Постановление по делу № 10АП-25454/2024 от 10.02.2025

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, <...>, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-25454/2024

г. Москва

10 февраля 2025 года

Дело № А41-3629/23

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2025 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семушкиной В.Н.,

судей Коновалова С.А., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от ООО «ЛЕНТА» – представитель не явился, был извещен надлежащим образом

от Администрации Ленинского городского округа Московской области – ФИО2 по доверенности от 09.01.2025

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ленинского городского округа Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 07.11.2024 по делу № А41-3629/23

УСТАНОВИЛ:

ООО "Лента" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации Ленинского городского округа Московской области с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, о взыскании за счет казны неосновательного обогащения в размере 4724252,09 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.12.2019 по 31.03.2022 и с 04.10.2022 по 10.10.2024 в сумме 1514607,92 руб. и по день фактической оплаты, о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 23.03.2020 № 20-2020/Ю, дополнив пунктом 3.11 в следующей редакции:

«3.11. Размер арендной платы с даты вступления договора в силу и до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права, закрепленного в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», определяется в размере земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в целях, указанных в пункте 1.3 Договора, и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. В указанный период не подлежат применению положения п.п. 3.2, 3.6-3.8, абзаца первого п. 3.9 Договора, Приложение 1 к Договору. Условия настоящего пункта применяются к отношениям Сторон, возникшим с 23.03.2020».

Решением Арбитражного суда Московской области от 07.11.2024 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указал, что суд первой инстанции не дал надлежащую оценку доводу о том, что информация о красных линях содержится в проекте планировки территории, утвержденного постановлением Главы городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области от 30.07.2007 № 2 «Об утверждении проекта планировки пятого микрорайона города Видное». Таким образом, заключая договор аренды в 2015 году арендатор знал о наличии ограничений и понимал, что не сможет приобрести указанный земельный участок в собственность. Границы спорного земельного участка на момент перезаключения Договора аренды от 23.03.2020 №20-2020/Ю, были установлены, закреплены на местности и переданы обществу по акту-приема передачи земельного участка. Пунктом 1.4. вышеназванного договора аренды земельного участка определено, что настоящий земельный участок частично расположен в границах красных линий. Заявитель полагает необоснованным вывод эксперта о невозможности образовать из земельного участка с кадастровым номером 50:21:0010227:123 земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 50:21:0010227:14852, в связи с тем, что на момент строительства красные линии уже были установлены, и при строительстве они должны были учитываться. Однако, ООО «Лента» возвело объект после установления красных линий.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель апелляционной жалобы поддержал доводы своей жалобы, просит обжалуемый судебный акт отменить.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей истца и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по договору от 13.07.2015 № 24-2015/Ю сроком с 16.02.2015 по 15.02.2020 в аренду ООО «Плюс Девелопмент» предоставлен землеьный участок с кадастровым номером 50:21:010227:123 площадью 7000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объекта розничной торговли.

В соответствии с соглашением от 04.10.2016 и при согласии Администрации Ленинского муниципального района Московской области от 07.12.2016 права по договору аренды от 13.07.2015 № 24-2015/Ю переданы в пользу ООО «Лента».

Соглашением от 23.03.2020 Администрация Ленинского муниципального района Московской области и ООО «Лента» расторгли договор аренды от 13.07.2015 № 24-2015/Ю.

По договору от 23.03.2020 № 20-2020/Ю земельный участок с кадастровым номером 50:21:010227:123 передан в аренду ООО «Лента» на срок 49 лет.

На момент заключения договора аренды от 23.03.2020 № 20-2020/Ю в границах участка с кадастровым номером 50:21:010227:123 возведено нежилое здание – супермаркет с кадастровым номером 50:21:0010227:14852, принадлежащее на праве собственности ООО «Лента».

