Решение по делу № А40-150228/2024 от 03.02.2025

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва

Дело № А40-150228/24-191-1066

03 февраля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 января 2025 года

Полный текст решения изготовлен 03 февраля 2025 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Волковой Е.И., единолично

при ведении протокола секретарем судебного заседания Попковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО РАЗВИТИЮ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА ЦЕНТРАЛЬНОГО АДМИНИСТРАТИВНОГО ОКРУГА" (109004, Г.МОСКВА, ПЕР. ТЕТЕРИНСКИЙ, Д. 16, Э 1, ПОМ IV, К 3, ОФ 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.04.2014, ИНН: <***>)

к ответчику: ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

третье лицо: Управление Росреестра по Москве

о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>) от исполнения договора аренды № 01-01130/05 от 08.12.2005, заключенного с ООО «Территориальное агентство по развитию предпринимательства Центрального административного округа», оформленного уведомлением от 28.12.2023 № 33-6-1298245/23-(0)-1; восстановлении в сведениях Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи о регистрации договора аренды № 01-01130/05 от 08.12.2005,

при участии в заседании: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО РАЗВИТИЮ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА ЦЕНТРАЛЬНОГО АДМИНИСТРАТИВНОГО ОКРУГА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>) от исполнения договора аренды № 01-01130/05 от 08.12.2005, заключенного с ООО «Территориальное агентство по развитию предпринимательства Центрального административного округа», оформленного уведомлением от 28.12.2023 № 33-6-1298245/23-(0)-1; восстановлении в сведениях Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи о регистрации договора аренды № 01-01130/05 от 08.12.2005.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, в том числе ссылаясь на воспрепятствование обществу в реализации права на выкуп арендованного помещения.

Представитель ответчика по заявленным требованиям возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица после перерыва в судебное заседание не явился. В порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 08.12.2005 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор №1-1130/05 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы.

По условиям названного договора истцу в аренду передано нежилое помещение площадью 55,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Срок действия договора с учетом дополнительного соглашения от 15.10.2014 установлен по 14.10.2024.

Пунктом 5.4.10 договора предусмотрено, что арендатор не праве производить никаких перепланировок, связанных с его деятельностью, без письменного согласия арендодателя и решения Межведомственной комиссии.

В п.8.3 договора предусмотрено, что настоящий договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке по следующим основаниям, в том числе: при проведении арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования с арендодателем и соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке. Указанное условие также согласовано в дополнительном соглашении от 15.10.2014.

25.10.2022 Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы проведены контрольно-инспекционные мероприятия в отношении объекта аренды.

Актом осмотра от 25.10.2022 № 9012789/10/22 было зафиксировано наличие переустройства (перепланировки, переоборудования) (этаж 1, пом. IV, ком. 5 – заложен оконный проем).

После проведения работ и утверждения произведенных перепланировок необходимо представить в Департамент соответствующий пакет документов для постановки преобразованных объектов на учет в Единый государственный реестр недвижимости и внесения изменений в зарегистрированное право собственности города Москвы.

В случае неисполнения принятых на себя по договору обязательств в указанный срок, Департаментом на основании ст. 619 ГК РФ, будут проведены мероприятия по расторжению договора от 08.12.2005 № 01-01130/05 в одностороннем порядке, а также принудительному освобождению нежилого помещения по адресу: <...>. Претензия была получена ООО «ТАРП ЦАО» 24.01.2023. Ответ на претензию в Департамент не поступил.

02.11.2023 Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы был повторно проведен осмотр Объекта аренды, в результате которого был составлен акт № 9018910/11/23. Актом зафиксировано, что ранее выявленное нарушение не было устранено.

В связи с неустранением ранее выявленного нарушения Департамент 28.12.2023 направил ООО «ТАРП ЦАО» по всем известным адресам уведомление № 33-6-1298245/23-(0)-1,2,3,4 об отказе от договора в одностороннем порядке.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, что никаких перепланировок истец не осуществлял. В момент передачи помещения от ответчика истцу по договору аренды, оконный проем уже был заложен. Начиная с даты заключения договора (с 2005 года) представители ответчика проводили ежегодные осмотры объекта, каких-либо претензий в отношении заложенного оконного проема у них не имелось. Акт осмотра от 25.10.2022 № 9012789/10/22 и Акт осмотра от 02.11.2023 №9018910/11/23 составлены ответчиком в одностороннем порядке. Ответчиком Истцу не направлялись. Претензия об устранении нарушения от 17.01.2023 (исх. № 33-6-815982/22-(0)-1) истцу ответчиком также не направлялась. Уведомления о расторжении договора аренды ответчик направил по адресам, по которым истец не находится и не имеет возможности получать корреспонденцию. Уведомление о расторжении договора, направленное по юридическому адресу истца: г. Москва, Тетеринский . д. 16, эт. 1, пом. IV, комн. 3, оф. 3, направлено с ошибкой в адресе (указан неверный номер помещения, вместо IV указан V). В результате чего истец уведомление не получил.

