Постановление по делу № 09АП-44328/2025 от 05.11.2025 | 9 арбитражный апелляционный суд

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-44328/2025

город Москва Дело № А40-291022/24

05 ноября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 ноября 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Савенкова О.В., Стешана Б.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Степаненко М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Некоммерческой организации фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.07.2025 г. по делу № А40-291022/24 по иску АО "ДОМ.РФ" к Некоммерческой организации фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан о взыскании 15 401 814 руб. 93 коп. неустойки по договору купли-продажи №20/4761- 17 от 29.12.2017

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ответчику о взыскании 15 401 814 руб. 93 коп. неустойки по договору купли-продажи №20/4761-17 от 29.12.2017.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2025 г. с Некоммерческой организации фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан (ИНН: <***>) в пользу АО "ДОМ.РФ" (ИНН: <***>) взыскана неустойка по договору купли-продажи №20/4761-17 от 29.12.2017 в размере 8 024 846 руб. 16 коп., а также 197480руб. 70 коп. расходов по госпошлине.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить в части и отказать истцу во взыскании избыточно и необоснованно начисленной неустойки, а именно во взыскании:

- 1 985 605,48 руб. за период с 12.07.2023 по 12.11.2024 - неустойка за нарушение сроков строительства Объектов на основании ь на п. 5.3. договора как нарушение п. 1.2. договора;

- 397 121,10 руб. за период с 12.07.2023 по 12.11.2024 - неустойка за нарушение сроков строительства объектов инженерной и иной инфраструктуры, передачи в муниципальную собственность на основании п. 5.4. Договора как нарушение п. 3.2.6. Договора;

- 3 663 239,51 руб. за период с 22.11.2021 по 31.03.2022, а также за период с 01.10.2022 по 12.11.2024 - неустойка за нарушение сроков строительства жилья экономического класса на земельном участке с кадастровым номером №02:47:101001:806 на основании п. 5.3. договора как нарушение п. 1.1., 1.2. договора.

Определением от 07.10.2025 судебное разбирательство было отложено в порядке ст. 158 АПК РФ с запросом дополнительных пояснений.

Далее в судебном заседании 21.10.2025 в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв, после перерыва судебное заседание продолжено 27.10.2025, апеллянт и иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени ее рассмотрения, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в соответствии с ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о частичной отмене решения арбитражного суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (далее - Фондом «РЖС») 28.06.2013 проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды двух земельных участков общей площадью 1 474 476, кв. м, с кадастровыми номерами № 02:47:101001:365 и № 02:47:101001:368, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, р-н Уфимский, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее – Исходные участки).

В соответствии с протоколом об итогах аукциона, между Фондом «РЖС» (Арендодатель) и ООО «КилСтройИнвест» (Арендатор) был заключен договор аренды двух земельных участков, входящих в состав единого лота, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.07.2013 № ДЗ-63 в соответствии с протоколом об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 28.06.2013 № А266-21/2013/2.

На основании статьи 14 Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» права и обязанности Фонда «РЖС» по договорам (контрактам, соглашениям), заключенным Фондом «РЖС», переходят к единому институту развития в жилищной сфере. При этом заключение дополнительных соглашений к указанным договорам (контрактам, соглашениям) не требуется.

Согласно федеральному закону от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановлению Правительства РФ от 26.08.1996 № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» единым институтом развития в жилищной сфере является акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (далее - АО «АИЖК»).

С 02.03.2018 на основании Распоряжения Федерального агентства по управлению госимуществом № 97Р изменено фирменное наименование АО «АИЖК» на АО «ДОМ.РФ», соответствующие изменения внесены в ЕГРЮЛ.

07.03.2017 права и обязанности по Договору аренды переданы ООО «СтройЗемРесурс» (Арендатор) по договору уступки прав и обязанностей № 9-I-Ц по договору аренды двух земельных участков, входящих в состав единого лота, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.07.2013 № ДЗ-63.

