ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-217637/24-135-1527

30 мая 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2025 года

Полный текст решения изготовлен 30 мая 2025 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Председательствующий: судья В.В. Дудкин

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манько Е.А.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" (125009, Г.МОСКВА, УЛ. ВОЗДВИЖЕНКА, Д. 10, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: <***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 04.07.2016) третьи лица: ФГУП ДИД, Департамент культурного наследия г. Москвы, Прокуратура г. Москвы

о взыскании 76 214 822 рублей 50 коп.

по встречному иску Индивидуального предпринимателя ФИО1

к Акционерному обществу "Дом.РФ"

об исключении

В судебное заседание явились:

от истца (по первоначальному иску) – ФИО2 по доверенности от 27.11.2024 г.;

от ответчика (по первоначальному иску)–ФИО3 по доверенности от 15.01.2025 г.;

от третьих лиц:

от ФГУП ДИД –ФИО4 по доверенности от 28.01.2025 г.

от Департамента культурного наследия г. Москвы – ФИО5 по доверенности от 28.12.2024;

от Прокуратуры г. Москвы: не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

АО «Дом.РФ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ИП ФИО1 (далее – ответчик) о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества и аренды земельного участка от 10.05.2023г. № 20/3371-23, заключенный между АО «Дом.РФ» и ИП ФИО1, обязании ИП ФИО1 возвратить земельный участок с кадастровым номером 77:01:0003007:3 и помещения с кадастровыми номерами 77:01:0003007:4670, 77:01:0003007:4671, 77:01:0003007:4667, 77:01:0003007:4669, 77:01:0003007:4672, 77:01:0003007:4673, 77:01:0003007:4674, 77:01:0003007:4677, 77:01:0003007:4681, 77:01:0003007:4682, 77:01:0003007:4683, 77:01:0003007:4684, 77:01:0003007:4685, 77:01:0003007:4687, 77:01:0003007:4688, 77:01:0003007:4689, 77:01:0003007:4691, 77:01:0003007:4692, 77:01:0003007:4693, 77:01:0003007:4695, 77:01:0003007:4697, 77:01:0003007:4698, 77:01:0003007:4700, 77:01:0003007:4701, 77:01:0003007:4702, 77:01:0003007:4704, 77:01:0003007:4705, 77:01:0003007:4706, 77:01:0003007:4707, 77:01:0003007:4708, 77:01:0003007:4711, 77:01:0003007:4668, 77:01:0003007:4686.

Взыскать с ИП ФИО1 в пользу АО «Дом.РФ» пени за нарушение срока внесения арендной платы в размере 27 079,34 руб., пени за нарушение сроков уведомления органов охраны в размере 771 761,30 руб., пени за нарушение сроков обращения в размере 771 761,30 руб., пени за нарушение сроков уведомления АО «Дом.РФ» в размере 18 052,90 руб., пени за нарушение сроков замены баннера в размере 749 195,18 руб., пени за нарушение сроков выполнения противоаварийных работ в размере 543 843,49 руб., штрафа в размере 73 333 129,00 руб.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения иска, заявил о применении ст. 333 ГК РФ в отношении взыскания пени.

ИП ФИО1 заявлен встречный иск об исключении п. 10.6 из договора купли-продажи объекта недвижимого имущества и аренды земельного участка № 20/3371-23 от 10.05.2023г.

Встречный иск принят судом к совместному рассмотрению на основании ст. 132 АПК РФ.

В обоснование встречных требований истец по встречному иску указывает, что п. 10.6. подлежит исключению, в связи с его кабальностью, так как он прямо противоречит действующему законодательству об объектах культурного наследия в части прав со стороны истца, не имеющего законных полномочий надзорного и контролирующего органа.

В настоящее время в РФ отсутствуют нормативные акты, предусматривающие законные полномочия истца по изъятию объекта как контролирующего и надзорного органа и предусматривающие ответственность за нарушение обязательства стороной ответчика по отношению к истцу, и следовательно, могут служить основанием для исключения договора условия об ответственности, основанного на этом акте.

Согласно п. 1 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Рассмотрев исковое заявление, исследовав имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит первоначальный иск подлежащим частичному удовлетворению, встречный иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела между во исполнение протокола о результатах конкурса между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи здания и аренды земельного участка от 10.05.2023г. № 20/3371-23.

Согласно п. 4.3.4 договора ежегодная арендная плата за пользование земельным участком составляет 1 504 408 руб.

Здание является объектом культурного наследия. По этой причине существенным условием конкурса является проведение покупателем работ по сохранению здания в порядке, установленном Федеральным законом от 25.06.2002г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия».

Срок выполнения условий конкурса составляет семь лет с даты регистрации перехода права собственности на здание от продавца к покупателю.

Согласно п. 5..1. акта технического состояния здания от 04.10.2022г. собственник здания обязуется заменить баннер на фасадах здания, выполнить противоаварийные работы по зданию, выполнить проектные работы по сохранению здания в течение 12 месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание от продавца к покупателю.

Таким образом, выполнение покупателем обязательств из охранного обязательства в отношении здания, являющегося объектом культурного наследия, является существенным условием договора.

