ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИРЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-189564/24-181-807

11 февраля 2025г.

резолютивная часть решения объявлена 28 января 2025г.

полный текст решения изготовлен 11 февраля 2025г.

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего – судьи К.М.Хабаровой

При ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Капитоновой Я.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МИДАФАРМ" (ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии:

от Истца: ФИО1 по доверенности № б/н от 06.08.2024 г.

от Ответчика: ФИО2 по доверенности № ДГИ-Д-697/24 от 06.12.2024.

УСТАНОВИЛ

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МИДАФАРМ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:09:0001008:21960, общей площадью 144,3 кв. (с учетом ходатайства об уточнении исковых требований, принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ).

Истец поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнений.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на иск.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью "МИДАФАРМ" (далее - ООО "МИДАФАРМ") является арендатором недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:09:0001008:21960, общей площадью 144,3 кв.

"МИДАФАРМ" получило от Департамента городского имущества города Москвы проект Договора купли-продажи объекта недвижимости, оформленный на основании Распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 20.07.2023 г. № 47986, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества» и Закона города Москвы от 17.12.2008 г. № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» в отношении вышеуказанного недвижимого имущества.

ООО "МИДАФАРМ" не согласно с ценой выкупаемого имущества, а именно с п. 3.1. и п. 3.4. договора купли-продажи объекта недвижимости, поскольку истец считает цену объекта недвижимости, предложенную Департаментом городского имущества города Москвы, завышенной.

Изложенное послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд города Москвы с настоящим исковым заявлением.

Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорное нежилое помещение, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ критериям: истец является субъектом малого предпринимательства; задолженности истца по арендной плате на момент обращения отсутствовала; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 №66 "О приватизации государственного и муниципального имущества": указанные обстоятельства ответчиком не оспариваются.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, вступившим в законную силу 05.08.2008.

Согласно ст. 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона №209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта Российской Федерации, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли- продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

Согласно статье 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законом. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 25 октября 2024 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертного исследования поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «МСВ КОНСАЛТ» ФИО3

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

1. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> д 22, корп. 1, с кадастровым номером 77:09:0001008:21960, общей площадью 144,3 кв.м, по состоянию на 28 июня 2024 года?

2. Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений в объекте недвижимости, расположенном по адресу: <...> д 22, корп. 1, с кадастровым номером 77:09:0001008:21960, общей площадью 144,3 кв.м по состоянию на 28 июня 2024 года?

Согласно Заключению, выполненному экспертом Общества с ограниченной ответственностью «МСВ КОНСАЛТ» ФИО3, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001008:21960, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 144,3 кв. м. по состоянию на 28.06.2024 г. составляет: 18 721 586 руб. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных в объекте недвижимости составляет: 3 129 000 рублей.

Ответчик выразил несогласие в отношении цены, установленной в рамках судебной экспертизы, по причине несогласия с ценой выкупаемого объекта недвижимости, а также указал на неправомерность зачета стоимости неотделимых улучшений.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, апелляционный суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Ответчиком в установленном законом порядке отвода эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах эксперта, с учетом дачи пояснений по заключению, у суда не имеется.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, ФЗ N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В соответствии со ст. 12 ФЗ N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено. Экспертное заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является надлежащим доказательством по делу.

Доводы ответчика о том, что требования истца о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет цены выкупа имущества являются необоснованными, не могут быть приняты по следующим основаниям.

Арендатор обращался по вопросу согласования перепланировки нежилого помещения.

В ответ Департамент направил письмо от 08.02.2013г. №ДИГМ-САО-И-2130/13, что не возражает против выполнения перепланировки в арендуемом нежилом помещении, также истцом в материалы дела представлены решение Мосжилинспекции о согласовании переустройства и перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме от 05.06.2013г., акт о завершении переустройства от 05.06.2013г.

В силу ст. 217 ГК РФ положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Судом установлено, что переустройство спорного помещения произведен истцом с согласия арендодателя, что следует из представленных в материалы дела доказательств.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что применяя часть 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость цены выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, учитывая императивный характер данной нормы.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011.

Таким образом, рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению, на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках существующего арендного обязательства.

Таким образом, исследовав представленный в материалы дела отчет о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 15 592 586 руб. 00 коп. без учета НДС.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ предусмотрено что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

На основании изложенного, поскольку истец соответствует всем критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, исковые требования истца подлежит удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

В пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении: иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда); иска имущественного характера, не подлежащего оценке (например, о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения).

Поскольку иск об урегулировании разногласий возникших при заключении договора относится к иску неимущественного характера, удовлетворен судом, судебные расходы по проведению судебной экспертизы и государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в полном объеме в силу вышеизложенных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации.

На основании ст. ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, руководствуясь ст. ст. 8, 9, 49, 55, 65, 71, 81, 102, 110, 123, 131, 156, 167 - 171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МИДАФАРМ" (ИНН: <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:09:0001008:21960, общей площадью 144,3 кв., изложив:

Абзац 1 пункта 3.1 договора: «Цена Объекта составляет 15 592 586 (пятнадцать миллионов пятьсот девяносто две тысячи пятьсот восемьдесят шесть) рублей 00 копеек.

Абзацы 1-3 пункта 3.4 договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 185 626 (сто восемьдесят пять тысяч шестьсот двадцать шесть) рублей 02 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МИДАФАРМ" (ИНН: <***>) 6 000 (шесть тысяч) рублей расходов по оплате государственной пошлины, 45 000 (сорок пять тысяч рублей 00 копеек) рублей расходов за проведение экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый Арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья К.М. Хабарова