ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва

26 февраля 2025 г. Дело № А40-191687/24-180-1179

Резолютивная часть решения объявлена 19 февраля 2025 г.

Решение в полном объеме изготовлено 26 февраля 2025 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Рощин А.Ю.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

ответчик:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОРИЕНТ-СЕРВИС ПЛЮС" (115211, Г.МОСКВА, УЛ. БОРИСОВСКИЕ ПРУДЫ, Д. 14, К. 4, ЭТ 1 ПОМ XX КОМ 9, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.09.2007, ИНН: <***>)

Третьи лица:

- УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, Г.МОСКВА, УЛ. БОЛЬШАЯ ТУЛЬСКАЯ, Д.15, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>)

- ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "МОСКОВСКАЯ ОБЪЕДИНЕННАЯ ЭНЕРГЕТИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ" (119526, Г.МОСКВА, ПР-КТ ВЕРНАДСКОГО, Д. 101, К. 3, ЭТ/КАБ 20/2017, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.12.2004, ИНН: <***>)

- ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОРИЕНТ-НЕДВИЖИМОСТЬ" (117042, Г.МОСКВА, УЛ. ЮЖНОБУТОВСКАЯ, Д. 55, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.09.2007, ИНН: <***>)

- ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРГУС" (117042, Г.МОСКВА, УЛ. ЮЖНОБУТОВСКАЯ, Д.55, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.12.2003, ИНН: <***>).

о взыскании 68 519 руб. 49 коп. штрафа по договору аренды № М-06-057789 от 20.12.2021

В судебное заседание явились:

От истца – неявка, извещены

От ответчика – ФИО1 дов. от 15.08.2024

От третьих лиц – неявка, извещены

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании о взыскании 68 519 руб. 49 коп. штрафа по договору аренды № М-06-057789 от 20.12.2021

В судебное заседание истец и 3 лица не явились, извещены надлежащим образом. Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Истец ссылается на то, что между Департаментом городского имущества города Москвы (Департамент, истец, арендодатель) и ООО "ОРИЕНТ-СЕРВИС ПЛЮС" (арендатор, ответчик) заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 20.12.2021 № М-06-057789 земельного участка площадью 1808 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0012000:455 с адресным ориентиром: <...> вл 55 для эксплуатации нежилого помещения в здании в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, без права возведения временных и капитальных зданий и сооружений. Договор заключен сроком до 22.03.2070.

На Участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 77:06:0012008:1014 общей площадью 2 900 кв. м. по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Южное Бутово, улица Южнобутовская, дом 55, в котором ООО "ОРИЕНТ-СЕРВИС ПЛЮС" принадлежит на праве собственности помещение с кадастровым номером 77:06:0012008:7098 площадью 1102,4 кв. м (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 12 февраля 2019 № 77:06:0012008:7098-77/005/2019-3).

Согласно п. 5.2.1 Договора арендаторы обязаны использовать участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего Договора.

По данным ЕГРН разрешенное использование участка - эксплуатации части здания под центральный тепловой пункт.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, в силу ст. 615 ГК РФ, и Договора аренды ответчик обязан был использовать земельный участок только для эксплуатации нежилого помещения в здании в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

Согласно правовым позициям, сформулированным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 13016/11 и № 12919/11, от 03.06.2014 № 818/14, фактическое использование земельного участка должно отвечать разрешенному использованию, предусмотренному градостроительным регламентом, и совпадать со сведениями, внесенными в кадастр.

Наличие у землепользователя в соответствии с градостроительным регламентом права использования земельного участка в соответствии с любым видом разрешенного использования для конкретной территориальной зоны, не отменяет исходя из системного толкования ст. 7, 42 ЗК РФ, ст. 37 ГрК РФ, ст. 8, 13 Закона № 218-ФЗ обязанности землепользователя оформить в установленном законом порядке свой выбор вида разрешенного использования земельного участка.

Использование земельного участка не в соответствии с документально установленным и учтенным в кадастре недвижимости видом разрешенного использования, является нарушением правового режима его использования, установленного требованиями статей 1, 7 и 42 ЗК РФ.

Согласно ч. 2.1 ст. 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования.

В ст. 72 ЗК РФ указывается, что за соблюдением требований законодательства Российской Федерации, законодательства субъекта Российской Федерации юридическими лицами в отношении объектов земельных отношений органами государственной власти города Москвы осуществляется муниципальный земельный контроль.

Под административным обследованием объекта земельных отношений понимается исследование его состояния и способов его использования на основании информации, содержащейся в государственных и муниципальных информационных системах, открытых и общедоступных информационных ресурсах, архивных фондах, информации, полученной в ходе осуществления государственного мониторинга земель, документов, подготовленных в результате проведения землеустройства, информации, полученной дистанционными и другими методами.

В случае выявления по итогам проведения административного обследования объекта земельных отношений признаков нарушения земельного законодательства, результаты такого обследования оформляются актом административного обследования объекта земельных отношений.

