14/2023-93741(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

153022, г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, 59-Б http://ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ Дело № А17-7376/2023

г. Иваново 13 октября 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена 12 октября 2023 года Полный текст решения изготовлен 13 октября 2023 года

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Балашовой Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусевой М.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Иванова (ИНН <***>, ОГРН <***>, город Иваново) к акционерному обществу «Плехановъ и К» (ИНН <***>, ОГРН <***>, город Иваново) о взыскании 1 092 270 руб. 48 коп., при участии:

от истца – ФИО1, представителя по доверенности от 10.12.2021, предъявлен диплом,

установил:

Администрация города Иванова (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Плехановъ и К» (далее – АО «Плехановъ и К», ответчик) о взыскании 1 092 270 руб. 48 коп. задолженности за период с 01.01.2022 до 08.07.2022 по договору аренды № С-3/02-1992 от 24.05.2018 земельного участка с кадастровым номером 37:24:020684:1, площадью 131 000 кв. м, расположенного по адресу: <...> земельный участок 16, предоставленного для строительства западной районной котельной, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственнику объекта незавершенного строительства.

Определением суда от 04 августа 2023 года исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокольным определением суда от 19 сентября 2023 года дело назначено к судебному разбирательству.

При рассмотрении дела по существу представитель истца поддержал исковые требования, указал, что после прекращения действия договора земельный участок истцу не был возвращен, задолженность взыскивается до вступления в законную силу

решения суда об изъятии объектов незавершенного строительства на земельном участке.

Представитель ответчика в отзыве против удовлетворения исковых требований в заявленной сумме возражал, указал, что после прекращения договорных отношений ответчик не имел возможности использовать земельный участок, поскольку завершение строительства не допускается в силу прямого указания закона (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), площадь застройки объектов составляет всего 7 135,4 кв.м., в связи с чем расчет задолженности после прекращения договора не может производиться из всей площади участка, неиспользование участка для строительства подтверждается актом осмотра истца от 18.05.2021 и письмом Управления архитектуры и градостроительства администрации города Иваново от 05.05.2021. Решением Арбитражного суда Ивановской области по делу № А17-5016/2021 объекты, расположенные на участке, изъяты у ответчика путем продажи с публичных торгов. В дальнейшем из земельного участка выделены два самостоятельных участка, площадь участка после выделения составила 49 902 кв.м.

В судебное заседание 12 октября 2023 года представитель ответчика не явился.

Принимая во внимание принятые со стороны суда меры по надлежащему уведомлению ответчика, дело в соответствии с положениями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие его представителя.

Заслушав представителя истца, изучив имеющиеся в материалах дела документы, суд установил.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» администрацией (арендодатель) и акционерным обществом «Плехановъ и К» (арендатор) заключен договор аренды № С-3/02-1992 от 24.05.2018 земельного участка с кадастровым номером 37:24:020684:1, площадью 131 000 кв.м, расположенного по адресу: <...> земельный участок 16, с видом разрешенного использования: строительство Западной районной котельной, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства. Срок аренды земельного участка установлен на два года одиннадцать месяцев (пункт 2 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Договором аренды стороны предусмотрели, что размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельного участка устанавливаются и определяются решениями уполномоченного органа государственной власти. Размер арендной платы на текущий год определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год. Размер арендной платы доводится до сведения арендатора путем опубликования соответствующих решений в официальных источниках публикации нормативных правовых актов. Арендатор обязан самостоятельно исчислять размер арендной платы в соответствии с указанными решениями.

Распоряжением Ивановского городского комитета по управлению имуществом № 194-ра от 26.04.2021 договор аренды № С-3/02-1992 от 24.05.2018 прекращен с 24.04.2021 в связи с истечением срока его действия.

Вышеуказанные обстоятельства установлены, в том числе решением Арбитражного суда Ивановской области по делу № А17-2125/2022, которым с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за период до 01.01.2022.

По расчету истца за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в сумме 1 092 270 руб. 48 коп. за период с 01.01.2022 до 08.07.2022.

Истцом ответчику направлялась претензия от 20.12.2022 с указанием на необходимость оплаты задолженности по арендной плате.

В связи с неуплатой ответчиком задолженности по арендной плате истец обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению об удовлетворении исковых требований.

В соответствии с положениями части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Правовые отношения по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При заключении договора аренды земельного участка № С-3/02-1992 от 24.05.2018 стороны согласовали его существенные (необходимые) условия: размер и местонахождение земельного участка, его разрешенное использование, размер арендной платы, порядок ее уплаты, договор подписан сторонами без разногласий, в установленном законом порядке зарегистрирован и не оспорен. Земельный участок передан по акту приема-передачи. Распоряжением Ивановского городского комитета по управлению имуществом № 194-ра от 26.04.2021 договор аренды № С-3/02-1992 от 24.05.2018 прекращен с 24.04.2021 в связи с истечением срока его действия.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (редакция от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» установлено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой

арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии со статьей 1 Закона Ивановской области от 06.05.2008 № 26-ОЗ «Об арендной плате за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в собственности Ивановской области» (действовавшего ранее) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в собственности Ивановской области, утверждались постановлением Правительства Ивановской области.

