АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...> http://www.msk.arbitr.ru Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-111076/25-28-796

16 октября 2025 г.

резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2025года

полный текст решения изготовлен 16 октября 2025 года

Арбитражный суд в составе

судьи Хорлиной С.С. (единолично), при ведении протокола судебного заседания секретарем Нестеровым А.М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "САФА-Б" (125252, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ХОРОШЕВСКИЙ, Б-Р ХОДЫНСКИЙ, Д. 17, ЭТАЖ/ПОМЕЩ. 1/XXXVIII, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.09.2020, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

(123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

о взыскании убытков в размере 2 869 361, 29 руб. за период с 01.01.2024г. по 25.08.2024г.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: ФИО1, паспорт, доверенность от 09.06.2025 г., диплом о высшем юридическом образовании

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "САФА-Б" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о взыскании убытков в размере 2 459 266, 49 руб. за период с 01.01.2024г. по 25.08.2024г. (с учетом ст. 49 АПК РФ).

Представитель ответчика иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом.

Судебное заседание проведено в отсутствии представителя истца в порядке ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд полагает, что заявленные исковые требования правомерны и подлежат удовлетворению в полном объеме, исходя из следующего.

Как указывает истец в обосновании иска, между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «САФА-Б» был заключен договор аренды нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0005007:2389, площадью 377,9 кв.м., расположенного по адресу: <...> пом. XXXVIII.

27 сентября 2023 года ООО «САФА-Б» обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о приобретении в собственность указанного помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Статьей 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2).

В рамках Закона № 159-ФЗ на Департаменте лежит обязанность по заключению с заявителем, который соответствует всем установленным законом требованиям, договора купли-продажи объекта недвижимости.

Со стороны Департамента по отношению к Истцу обязанность по заключению договора надлежащим образом исполнена не была, ввиду того, что представленный проект договора не отражал реальную рыночную стоимость помещения, а в значительной степени превышала ее, что привело к нарушению прав и интересы Общества в сфере экономической деятельности, создав препятствия в реализации предусмотренного Законом № 159-ФЗ права на выкуп занимаемого им нежилого помещения.

16 ноября 2023 года Департаментом городского имущества г. Москвы в адрес ООО «САФА-Б» был направлен проект договора купли-продажи, согласно которому стоимость имущества составила 77 607 000 руб. (пункт 3.1), а сумма ежемесячного платежа составила 923 892, 86 руб.

27 ноября 2023 года ООО «САФА-Б» в адрес Департамента был направлен протокол разногласий к договору купли-продажи от 16.11.2023 № 59-8935, согласно которому ООО «САФА-Б» предложило изменить условия пунктов абзаца первого пункта 3.1 и абзаца третьего пункта 3.4 изложив их в редакции покупателя, а именно установить цену объекта в размере 45 432 000 руб., а ежемесячный платеж установить в размере 540 857,14 руб. (расчет был произведен на основании данных независимой оценки, проведенной Обществом).

01.12.2023 года в письме от 01.12.2023 № 33-5-141742/23-(0)-8 Департамент отказал в заключении договора на предложенных покупателем условиях и предложил урегулировать разногласия в судебном порядке, в связи с чем, истец обратился с иском в суд об урегулировании разногласий в рамках заключения договора купли-продажи.

По Решению Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2024 года по делу А40-293128/2023, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2024 года, в процессе урегулирования разногласий была установлена цена выкупаемого объекта в размере 52 963 000 руб. Довод Департамента о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества,

на основании части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, был отклонен.

Таким образом, цена, предложенная Департаментом, превысила рыночную стоимость выкупаемого объекта на 24 644 000 рублей (77 607 000 руб. -52 963 000 руб. = 24 644 000 рублей).

На основании статей 16 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Под убытками, которые согласно пункту 2 статьи 15 и статье 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат возмещению в случае причинения вреда, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 12 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.

Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Из приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что вред возмещается за счет казны по общим правилам внедоговорной (деликтной) ответственности, но при наличии специальных оснований, связанных с публичным статусом причинителя вреда и характером его деятельности, по сути - в связи ненадлежащим исполнением публичных обязанностей органами публичной власти, должностными лицами. Требуя возмещения вреда, истец обязан представить доказательства, обосновывающие противоправность акта, решения или действий (бездействия) органа (должностного лица), которыми истцу причинен вред. При этом бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого акта или решения либо для совершения таких действий (бездействия), лежит на ответчике.

В порядке возмещения вреда (реального ущерба) на основании статей 16 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, подлежат компенсации платежи, которые арендатор уплатил публичному образованию, но не должен был уплачивать при надлежащем, в том числе своевременном, выполнении органами публичного образования своих обязанностей, связанных с приватизацией арендованного имущества. Иной подход позволял бы органам публичной власти неправомерно отказывать в выкупе имущества при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и вызывало бы необходимость для них нести большие расходы за пользование имуществом (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2022 N 308-ЭС21-23454, от 19.03.2019 N 307-ЭС18-16000, от 28.04.2017 N 305- ЭС16-20734).

Направив заявление о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в уполномоченный орган, субъект предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, вправе рассчитывать, что соответствующие органы публичного образования исполнят возложенные на них законом обязанности, связанные с обеспечением приватизации арендуемого имущества, и не должен предполагать, что публичные полномочия будут реализованы органами публичного образования ненадлежащим образом.

