АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ
248600, <...>; тел.: <***>, 8-800-100-23-53; факс: <***>, 59-94-57;
http: // kaluga.arbitr. ru; e-mail:: kaluga.info@arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
Дело № А23-8829/2024
24 ноября 2025 года г. Калуга
Резолютивная часть решения объявлена 11 ноября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 24 ноября 2025 года.
Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Чехачевой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело
по иску администрации городского округа <...>, г. Калуга,
ул. Кутузова, д.2/1, ОГРН <***>, ИНН <***>,
к обществу с ограниченной ответственностью «Ген-Строй», 248000, г.Калуга,
ул. Плеханова, д. 61, офис 8/1, ОГРН <***>, ИНН <***>,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег»,
о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком в размере арендной платы,
без участия представителей сторон,
УСТАНОВИЛ:
администрация городского округа города Калуги обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ген-Строй» о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком в размере арендной платы в сумме 611 632 руб. 29 коп., процентов по состоянию на 14.08.2024 в размере 11 796 руб. 96 коп. за период с 02.07.2024 по 14.08.2024.
Определением суда от 13.05.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» (248033, <...>, ИНН <***>).
В ходе рассмотрения спора судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уменьшение исковых требований до 5806 руб. 57 коп.
Лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленными надлежащим образом, в силу ст. 136 указанного кодекса судебное заседание может быть проведено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между Городской Управой города Калуги (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» (арендатор) на основании протокола от 28.09.2012 № 2 (лоты №№ 1,2) об итогах проведения аукциона был заключен договор аренды находящихся в муниципальной собственности земельных участков для строительства многоквартирного жилого дома № 2 от 15.10.2012 № 526/12.
Согласно условиям заключенного договора (в редакции дополнительного соглашения № 97/15 от 16.02.2015) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым № 40:26:000384:41 общей площадью 37 671 кв.м (Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 100 м от ориентира но направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: Калужская обл., г.Калуга, в районе д. Верховая, д. Квань) (далее - участок) в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке, прилагаемой к договору. Вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 13-17 этажей и выше, автостоянки для хранения индивидуальных легковых автомобилей открытые, подземные и полуподземные, многоэтажные, встроенные или встроено-пристроенные.
В соответствии с п.2.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 97/15 от 16.02.2015 срок аренды участка устанавливался на 3 года.
09.04.2020 стороны заключили еще одно дополнительное соглашение № 124/20, изложив п. 1.1 договора в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов, находящийся в собственности муниципального образования «Город Калуга», площадью 5 138 кв.м с кадастровым № 40:26:000384:5077 по адресу: г.Калуга, р-н д.Верховая, д. Квань (Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Калужская обл., г.Калуга, р-н д.Верховая, д.Квань), в границах, указанных в выписке из ЕГРН на земельный участок от 17.02.2020 № 40/000/003/2020-22293, копия которого прилагается к договору, с видом разрешенного использования: объекты гаражного назначения, целевое использование: «строительство».
26.04.2021 между ООО «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» (правообладатель) и ООО «Ген-Строй» (правоприобретатель) был заключен договор № 10-П о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
Согласно статье 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является срочным; арендатору не принадлежит преимущественное право на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Вместе с тем в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ не предусмотрен случай
заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка для строительства многоквартирных жилых домов 13-17 этажей.
В нарушение п. 6.3 Договора, ст. 622 Гражданского кодекса РФ земельный участок с кадастровым номером 40:26:000384:5077 не был возвращен арендодателю. В то же время, в соответствии с соглашением о переуступке прав от 26.04.2021, которое прошло государственную регистрацию, земельный участок с кадастровым номером 40:26:000384:5077 ООО СЗ «СК Правый берег» был передан ООО «Ген-Строй».
Статьей 622 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Ссылаясь на уклонение ответчика от внесения платы за использование земельного участка, истец обратился с настоящим иском в суд, предварительно направив в адрес ответчика претензию, которая осталась без удовлетворения.
В соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором.
По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).
Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).
Между тем, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку
возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В силу изложенного с момента регистрации любым из участников долевой собственности права собственности на объект долевого строительства договор аренды соответствующего земельного участка является прекратившимся в силу закона. Арендатор, подписавший договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.
Указанная правовая позиция закреплена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 66 – 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», о том, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично правового образования, однако по смыслу положений частей 3 и 4 статьи 16 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; в свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме; при определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.
Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Как следует из положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Одним из конкурентных способов определения поставщиков (подрядчиков, исполнителей) является аукцион (электронный аукцион) часть 2 статьи 24 Закона
№ 44-ФЗ.
При этом положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.
Между тем, договор аренды находящихся в муниципальной собственности земельных участков для строительства многоквартирного жилого дома № 2 от 15.10.2012 № 526/12 заключен именно посредством проведения торгов.