На основании договора купли-продажи земельных участков от 29.12.2017 № 20/4761-17 (далее – Договор) между АО «АИЖК» и ООО «СтройЗемРесурс» Арендатору были переданы в собственность 8 земельных участков, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с ФИО1 (кадастровые номера: 02:47:101001:767, 02:47:101001:779, 02:47:101001:793, 02:47:101001:797, 02:47:101001:802, 02:47:101001:806, 02:47:101001:812, 02:47:101001:817, далее - Участки), право собственности на которые впоследствии перешло к НО ФРЖС РБ.

Государственная регистрация перехода прав собственности Ответчика на Участки произошла 09.11.2018, за исключением участка №02:47:101001:817, в отношении которого право собственности было зарегистрировано 15.05.2018, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Суд пришел к выводу о том, что в рамках дела №А40-130073/2022 с участием Ответчика преюдициально установлено, что к НО ФРЖС РБ как новому собственнику перешли все права и обязанности, установленные Договором купли-продажи и протоколом об итогах аукциона.

В соответствии с Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2023 по делу №А40-130073/22 в 2018 году земельные участки были проданы ООО «СтройЗемРесурс»: один земельный участок кадастровый номер 02:47:101001:817 в собственность НО ФРЖС РБ по договору № 18-21/381 от 09.04.2018; семь земельных участков с кадастровыми номерами 02:47:101001:767, 02:47:101001:769, 02:47:101001:793, 02:47:101001:797, 02:47:101001:802, 02:47:101001:806, 02:47:101001:812 в собственность ОАО «Строй-Планета» по договору № 5-III от 10.08.2018».

В последующем 7 вышеуказанных участков были проданы Ответчику по договору купли-продажи земельных участков № 18-21/1107 от 06.11.2018.

Подпунктом 3.2.14 Договора купли-продажи предусмотрено, что при обороте земельных участков на основании заключенной с новым правообладателем сделки (НО ФРЖС РБ) Покупатель обязан передать ему все обязанности, предусмотренные условиями Договора купли-продажи, Договора аренды и протоколом об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 28.06.2013 № А266-21/2013/2.

Принимая во внимание изложенное, в договорах купли-продажи земельных участков № 5-111 от 10.08.2018 и № 18-21/381 от 09.04.2018 были предусмотрены все обязательства (п. 1.2, п.1.4, п.3.2.4 названных договоров) и к новым собственникам перешли все права и обязанности, установленные договором для продавца (АО «ДОМ.РФ), протоколом об итогах аукциона. Аналогичные условия содержатся в п.п. 1.3. и 1.4 договора купли-продажи земельных участков № 18-21/1107 от 06.11.2018.

В соответствии с п. 1.1. Договора Участки предоставлены для осуществления строительства объектов жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, указанными в настоящем пункте Договора и в соответствии с обязательствами, предусмотренными пунктами 3.2.5 – 3.2.11 Договора, Договором аренды и протоколом, с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, иных нормативно-технических документов, действующих на территории Российской Федерации. Обязательство по строительству минимального объема общей площади жилья на Участках и сроки строительства объектов установлены в настоящем пункте Договора. Доля жилья экономического класса должна составлять - не менее 75% от общей площади Объектов.

Истец ссылается на то, что Ответчиком допущены нарушения условий Договора, в связи с чем Истцом была начислена неустойка.

1. Согласно п. 1.2. Договора купли-продажи Покупатель обеспечивает строительство объектов капитального строительства (далее - Объектов) в соответствии с видами разрешенного использования и в сроки, указанные в пункте 1.1 Договора, а также обустройство территории посредством строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод (подведения инженерных коммуникаций), иной инфраструктуры, создания элементов озеленения и благоустройства и иных объектов, предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства Объектов в срок до 11.07.2023.

В случае нарушения срока осуществления строительства, предусмотренного пунктом 1.2 Договора Продавец вправе потребовать от Покупателя уплаты неустойки в размере 0,05% от цены Договора, за каждый день просрочки исполнения обязательства (п. 5.3).

Доказательства исполнения обязательств в виде разрешения на ввод в эксплуатацию Объектов до 11.07.2023 Ответчиком в материалы дела не предоставлено. В связи с нарушением установленного в п. 1.2 Договора срока, за период с 12.07.2023 по 12.11.2024 начислена неустойка в размере 1 985 605 руб. 48 коп.

