ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск 21 мая 2025 года Дело № А46-3923/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2025 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бацман Н.В., судей Краецкой Е.Б., Халявина Е.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Губанищевой У.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-113/2025) Администрации Тарского муниципального района Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 03.12.2024 по делу № А46- 3923/2024 (судья Е.В. Кулаева), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Фуд Сити» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации Тарского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) по требованиям о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, об обязании направить проекты договоров купли-продажи нежилых помещений,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Фуд Сити» – ФИО1, по доверенности от 07.03.2024 сроком действия три года;

эксперта общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр оценки «Оптима» ФИО2 (предъявлен паспорт),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Фуд Сити» (далее – ООО «Фуд Сити», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Администрации Тарского муниципального района Омской области (далее – Администрации Тарского района, ответчик):

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, указанной в проекте договора купли-продажи, направленного в адрес ООО «Фуд Сити» Администрацией Тарского района (ИСХ-23/ТРС-3774 от 13.12.2023),

- об обязании восстановить нарушенные права и законные интересы ООО «Фуд Сити» путем направления в течении 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда проекта договоров купли-продажи нежилого помещения № 2, с кадастровым номером 55:37:001501:433, общей площадью 44,2 кв.м, расположенного по адресу: <...> по стоимости выкупаемого имущества в размере 1 869 776,77 руб.,

- об обязании восстановить нарушенные права и законные интересы ООО «Фуд Сити» путем направления в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда проекта договоров купли-продажи нежилого помещения № 3 с кадастровым номером 55:37:001501:434, общей площадью 132,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по стоимости выкупаемого имущества в размере 5 613 558,56 руб.

Решением Арбитражного суда Омской области от 03.12.2024 по делу № А46-3923/2024 исковые требования удовлетворены.

Администрации Тарского района обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, указав на неверное определение стоимости имущества, содержательные недостатки экспертного заключения. Представлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда указанная апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению на 11.02.2025.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного от 20.02.2025 по делу № А46-3923/2024 назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр оценки «Оптима» (далее – ООО «МЦО «Оптима») ФИО2, производство по делу № А46-3923/2024 приостановлено на срок проведения экспертизы.

В материалы дела 07.04.2025 поступило экспертное заключение от 04.04.2025 № 18э-2025, подготовленное ООО «МЦО «Оптима», в связи с чем определением суда от 08.04.2025 назначено судебное заседание для рассмотрения вопроса о возможности возобновления производства по делу на 30.04.2025.

Указанным определением сторонам предложено представить письменные пояснения с учетом результатов судебной экспертизы.

До начала судебного заседания в материалы дела от Администрации Тарского района поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя, а также письменные пояснения по результатам повторной экспертизы, в которых ответчик выражает согласие с выводами эксперта.

От ООО «Фуд Сити» поступили возражения на выводы экспертного исследования с ходатайством о назначении повторной судебной экспертизы с приложением информации о возможности ее проведения и платежного поручения о внесении денежных средств на депозитный счет суда.

Администрация Тарского района в представленных в материалы дела 29.04.2025 возражениях просит в удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной экспертизы отказать.

Представленные пояснения и документы, а также экспертное заключение от 04.04.2025 № 18э-2025 приобщены апелляционным судом к материалам дела на основании статей 81, 268 АПК РФ.

В судебном заседании, открытом 30.04.2025, представитель истца поддержал доводы, изложенные в возражениях на экспертное заключение, ходатайствовал о назначении повторной судебной экспертизы, относительно возможности возобновления производства по апелляционной жалобе не возражал.

Представитель Администрации Тарского района явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

Судом апелляционной инстанции вынесен вопрос о возможности вызова в судебное заседание эксперта ООО «МЦО «Оптима» ФИО2 для дачи пояснений по экспертному заключению с учетом возражений ООО «Фуд Сити».

Представитель истца не возражал против вызова эксперта в судебное заседание.