В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В рамках дела № А23-3217/2022 решением суда от 14.10.2022, оставленным без изменения Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2023 № 20АП-8043/2022, было установлено, что согласно сведениям Управления Росреестра по Калужской области государственная регистрация права собственности за первым собственником жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000384:41 по адресу: Калужская область, г. Калуга, ул. Хорошая, д. 2 произведена 28.01.2020.
В силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
Договор, прекративший свое действие, не может быть изменен или расторгнут по смыслу статей 450 и 453 ГК РФ, а договор аренды находящихся в муниципальной собственности земельных участков для строительства многоквартирного жилого дома № 2 от 15.10.2012 № 526/12 был фактически исполнен и прекратил свое действие.
Между тем 26.04.2021 между ООО «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» (правообладатель) и ООО «Ген-Строй» (правоприобретатель) был заключен договор № 10-П о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты (пункт 1 статьи 384 ГК РФ).
Статья 388 Гражданского кодекса предусматривает, что уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 390 Гражданского кодекса Российской Федерации при уступке цедентом уступаемое требование должно существовать в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием.
Исходя из содержания и смысла вышеназванных норм права, по договору цессии может быть уступлено только реально существующее требование кредитора к должнику. Уступка требования по несуществующему обязательству не порождает прав у нового кредитора.
Поскольку договор аренды находящихся в муниципальной собственности земельных участков для строительства многоквартирного жилого дома № 2 от 15.10.2012 № 526/12 прекратил свое действие, суд приходит к выводу о том, что отсутствующие материальные права не могли перейти по договору цессии к другим лицам, в том числе, к ООО «Ген-Строй».
Аналогичные правовые подходы изложены в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 20.05.2019 № Ф06-32513/2018 по делу № А65-18725/2017, Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2019 № 07АП-7240/2019 по делу № А45-41160/2018.
Таким образом, земельный участок из состава земель населенных пунктов, находящийся в собственности муниципального образования «Город Калуга», площадью 5 138 кв.м с кадастровым № 40:26:000384:5077 по адресу: г.Калуга, р-н д.Верховая, д. Квань, в установленном законом порядке ООО «Ген-Строй» не предоставлялся, при этом факт занятия земельного участка с видом разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 13-17 этажей и выше, автостоянки для хранения индивидуальных легковых автомобилей открытые, подземные и полуподземные, многоэтажные, встроенные или встроено-пристроенные подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривался.
Вышеуказанные обстоятельства также установлена в решении Арбитражного суда Калужской области от 18.09.2023 по делу № А23-167/2022, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2024.
Согласно пункту 7 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Формами платы за использование земли, как установлено пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ, является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу указанных правовых норм у лица, фактически использующего земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование.
В соответствии с частью 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила определения размера неосновательного обогащения при пользовании имуществом без установленных сделкой оснований сформулированы в статье 1105 ГК РФ, согласно которой неосновательное обогащение возмещается по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Необходимыми условиями возникновения обязательства из неосновательного обогащения является приобретение и сбережение имущества, отсутствие правовых оснований, то есть если приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано на законе, иных правовых актах, сделке.
В рассматриваемом споре под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования спорным земельным участком, а под неосновательным обогащением - денежные средства, которые исходя из принципа платности землепользования, установленного подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, должно выплачивать лицо, пользующееся земельным участком в размере, предусмотренном для правоотношений аренды земельного участка.
Размер неосновательного обогащения должен быть определен на базе установленных в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченным органом государственной власти ставок арендной платы.
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу № 306-ЭС15-12164, А55-5313/2014.
В ходе рассмотрения спора представитель истца предоставил расчет неосновательного обогащения за спорный период с применением действующего на территории Калужской области порядка определения размера арендной платы за пользование земельными участками.
Проверив расчет суммы неосновательного обогащения, суд признает его обоснованным и арифметически верным. Указанный расчет ответчиком не оспорен.
Доказательств оплаты за фактическое пользование земельным участком
не имеется.
Учитывая изложенное, на основании ст. 1102 ГК РФ суд приходит к выводу о правомерности заявленных исковых требований, в части взыскания с ответчика за период с 01.04.2024 по 30.06.2024 денежных средств в размере 4 864 руб. 75 коп.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 941 руб. 82 коп. за период с 02.07.2024 по 21.06.2025.
Согласно п. 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Ответственность за пользование чужими денежными средствами наступает
не только в связи с их неправомерным удержанием, уклонением от их возврата, но также вследствие иной просрочки в их уплате.
Проверив расчет истца, суд находит его верным.
Расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Поскольку истец при обращении с иском в суд в силу пункта 1.1. части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета.
Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ген-Строй», г. Калуга, в пользу администрации городского округа города Калуги, неосновательное обогащение в размере 4864 руб. 75 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 941 руб. 82 коп., всего 5806 руб. 57 коп.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ген-Строй», г. Калуга, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 10 000 руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.
Судья И.В. Чехачева