2. В соответствии с п.3.2.6 Договора Покупатель обязан обеспечить осуществление проектирования, строительства объектов инженерной и иной инфраструктуры в границах участков и их передачу в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность либо их оформление в частную собственность в срок до 11.07.2023.

Доказательства исполнения обязательств в виде разрешения на ввод в эксплуатацию объектов инженерной и иной инфраструктуры в границах участков и их оформление/передачу в установленном порядке до 11.07.2023 Ответчиком в материалы дела не предоставлено. За нарушение указанного срока Ответчику согласно п. 5.4. Договора начислена неустойка за период с 12.07.2023 по 12.11.2024 в размере 397 121 руб. 10 коп.

3. В соответствии с п. 3.2.5. Договора Покупатель обязан обеспечить проектирование и строительство объектов жилищного и иного строительства в границах Участков, в соответствии с видами разрешенного использования Участков, указанными в пункте 1.1 Договора и с основными требованиями к осуществлению строительства, предусмотренными пунктами Договора, Договором аренды, Протоколом, в срок до 11.07.2023.

Обязательства были исполнены частично, в отношении двух участков с кадастровыми номерами № 02:47:101001:806 и 02:47:101001:817 соответственно 26.05.2023 и 11.01.2021.

За нарушение установленных п. 3.2.5 Договора сроков проектирования и строительства объектов жилищного и иного строительства Истцом согласно п. 5.4 Договора начислена неустойка в размере 3 733 748,76 руб., рассчитанная за период с 22.11.2021 по состоянию на 12.11.2024.

По указанному виду неустойки Ответчик ссылается на пропуск срока исковой давности с учетом срока строительства по пяти из семи участкам.

Судом установлена обязанность Покупателя обеспечить строительство объектов капитального строительства в соответствии с видами разрешенного использования и в сроки, указанные в пункте 1.1 Договора: на участке 02:47:101001:767 – в срок до 31.12.2022, на участке 02:47:101001:779 в срок - 31.12.2021, на участке 02:47:101001:793 в срок - 31.12.2020, на участке 02:47:101001:797 в срок - 31.12.2019, на участке 02:47:101001:802 в срок - 31.12.2018, на участке 02:47:101001:806 в срок - 31.12.2017, на участке 02:47:101001:817 в срок - 31.12.2017.

Таким образом, с учетом даты подачи настоящего иска - 03.12.2024 и месячного срока досудебного разрешения спора, ответ на претензию от 15.11.2023 получен 15.12.2023) срок исковой давности Истцом не пропущен по требованиям в отношении двух земельных участков: 02:47:101001:767 и 02:47:101001:779.

Довод Истца о том, что срок исковой давности по требованиям в отношении трех земельных участков (02:47:101001:793, 02:47:101001:797 и 02:47:101001:802) начал течь не ранее вынесения постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2023 по делу №А40-130073/22 судом отклонен, поскольку указанные участки выбыли из собственности ООО «СтройЗемРесурс» в пользу НО ФРЖС РБ с момента государственной регистрации.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для лиц, не являющихся сторонами сделки, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса).

Учитывая изложенное, неустойка за нарушение сроков обеспечения строительства на основании п.п. 3.5.5 и 5.4 Договора взыскана в размере 1 237 559 руб. 01 коп.

4. Ответчиком были несвоевременно исполнены обязательства в соответствии п. 3.2.12 Договора. За нарушение сроков представления документации в соответствии с п. 5.4 Договора Истцом начислена неустойка в размере 1 606 314,31 руб., рассчитанная на дату исполнения обязательства – 22.05.2023.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности с учетом сроков обязательства по предоставлению разрешительной документации о вводе объектов в эксплуатацию (далее – РНВ) в отношении пяти (из семи) РНВ: № 02-03547000-1-2021 от 11.01.2021 со сроком до 10.02.2021, № 02-03547000-298-2019 от 19.11.2019 со сроком до 19.12.2019, № 02-03547000-236-2019 от 30.09.2019 со сроком до 30.10.2019, № 02-03547000-235-2019 от 30.09.2019 со сроком до 30.10.2019, № 02-03547000-269-2019 от 31.10.2019 со сроком до 30.11.2019.

