АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Орёл дело № А48-14343/2024

13 октября 2025 года

Дело слушалось 2 сентября 2025 года, в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации были объявлены перерывы до 16 и 29 сентября 2025 года, о чем были вынесены протокольные определения и сообщено лицам, участвующим в деле. Резолютивная часть решения оглашена 29 сентября 2025 года. Решение в полном объеме изготовлено 13 октября 2025 года.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи О.И. Лазутиной, при ведении протокола секретарем судебного заседания Ю.М. Богачёвой, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Орёл, ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Администрации города Орла (302028, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании рыночной стоимости нежилого помещения, убытков, связанных с выкупом и изъятием нежилого помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Муниципального казённого учреждения «Жилищное управление города Орла» (302028, <...>, пом. 60, ИНН <***>, ОГРН <***>), 2) Департамента финансов Орловской области (302021, <...>, кабинет 521, ИНН <***>, ОГРН <***>), 3) Финансового управления администрации города Орла (302028, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), 4) Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (115088, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Южнопортовый, ул. Шарикоподшипниковская, д. 5, ИНН <***>, ОГРН <***>), 5) Департамента жилищно-коммунального хозяйства, топливно-энергетического комплекса и энергоснабжения Орловской области (302040, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), 6) Общества с ограниченной ответственностью «Авилон» (302016, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в судебном заседании: от истца – представитель ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации, доверенность от 13.03.2025, диплом); от ответчика – представитель ФИО3 (паспорт гражданина Российской Федерации, доверенность № 58-ДМ от 24.12.2024, диплом), от третьего лица 2 – представитель ФИО4 (удостоверение № 1669Д, доверенность № 2 от 04.02.2025, диплом), от третьего лица 3 - представитель ФИО3 (паспорт гражданина Российской Федерации, доверенность № 24/712 от 24.12.2024, диплом), от третьего лица 6 – представитель ФИО5 (паспорт гражданина Российской Федерации, доверенность от 19.02.2025, диплом), после окончания перерыва от истца – представитель ФИО6 (паспорт гражданина Российской Федерации, доверенность от 13.03.2025, диплом), эксперт ФИО7 (паспорт гражданина Российской Федерации), иные лица, участвующие в рассмотрении дела, представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Администрации города Орла (далее – ответчик) о взыскании рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 21,1 кв. м, адрес объекта: <...>, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, убытки, связанные с выкупом и изъятием нежилого помещения, размер затрат на переезд, оплату услуг оформления права собственности на новое нежилое помещение, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 346 260,5 руб.

Исковые требования связаны с признанием ответчиком аварийным и подлежащим сносу многоквартирного жилого дома, в котором находится принадлежащее истцу на праве собственности нежилое помещение, и необходимостью определения размера выкупной стоимости данного имущества.

Определениями от 13 февраля 2025 года и от 17 марта 2025 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Муниципальное казённое учреждение «Жилищное управление города Орла», Департамент финансов Орловской области, Финансовое управление администрации города Орла, Публично-правовая компания «Фонд развития территорий», Департамент жилищно-коммунального хозяйства, топливно-энергетического комплекса и энергоснабжения Орловской области, Общество с ограниченной ответственностью «Авилон».

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял заявленные требования. В окончательной редакции с учетом проведенной судебной экспертизы просит взыскать с ответчика рыночную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом в размере 1 600 492,19 руб., убытки, связанные с выкупом и изъятием нежилого помещения в размере 66 840 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 69 406,09 руб.

Арбитражный суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение исковых требований.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.

Ответчик и третьи лица – Департамент финансов Орловской области, Финансовое управление администрации города Орла заняли консолидированную позицию, согласно которой убытки, связанные с изменением места жительства, истцом не понесены, оснований для взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не имеется в связи с тем, что в 2009 году в спорном доме был произведен капитальный ремонт.

Департаментом финансов Орловской области заявлен довод об отсутствии оснований для включения суммы компенсации за непроизведённый капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, поскольку факт реализации программы капремонта с участием средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и бюджета по адресу: <...> является доказанным и подтвержденным.

Заявленный довод Департамента финансов Орловской области истец считал необоснованным, поскольку с момента постройки многоквартирного жилого дома - 1961 год и до 2023 года (признания дома аварийным) капитальный ремонт проводился всего один раз в 2009 году и был выполнен не в полном объеме, что в дальнейшем привело к признанию дома аварийным. Из приобщенной к делу судебной практики по аналогичным делам, связанным с выкупом помещений, следует, что эксперт О.И. ФИО8 (на чьё заключение ссылается Департамент финансов Орловской области) говорила о том, что капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме по адресу: <...> был проведен частично, и в своих заключениях эксперт рассчитывает размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Представитель третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Авилон» поддержала позицию администрации города Орла и третьих лиц. Считала заявленные требования о взыскании убытков и компенсации за непроизведенный ремонт незаконными и необоснованными. Между тем, в случае принятия судом решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме, просила суд оценить заключение эксперта как достоверное доказательство и при определении размера компенсации, подлежащей взысканию с ответчика, руководствоваться заключением эксперта.