Разделом 2 договора аренды от 13.07.2015 № 24-2015/Ю, приложением № 1 к договору, разделом 3 договора аренды от 23.03.2020 № 20-2020/Ю, приложением № 1 к данному договору размер арендной платы определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км – коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

В срок действия договоров аренды от 13.07.2015 № 24-2015/Ю и от 23.03.2020 № 20- 2020/Ю за период с 28.10.2019 по 31.03.2022 ООО «Лента внесена арендная плата в общей сумме 6528675,44 руб., что подтверждается представленными в материалы дела выпиской по лицевому счету и платежными поручениями.

Между тем, как следует из условий договора аренды от 23.03.2020 № 20-2020/Ю, градостроительного плана земельного участка от 16.03.2020, заключения Мособлархитектуры об ограничениях оборотоспособности, земельный участок с кадастровым номером 50:21:010227:123 в соответствии с проектом планировки территории, утвержденным постановлением городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области от 30.07.2007 № 2, в соответствии с проектом планировки территории и межевания территории, утвержденными распоряжением Минстройкомплекса Московской области от 19.08.2015 № П11/1241, расположен в границах красных линий.

Ввиду данного ограничения Администрация Ленинского муниципального района Московской области решением от 02.03.2020 отказала ООО «Лента» в предоставлении участка с кадастровым номером 50:21:010227:123 в собственность за плату без проведения торгов как собственнику объекта недвижимости, расположенного в границах испрашиваемого участка.

В этой связи, полагая, что земельный участок с кадастровым номером 50:21:010227:123 ограничен в обороте, ООО «Лента» направило в адрес Администрации Ленинского городского округа требование от 11.05.2022 о возврате излишне уплаченных арендной платежей, поскольку, по мнению арендатора, арендная плата по договорам аренды от 13.07.2015 № 24- 2015/Ю и от 23.03.2020 № 20-2020/Ю подлежала установлению в размере не выше ставки земельного налога, а также о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 23.03.2020 № 20-2020/Ю об установлении на период действия ограничений в приватизации льготной ставки арендной платы.

Поскольку переплата по договорам аренды не возвращена арендодателем, и дополнительное соглашение не заключено между сторонами, ООО «Лента» обратилось в арбитражный суд с требованиями о взыскании неосновательного обогащения и о внесении изменений в договор аренды от 23.03.2020 № 20-2020/Ю.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствуясь заключением судебной экспертизы от 20.05.2024 № № СЭ-23-11-2, подготовленным ООО «ЦНИиСЭ КМ исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером 50:21:0010227:123 является неделимым, сформировать участок под существующим и эксплуатируемым зданием, не ограниченный в обороте, не представляется возможным.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:21:0010227:123 ограничен в обороте, суд пришел к выводу о том, что арендная плата по договорам аренды от 13.07.2015 № 24-2015/Ю, от 23.03.2020 № 20-2020/Ю подлежит установлению в размере не выше ставки земельного налога.

В связи с тем, что договором, заключенным на 49 лет с 23.03.2020, не предусмотрено установления льготной ставки арендной платы на период действия ограничений в приватизации участка, суд внес изменения в п. 3.11 договора в редакции, указанной в резолютивной части решения и взыскал неосновательное обогащение с учетом общей суммы внесенных платежей и размера арендной платы – не выше ставки земельного налога.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод об удовлетворения исковых требований.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ.

При этом в пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18- 667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 (пункт 33 практики применения законодательства о вещных правах и земельного законодательства), сформулирована правовая позиция о том, что, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе № 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

При этом, в силу разъяснений пункта 24 практики применения земельного законодательства, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, принцип № 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному п. 5 ст. 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте).

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Земельного кодекса земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу части 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Как определено в пункте 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории

Согласно части 1 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции по состоянию на 30.07.2007) подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

Частью 1 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции по состоянию на 30.07.2007) предусмотрено, что подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры.

Аналогичные нормы предусмотрены действующей редакцией Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером 50:21:010227:123 в соответствии с проектом планировки территории, утвержденным постановлением городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области от 30.07.2007 № 2, в соответствии с проектом планировки территории и межевания территории, утвержденными распоряжением Минстройкомплекса Московской области от 19.08.2015 № П11/1241, расположен в границах красных линий.

Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 50:21:010227:123 ограничен в обороте.