Соответственно, исходя из применимого стандарта разумного поведения участников оборота, субъект малого и среднего предпринимательства не обязан оспаривать в судебном порядке бездействие, допущенное уполномоченным органом, либо иным образом побуждать органы публичной власти к выполнению ими своих обязанностей.

Договор купли-продажи помещения был заключен только 26 августа 2024 года, после вступления в силу постановления суда апелляционной инстанции по делу А40-293128/2023.

В случае надлежащего исполнения Департаментом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи с Обществом не по завышенной стоимости Объекта, обязанность Общества по внесению арендной платы была бы прекращена с момента заключения соответствующего договора, и у Общества бы отсутствовала обязанность по оплате вынужденных арендных платежей в период с 1 января 2024 года по 25 августа 2024 года.

Истец уточнил исковые требования с учетом разъяснений, содержащихся в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023 № 304-ЭС23-9605 и произвел уменьшение размера убытков на сумму налога на имущество, который Истец должен было бы уплатить в бюджет вместо арендной платы с момента своевременной регистрации за ним права собственности на объекты недвижимости.

Размер исковых требований после уменьшения составит 2 459 266 (два миллиона четыреста пятьдесят девять тысяч двести шестьдесят шесть) рублей 49 копеек, с учетом уменьшения на 410 094 рубля 80 копеек – сумму налога на имущество за период с 01.01.2024 по 25.08.2024 года (238 календарных дней)

Исходя из содержания абзаца 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, приватизация имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в пользу указанных субъектов производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Обеспечение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества относится к обязанностям уполномоченного органа публичного образования (пункт 1 части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ), который, по смыслу абзаца первого статьи 3 Закона N 159-ФЗ, обязан

направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и не вправе устанавливать произвольную цену.

При этом само по себе возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения убытков, поскольку признаваемый Законом об оценочной деятельности (статья 3) вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в 6 том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302).

В то же время существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора купли-продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, как таковое означает, что арендуемое имущество было предложено к выкупу субъекту предпринимательству на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.

Обращение субъекта предпринимательства в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в части условия о цене имущества, при таких обстоятельствах носит вынужденный характер, является необходимым для защиты его права.

Довод ответчика о том, что оплаченная арендная плата не является убытками противоречит правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023 № 304-ЭС23-9605, согласно которой в порядке возмещения вреда (реального ущерба) на основании статей 16 и 1069 Гражданского кодекса, в частности, подлежат компенсации платежи, которые арендатор уплатил публичному образованию, но не должен был уплачивать при надлежащем, в том числе своевременном, выполнении органами публичного образования своих обязанностей, связанных с приватизацией арендованного имущества, за вычетом налоговых платежей, обязанность по внесению которых возникла бы у арендатора, если бы он стал собственником. Иной подход позволял бы органам публичной власти неправомерно отказывать в выкупе имущества при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и вызывало бы необходимость для них нести большие расходы за пользование имуществом (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2022 N 308-ЭС21-23454, от 19.03.2019 N 307-ЭС18-16000, от 28.04.2017 N 305-ЭС16-20734). В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 № 307-ЭС18-16000 по делу № А56-57789/2017 было указано, что поскольку в аналогичной ситуации, покупатель, предпринимая меры для восстановления нарушенного права на выкуп арендованного имущества, производит расходы на уплату арендных платежей, эта сумма в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса признается убытками. Неправомерное применение органом нормативного акта при определении выкупной цены влечет необходимость ее оспаривания заинтересованными лицами, увеличивает срок вынужденной аренды и возлагает дополнительные расходы за пользование имуществом за период урегулирования спора. Таким образом, Истец имел реальную возможность не обращаться с иском об урегулировании разногласий в части определения цены выкупа объекта в случае, установления адекватной рыночной стоимости объекта по данным экспертной организации, привлеченной Департаментом.

Довод Ответчика о том, что Истцом не оспорен отчет оценщика, судом отклоняется, поскольку при проведении судебной экспертизы по делу № А40-293128/2023 эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, судом было установлено соответствие представленного экспертного заключения требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N 1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N 2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007N 254), ФСО N 7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611), требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ.

Кроме того, как следует из вышеприведенной судебной практики по аналогичным делам о взыскании убытков, отсутствует необходимость отдельного оспаривания отчета оценщика в рамках дела об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи.

На основании вышеизложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в заявленном размере.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся судом на ответчика на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в размере 98 778 руб., государственная пошлина в размере 12 303 руб. подлежит возврату истцу из дохода Федерального бюджета РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 8, 11, 12, 307, 308, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 65, 71, 110, 123, 156, 167, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "САФА-Б" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) убытки в размере 2 459 266 руб. 49 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 98 778 руб.

Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "САФА-Б" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) из Федерального бюджета РФ излишне уплаченную государственную пошлину в размере 12 303 руб. по платежному поручению № 27 от 02.04.2025 г.

Суд считает необходимым разъяснить истцу, что возврат государственной пошлины осуществляется налоговым органом на основании настоящего судебного акта без выдачи справки на возврат госпошлины в соответствии с абзацем 8 пункта 3 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: С.С. Хорлина