В Департамент поступили материалы проверки Госинспекции по недвижимости от 19.07.2023 (Акт проверки 9063412), согласно которым помещение с кадастровым номером 77:06:0012008:7098 в здании по адресу: г. Москва, улица Южнобутовская, дом 55 используется под торговлю.

Таким образом, по мнению истца, арендатором нарушены п. 5 ст. 4, п.2 ст. 8, п. 1 ст. 28 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве».

При этом, размещение торговых объектов на данном земельном участке не соответствует виду разрешенного использования, установленному ЕГРН.

Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется на свой страх и риск и, соответственно, при вступлении в гражданские правоотношения субъекты должны проявлять разумную осмотрительность.

Таким образом, заключая настоящий договор, ответчик согласился с его условиями. Ответчик, являясь арендатором земельного участка, обязан соблюдать условия Договора аренды о целевом использовании земельного участка.

Учитывая изложенное, земельный участок использовался арендатором с нарушением цели и условий его предоставления, а также вида разрешенного использования, указанного в ЕГРН.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора виновная сторона несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством и настоящим договором (пункт 8.1).

В случае использования земельного участка не по целевому назначению (п. 8.3 Договора), а также в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения по вине арендатора условий раздела 4 Договора и условий, касающихся использования участка (п. 8.4), Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Департаментом начислен штраф в размере 68 519,49 рублей.

В порядке досудебного урегулирования в адрес Ответчика была направлена претензия от 13.02.2024 № 33-6-1284856/23-(0)-1 с требованием в 10-дневный срок оплатить штрафные санкции в размере 68 519,49 руб. До настоящего времени штрафные санкции не оплачены.

В связи с изложенным, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

Ответчик является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <...> с к.н. 77:06:0012000:455. Категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования земельного участка - по сведениям ЕГРН: «для эксплуатации части здания под центральный тепловой пункт», а по градостроительным регламентам: «деловое управление» (4.1), «магазины» (4.4).

Земельный участок используется Ответчиком на основании Договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, предоставляемого правообладателям зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на земельном участке для эксплуатации объектов капитального строительства № М-03-057789 от 20.12.2021 г. (далее - Договор аренды).

На указанном выше участке расположено нежилое здание с к.н. 77:06:0012008:1014, общей площадью 2900 кв.м., в составе которого находится нежилое помещение с к.н. 77:06:0012008:7098, общей площадью 1102,4 кв.м., принадлежащее Ответчику на праве собственности в соответствии с регистрационной записью №77:06:0012008:7098-77/005/2019-3 от 12.02.2019.

Согласно пп. 1, п. 6, ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 08.08.2024, с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2024) (далее - ГрК РФ) о правилах землепользования и застройки установлено, что в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки в городе Москве, утвержденных 28.03.2017 постановлением Правительства Москвы № 120-ПП. Согласно пп. 1, п. 2, ст. 36 ГрК РФ градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны.

Согласно п. 8 ст. 36 ГрК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Согласно разделу «Введение» Правил землепользования и застройки города Москвы (далее -Правила), утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. №120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы» предусмотрена «Территориальная часть» Правил, которая оформлена в виде текстовых и графических материалов и включает градостроительные регламенты и карты градостроительного зонирования территории города Москвы. Содержание градостроительных регламентов, предусмотренное ГрК РФ, частично изложено в текстовых материалах территориальной части и частично отображено на графических материалах территориальной части.

Карты градостроительного зонирования выполнены по административным округам города Москвы или по городу в целом на открытом картографическом фоне М 1:10000 Единой государственной картографической основы города Москвы.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 06.03.2024 г. № 423-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 г. №120-ПП» внесены изменения в «Книгу 8» «Карта градостроительного зонирования. Границы территориальных зон и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства Юго-Западного административного округа города Москвы» предусмотрены виды разрешенного использования земельных участков в зонах «F9-2-l-l» и «F9-2-l-2» - 4.1 и 4.4, которые по классификатору видов разрешенного использования, утверждённому Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (ред. от 23.06.2022) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (зарегистрировано в Минюсте России 15.12.2020 N 61482) предусматривают деятельность - «деловое управление» (4.1), «магазины» (4.4).

Таким образом, согласно требованиям, установленным градостроительным регламентом, а именно Правилами - для земельного участка с к.н. 77:06:0012000:455, который входит в зоны «F9-2-l-l» и «F9-2-l-2», предусмотрен вид разрешенного использования -«магазины» (4.4), который соответствует деятельности, выполняемой Ответчиком на данном земельном участке.

Кроме того, до вступления в силу постановления Правительства Москвы от 06.03.2024 г. № 423-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 г. №120-ПП», на основании которого для земельного участка с к.н. 77:06:0012000:455 были утверждены виды разрешенного использования «магазины» (4.4), Ответчиком был получен ответ из Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура) № ПЗЗ-0585-2024, в котором указывалось, что для земельного участка с к.н. 77:06:0012000:455 было принято решение об установлении видов разрешенного использования коды 4.1 и 4.4 для земельных участков в зонах «F9-2-1-1» h«F9-2-1-2».