При этом согласно правовой позиции, изложенной Определении Верховного Суда РФ от 20.05.2022 № 306-ЭС22-6496, для применения льготного порядка исчисления размера арендной платы за весь земельный участок, ограниченный в обороте, судам необходимо установить, является ли арендованный земельный участок неделимым.

В случае, если из земельного участка, ограниченного в обороте, собственник объекта недвижимости может образовать земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации данного объекта недвижимости, который не будет ограничен в обороте, льготный размер арендной платы не подлежит применению к площади земельного участка, который может быть образован для размещения и эксплуатации таких объектов недвижимости.

В целях установления обстоятельств, имеющих значение для дела, определением Арбитражного суда Московской области от 28.06.2023 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ЦНИиСЭ КМ», эксперту ФИО3

Перед экспертом суд поставил следующие вопросы:

1) Возможно ли сформировать из земельного участка с кадастровым номером 50:21:0010227:14852 земельный участок, свободный от обременений, ограничивающих оборотоспособность по смыслу части 5 статьи 27 ЗК РФ? Отобразить графически.

2) В случае положительного ответа на вопрос 1) определить площадь и границы участка, подлежащего формированию с учетом требований земельного законодательства и установленного градостроительного регламента, оборотоспособность которого не ограничена

По результатам экспертизы в материалы дела представлено заключение от 17.11.2023 № СЭ-23-11, содержащее выводы на основании представленных в материалы дела документов.

Между тем, выезд на место экспертами не осуществлялся, фактически сложившееся землепользование не исследовалось.

Поскольку выводы экспертов требовали дополнительного обоснования с учетом фактических обстоятельств, определением Арбитражного суда Московской области от 27.02.2024 назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ЦНИиСЭ КМ», эксперту ФИО3

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Определить с выездом на место и с учетом фактически сложившегося землепользования, возможно ли сформировать из земельного участка с кадастровым номером 50:21:0010227:123 земельный участок, свободный от обременений, ограничивающих оборотоспособность по смыслу части 5 статьи 27 ЗК РФ? Отобразить графически.

Согласно поступившему в материалы дела заключению от 20.05.2024 № № СЭ-23-11-2, эксперт пришел к выводу о том, что минимальное расстояние от стены здания с кадастровым номером 50:21:0010227:14852, расположенного по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, городское поселение Видное, <...>, до новой предполагаемой границы участка в случае образования из земельного участка с кадастровым номером 50:21:0010227:123 земельного участка, свободного от обременений, ограничивающих оборотоспособность по смыслу части 5 статьи 27 ЗК РФ, с учетом существующей красной линии составляет 2,16 метра, из которых 1,9 метра приходится на ширину отмостки здания, не предполагающей проезд по ней автотранспорта.

В границах части земельного участка, определяемой между существующей границей земельного участка с кадастровым номером 50:21:0010227:123 и существующей красной линией, проходящей через земельный участок, в настоящее время организованы места для стоянки транспортных средств инвалидов, организован пожарный проезд, а также пролегает единственный подъезд автотранспорта к зоне разгрузки товаров.

В случае образования и выделения из земельного участка с кадастровым номером 50:21:0010227:123 земельного участка, свободного от обременений, ограничивающих оборотоспособность по смыслу части 5 статьи 27 ЗК РФ, организовать пожарный проезд и подъезд автотранспорта к зоне разгрузки товаров в новых границах земельного участка не представляется возможным.

Поскольку проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию здания с кадастровым номером 50:21:0010227:14852 осуществлялось без учета обременений, ограничивающих оборотоспособность по смыслу части 5 статьи 27 ЗК РФ, и без учета возможного раздела земельного участка по границам существующих на данный момент красным линиям, эксперт также считает невозможным образовать из земельного участка с кадастровым номером 50:21:0010227:123 земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 50:21:0010227:14852, площадью 1453,5 кв.м, с видом разрешенного использования земельного участка - для розничной торговли, в отношении которого не будет ограничений на приобретение в собственность без следующих мероприятий:

потребуется изменение разделов проекта рабочей документации, указанных в Таблице №1, и их согласование с уполномоченными органами, в том числе потребуется выполнить расчет пожарных рисков при эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 50:21:0010227:14852;

необходимо будет выполнить анализ соответствия параметров и других характеристик строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения здания измененной проектной документации (ч, 2 ст. 36 Федерального закона от 30,12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений») для подтверждения возможности дальнейшей эксплуатации здания или сооружения;

необходимо будет провести оценку соответствия здания требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 N 384-ФЗ и проектной документации (ст. 38 Федерального закона от 30,12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

С учетом изложенного эксперт делает вывод, что сформировать из земельного участка с кадастровым номером 50:21:0010227:123 земельный участок, свободный от обременений, ограничивающих оборотоспособность по смыслу части 5 статьи 27 ЗК РФ, невозможно.

В связи с тем, что по первому вопросу получен отрицательный ответ исследование по второму не проводилось.

В исследовательской части экспертом также установлено, что при изменении границ земельного участка с кадастровым номером 50:21:0010227:123 в связи с ограничением его оборотоспособности по смыслу части 5 статьи 27 ЗК РФ в результате раздела земельного участка по границам красных линий:

1. Реализованные при строительстве здания проектные решения, в том числе касающиеся организации пожарного проезда, подвоза товаров к зоне разгрузки, не будут соответствовать новым характеристикам земельного участка.

2. Потребуется изменение разделов проекта рабочей документации, указанных в Таблице № 1, и их согласование с уполномоченными органами, в том числе потребуется выполнить расчет пожарных рисков при эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 50:21:0010227:14852.

3. Необходимо будет выполнить анализ соответствия параметров и других характеристик строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения здания измененной проектной документации (ч. 2 ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений») для подтверждения возможности дальнейшей эксплуатации здания или сооружения.

Повторно исследовав заключение от 20.05.2024 № № СЭ-23-11-2, подготовленное ООО «ЦНИиСЭ КМ», апелляционный суд установил, что оно соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об экспертной и кадастровой деятельности, содержит полные и однозначные выводы на поставленные вопросы, в исследовательской части содержится мотивированное описание исследования и произведенных измерений, в связи с чем, данное заключение отвечает критериям относимости, допустимости и достаточности доказательств и принято судом в качестве надлежащего доказательства.

При оценке заключения эксперта судом учитывается, что экспертом было проведено обследование спорного объекта, проведено визуальное и детальное (инструментальное) обследование объекта, обмерные работы.

Допустимых доказательств того, что экспертное заключение, составленное по результатам назначенной судом экспертизы, не соответствует требованиям действующего законодательства, а равно, что заключение содержит недостоверные выводы, и выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, суду не представлено.

Возражения Администрации Ленинского городского округа Московской области на представленное заключение эксперта обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку экспертом проведено исследование и даны выводы по поставленным судом вопросам. Исследование обстоятельства «делимости» земельного участка без исследования проектной документации по строительству здания, функционального назначения и фактического исследования здания нецелесообразно, исходя из цели судебной экспертизы – определение наличия обстоятельств образования земельного участка под действующим супермаркетом, свободного от обременений и ограничений в использовании, препятствующих приватизации такого участка по смыслу земельного законодательства.

Ссылки эксперта на предыдущие редакции норм в области технической безопасности зданий обоснованы с учетом давности подготовки исходно-разрешительной документации и возведения здания.

Из содержания заключения не следует, что эксперт вышел за пределы предмета исследования.

Само по себе несогласие ответчика с результатами экспертизы не может свидетельствовать о недостоверности сделанных экспертом выводов и о необходимости проведении комплексной судебной экспертизы.