Производство по апелляционной жалобе (регистрационный номер 08АП-113/2025) Администрации Тарского района возобновлено в порядке статьи 146 АПК РФ ввиду отпадения обстоятельств, вызвавших его приостановление.

Определением от 30.04.2025 в судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 15.05.2025.

Явка эксперта ООО «МЦО «Оптима» ФИО2 в судебное заседание признана обязательной. При наличии объективных обстоятельств, препятствующих явке, довести информацию до суда, эксперту предложено представить письменные пояснения по вопросам о включении в рыночную стоимость НДС, иных

налогов, в том числе какие ставки налогов учитывались, если учитывались экспертом, о правильной стоимости по помещению № 2.

За время перерыва в материалы дела поступили письменные пояснения эксперта ФИО2 с приложением выкопировки из Справочно-методического пособия «Справочник оценщика. Единые объекты недвижимости Омска – 2024» // НП «Омская коллегия оценщиков».

В судебное заседание, продолженное после перерыва, Администрация Тарского района явку своего представителя не обеспечила.

Экспертом ООО «МЦО «Оптима» ФИО2, явившейся в судебное заседание, заявлено о приобщении дополнительных пояснений, копия письменных пояснений передана истцу в судебном заседании.

Эксперт ООО «МЦО «Оптима» ФИО2 ответила на вопросы представителя истца, суда относительно содержания экспертного заключения.

Представитель истца поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его удовлетворения.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В рассматриваемом случае ходатайство истца обусловлено несогласием с выводами эксперта, примененной методикой исследования.

Между тем, само по себе несогласие истца с результатами экспертного исследования не свидетельствуют о недопустимости принятия заключения в качестве надлежащего доказательства по делу, не является основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы, в том числе, с учетом изложенного ниже.

Апелляционный суд признает имеющиеся в материалах дела документы и доказательства достаточными для рассмотрения спора по существу, ввиду чего отказывает в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Вступившим в законную силу решением суда по делу № А46-10901/2023 отказ Администрации Тарского района в реализации преимущественного права ООО «Фуд Сити» на приобретение арендуемого нежилого помещения – часть нежилого помещения № 1П (лит А) с номером на поэтажном плане 1-го этажа 6, общей площадью 44,2 кв. м, находящееся на 1-ом этаже четырехэтажного здания, расположенного но адресу: <...>., выраженный в письме от 28.03.2023 исх. № ИСХ-23/ТРС822, признан незаконным.

Суд обязал Администрацию Тарского района направить ООО «Фуд Сити» проект договора купли-продажи арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Аналогичное решение принято Арбитражным судом Омской области по делу № А46-10897/2023 в отношении части нежилого помещения № 1П (лит А) с номерами помещений на поэтажном плане 1-го этажа 7 и 8, общей площадью 132,7 кв.м.,

находящееся на 1-ом этаже четырехэтажного здания, расположенного по адресу: <...>.

Во исполнение вступивших в законную силу судебных актов, Администрацией Тарского района в адрес ООО «Фуд Сити» направлены проекты договоров купли-продажи нежилого помещения № 2, с кадастровым номером 55:37:001501:433, нежилого помещения № 3 с кадастровым номером 55:37:001501:434.

Выкупная стоимость помещения № 2, с кадастровым номером 55:37:001501:433, общей площадью 44,2 кв.м, расположенного по адресу: <...> составила 2 400 000 руб.

Выкупная стоимость помещения № 3 с кадастровым номером 55:37:001501:434, общей площадью 132,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, составила 7 200 000 руб.

Не согласившись с предложенной Администрацией Тарского района выкупной стоимостью, ООО «Фуд Сити» направило в адрес ответчика протокол разногласий, в котором предложило установить выкупную стоимость помещения № 2 в размере 1 869 776,77 руб., помещения № 3 в размере 5 613 558,56 руб. Выкупная стоимость определена истцом на основании отчета № 189/013/24, подготовленного ООО «Е-Консалтинг».

Администрация Тарского района с предложенной ООО «Фуд Сити» выкупной стоимостью не согласилась.

