Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А46-12054/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судей Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение от 08.08.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Ширяй И.Ю.) и постановление от 13.11.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Воронов Т.А., Бацман Н.В., Халявин Е.С.) по делу № А46-12054/2024 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий по договору.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Суд

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик), в котором просил урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО2, индивидуальным предпринимателем ФИО3 (далее – ИП ФИО3) и Департаментом при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:120102:4277:

- пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: «2.2. Покупатели оплачивают цену Участка (пункт 2.1 Договора) в течение 30 календарных дней с даты заключения настоящего Договора.»;

- пункт 2.5 договора изложить в следующей редакции: «2.5. В случае несвоевременного внесения платежа, предусмотренного пунктом 2.1 настоящего Договора, Покупатели выплачивают Продавцу пени в размере 0,05% от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки платежа.»;

- пункт 2.6 договора исключить;

- пункт 6.3 изложить в следующей редакции: «6.3. Настоящий Договор считается заключенным с даты его подписания сторонами и действует до полного исполнения Сторонами взятых на себя обязательств.»;

- пункт 6.4 договора изложить в следующей редакции: «6.4. Настоящий договор может быть расторгнут в случаях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством РФ.».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ИП ФИО3

Решением от 08.08.2024 Арбитражный суд Омской области, оставленным без изменения постановлением от 13.11.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять условия в редакции Департамента.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: оспариваемые условия соответствуют действующему законодательству и не противоречат публичному интересу, пересмотр указанных условий в интересах одной из сторон не может нарушать, в том числе интересы Департамента; пункт 2.1 договора является частью типовой формы договора купли-продажи, следовательно, основания для принудительного изменения данного пункта в судебном порядке отсутствуют; доказательства, свидетельствующие о несоразмерности и неразумности заявленной истцом суммы неустойки и о наличии оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), отсутствуют; неустойка, установленная пунктом 2.5 договора, направлена на компенсацию издержек кредитора по незаконному удержанию должником средств, является мерой ответственности на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства; Департамент полагает возможным сохранить формулировку пункта 6.3 договора, поскольку прямого запрета гражданское законодательство не содержит; стороны вправе самостоятельно устанавливать варианты расторжения договора; пункты предложенные Департаментом не противоречат действующему законодательству, устанавливают и конкретизируют действия и сроки сторон в случае необходимости подготовки соглашения о расторжении договора и не являются обременительными, нарушающими баланс интересов сторон договора.

В своем отзыве ИП ФИО2 выразил несогласие с доводами кассационной жалобы. просит решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента оставить без удовлетворения, ссылаясь на то, что момент подписания договора со стороны покупателя не является моментом заключения договора, а обязательность оплаты товара до заключения договора купли-продажи действующим законодательством не предусмотрена; оплата товара до заключения договора купли-продажи не представляется целесообразной; полагает возможным включить в договор условие о неустойке в размере, указанном в протоколе разногласий (0,05% в день), что не будет противоречить нормам гражданского законодательства; пункт 2.6 предложено исключить, поскольку что неустойка, предусмотренная пунктом 2.5 договора в редакции, предложенной предпринимателем, в полной мере обеспечивает исполнение последним денежного обязательства по оплате выкупной цены земельного участка; договор считается заключенным с даты его подписания сторонами, а факт подписания акта приема-передачи должен свидетельствовать об исполнении обязательства по передаче участка в рамках заключенного договора; каких-либо специальных норм, предусматривающих предложенные ответчиком основания для расторжения договора (и одностороннего отказа) действующее законодательство РФ не содержит, в связи с чем, в отсутствие соглашения сторон о дополнительных основаниях для расторжения договора, указанные положения не могут быть включены в договор.

Учитывая надлежащее извещение сторон и третьего лица о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 09.11.2022 № КУВИ-001/2022-197433682 нежилое здание с кадастровым номером 55:36:120102:4772, вид разрешенного использования: объект дорожного сервиса, расположенное по адресу: Омская область, <...> Октября, д. 205 В (далее – нежилое здание № 4772), принадлежит предпринимателям на праве общей долевой собственности в равных долях (регистрационная запись в отношении ИП ФИО3 от 09.10.2019 № 55:36:120102:4772-55/092/2019-4, ИП ФИО2 - от 26.02.2019 № 55:36:120102:4772-55/092/2019-1).