Оснований для проведения по делу повторной экспертизы судом не установлено, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В силу статьи 17 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» для обеспечения пожарной безопасности здания или сооружения в проектной документации одним из способов, указанных в части 6 статьи 15 настоящего Федерального закона, должны быть обоснованы: 1) противопожарный разрыв или расстояние от проектируемого здания или сооружения до ближайшего здания, сооружения или наружной установки (для линейных сооружений - расстояние от оси трассы до населенных пунктов, промышленных и сельскохозяйственных объектов, лесных массивов, расстояние между прокладываемыми параллельно друг другу трассами линейных сооружений, размеры охранных зон); 2) принимаемые значения характеристик огнестойкости и пожарной опасности элементов строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения; 3) принятое разделение здания или сооружения на пожарные отсеки; 4) расположение, габариты и протяженность путей эвакуации людей (в том числе инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения) при возникновении пожара, обеспечение противодымной защиты путей эвакуации, характеристики пожарной опасности материалов отделки стен, полов и потолков на путях эвакуации, число, расположение и габариты эвакуационных выходов; 5) характеристики или параметры систем обнаружения пожара, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре (с учетом особенностей инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения), а также автоматического пожаротушения и систем противодымной защиты; 6) меры по обеспечению возможности проезда и подъезда пожарной техники, безопасности доступа личного состава подразделений пожарной охраны и подачи средств пожаротушения к очагу пожара, параметры систем пожаротушения, в том числе наружного и внутреннего противопожарного водоснабжения; 7) организационно-технические мероприятия по обеспечению пожарной безопасности здания или сооружения в процессе их строительства и эксплуатации.

Сводом правил СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» в редакции по состоянию на период строительства здания с кадастровым номером 50:21:0010227:14852, а также в редакции, утвержденной Приказом МЧС России от 24.04.2013 № 288, определено, что проезд для пожарной техники – участок территории или сооружения (моста, эстакады и др.), предназначенный для передвижения пожарной техники с соблюдением требований нормативных документов по пожарной безопасности.

Объемно-планировочные и конструктивные решения, направленные на ограничение распространения пожара при проектировании, строительстве и эксплуатации объектов защиты должны предусматривать устройство проходов, проездов, подъездов для пожарной техники и обеспечение деятельности пожарных подразделений по тушению пожара на объектах защиты. В таблице 1 определены минимальные расстояния при степени огнестойкости и классе конструктивной пожарной опасности жилых и общественных зданий.

Кроме того, рациональное использование земель предполагает формирование земельных участков в границах, обеспечивающих использование иных объектов недвижимости по целевому назначению, в связи с чем в проектной документации торговых зданий предусматривается выделение зоны проведения погрузочно-разгрузочных работ.

Права на здание с кадастровым номером 50:21:0010227:14852, порядок осуществления строительства такого здания и местоположение границ земельного участка с кадастровым номером 50:21:0010227:123 в установленном законом порядке не оспорены. Выводы судебной экспертизы подтвердили соответствие строительно-технических характеристик здания требованиям в области градостроительства, в том числе безопасности зданий и сооружений.

Поскольку доказательств отмены утвержденных проектов планировки и межевания территории не представлено, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 50:21:0010227:123 является неделимым, сформировать участок под существующим и эксплуатируемым зданием, не ограниченный в обороте, не представляется возможным.

Довод Администрации Ленинского городского округа о том, что из участка с кадастровым номером 50:21:0010227:123 целесообразно выделить обремененный участок, предназначенный под территории общего пользования и фактически используемый под размещение парковки, пожарный проезд и зону погрузочно-разгрузочных работ, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку формирование такого участка, фактически необходимого и находящегося в пользовании ООО «Лента», приведет к возникновению неосновательного обогащения на стороне собственника здания, что действующим законодательством не допускается.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96- ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км – коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Между тем, как верно указано судом, поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:21:0010227:123 ограничен в обороте, арендная плата по договорам аренды от 13.07.2015 № 24-2015/Ю, от 23.03.2020 № 20-2020/Ю подлежит установлению в размере не выше ставки земельного налога.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Следовательно, в судебном порядке договор может быть изменен при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Поскольку договором аренды от 23.03.2020 № 20-2020/Ю, заключенным на 49 лет с 23.03.2020, не предусмотрено установления льготной ставки арендной платы на период действия ограничений в приватизации участка, суд правомерно удовлетворил требования о дополнении договора аренды от 23.03.2020 № 20-2020/Ю пунктом 3.11 в следующей редакции:

«3.11. Размер арендной платы за арендованный земельный участок начиная с 23.03.2020 составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа № 7 учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, В указанный период не подлежат применению положения п.п. 3.2, 3.6-3.8 договора, Приложение 1 к Договору в части изменения арендной платы в связи с изменением значений базовой арендной платы (Аб), повышающего коэффициента (Пкд), коэффициента местоположения земельного участка (Км), коэффициента, учитывающего вид деятельности (Кд)».