Как следует из норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, перерыв объявляется на непродолжительный срок и в силу части 4 статьи 163 АПК РФ после окончания перерыва судебное заседание продолжается. В силу части 5 статьи 163 АПК РФ лица, участвующие в деле и присутствовавшие в зале судебного заседания до объявления перерыва, считаются надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, и их неявка в судебное заседание после окончания перерыва не является препятствием для его продолжения.

Согласно пункту 13 Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25 декабря 2013 года № 99 «О процессуальных сроках» если продолжение судебного заседания назначено на иную календарную дату, арбитражный суд не позднее следующего дня размещает в информационном сервисе «Календарь судебных заседаний» на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информацию о времени и месте продолжения судебного заседания. Если перерыв объявляется на один день, арбитражный суд размещает такую информацию до окончания дня объявления перерыва. Размещение такой информации на официальном сайте арбитражного суда с учетом положений части 6 статьи 121 АПК РФ свидетельствует о соблюдении правил статей 122, 123 Кодекса.

Информация об объявленном перерыве была своевременно размещена на сайте kad.arbitr.ru.

Судом установлено, что каких-либо заявлений, ходатайств, дополнений не поступало.

В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле, арбитражный суд рассматривает дело в их отсутствие.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, истец является собственником нежилого помещения № 3 с кадастровым номером 57:25:0010161:434, площадью 21.1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, основание государственной регистрации: договор купли-продажи нежилого помещения от 2 июля 2020 года (далее – помещение).

11 сентября 2020 года помещение было передано в аренду обществу с ограниченной ответственностью «БАР 24» по договору аренды нежилого помещения для использования под размещение магазина/предприятия общепита и служб арендатора.

Постановлением администрации города Орла № 1815 от 17 апреля 2023 года многоквартирный жилой дом № 9 по Наугорскому шоссе в городе Орле был признан аварийным и подлежащим сносу, на МКУ «Жилищное управление г. Орла» возложена обязанность в срок до 30 декабря 2029 года организовать переселение собственников (нанимателей) жилых помещений из дома № 9 по Наугорскому шоссе в соответствии с действующим законодательством (пункт 4.3).

23 мая 2024 года между Администрацией города Орла, обществом с ограниченной ответственностью «Авилон» и Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области был заключен договор № 01/24 о комплексном развитии территории жилой застройки в Советском районе муниципального образования «Город Орёл», ограниченной земельными участками с кадастровыми номерами 57:25:0010161:9, 57:25:0010161:12, 57:25:0010161:1, Наугорским шоссе, ул. Цветаева, земельным участком с кадастровым номером 57:25:0010161:14, территорией ПГК «Транзистор» и земельным участком с кадастровым номером 57:25:0010161:3, предметом которого является осуществление в установленный договором срок в соответствии с обязательствами сторон и порядком их исполнения, указанными в разделах IV и V договора, мероприятий по комплексному развитию территории площадью 2,61 га в границах, которые определены в Приложении 1 к Договору в соответствии с постановлением администрации города Орла от 7 декабря 2023 года № 6488 «О принятии решения о комплексном развитии территории жилой застройки Советском районе муниципального образования «Город Орёл».

Ссылаясь на то, что состояние нежилого помещения до установленного срока расселения создает реальную угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в нем, истец обратился к ответчику с письмом о выплате рыночной стоимости нежилого помещения, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, затраты на переезд, оплату услуг риелтора за поиск недвижимости и сопровождение сделки с ним по оформлению права собственности на новое нежилое помещение, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

Невозможность урегулирования спора в досудебном порядке послужила основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Согласно частям 1, 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (абзац 2 части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В силу пунктов 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Такой порядок закреплен в постановлении Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28 марта 2017 года № 624-О высказался о том, что положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают специальную систему гарантий прав собственников недвижимости, расположенной на участках, изымаемых для государственных и муниципальных нужд (статьи 235, 239, 239.2, 279, 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, глава VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обоснованно, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Как указано в разъяснении, содержащемся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Как указано в пункте 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Указание в части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации на то, что все жилые помещения подлежат изъятию, направлено на предотвращение уничтожения чужого имущества путем сноса на основании акта органа публичной власти. При этом нежилые помещения также могут входить в состав имущества частных лиц, и снос многоквартирного жилого дома, в котором расположены данные помещения, повлечет гибель этого имущества. В связи с чем в указанных обстоятельствах снос многоквартирного жилого дома приведет к нарушению прав собственников как жилых, так и нежилых помещений, закрепленных в статье 35 Конституции Российской Федерации, статьях 1 и 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в отсутствие специальных норм, регулирующих порядок изъятия нежилых помещений в аварийных домах, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению по аналогии нормы жилищного законодательства, регулирующие изъятие жилых помещений для муниципальных нужд в случае признания дома аварийным, то есть применяется часть 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Данные правила установлены статьей 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, из пункта 6 которой следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Судебная практика исходит из того, что в отношении нежилых помещений в многоквартирном доме не может быть применен правовой режим отличный от того, который применяется к собственникам жилых помещений. Этот правовой подход сформирован Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 3 июля 2018 года № 309-КГ17-23598, от 20 ноября 2018 года № 309-КГ18-13252.