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 55:36:120102:4277, площадью 2 082 кв.м, который отнесен к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - объекты дорожного сервиса (код 4.9.1) (далее – земельный участок № 4277). Участок находится в собственности муниципального образования городской округ город Омск Омской области.

Решением от 27.09.2023 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-12655/2023, оставленным без изменения постановлением от 12.12.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда и постановлением от 15.03.2024 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, признан незаконным отказ Департамента в предоставлении в собственность земельного участка № 4277 без проведения торгов, выраженный в распоряжении от 19.04.2023 № 663.

Суды обязали Департамент в срок не более чем двадцать дней с даты вступления в законную силу судебного акта по делу № А46-12655/2023, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП ФИО2 и ИП ФИО3 путем подготовки, подписания и направления проекта договора купли-продажи земельного участка № 4277.

Как указал истец, 23.04.2024 Департамент направил предпринимателю проект договора купли-продажи земельного участка № 4277.

В ответ, предприниматель направил ответчику подписанный договор в редакции протокола разногласий от 23.05.2024.

По результатам рассмотрения протокола разногласий, ответчик направил истцу протокол согласования разногласий к договору купли-продажи земельного участка, в котором предложил изложить спорные пункты договора в первоначальной редакции Департамента.

Учитывая, что разногласия между сторонами относительно заключения договора купли-продажи во внесудебной процедуре не урегулированы, ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Руководствуясь статьями 314, 395, 421, 422, 425, 432, 433, 445, 446, 450, 450.1, 484, 486, 487 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» (далее – Информационное письмо № 14), пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» (далее – Информационное письмо № 56), правовой позицией, содержащейся в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2019 по делу № А46-6582/2019, учитывая, что на момент оглашения резолютивной части решения ключевая ставка составляла 18% в год (Информационное сообщение Банка России от 26.07.2023) или 0,05 % в день (с учетом округления), признав, что предложенный предпринимателем размер неустойки является допустимым и в полной мере соответствующим действующему законодательству, при этом предпринять как сторона договора не согласен на размер штрафа как меры ответственности за нарушение условий договора, а момент заключения договора должен быть привязан к дате его подписания, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования истца являются обоснованными, в связи с чем подлежат удовлетворению.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его отмены или изменения.

Кассационная инстанция считает выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующим фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 указанной статьи установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Разрешение судом спора сторон при возникновении разногласий по конкретным условиям договора имеет своей целью внесение определенности в правоотношения сторон и установление условий договора в соответствии с требованиями действующего законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11).

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 425 ГК РФ указано, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ договор считается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Из материалов дела следует, что в предложенной Департаментом редакции пункта 2.2 договора указано, что покупатели оплачивают цену участка (пункт 2.1 договора) в течение 30 календарных дней с момента подписания договора со своей стороны.

Истец полагал необходимым изложить указанный пункт в следующей редакции: «2.2. Покупатели оплачивают цену Участка (пункт 2.1 Договора) в течение 30 календарных дней с даты заключения настоящего Договора».

Учитывая, что между сторонами возникли разногласия относительно формулировки пункта 2.2 договора, предусматривающего сроки оплаты цены участка, указав, что момент подписания договора со стороны покупателя не является моментом заключения договора, а обязательность оплаты товара до заключения договора купли-продажи действующим законодательством не предусмотрена (указанное оставлено на усмотрение сторон договора), суды пришли к верному выводу, что предложенная истцом редакция пункта 2.2 договора является верной, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ.

Выводы судов в указанной части соответствуют материалам дела и применённым нормам материального права, в связи с чем оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Установив, что условие договора в части размера неустойки сторонами не согласовано (ответчик не согласен на предложенный Департаментом размер – 0,1 % в день), ссылаясь на пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56, суды пришел к верному выводу, что можно вынести решение по существу спора, если обе стороны считают необходимым установить неустойку за нарушение обязательства по договору, но у них возникли разногласия по ее размеру.

