Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс <***>, 210-172

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Ф02-307/2025

город Иркутск

18 марта 2025 года

Дело № А33-20485/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 4 марта 2025 года.

В полном объеме постановление изготовлено 18 марта 2025 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего судьи Качукова С.Б.,

судей Фирсова А.Д., Яцкевич Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 23 мая 2024 года по делу № А33-20485/2023 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2024 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Союз» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Красноярск, далее также – ООО «Союз», истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Красноярск, далее также – департамент, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне внесенной арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.07.2020 № 220 в сумме 526 099 рублей 24 копейки, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.10.2022 по 06.07.2023 в сумме 30 052 рубля 52 копейки с последующим их начислением по день фактической оплаты суммы долга.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 23 мая 2024, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2024 года, иск удовлетворен частично, с департамента в пользу ООО «Союз» взыскано неосновательное обогащение в сумме 526 099 рублей 23 копейки и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 30 052 рубля 52 копейки.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить и принять новый судебный акт.

В поданной жалобе департамент сослался на ошибочность выводов судов о наличии у истца переплаты по договору аренды земельного участка от 31.07.2020 № 220 и, как следствие, на отсутствие оснований для взыскания с него (департамента) неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. По мнению департамента, обязательство по внесению арендной платы по указанному выше договору аренды сохранялось у истца (арендатора) до момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок (то есть до 14.09.2021).

В представленном отзыве истец указал на несостоятельность доводов департамента, в связи с чем просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебное заседание стороны своих представителей не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 28 января 2025 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 18 февраля 2025 года судом объявлен перерыв до 4 марта 2025 года, информация о чем размещена в указанном выше порядке.

После окончания перерыва 4 марта 2025 года судебное заседание продолжено.

Стороны своих представителей в заседание вновь не направили.

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей сторон.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по результатам проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (протокол от 17.07.2020) департамент (арендодатель) и ООО «Строй надзор» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 31.07.2020 № 220, согласно которому арендатору передан в аренду сроком на четыре года и шесть месяцев земельный участок с кадастровым номером 24:50:0000000:346079 площадью 2 457 кв. м, находящийся по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, проспект имени газеты «Красноярский рабочий», для использования в целях строительства объектов: рынки (код – 4.3), за исключением оптовых.

По условиям договора (пункты 3.1 и 3.4) размер арендной платы за земельный участок определен по результатам аукциона и составил 1 408 825 рублей в месяц, при этом арендная плата подлежала внесению арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

В пункте 6.3 договора стороны предусмотрели, что арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

На указанном выше земельном участке ООО «Строй надзор» возвело и в соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию от 29.06.2021 № 24-RU24308000-17-2021 ввело в эксплуатацию здание рынка площадью 88,9 кв. м (кадастровый номер 24:50:0000000:346976). Право собственности ООО «Строй надзор» на это здание зарегистрировано 20.07.2021 (выписка из ЕГРН от 14.04.2022).

Во исполнение условий договора аренды ООО «Строй надзор» ежемесячно вносило департаменту арендную плату в размере, установленном пунктом 3.1 договора (с учетом ее индексации). Всего общество внесло арендную плату за пользование земельным участком за период с 31.07.2020 по 31.07.2021. Последний платеж в сумме 1 410 506 рублей 50 копеек внесен обществом за июль 2021 года.

Впоследствии, ссылаясь на наличие в его собственности названного здания, расположенного на арендованном земельном участке, ООО «Строй надзор» обратилось в департамент с заявлением о предоставлении ему этого участка в собственность без проведения торгов в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

По результатам рассмотрения поданного заявления департамент (продавец) и ООО «Строй надзор» (покупатель) заключили договор купли-продажи от 01.09.2021 № 971 указанного выше земельного участка с кадастровым номером 24:50:0000000:346079 по цене 1 721 865 рублей 60 копеек для эксплуатации расположенного на этом участке нежилого здания (рынка).

Право собственности покупателя на приобретенный земельный участок зарегистрировано 14.09.2021 (выписка из ЕГРН от 15.04.2022).

Согласно свидетельству об удостоверении решения единственного участника юридического лица от 28.01.2022 № 24АА 4729306 ООО «Строй надзор» изменило свое наименование на ООО «Союз».

Письмом от 06.04.2022 № 37 общество «Союз» обратилось в департамент с просьбой произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 31.07.2020 № 220 исходя из того, что начисление этой платы в указанном договором размере должно было быть прекращено не с даты регистрации его права собственности на земельный участок, а с даты регистрации права собственности на возведенное на участке здание, то есть с 20.07.2021.

В ответ на указанное обращение департамент письмами от 03.03.2022 № 4191 и от 09.05.2022 № 8634 отказал обществу «Союз» в перерасчете арендной платы, сославшись на то, что обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком в предусмотренном договором размере сохраняется у арендатора до момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на этот участок.

Ссылаясь на то, что с момента регистрации права собственности на возведенное здание арендная плата за пользование земельным участком подлежала перерасчету и ее размер подлежал определению с применением коэффициента, установленного для аренды земельных участков в целях эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, в связи с чем им излишне внесена арендная плата за период с 20.07.2021 по 01.09.2021 (по дату заключения договора купли-продажи земельного участка) в сумме 526 099 рублей 24 копейки, ООО «Союз» после реализации претензионного порядка урегулирования спора (претензия от 26.12.2022) обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с департамента неосновательного обогащения в соответствующей сумме и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Удовлетворяя предъявленный иск, суд первой инстанции и поддержавший его выводы апелляционный суд руководствовались положениями статей 8, 305, 395, 407, 551, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога», пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктах 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», и исходил из обоснованности требований истца и наличия оснований для взыскания с ответчика как неосновательного обогащения в виде излишне внесенной арендной платы по договору от 31.07.2020 № 220, так и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Между тем принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 этого Кодекса.