Пунктом 2 ст. 200 ГК РФ установлено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. В соответствии со ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. Если основное обязательство было исполнено с просрочкой, но в пределах срока исковой давности, требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в части, которая входит в трехлетний период, предшествующий дате предъявления иска о взыскании неустойки (ст. ст. 196, 207, 330 ГК РФ).

Согласно материалам дела обязательства Ответчиком исполнены в отношении всех РНВ 22.05.2023, то есть в пределах трехлетнего периода с даты наступления срока в отношении одного из указанных пяти РНВ (№ 02-03547000-1-2021 от 11.01.2021).

Учитывая изложенное, неустойка за нарушение сроков представления документации в соответствии с п.п. 3.2.12 и 5.4 Договора взыскана по трем РНВ в размере 426 297 руб. 34коп.

5. Также Ответчиком в период до 02.08.2023 не исполнялись обязательства по предоставлению отчетов. За период с 3 квартала 2021 по 2 квартал 2023 начислена неустойка в размере 352 546,28 руб.

Согласно п. 3.2.10 Договора купли-продажи установлена обязанность после заключения договора представлять отчетность об исполнении обязательств по договору в каждом квартале, не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Таким образом, обязанность по предоставлению ежеквартальной отчетности носит периодический характер и срок исковой давности предъявления искового требования о взыскании неустойки за несвоевременное исполнение указанной обязанности Ответчиком должен исчисляться отдельно по каждому периоду (кварталу).

По указанному виду неустойки Ответчик ссылается на пропуск срока исковой давности в отношении требования о сдаче отчетности за 3 квартал 2021.

С учетом даты подачи иска (03.12.2024 и месячного срока досудебного разрешения спора, ответ на претензию от 15.11.2023 получен 15.12.2023) неустойка за нарушение сроков предоставления ежеквартальной отчетности на основании п.п. 3.2.10 и 5.4 Договора купли-продажи подлежит взысканию за период с 4 квартала 2021 по 2 квартал 2023 в размере 312 023 руб. 72 коп.

6. Ответчиком нарушены установленные в п. 1.1 Договора купли-продажи сроки строительства жилья экономического класса. На основании п. 5.3 Договора Покупателю начислена неустойка за нарушение указанных сроков в размере 7 326 479,00 руб. за период с 22.11.2021 по 12.11.2024.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой данности, указывая что трехлетний срок в отношении требования об исполнении основного обязательства начал течь 01.01.2018 и на момент подачи настоящего иска 03.12.2024 истек.

Срок исковой давности пропущен в отношении одного из участков с кадастровым номером № 02:47:101001:817, строительство жилых домов на котором Ответчиком завершено, исходя из следующего.

В материалах дела имеется ответ НО ФРЖС РБ (исх. № 29-2878 от 22.05.2023) на письмо АО «ДОМ.РФ» (исх. № 6150-СС от 11.05.2023), согласно которому обязательства по строительству многоквартирных жилых домов малой этажности были исполнены Ответчиком частично: на земельном участке с кадастровым номером № 02:47:101001:817 введены в эксплуатацию все планируемые шесть домов (квартал 2, литеры с 1 по 6), на земельном участке с кадастровым номером № 02:47:101001:806 введены в эксплуатацию два дома (квартал 4, литер 3 и 4) из четырех планируемых.

Как указано выше, обязательства по строительству действуют до полного их исполнения, что следует из ст. 9.2. Договора купли-продажи.

Нарушение срока строительства означает лишь, что к Стороне начинает применяться механизм принуждения в виде неустойки для понуждения застройщика осуществить строительство в минимальные сроки. И данный механизм носит длящийся характер и применяется до тех пор, пока строительство не будет завершено.

Поскольку объекты, возводимые на земельных участках №№ 02:47:101001:806 по настоящее время не завершены строительством и условия по соблюдению доли жилья экономического класса (75%) не выполнены полностью, Истец не утратил права начисления неустойки за трехлетний период, предшествующий дате обращения в суд.

Таким образом, каждый день за период с момента нарушения обязательства по настоящее время на стороне Ответчика возникает обязательство по уплате неустойки, в связи с чем срок исковой давности истцом не пропущен, учитывая, что настоящее исковое заявление подано истцом 03.12.2024 и неустойка рассчитана начиная с 22.11.2021.