Поскольку в настоящий момент договоры между сторонами не заключены, соглашение относительно выкупной стоимости нежилых помещений не достигнуто, ООО «Фуд Сити» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования и разрешая спор относительно выкупной стоимости имущества, руководствовался результатами оценки от 03.09.2024 № 6/АГ-24, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Экспертно - оценочное агентство Ледон» (далее - ООО «ЭОА «Ледон») ФИО3 в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной усматривает основания для его изменения ввиду следующего.

В соответствии с положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Пунктом 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества является обязанностью уполномоченного органа публичного образования, который, обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и не вправе устанавливать иную цену.

Согласно абзацу второму статьи 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 11 Закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частью 4.1, пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, в таком случае происходит приостановление течения срока заключения договора купли-продажи до дня вступления в законную силу решения суда.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора следует, что обязанность ответчика подготовить и направить в адрес истца проекты договоров купли-продажи нежилых помещений последним не оспаривается и установлена вступившими в законную силу судебными актами по делам №№ А46-10897/2023, А46-10901/2023.

Между сторонами возник спор исключительно по размеру выкупной стоимости, соглашение о которой во внесудебном порядке достигнуто не было.

Сторонами в материалы дела представлены отчеты внесудебной оценки, поскольку содержание представленных отчетов не позволяет с достаточной степенью вероятности установить выкупную стоимость имущества, выявлена существенная разница результатов

оценки, судом по ходатайству истца в порядке статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЭОА «Ледон».

На разрешение судебной экспертизы поставлены следующие вопросы:

- какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 55:37:001501:433 общей площадью 44,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 28.03.2023?

- какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 55:37:001501:434 общей площадью 132,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 28.03.2023?

В материалы дела представлено заключение эксперта от 03.09.2024 № 6/АГ-24., согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 28.03.2023 нежилого помещения, назначения: нежилое, площадь: 44,2 кв.м., этаж: № 1, кадастровый номер: 55:37:001501:433, адрес (местоположение): Российская Федерация, Омская область, Тарский муниципальный район, Тарское городское поселение, <...> составляет 1 824 000 руб.; нежилого помещения, назначения: нежилое, площадь: 132,7 кв.м., этаж: № 1, кадастровый номер: 55:37:001501:434, адрес (местоположение): Российская Федерация, Омская область, Тарский муниципальный район, Тарское городское поселение, <...> - 5 274 000 руб.

Выражая несогласие с выводами эксперта, Администрация Тарского района, в том числе ссылалась на необоснованный отказ эксперта от применения доходного подхода при определении рыночной стоимости имущества, избрание ненадлежащих аналогов.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Из материалов дела усматривается, что Администрацией Тарского района выражено несогласие с применяемыми при оценке методиками, представлена рецензия на заключение, заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, однако выводы эксперта, с учетом его допроса в судебном заседании восприняты судом первой инстанции в качестве надлежащего обоснования выводов экспертного заключения.

Между тем, судом при назначении по делу судебной экспертизы не учтено, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010, от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011).

В настоящем случае при проведении судебной экспертизы оценка стоимости имущества производилась по состоянию на 28.03.2023, тогда как заявление было подано ООО «Фуд Сити» 28.02.2023, что установлено в рамках дела № А46-10897/2023 и истцом не оспаривается.

Кроме того, апелляционная коллегия нашла заслуживающими внимания доводы Администрации Тарского района относительно наличия неустранимых сомнений в достоверности результатов оценки, с учетом избранных экспертом аналогов, поскольку спорные помещения находятся в центре города Тара на основной магистрали с хорошей транспортной и пешей достпностью, что обуславливает их большую экономическую привлекательность, тогда как в качестве сравнительных аналогов экспертом в большинстве случае избраны помещения, удаленные от центра муниципального образования, что ставит под сомнение репрезентативность проведенного исследования.

В целях устранения сомнений в достоверности в результатах оценки, руководствуясь статьями 82, 87 АПК РФ, апелляционный счел возможным назначить по делу повторную судебную экспертизу с постановкой перед экспертом аналогичных вопросов, изменив дату, по состоянию на которую должна быть проведена оценка (28.02.2023).