В силу статей 56.2, 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по выплате выкупной цены изымаемого помещения возлагается на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и помещения.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (раздел II «Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года).

При этом отсутствие решения об изъятии имущества или несоблюдение процедуры его изъятия само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.

Учитывая, что соглашение об изъятии помещения сторонами не было заключено, в том числе между ними возник спор об определении размера возмещения, такой размер подлежал определению судом при рассмотрении настоящего дела.

В ходе рассмотрения настоящего дела третье лицо 6 – общество с ограниченной ответственностью «Авилон» заявило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, поскольку в настоящем деле имеется необходимость исследования вопросов о рыночной стоимости нежилого помещения, размера убытков истца, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения органом местного самоуправления, а также определения размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.

Общество с ограниченной ответственностью «Авилон» платежным поручением от 28 апреля 2025 года № 1105 перечислило денежные средства в размере 50 000 руб. для проведения экспертизы по делу.

В целях всестороннего рассмотрения дела судом в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено частнопрактикующему оценщику ФИО7.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1) Какова рыночная стоимость нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>, на момент проведения оценки с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом?

2) Каков размер убытков, связанных с выкупом и изъятием нежилого помещения органом местного самоуправления (в том числе, возможных затрат на переезд, поиска и приобретения другого нежилого помещения, услуг по оформлению прекращения права собственности и регистрации права собственности на новое жилое помещение и прочее)?

3) Каков размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>?

Согласно заключению эксперта от 21 июля 2025 года эксперт пришел к следующим выводам.

По вопросу № 1: «Рыночная стоимость нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>, на момент проведения оценки с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом составляет 1 600 492,19 руб.

Определить отдельно рыночную стоимость общедомового имущества (за исключением стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок) не представляется возможным, поскольку на рынке данный объект не является самостоятельным объектом купли-продажи, а входит в состав стоимости всего жилого дома, в том числе в стоимость 1 кв.м рыночной стоимости жилого помещения».

По вопросу № 2: «В представленных материалах дела сведения о размере фактически понесенных убытков отсутствуют, в связи с чем эксперт определил размер возможных (вероятных) убытков, которые собственник помещения понесет в связи с выкупом и изъятием нежилого помещения органом местного самоуправления. Размер убытков, связанных с выкупом и изъятием нежилого помещения органом местного самоуправления составляет:

- затраты на оформление права собственности на другое помещение 4000 руб.;

- затраты на переезд 2840 руб.;

- затраты на услуги риелтора 60 000 руб.;

- упущенная выгода в месяц 500 руб.».

По вопросу № 3: «Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> составляет 69 406,09 руб.».

Следует отметить, что поскольку положениями статей 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от его рыночной стоимости.

В рассматриваемом случае из содержания экспертного заключения следует, что рыночная стоимость нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>, на момент проведения оценки с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом составляет 1 600 492,19 руб.

В судебном заседании 16 сентября 2025 года суд исследовал заключение эксперта, эксперт дал пояснения по своему экспертному заключению, ответил на вопросы представителя третьего лица 2, что отражено в протоколе судебного заседания.

Лица, участвующие в деле, не возражали относительно выплаты депонированного вознаграждения эксперту.

Определением от 16 сентября 2025 года арбитражный суд поручил финансовому отделу Арбитражного суда Орловской перечислить с депозитного счета суда частнопрактикующему оценщику ФИО7 денежные средства в сумме 50 000 руб. за проведение экспертизы.

Стороной ответчика доказательств, опровергающих выводы данного заключения, не представлено, равно как и доказательств, подтверждающих проведение каких-либо противоаварийных мероприятий многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах, суд считает, что рыночная стоимость жилого помещения, указанная в заключении эксперта, обеспечивает восстановление имущественного положения собственника нежилого помещения в полном объеме, в связи чем, исходит из него для определения размера выкупной цены нежилого помещения.

Согласно частям 1, 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Определение достаточности экспертного заключения является прерогативой суда. При этом результаты судебной экспертизы не имеют преимущественного значения при оценке имеющихся в деле доказательств и в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оцениваются наряду с другими доказательствами.