С учетом изложенного, требование о взыскании неустойки за нарушение сроков строительства жилья экономического класса на земельном участке с кадастровым номером № 02:47:101001:806 на основании п.п. 1.1, 1.2 и 5.3 Договора подлежит взысканию с учетом моратория за период с 22.11.2021 по 31.03.2022, а также с 01.10.2022 по 12.11.2024 в размере 3 663 239 руб. 51 коп.

На основании изложенного, судом удовлетворены исковые требования в размере 8 024 846 руб. 16 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Судом апелляции установлено, что судом первой инстанции допущена арифметическая ошибка, взыскано 8 024 846,51руб., однако при сложении взысканных сумм 1 985 605,48+397121,10+1237559,01+426297,34+312023,72+3663239,51 общая сумма неустойки составила 8 021 846,16руб., распределение расходов по госпошлине в связи с этим также проведено неверно.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

Доводы жалобы в части необоснованности взыскания неустойки в размере 1 985 605,48 руб. и 397 121,10 руб. подлежат отклонению.

Согласно п.1.2. Договора Покупатель обеспечивает строительство объектов капитального строительства (далее - Объектов) в соответствии с видами разрешенного использования и в сроки, указанные в пункте 1.1 Договора, а также обустройство территории посредством строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод (подведения инженерных коммуникаций), иной инфраструктуры, создания элементов озеленения и благоустройства и иных объектов, предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства Объектов в срок до 11.07.2023.

Согласно п. 1.1 Договора, в соответствии с условиями настоящего Договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить 8 (восемь) нижеуказанных земельных участка (далее - «Участки»), расположенных по адресу: местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: 450000, Республика Башкортостан, р-н Уфимский, с/с ФИО1, категория земель: «земли населенных пунктов», ранее предоставленные Покупателю по договору аренды двух земельных участков, входящих в состав единого лота, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.07.2013 № ДЗ-63 (далее: «Договор аренды»), категория земель: «земли населенных пунктов», а именно:

№

Кадастровый номер Участка

Площадь (кв. м)

Вид разрешенного использования Участка

Объем жилья,

кв. м (из них доля жилья экономического

класса не менее

75%)

Срок окончания

строительства

Объектов

02:47:101001:767

38 301

Многоквартирные жилые дома малой этажности

12034,00

31.12.2022

02:47:101001:779

49 122

Многоквартирные жилые дома малой этажности

15433,90

31.12.2021

02:47:101001:793

48 069

Многоквартирные жилые дома малой этажности

15103,06

31.12.2020

02:47:101001:797

60 877

Многоквартирные жилые дома малой этажности

19127,27

31.12.2019

02:47:101001:802

65 833

Многоквартирные жилые дома малой этажности

20684,42

31.12.2018

б.

02:47:101001:806

36 373

Многоквартирные жилые дома малой этажности

11428,23

31.12.2017

02:47:101001:812

21944

Отдельно стоящие индивидуальные жилые

дома на одну семью, коттеджи

6894,70

31.12.2023

02:47:101001:817

61409

Многоквартирные жилые дома малой этажности

19294,42

31.12.2017

Участки предоставляются для осуществления строительства объектов жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, указанными в настоящем пункте Договора и в соответствии с обязательствами, предусмотренными пунктами 3.2.5 - 3.2.11 Договора, Договором аренды и Протоколом, с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, иных нормативно-технических документов, действующих на территории Российской Федерации. Обязательство по строительству минимального объема общей площади жилья на Участках и сроки строительства объектов установлены в настоящем пункте Договора.

Доля жилья экономического класса должна составлять - не менее 75% от общей площади Объектов.

Исходя из принципа свободы договора и диспозитивного метода регулирования частноправовых отношений, стороны в обязательственных сделках, регулируемых диспозитивными нормами гражданского права, вправе согласовать любые не запрещенные законом условия.

При этом обе стороны сделки при указании в договоре условий, имеющих многосмысленность и вариативность их толкования, несут риск того, что при возникновении спора такие условия будут истолкованы судом в соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ, согласно которым, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Толкование судом любой инстанции условий договора аналогично толкованию норм права, при этом согласно разъяснениям, приведенным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу части первой статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть первая статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49, по смыслу части второй статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия (contra proferentem, т.е. "против предложившего").