Статьей 1 Закона Ивановской области от 02.03.2015 № 10-ОЗ «Об арендной плате за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» предусмотрено, что с 1 марта 2015 года порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается Правительством Ивановской области, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами.

Из материалов дела усматривается, что размер арендной платы рассчитан истцом исходя из Постановления Правительства Ивановской области от 25.08.2008 № 225-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», принятого в соответствии с Законом Ивановской области от 06.05.2008 № 26-ОЗ, Законом Ивановской области от 02.03.2015 № 10-ОЗ и решения Ивановской городской Думы № 257 от 01.11.2006 «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности городского округа Иваново, и размеров корректирующих коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах городского округа Иваново Ивановской области, и земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности городского округа Иваново, предоставленные в аренду без торгов». Вышеуказанные нормативные правовые акты применены в редакциях, действовавших в период, за который взыскивается задолженность.

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости 16.02.2018 сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 37:24:020684:1 является результатом изменения местоположения границ и площади указанного земельного участка (площадь изменена с 120 000 кв.м на 131 000 кв.м) (работы произведены по заказу ответчика до заключения договора аренды).

Таким образом, несмотря на то, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 16.02.2018, в отношении участка новая государственная кадастровая оценка не проводилась, использованы результаты последней кадастровой оценки, ранее установленный удельный показатель кадастровой стоимости не изменен (после уточнения местоположения границ участка и его площади для расчета кадастровой стоимости применен тот же удельный показатель кадастровой стоимости в размере 691,22 руб/кв.м.).

При рассмотрении по существу дела № А17-5016/2021 по исковому заявлению об изъятии объектов путем продажи с публичных торгов, ответчик возражал против исковых требований, в том числе ссылаясь на невозможность окончания строительства в связи с несогласованием администрацией внесения изменений в раздел 5 Схемы теплоснабжения города Иванова (предусмотрев строительство Западной районной котельной мощностью 10МВт для обеспечения теплоснабжения микрорайона Авдотьино) и соответственно отказом администрации в изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Вышеуказанные доводы отклонены судом при рассмотрении дел № А171715/2019 и № А17-5016/2021, при этом определено, что в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. АО «Плехановъ и К» как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать администрацию, выступающую арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора. Предметом договора аренды от 24.05.2018 № С-3/02-1992 является земельный участок с кадастровым номером 37:24:020684:1 с видом разрешенного использования: строительство Западной районной котельной. Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, АО «Плехановъ и К» как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами № 694, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленным в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного

участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Решение Арбитражного суда Ивановской области по делу № А17-5016/2021 об изъятии объектов путем продажи с публичных торгов вступило в законную силу 08 июля 2022 года, следовательно, только с указанной даты публичный собственник земли может распорядиться объектом незавершенного строительства и земельным участком. Изменение площади земельного участка в результате выделения из него двух самостоятельных участков произведено 24 октября 2022 года, то есть после истечения периода, за который взыскивается задолженность.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» также установлено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Пунктом 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Доказательства возврата земельного участка после прекращения действия договора аренды в материалы дела не представлены, также отсутствуют доказательства обращения арендатора участка к арендодателю с предложением принять участок в связи с невозможностью строительства.

Кроме того, судом учтено, что в силу пункта 3.7. договора аренды № С-3/02-1992

от 24.05.2018, заключенного сторонами, неиспользование арендатором земельного

участка не является основанием для освобождения от внесения арендной платы.

Статьями 307 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации

предусмотрено, что обязательства должны исполняться сторонами надлежащим

образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона в

установленные сроки, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим. Государственная пошлина по делу составляет 23 923 руб. и в соответствии со

статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

подлежит отнесению на ответчика. Принимая во внимание, что при обращении с

исковым заявлением истец государственную пошлину не уплатил в связи с тем, что в

силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской

Федерации освобожден от ее уплаты, государственная пошлина подлежит взысканию

с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь статьями 64, 65, 110, 156,

167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить. 2. Государственную пошлину отнести на ответчика.

3. Взыскать с акционерного общества «Плехановъ и К» (ИНН <***>, ОГРН <***>):

1) в пользу администрации города Иванова (ИНН <***>, ОГРН <***>) 1 092 270 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2022 до 08.07.2022,

2) в доход федерального бюджета 23 923 руб. государственной пошлины по делу.

4. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы (в том числе направленные посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно - телекоммуникационной сети «Интернет» (система «Мой арбитр»)) подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья Н.С. Балашова