Заключение эксперта ООО «МЦО «Оптима» от 04.04.2025 № 18э-2025 поступило в материалы дела 07.04.2025.

По результатам исследования эксперт пришел к следующим выводам:

- рыночная стоимость нежилого помещения, назначения: нежилое, площадь: 44,2 кв.м., этаж: № 1, кадастровый номер: 55:37:001501:433, адрес (местоположение): Российская Федерация, Омская область, Тарский муниципальный район, Тарское городское поселение, <...> по состоянию на 28.02.2023 составляет 2 430 000 руб.;

- рыночная стоимость нежилого помещения, назначения: нежилое, площадь: 132,7 кв.м., этаж: № 1, кадастровый номер: 55:37:001501:434, адрес (местоположение): Российская Федерация, Омская область, Тарский муниципальный район, Тарское городское поселение, <...> по состоянию на 28.02.2023 составляет 6 892 000 руб.

Выражая несогласие с результатами оценки, ООО «Фуд Сити» указало на необоснованность заключения эксперта, неточность приведенной оценки, поскольку включение НДС в рыночную стоимость объекта не соответствует сложившейся правоприменительной практике. Также общество указывает, что на страницах 112-113 заключения по помещению № 2 указаны разные итоги (2 415 000 руб. и 2 430 000 руб.)

В этой связи, эксперт ООО «МЦО «Оптима» ФИО2 вызвана в судебное заседание для дачи пояснений по экспертному заключению.

Относительно расхождений итоговой рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 55:37:001501:433 на страницах 112-113 заключения, эксперт пояснила, что указанное является следствием технической ошибкой, допущенной при формировании заключения.

Действительно, из методики расчета, изложенной экспертом, следует, что итоговая рыночная стоимость объекта составляет 2 430 000 руб., а не 2 415 000 руб., как ошибочно указано на странице 112 заключения.

Мотивированных доводов подтверждающих, что допущенная опечатка повлияла на результаты судебной экспертизы, истцом не приведено.

Оценив доводы ООО «Фуд Сити» о неправомерном включении экспертом в итоговую рыночную стоимость объектов НДС, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 143 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налогоплательщиками НДС (далее - налогоплательщики) признаются организации и индивидуальные предприниматели (применительно к отношениям, связанным с приватизацией государственного и муниципального имущества).

Из положений абзаца 2 части 3 статьи 161 НК РФ следует, что при определении налоговой базы по НДС в отношении операций по реализации муниципального имущества покупатель как налоговый агент должен исходить из того, что подлежащий выплате продавцу доход уже включает в себя НДС, поскольку именно из данного дохода и должна быть удержана покупателем подлежащая перечислению в бюджет сумма указанного налога.

Если для совершения сделки по реализации муниципального имущества, составляющего муниципальную казну, производится определение рыночной стоимости, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, по умолчанию включает в себя НДС. В связи с этим предусмотренная договором купли-продажи муниципального имущества цена объекта недвижимости включает в себя сумму НДС и покупатель будет обязан удержать из

денежных средств, уплачиваемых продавцу по договору, и уплатить в бюджет НДС, исчисленный по расчетной ставке.

Указание на то, что рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета налога, должно прямо следовать из отчета.

Аналогичный правовой подход сформулирован в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.04.2017 по делу № 309-ЭС16-17994, А76-27390/2015, Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 3139/12 по делу № А27-2268/2011.

В силу статьи 15 Закона № 135-ФЗ оценщик обязан соблюдать требования настоящего Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

В соответствии со статьей 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В пункте 52 Обзора судебной практики № 1 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020, изложена правовая позиция, согласно которой ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривают, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и отдельно выделяется из рыночной стоимости. Определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит законодательству об оценочной деятельности.