Согласно пункту 2 этой статьи правила о неосновательном обогащении, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу пункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено этим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Кодекса, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Для удовлетворения требования о взыскании неосновательного обогащения суду надлежит установить факт приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого лица и отсутствие правовых оснований такого приобретения или сбережения.

Как указано выше, в рамках настоящего дела ООО «Союз» предъявило ко взысканию с департамента неосновательное обогащение в виде арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 24:50:0000000:346079, излишне внесенной им по договору аренды от 31.07.2020 № 220 за период с 20.07.2021 по 01.09.2021. В обоснование предъявленного иска общество указало на то, что в связис вводом в эксплуатацию возведенного на земельном участке нежилого здания и регистрацией на это здание его права собственности, расчет размера арендной платы начиная с даты регистрации должен был производиться с применением коэффициента, установленного для земельных участков, переданных в аренду в целях эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, а не в целях осуществления строительства таких объектов.

Принимая обжалуемые судебные акты и удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции и апелляционный суд исходили из того, что в рассматриваемом случае ставки арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, являются регулируемыми ценами, в связи с чем стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой ее размер. Суды указали, что в данной ситуации размер арендной платы подлежал определению на основании Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» и решения Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 № В-43, которым утверждены Положение об арендной плате за землю в городе Красноярске (устанавливающее порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов) и определены значения коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка (К1) и категорию арендатора (К2), применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. При этом суды пришли к выводу о том, что поскольку с 20.07.2021 земельный участок, предоставленный в пользование по договору аренды от 31.07.2020 № 220, используется обществом «Союз» для эксплуатации возведенного на нем здания, арендная плата за пользование этим участком за период с 20.07.2021 до 01.09.2021 (до даты заключения договора купли-продажи земельного участка) подлежала определению с применением соответствующих коэффициентов, что свидетельствует о наличии на стороне департамента неосновательного обогащения.

Между тем указанные выводы судов являются ошибочными.

Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за землю определяется договором аренды.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу пункта 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Согласно разъяснениям, изложенными в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. В тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически, регулируемая арендная плата не применяется.

Аналогичная позиция, закрепляющая, что арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен, изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 № 307-ЭС15-16409 и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13.

Исходя из указанных норм, в случае заключения по результатам проведения аукциона договора аренды земельного участка для цели строительства на нем объекта недвижимости окончание строительства на этом участке такого объекта, вопреки выводам судов, само по себе не является основанием для прекращения действия заключенного договора или автоматического изменения предусмотренной им арендной платы и определения ее размера исходя из ставок регулируемой арендной платы. При заключении договора аренды земельного участка устанавливаемый в договоре вид разрешенного использования участка предполагает размещение на нем объекта (объектов) определенного назначения, при этом цель осуществления строительства подразумевает возможность возведения арендатором соответствующего объекта, отсутствующего на момент заключения договора (с возможностью последующего выбытия земельного участка в частную собственность). Само по себе строительство объекта не является самостоятельным видом разрешенного использования земельного участка.

После возведения на земельном участке соответствующего объекта недвижимости арендатор не лишен права требовать заключения с ним как с собственником этого объекта нового договора аренды для целей его эксплуатации либо приобретения арендуемого земельного участка в собственность на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, что повлечет расторжение ранее заключенного договора аренды, по которому этот участок был предоставлен ему для строительства.

С учетом изложенного, поскольку в рассматриваемой ситуации договор аренды земельного участка от 31.07.2020 № 220 заключен по результатам проведения аукциона (протокол от 17.07.2020), размер арендной платы за пользование участком определен сторонами и установлен в договоре по результатам проведения этого аукциона и, не являясь регулируемой платой, не подлежит последующему изменению (за исключением ее индексации), в связи с чем арендный платеж, внесенный арендатором за период с 01.07.2021 по 31.07.2021 в размере, предусмотренном пунктом 3.1 договора, не может быть признан неосновательным обогащением арендодателя.

При таких обстоятельствах выводы судов о наличии оснований для взыскания с департамента неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами являются ошибочными.

Таким образом, у суда первой инстанции и апелляционного суда отсутствовали основания для удовлетворения предъявленных ООО «Союз» требований.

То обстоятельство, что ранее решением Арбитражного суда Красноярского края от 7 сентября 2022 года по делу № А33-8974/2022 департаменту было отказано в удовлетворении иска о взыскании с ООО «Строй надзор» задолженности по арендной плате по договору аренды от 31.07.2020 № 220 за период с 01.08.2021 по 13.09.2021 и пени за нарушение срока оплаты не опровергает указанных выше выводов, так как в рамках этого дела рассматривался спор о взыскании задолженности за другой период (с 01.08.2021 по 13.09.2021), нежели по настоящему делу (спор о возврате в качестве неосновательного обогащения части арендного платежа, внесенного за июль 2021 года). Кроме того, указанное решение не являлось предметом проверки в судах апелляционной и кассационной инстанций.

Выводы судов о том, что в случае продажи публичного земельного участка его арендатору обязательство по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи, также неверны, поскольку согласно разъяснениям, изложенным в абзаце третьем пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в данной ситуации ввиду того, что публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю.

На основании изложенного, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 и частью 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене. При этом при установленных по делу обстоятельствах суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт и отказать в удовлетворении предъявленного иска.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 554 рубля 67 копеек, излишне уплаченная ООО «Союз» при подаче искового заявления, подлежит возврату.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 23 мая 2024 года по делу № А33-20485/2023 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2024 года по тому же делу отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Союз» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 554 рубля 67 копеек, уплаченную по чек-ордеру от 08.08.2023.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Б. Качуков

Судьи А.Д. Фирсов

Ю.С. Яцкевич