Кроме того, в соответствии с п. 5.2.10 договора покупатель обязан предварительно письменно уведомить продавца о совершении сделки по передаче права собственности на здание или права пользования/владения зданием.

В соответствии с п. 6.2.1. договора покупатель обязан в течение 10 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности обратиться в орган охраны объектов культурного наследия для уведомления о состоявшемся переходе права собственности на здание.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Как указывает истец в обоснование иска, ответчиком нарушены сроки, предусмотренные договором, в связи с чем истец начислил ответчику пени за нарушение срока внесения арендной платы в размере 27 079,34 руб., пени за нарушение сроков уведомления органов охраны в размере 771 761,30 руб., пени за нарушение сроков уведомления АО «Дом.РФ» в размере 18 052,90 руб., пени за нарушение сроков замены баннера в размере 749 195,18 руб., пени за нарушение сроков выполнения противоаварийных работ в размере 543 843,49 руб.

Кроме того, в связи с неисполнением покупателем условий конкурса в соответствии с п. 10.6 истец вправе требовать расторжения договора и возврата здания в федеральную собственность.

В связи наличием оснований для расторжения договора ответчику начислен штраф в размере цены здания, предусмотренный п. 10.6. договора в размере 73 333 129,00 руб.

Ответчик просит суд применить положения ст. 333 ГК РФ к расчету неустойки и снизить её.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Таким образом, правила статьи 333 вышеуказанного Кодекса предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с разъяснениям, изложенным в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 года № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения договорных обязательств и др. Вопрос о наличии или отсутствии оснований для применения указанной нормы закона арбитражный суд решает с учетом представленных доказательств и конкретных обстоятельств дела.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ кредитор по требованию о взыскании неустойки не обязан доказывать причинение ему убытков, однако, не воспользовавшись таким правом, кредитор несет риск того, что суд в силу статьи 333 ГК РФ может уменьшить размер договорной ответственности приближенно к ставке рефинансирования, отражающей минимальный размер возможного ущерба, применительно к размеру процентов, установленных статьей 395 ГК РФ.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О).

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

В целях соблюдения баланса интересов сторон, учитывая явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, с учетом порядка и сроков внесения платежей, суд считает необходимым применить статью 333 ГК РФ и произвести расчет пени за нарушение срока внесения арендной платы в размере 9 026,00 руб., пени за нарушение сроков уведомления органов охраны в размере 257 254,00 руб., пени за нарушение сроков обращения в размере 257 254,00 руб., пени за нарушение сроков уведомления АО «Дом.РФ» в размере 6 018,00 руб., пени за нарушение сроков замены баннера в размере 249 730,00 руб., пени за нарушение сроков выполнения противоаварийных работ в размере 181 281,00 руб., в удовлетворении остальной части требования о взыскании неустойки следует отказать.

Требование истца о расторжении договора и взыскании штрафа в размере стоимости цены здания являются несостоятельными, так как единственным условием расторжения договора является превышение семилетнего срока (то есть после 01.06.2030г.) исполнения условий конкурса, который на момент рассмотрения настоящего дела не истек.

Отказывая в удовлетворении встречного иска суд исходит из следующего.

Истец по встречному иску указывает на то, что договор является договором присоединения, а истец по встречному иску является слабой стороной по договору, ввиду чего в силу ст. 428 ГК РФ вправе потребовать изменения договора в судебном порядке.

Согласно ст. 428 ГК РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон и формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Договор заключен на конкурсной процедуре, которая по своей правовой природе исключает возможность заключения договора присоединения. Заключение договора по результатам конкурса, проводимом организатором, не может быть истолковано как ограничивающее автономию воли участников и возможность осуществления ими своих прав собственной волей и в своем интересе.

Свобода договора заключается не только в определении сторонами по собственному усмотрению договорных условий, но и, прежде всего, в свободном определении лицом того, вступать ему в договорные отношения с конкретным контрагентом или нет.

Изменение в настоящем случае условий договора будет означать, что фактически истец по встречному иску добьется для себя условий лучших, чем те, на которые могли бы рассчитывать иные участники государственного конкурса.

Таким образом, отсутствуют условия п. 8 ст. 448 ГК РФ, которые позволили бы изменить условия договора.

Учитывая изложенное, первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению в части, в удовлетворении встречного иска следует отказать.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 307-309, 314, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 102, 110, 106, 167-171, 176, 180, 181, 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования АО «Дом.РФ» к ИП ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ИП ФИО1 в пользу АО «Дом.РФ» пени за нарушение срока внесения арендной платы в размере 9 026,00 руб., пени за нарушение сроков уведомления органов охраны в размере 257 254,00 руб., пени за нарушение сроков обращения в размере 257 254,00 руб., пени за нарушение сроков уведомления АО «Дом.РФ» в размере 6 018,00 руб., пени за нарушение сроков замены баннера в размере 249 730,00 руб., пени за нарушение сроков выполнения противоаварийных работ в размере 181 281,00 руб., а также расходы по госпошлине в размере 200 000, 00 руб.

В остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ИП ФИО1 к АО «Дом.РФ» об исключении п. 10.6 из договора купли-продажи объекта недвижимого имущества и аренды земельного участка № 20/3371-23 от 10.05.2023г. - отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья В.В. Дудкин