В п.1.1 договора сторонами согласован срок окончания строительства объектов на каждом их 8 земельных участков, а именно 31.12.2022, 31.12.2021, 31.12.2020, 31.12.2019, 31.12.2018, 31.12.2017, 31.12.2023, 31.12.2017.

При этом указано, что обязательство по строительству минимального объема общей площади жилья и сроки строительства объектов установлены в настоящем пункте.

Следующий пункт 1.2 установил, что Покупатель обеспечивает строительство объектов капитального строительства (далее - Объектов) в соответствии с видами разрешенного использования и в сроки, указанные в пункте 1.1 Договора, а также обустройство территории посредством строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод (подведения инженерных коммуникаций), иной инфраструктуры, создания элементов озеленения и благоустройства и иных объектов, предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства Объектов в срок до 11.07.2023.

Союз « а также», это соединительный союз, подобно союзу «и».

Таким образом, стороны согласовали срок строительства всех объектов 11.07.2023.

Поскольку доказательства исполнения обязательств в виде разрешения на ввод в эксплуатацию до 11.07.2023 объектов Ответчиком в материалы дела не предоставлено, судом правомерно взыскана неустойка за период с 12.07.2023 по 12.11.2024 в размере 1 985 605,48 руб. (просрочка составила 490 дней).

Суд апелляции считает, что объектом строительства выступает многоквартирный жилой дом малой этажности.

В апелляционной жалобе Ответчик не опровергает факт неисполнения указанного обязательства, доказательств иного не предоставляет, в связи с чем довод о неправомерном начислении неустойки подлежит отклонению.

Оснований для применения п. 5.4 договора с размером неустойки 0,01% от цены договора судом апелляции не установлено.

В соответствии с п.3.2.6 Договора Покупатель обязан обеспечить осуществление проектирования, строительства объектов инженерной и иной инфраструктуры в границах участков и их передачу в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность либо их оформление в частную собственность в срок до 11.07.2023.

Установив факт нарушения условия Договора в части проектирования, строительства объектов инженерной и иной инфраструктуры, что согласовано помимо п. 3.2.6 в п. 1.2 договора, судом первой инстанции правомерно на основании п. 5.4. Договора взыскана неустойка за период с 12.07.2023 по 12.11.2024 в размере 397 121,10 руб. (просрочка составила 490 дней).

Неустойка пунктом 5.4 предусматривает ответственность за нарушение иных сроков, предусмотренных договоров, что в разрезе ст. 431 ГК РФ, позволяет сделать вывод, что ответчиком нарушен срок, установленный п. 3.2.6 договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), которой, согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Неустойка одновременно является способом обеспечения обязательства и одной из форм гражданско-правовой ответственности.

Пунктом 5.3. установлено, что в случае нарушения срока осуществления строительства, предусмотренного пунктом 1.2 договора Продавец вправе потребовать от Покупателя уплаты неустойки в размере 0,05% от цены Договора, за каждый день просрочки исполнения обязательства.

В соответствии с п. 5.4 за нарушение иных сроков, предусмотренных Договором, Сторона вправе потребовать от виновной Стороны уплаты неустойки в размере 0,01 % от цены Договора, указанной в пункте 2.1 Договора, за каждый день просрочки.

Оспаривая решение суда, ответчик настаивает на том, что суд первой инстанции за одно и то же обязательство по договору, указанные в разных разделах договора, а именно: в пунктах 1.1., 1.2. (Раздел 1 Предмет договора), 3.2.5. (Раздел 3 Права и обязанности Сторон) договора купли-продажи 29.12.2017 №20/4761-17 (строительство многоквартирных жилых домов малой этажности, включая строительство жилья экономического класса в срок до 31.12.2018, 31.12.2019, 31.12.2020, 31.12.2021,31.12.2022, 31.12.2023 в зависимости от земельного участка, на котором возводится объект) несколько раз взыскал неустойку.

Как уже было указано ранее, согласно последним двум абзацам п. 1.1. Договора обязательство по строительству минимального объема общей площади жилья на участках и сроки строительства объектов установлены в настоящем пункте договора. Доля жилья экономического класса должна составлять - не менее 75% от общей площади Объектов.