Проанализировав заключение эксперта по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с имеющимися в деле доказательствами, пояснениями эксперта и лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы, является мотивированным, ясным и полным, отвечает на поставленные судом вопросы. Каких-либо противоречий в экспертном заключении суд не усматривает. Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

Отклоняя доводы ответчика и третьих лиц об отсутствии оснований для взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и убытков, связанных с выкупом и изъятием нежилого помещения, суд руководствовался следующим.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона № 185-ФЗ от 21 июля 2007 года «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, отметил, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Поскольку обязательства наймодателя в лице органа местного самоуправления остались не выполненными, право требования такой компенсации перешло к истцу.

Принятие уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка, принадлежащего собственникам всех помещений, находящихся в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащем сносу, связано с обеспечением безопасности жизни и здоровья граждан.

Поскольку собственники нежилых помещений в таком здании также признаются владельцами земельного участка изымаемого в публичную собственность, такие лица могут быть лишены имущества только при условии равнозначного возмещения.

Кроме того, при истечении минимального срока эксплуатации того или иного элемента его небезопасность и необходимость проведения капитального ремонта презюмируется. Нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, поскольку изъятие жилого помещения проводится именно в связи с его аварийным состоянием.

Руководствуясь статьями 235, 239 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, учитывая, что признание спорного дома аварийным и подлежащим сносу лишает истца возможности использования принадлежащего ему имущества, при наличии принятого уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка и прекращения права собственности на помещения, исковые требования о взыскании выкупной стоимости нежилого помещения подлежат удовлетворению в соответствии с ценой выкупа, определенной экспертным заключением.

Из материалов дела усматривается, что истец обратился также с требованием о взыскании убытков, связанных с выкупом и изъятием нежилого помещения в размере 66 840 руб., компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 69 406,09 руб.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков как мера ответственности применимо в рамках гражданско-правового договорного обязательства либо в качестве деликтной ответственности (из причинения вреда при отсутствии договорного обязательства).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было (пункт 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 мая 2013 года № 16674/12, лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

Согласно экспертному заключению размер убытков, связанных с выкупом и изъятием нежилого помещения органом местного самоуправления составляет:

- затраты на оформление права собственности на другое помещение 4000 руб.;

- затраты на переезд 2840 руб.;

- затраты на услуги риелтора 60 000 руб.;

- упущенная выгода в месяц 500 руб.

При этом с учетом принятого судом уточнения исковых требований истец не просит о взыскании упущенной выгоды в месяц в сумме 500 руб.

Из положений части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует необходимость включения в состав подлежащей собственнику помещения выплаты рыночной стоимости помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 31 июля 2023 года по делу № А50-6408/2022.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 мая 2019 года № 13 «О некоторых вопросах применения судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации, связанных с исполнением судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации» разъяснено, что исполнение судебных актов о возмещении вреда, причиненного в результате незаконных действий органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления или их должностных лиц, а также по иным искам о взыскании денежных средств за счет средств казны субъекта Российской Федерации, казны муниципального образования осуществляется: финансовым органом субъекта Российской Федерации - за счет казны субъекта Российской Федерации, финансовым органом муниципального образования - за счет казны муниципального образования в порядке, аналогичном порядку, установленному для взыскания с казны Российской Федерации, и в соответствии с федеральным законодательством (пункты 3 и 4 статьи 242.2 БК РФ).

С учетом данных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом в размере 1 600 492,19 руб., убытки, связанные с выкупом и изъятием нежилого помещения в размере 66 840 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 69 406,09 руб. подлежит взысканию с Администрации города Орла за счет казны Муниципального образования «Город Орёл».

Согласно части 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплаченная истцом государственная пошлина в размере 22 313 руб., с учетом исхода спора, относится на ответчика.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные издержки, понесенные третьими лицами (статьи 50, 51 АПК РФ), участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят итоговый судебный акт по делу, могут быть возмещены этим лицам исходя из того, что их фактическое процессуальное поведение способствовало принятию данного судебного акта. При этом возможность взыскания судебных издержек в пользу названных лиц не зависит от того, вступили они в процесс по своей инициативе либо привлечены к участию в деле по ходатайству стороны или по инициативе суда.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные третьим лицом – обществом с ограниченной ответственностью «Авилон» расходы по оплате экспертизы подлежат отнесению на него, поскольку настоящий судебный акт принят в пользу истца, а третье лицо привлечено к участию в деле на стороне ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Администрации города Орла за счет казны Муниципального образования «Город Орёл» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 рыночную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом в размере 1 600 492,19 руб., убытки, связанные с выкупом и изъятием нежилого помещения в размере 66 840 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 69 406,09 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 22 313 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца со дня его принятия.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья О.И. Лазутина