Оснований для полного исключения из договора условий о расчете арендной платы в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96- ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" не имеется, поскольку ограничения в выкупе земельного участка могут быть отменены в течение срока действия договора – 49 лет (до 23.03.2069).

Вместе с тем, суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований для неприменения в период действия ограничений в приватизации участка абзаца 1 пункта 3.9 договора, устанавливающего момент надлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы, ввиду дополнения договора аренды пунктом 3.11, определяющим порядок расчета арендной платы в спорный период.

Статьей 1102 ГК РФ определено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" приведена рекомендация о том, что в отсутствие нормативно установленных особых правил о возврате излишне уплаченных по договору аренды сумм следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

Повторно проверив расчет переплаты по договорам аренды от 13.07.2015 № 24-2015/Ю, от 23.03.2020 № 20-2020/Ю, исходя из общей суммы внесенных платежей и размера арендной платы – не выше ставки земельного налога, апелляционный суд признает такой расчет верным.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о взыскании неосновательного обогащения в размере 4724252,09 руб.

Истцом на сумму неосновательного обогащения начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 14.12.2019 по 31.03.2022 и с 04.10.2022 по 10.10.2024 в сумме 1514607,92 руб. и далее по день фактической оплаты,

В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии со статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Представленным расчет проверен апелляционным судом и признан верным, расчет произведен с учетом действия моратория с 01.04.2022 по 01.10.2022.

Как обоснованно указано судом, мораторий в период с 31.03.2020 по 06.01.2021 не подлежит применению, поскольку такой мораторий, введенный Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 428, применяется к должникам – лицам по признаку основного вида экономической деятельности, предусмотренного ОКВЭД, которым занималась пострадавшая компания (подп. "а" п. 1 постановления N 428). К данным лицам Администрация не относится.

Согласно пункту 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Поскольку судом установлен факт неправомерного удержания денежных средств ответчиком, начисление процентов в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации является правомерным.

Ответчиком в суде первой инстанции заявлено о применении срока исковой давности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По общему правилу, срок исковой давности составляет три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статьи 195, 196, 199 Гражданского кодекса).

В пункте 15 постановления от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление Пленума N 43) Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что пропуск стороной по делу срока исковой давности при наличии заявления надлежащего лица о ее применении позволяет суду отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке, течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры (пункт 3 статьи 202 Гражданского кодекса). Соблюдение сторонами спора предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени (пункт 16 постановления Пленума N 43).

В силу статьи 208 ГК РФ срок исковой давности на требование о внесении изменений в договор аренды не распространяется.

Как обоснованно указано судом, требования о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужим денежными средствами с 14.12.2019 предъявлены в пределах срока на судебную защиту, поскольку иск подан в Арбитражный суд Московской области через систему Мой арбитр 10.01.2023, что соответствует трехлетнему периоду с учетом срока на досудебное урегулирование спора, в связи с чем, ходатайство ответчика о применении срока исковой давно правомерно оставлено судом без удовлетворения.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу выражают несогласие с результатами экспертного заключения, признанного судом надлежащим доказательством, направлены на переоценку доказательств и не подтверждают наличия существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Данные доводы не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения. Иная оценка подателем жалобы обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда. Каких-либо новых обстоятельств, опровергающих выводы суда, апеллянтом не приведено.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 07.11.2024 по делу №

А41- 3629/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи:

С.А. Коновалов

М.И. Погонцев

С.А. Коновалов

М.И. Погонцев