Согласно таблице приведенной в п. 1.1. Договора Объем жилья (из них доля жилья экономического класса не менее 75 %) на земельном участке с кадастровым номером 02:47:101001:806 составляет 11428,23 кв.м. (соответственно на долю жилья экономического класса приходится не менее 8 571,17 кв.м.).

Ответчик в жалобе указывает на то, что Некоммерческой организацией Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан на земельном участке с кадастровым номером 02:47:101001:806 по состоянию на сегодняшний день построено и введено в эксплуатацию три многоквартирных жилых дома общей площадью 32 109,4 кв.м., (с долей жилья экономического класса 100%) в том числе:

28.12.2022 жилой дом литер 4 общей площадью жилых помещений 10896,4 кв.м. (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2022 №02-47-220-2022);

06.03.2023 жилой дом литер 3 общей площадью жилых помещений 10883,1 кв.м. (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 06.03.2023 №02-47-20-2023);

26.05.2023 жилой дом литер 2 общей площадью жилых помещений 10608,3 кв.м. (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.05.2023 №02-47-96-2023).

Трактуя условия договора купли-продажи, в соответствии с которым истцом предъявлен ко взысканию ряд неустоек, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сторонами не согласовывался отдельно срок строительства доли 75% жилья экономического класса.

Сторонами согласован срок строительства объектов – в соответствии с видами разрешенного использования – многоквартирных жилых домов малой этажности, с установлением объема строительства, определенного в квадратных метрах, и с определением доли жилья экономического класса в размере 75%.

Требование об обеспечении доли жилья экономического класса не является строительством какого-то отдельного вида объекта, а является лишь характеристикой к построенному объекту.

Истцом предъявлено требование о взыскании неустойки за период с 12.07.2023 по 12.11.2024 в размере 1 985 605,48 руб. в соответствии п. 1.2, п. 5.3 Договора, неустойка за нарушение сроков строительства объектов – многоквартирных жилых домов малой этажности с долей жилья экономического класса на земельном участке.

Предъявление истцом требования о взыскании неустойки за нарушение срока строительства жилья экономического класса в общем размере 7 326 479,00руб., и удовлетворение судом первой инстанции требований в отношении земельного участка с кадастровым номером № 02:47:101001:806 на основании п.п. 1.1, 1.2 и 5.3 Договора в размере 3 663 239 руб. 51 коп. является необоснованным.

Фактически за нарушение одного и того же обязательства – нарушение срока строительства объекта – истец просит привлечь ответчика к двойной ответственности в виде неустойки, что является недопустимым в силу закона.

Сам истец указал в пояснениях, что в пункте 1.2.3 договора стороны согласовали критерии (параметры) жилых помещений экономического класса. Нарушение характеристики в строительстве объекта, может быть отнесено к качеству строительства, в случае если объекты по этому основанию не будут введены в эксплуатацию (акты КС-12), но не срока нарушения строительства 75% доли в объеме жилья, поскольку в случае строительства 74% из 100% следуя позиции суда первой инстанции, может стать нескончаемой, что также не говорит о добросовестности.

Учитывая вышеизложенное, оснований для взыскания неустойки по п. 6 требований истца не имелось, поскольку срок строительства доли 75% жилья экономического класса не согласован, а 75% доля это одна характеристик объекта.

При вышеизложенных обстоятельствах, решение Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2025 г. по делу № А40-291022/24 подлежит изменению на основании п. 1,3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, исковые требования – удовлетворению в части взыскания суммы неустойки в размере 4 358 606,65 руб.

Расходы по оплате госпошлины распределены в соответствии со ст. 110 АПК РФ .

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2025 г. по делу № А40-291022/24 изменить, апелляционную жалобу Некоммерческой организации фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан удовлетворить частично.

Взыскать с Некоммерческой организации фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан (ИНН: <***>) в пользу АО «ДОМ.РФ» (ИНН: <***>) неустойку в размере 4 358 606,65 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Некоммерческой организации фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан (ИНН: <***>) в пользу АО «ДОМ.РФ» (ИНН: <***>) 107 529 руб. расходов по государственной пошлине.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Мезрина Е.А.

Судьи: Савенков О.В.

Стешан Б.В.