Обосновывая указание в отчете на включение НДС в итоговую рыночную стоимость объектов, эксперт ссылается на рекомендуемые саморегулируемой организацией оценщиков МСНО-НП «ОПЭО», членом которой является эксперт, формулировки, используемые в экспертном заключении, в случае, если перед экспертом не поставлен вопрос о размере НДС.

Согласно пояснениям эксперта, НДС им самостоятельно не рассчитывался (не прибавлялся и не вычитался), при этом на практике отсутствует единый подход относительно соответствующих формулировок, употребляемых в экспертном заключении.

Так, в соответствии рекомендациями НП «Омская коллегия оценщиков», изложенными в Справочно-методическом пособии «Справочник оценщика. Единые объекты недвижимости Омска – 2024» в случае невозможности установления факта наличия/отсутствия НДС в цене продажи или аренды объектов коммерческой недвижимости следует использовать информацию о сложившейся рыночной практике продажи и аренды объектов на территории города Омска и Омской области и исходить из допущения о наличии НДС в размере 20% в составе данных оферт.

Иными словами, не производя какого-либо самостоятельного расчета НДС, эксперт исходил из допущения, что заявленная в объявлениях стоимость используемых при оценке аналогов включает в себя НДС, то есть использованная формулировка по существу не повлияла на выводы о рыночной стоимости имущества, не привела к искусственному завышению выкупной стоимости.

Доказательств в опровержение указанного довода ООО «Фуд Сити» в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Таким образом, оценив экспертное заключение в совокупности с иными представленными в дело доказательствами, суд апелляционной инстанции признает экспертное заключение допустимым доказательством по делу, соответствующим статье 86 АПК РФ.

Из экспертного заключения следует, что оно составлено квалифицированным специалистом, обладающим специальными познаниями в области экспертизы, его профессиональная подготовка и квалификация подтверждены представленными в дело документами. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормативными документами, методическими источниками и литературой, которые относятся к объекту исследования.

Аналоги, приведенные в экспертном заключении судебной экспертизы, по мнению суда апелляционной инстанции, приближены к действительным показателям.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что заключение эксперта не отвечает требованиям закона или обязательным для данного вида экспертизы нормативным актам, правилам или стандартам, материалы дела не содержат.

Правом на представление рецензии на экспертное заключение истец не воспользовался, методики, примененные при проведении экспертизы, не оспорены.

Само по себе несогласие истца с выводами эксперта не может свидетельствовать о недостоверности и противоречивости проведенного экспертного исследования, его несоответствии закону и не является основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

При изложенных обстоятельствах, а также принимая во внимание, что при определении выкупной стоимости надлежит обеспечить соблюдение как публичного интереса, который заключается в реализации имущества по реальной рыночной стоимости, так и принципа баланса интересов сторон, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению с установлением следующей цены отчуждаемого имущества:

- для нежилого помещения № 2, с кадастровым номером 55:37:00501:433, общей площадью 44,2 кв.м, расположенного по адресу: <...> в размере 2 430 000 руб.

- для нежилого помещения № 3 с кадастровым номером 55:37:001501:434, общей площадью 132,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> в размере 6 892 000 руб.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

По общему правилу судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», далее - Постановление № 1).

По смыслу правовой позиции, сформулированной в пунктах 1, 5, 18, 19 и 21 Постановления № 1, распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, фактического процессуального поведения сторон и результатов разрешения спора.

Конституционный Суд Российской Федерации, раскрывая в постановлении от 11.07.2017 № 20-П конституционно-правовой смысл частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ, отметил, что из требований Конституции Российской Федерации, определяющих нормативное содержание и механизм реализации права на судебную защиту, во взаимосвязи со сложившимися в практике Конституционного Суда Российской Федерации и доктрине процессуального права подходами не вытекает несовместимость универсального (общего) характера принципа присуждения судебных расходов лицу, в пользу которого состоялось судебное решение, с теми или иными формами проявления

дифференциации правил распределения судебных расходов, которые могут иметь свою специфику, в частности в зависимости от объективных особенностей конкретных судебных процедур и лежащих в их основе материальных правоотношений.