Ввиду того, что условие договора в части размера неустойки (пункт 2.5) сторонами не согласовано, руководствуясь статьями 329, 330, 395 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 72 Постановления № 7, пункте 11 Информационного письма № 56, принимая во внимание, что размер неустойки за просрочку денежного обязательства не может быть меньше ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, исходя из того, что на момент объявления резолютивной части решения ключевая ставка составляла 18% в год (Информационное сообщение Банка России от 26.07.2023) или 0,05% в день (с учетом округления), суды пришли к правомерному выводу, что предложенный предпринимателем размер неустойки является допустимым.

На основании изложенного доводы кассационной жалобы Департамента в данной части суд округа признает не обоснованными.

Относительно пункта 2.6 договора, предусматривающего уплату покупателем штрафа продавцу в размере 20% от суммы подлежащей уплаты, в случае, если покупатель просрочит срок платежа, предусмотренный пунктом 2.2 договора, более чем на 30 дней; применив положения статей 329, 330, 331, 395, 425, 484, 486 ГК РФ, разъяснения, изложенные в пункте 7 Информационного письма № 14, пункте 11 Информационного письма № 56; в силу того, что включение в договор условия о неустойке (штрафе, пени) является правом сторон; принимая во внимание, что нормами ГК РФ и иных законов не предусматривается неустойка в виде штрафа, исчисляемого в размере 20% от стоимости объекта по договору в случае отказа от принятия объекта или расторжения договора по вине покупателя, а также от суммы, подлежащей уплате, в случае просрочки срока платежа; учитывая, что отсутствие неустойки (штрафа, пени) в любом случае не освобождает истца от ответственности за нарушение своих обязательств по общим правилам, установленным ГК РФ; исходя из того, что предприниматель возражает против установления в договоре условия о неустойке в виде штрафа, суды законно исключили указанное условие из содержания проекта договора купли-продажи.

В части формулировки пункта 6.3 договора суды, учитывая, что момент заключения договора должен быть привязан именно к дате его подписания, в то время как передача имущества представляет собой уже исполнение принятых на себя по договору обязательств, обоснованно признали верной позицию истца, полагающего необходимым изложить указанный пункт в следующей редакции: «6.3. Настоящий Договор считается заключенным с даты его подписания сторонами и действует до полного исполнения Сторонами взятых на себя обязательств.».

Касательно пункта 6.4 договора, предусматривающего основания изменения и расторжения договора, учитывая, что приведенные Департаментом в указанном пункте договора обстоятельства могут послужить основанием для расторжения договора в случае, если такое нарушение договора будет признано существенным, при этом оценка данным основаниям дается судом в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, суды изложили спорный пункт договора в редакции, предложенной истцом.

Доводы Департамента, изложенные в кассационной жалобе, фактически сводятся к несогласию заявителя с результатами исследования обстоятельства дела и сделанными на его основе выводами судов, что не может свидетельствовать о незаконности и необоснованности решения суда и апелляционного постановления.

Урегулировав разногласия сторон при заключении договора купли-продажи, суды исходили из того, что посредством такого судебного акта устанавливается правовая определенность в правоотношениях сторон сделки, и в договор купли-продажи вносятся условия, соответствующие действующему законодательству Российской Федерации, что не нарушает права сторон.

На основании вышеизложенного суд округа соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

Иное толкование Департаментом положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.

Доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств по делу, что не входит в полномочия арбитражного суда кассационной инстанции в силу положений главы 35 АПК РФ, в связи с чем подлежат отклонению.

Согласно правовому подходу, изложенному в определении от 17.02.2015 № 274-О Конституционного Суда Российской Федерации, иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

При принятии обжалуемых судебных актов надлежащим образом исследованы имеющиеся в деле доказательства, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебных актов, не допущено.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на ее заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 08.08.2024 Арбитражного суда Омской области и постановление от 13.11.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-12054/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.В. Щанкина

Судьи Е.Ю. Демидова

ФИО1