При этом, ссылка Истца на норму ч. 2.1, ст. 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москвы», которая требует фактическое использование объекта недвижимости, расположенном на земельном участке, в соответствии с видом разрешенного использования - Ответчиком полностью исполняются, с учётом сведений в градостроительных регламентах, а также с учётом п. 8 ст. 36 ГрК РФ.

С целью внесения в ЕГРН сведений о видах разрешенного использования земельного участка с к.н. 77:06:0012000:455, Ответчиком 21.05.2024 было подано заявление в Управление Росреестра города Москвы № КУВД-001/2024-20925772. Так, согласно действующим градостроительным регламентам, было подано заявление о добавлении к существующему основному виду разрешенного использования «эксплуатация части здания под центральный тепловой пункт» ещё двух новых: «магазины» (4.4) и «деловое управление» (4.1).

По заявлению 24.05.2024 г. была вынесена приостановка осуществления действий по государственному кадастровому учёту в связи с тем, что соответствующее волеизъявление должно быть от собственника земельного участка.

Принимая во внимание требования, изложенные в приостановке регистрационных действий о внесении в ЕГРН сведений о земельном участке, содержащихся в градостроительных регламентах. Ответчик направил в адрес Истца запрос от 27.06.2024 г. № 27-06/1. В нём было указано о необходимости внести в ЕГРН соответствующие изменения в характеристики земельного участка с к.н. 77:06:0012000:455 в отношении видов разрешенного использования.

В ответе на данный запрос Ответчика Истец указал, что земельный участок с к.н. 77:06:0012000:455 предоставлен на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и дополнительное установление новых видов разрешенного использования в ЕГРН может нарушать права и законные интересы других собственников помещений в здании, а именно:

ПАО «МОЭК» (ИНН <***> адрес: 119526, <...>, эт/каб 20/2017),

ООО «ОРИЕНТ-НЕДВИЖИМОСТЬ» (ИНН <***> адрес: 117042, <...>),

ООО «АРГУС» (ИНН <***> адрес: 117042. <...>).

Согласно п. 1.1. Договора аренды, земельный участок предоставлен в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации нежилого помещения в здании в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. Но, в соответствии с п. 4.8. Договора аренды арендатор имеет право использовать земельный участок под вспомогательные виды разрешенного использования.

При этом, установленный вид разрешенного использования предусмотрен лишь для эксплуатации «части здания», как указано в сведениях ЕГРН, а на остальную часть, т.е. на торговую часть здания и иные виды деятельности других собственников здания, в ЕГРН до сих пор не установлены, хотя предусмотрены градостроительными регламентами. Ответственное лицо по установлению видов разрешенного использования в ЕГРН собственник земельного участка, а именно: Департамента городского имущества города Москвы, Истца.

С учетом расположения указанного выше земельного участка в актуальной территориальной зоне № 77-07-11-000024 с кадастровым номером территориальной зоны 77:06-7.2412, и видами деятельности, осуществляемыми в здании около 20 лет, размещение магазина по продаже продовольственных и непродовольственных товаров сложилось исторически с полного правового согласия Истца.

До приобретения Ответчиком в 2019 г. объекта недвижимости, он находился в собственности Истца, на том же земельном участке с к.н. 77:06:0012000:455 и также эксплуатировался под магазин (торговую деятельность). Истец сдавал в аренду Ответчику часть здания по адресу: <...> под магазин (торговую деятельность) на протяжении многих лет до его продажи и вывода из собственности города, в том числе согласовывал перепланировки помещения.

Так, согласно выписке из ЕГРН (ранее - единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) от 14.11.2007 г. №19/069/2007-602 назначение части здания было «ТОРГОВОЕ» (выписка представлена в материалы дела). В выписке из ЕГРН указано зарегистрированное право аренды Ответчика, который осуществлял на тот период ту же торговую деятельность на объекте, что и сейчас, арендуя помещение у Истца под магазин. В период согласования перепланировок в здании. Ответчик, указывая торговую деятельность, как основной вид деятельности на объекте, получал заключения и согласования различных государственных органов, в том числе территориального отделения и подразделений УФС по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, ГУП Главного архитектурно-планировочного управления при Комитете по архитектуре и градостроительству г. Москвы, санитарно-эпидемиологическое заключение (копии заключений и согласований прилагаются).

Таким образом, для той части здания, которая исторически эксплуатируется под магазины для торговой деятельности (вид разрешенного использования - «магазины» код 4.4), с периода владения объектам недвижимости самим же Истцом и до настоящего времени, назначение земельного участка так и не была установлено в нарушение нормы пп. 1, п. 2. ст. 36 ГрК РФ, по которой градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Учитывая изложенное, а также представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что требования истца удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Учитывая ст. ст. 8, 12, 307-310, 329, 330, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 67, 68, 71, 75, 101, 110, 167-171, 176, 180, 181, 319 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья: Ламонова Т.А.