По общему правилу, отнесение судебных расходов на ответчика обусловлено тем, что истцу пришлось обратиться в суд с требованием о защите права, нарушенного другой стороной, то есть расходы возлагаются на лицо, следствием действий которого явилось нарушение прав истца.

Расходы на судебные экспертизы, по общему правилу, подлежат отнесению на процессуального оппонента той стороны, чьи доводы подтверждены экспертным заключением и в чью пользу вынесен судебный акт в части, совпадающей с предметом экспертного исследования.

Вместе с тем, апелляционная коллегия исходит из того, что в настоящем случае обращение истца в суд с иском не связано с нарушением его прав ответчиком, а является частью процедуры заключения договоров купли-продажи муниципального имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

При этом апелляционный суд учитывает, что результаты повторной судебной экспертизы, назначенной апелляционным судом, близки к результатам оценки по отчету № 340/23, подготовленному ООО «А-Консалт» по заказу администрации, на основании которой администраций подготовлены первоначальные проекты договоров. Соответственно отсутствуют основания полагать, что администрацией изначально были нарушены права и законные интересы общества, несогласие общества с выкупной ценой об ином не свидетельствует.

Как разъяснено в пункте 19 Постановлении № 1 не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

С учетом того, что рассмотрено неимущественное требование, основания для пропорционального распределения расходов отсутствуют, ни одна сторона по делу не заявляла о распределении расходов на проведение судебных экспертиз, все понесенные сторонами судебные расходы относятся на ту сторону, которая их понесла, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает возможным отнести на Администрацию Тарского муниципального района судебные расходы на оплату экспертизы в размере 40 000 руб., назначенной в связи с удовлетворением ходатайства администрации, понесенные администрацией на стадии апелляционного обжалования. Соответственно, судебные расходы, понесенные обществом, относятся на общество.

Статьей 109 АПК РФ предусмотрено, что денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей с депозитного счета арбитражного суда.

Денежные средства в размере 40 000 руб. подлежат выплате с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда ООО «МЦО «Оптима» за проведение экспертизы.

Кроме того, поскольку судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении ходатайства ООО «Фуд Сити» о назначении по делу повторной экспертизы, внесенные истцом денежные средства в размере 18 000 руб. по платежному поручению от 19.02.2025 № 26 подлежат возврату с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда.

Суд апелляционной инстанции обращает внимание ООО «Фуд Сити», что денежные средства с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда будут возвращены после представления реквизитов плательщика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Администрации Тарского муниципального района Омской области удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Омской области от 03.12.2024 по делу № А46-3923/2024 изменить, изложить резолютивную часть решения следующим образом:

«Обязать Администрацию Тарского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Фуд Сити» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течении 10 дней с момента вступления в законную силу судебного акта проекты договоров купли- продажи:

нежилого помещения № 2, с кадастровым номером 55:37:00501:433, общей площадью 44,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, цена отчуждаемого имущества - 2 430 000 руб.

нежилого помещения № 3 с кадастровым номером 55:37:001501:434, общей площадью 132,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, цена отчуждаемого имущества - 6 892 000 руб.

Выплатить обществу с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочное агентство Ледон» (ИНН <***>, ОГРН <***>) согласно счету № 30 от 03.09.2024 с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 25 000 руб., перечисленные обществом с ограниченной ответственностью «Фуд Сити» (ИНН <***>, ОГРН <***>) по платежному поручению № 140 от 05.06.2024 за проведение экспертизы.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Фуд Сити» (ИНН <***>, ОГРН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Омской области денежные средства в сумме 5 000 руб., уплаченные по платежному поручению № 140 от 05.06.2024.».

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Фуд Сити» (ИНН <***>, ОГРН <***>) с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме 18 000 руб., уплаченные по платежному поручению № 26 от 19.02.2025.

Выплатить обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр оценки «Оптима» с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме 40 000 руб., уплаченные по платежному поручению № 71 от 14.02.2025.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно- Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий Н.В. Бацман

Судьи Е.Б. Краецкая Е.С. Халявин