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Исходя из правовой природы, отказ от договора аренды представляет собой одностороннюю сделку, так как он направлен на прекращение гражданских прав и обязанностей (статьи 153, 154, 155 ГК РФ), в связи с чем, такой отказ может быть оспорен в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора), если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым.

Из материалов дела следует, что актом осмотра Госинспекции от 25.10.2022 № 9012789/10/22 было зафиксировано наличие переустройства (перепланировки, переоборудования) (этаж 1, пом. IV, ком. 5 – заложен оконный проем).

Доводы истца о том, что оконный проем был заложен при передачи помещений в аренду, материалами дела не подтверждается, равно как и не подтверждается тот факт, что ранее Госинспекцией проводились проверки и нарушений выявлено не было, такие доказательства суду не представлены.

17.01.2023 Департамент направил в адрес ООО «ТАРП ЦАО» претензию № 33-6-815982/22-(0)-1, в которой предложил в течение 6 месяцев с даты отправления настоящей претензии представить информацию о проведенных мероприятиях по устранению нарушений в части выполненных перепланировок (оформления разрешительной документации с приложением подтверждающих документов) либо восстановить нежилые помещения в соответствии с документами ГБУ МосгорБТИ, а в случае неисполнения принятых на себя по договору обязательств в указанный срок, Департаментом указал, что будут проведены мероприятия по расторжению договора от 08.12.2005 № 01-01130/05 в одностороннем порядке, а также принудительному освобождению нежилого помещения по адресу: <...>.

Претензия была получена ООО «ТАРП ЦАО» 24.01.2023, что следует из информации, расположенной на официальном сайте Почты России.

Доказательств несоблюдения органом почтовой связи предусмотренных требований при оформлении почтовой корреспонденции (отражения на официальном сайте Почты России сведений о получении письма истцом 24.01.2023) суду не представлены.

Условиями договора от 08.12.2005 № 01-01130/05 (пункт 8.3) и дополнительного соглашения от 15.10.2014 предусмотрено право Департамента в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор в случае проведения арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования арендодателя, полученного в установленном порядке.

При таких обстоятельства, ввиду неустранения ранее выявленного нарушения Департамент 28.12.2023 реализовал свое право на односторонний отказ от договора, направив ООО «ТАРП ЦАО» по всем известным адресам уведомление № 33-6-1298245/23-(0)-1,2,3,4.

Письмо по адресу: Тетеринский пер., д.16 (рпо №14577788245631) возвращено отправителю 13.02.2024 с указанием на истечение хранения.

Письмо по адресу: Тетеринский пер., д.11/13, стр.2 (рпо 14777788245648) возвращено отправителю 14.02.2024 с указанием на истечение хранения.

Письмо по адресу: Тетеринский пер., д.16, 1 эт., пом. V, к.3, оф. 3 (рпо 14577788245662) возвращено отправителю 13.02.2024 с указанием на истечение хранения.

Письмо по адресу: Миусская пл., д.2/2 (рпо 14577788245655) возвращено отправителю 12.02.2024 с указанием на истечение хранения.

В силу ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Несмотря на допущенную ответчиком ошибку в указании в адресе ответчика, а именно неверно указан номер помещения: вместо «IV» указано «V», суд считает, что истец был надлежащим образом извещен о расторжении договора, учитывая, что уведомления, в том числе были направлены и по адресу объекта аренды, в котором общество ведет хозяйственную деятельность начиная с 2005 года.

При таких обстоятельствах суд признает, что ответчик правомерно реализовал свое право на односторонний отказ от договора аренды, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Доводы истца, что названный отказ направлен на воспрепятствование в реализации истцом права на выкуп арендуемого помещения не нашли своего подтверждения. Истец не доказал, что не производил заложение оконного проема.

Расходы по госпошлине в порядке ст. 110 АПК РФ остаются на истце.

Руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 165.1, 166, 450.1 ГК РФ, ст.ст. 9, 41, 65, 110, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО РАЗВИТИЮ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА ЦЕНТРАЛЬНОГО АДМИНИСТРАТИВНОГО ОКРУГА" отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Е.И. Волкова