Решение по делу № А14-14965/2025 от 24.11.2025 | АС Воронежской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Воронеж Дело № А14-14965/2025

«24» ноября 2025 г.

Резолютивная часть решения оглашена «24» ноября 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено «24» ноября 2025 года

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Ливенцевой Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Серединой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Благо-Верхняя Хава», с. Верхняя Хава, Воронежская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***> ИНН <***>),

о признании недействительным отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав по уведомлению от 06.06.2025 КУВД-001/2025-7985278/5, обязании осуществить действия по осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на объект,

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО1 представитель по доверенности от 03.07.2025 № 25/1187, диплом, паспорт,

от Управления Росреестра Воронежской области – ФИО2 представитель по доверенности от 19.08.2025 № 136-д, диплом, паспорт,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Благо-Верхняя Хава» (далее – заявитель, ООО «Благо-Верхняя Хава», Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – заинтересованное лицо, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Воронежской области) о признании недействительным отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав по уведомлению от 06.06.2025 КУВД-001/2025-7985278/5, обязании осуществить действия по осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на объект.

В судебное заседание 17.11.2025 заявитель, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явился.

В соответствии статьями 123, 156 АПК РФ судебное заседание проводилось в отсутствие заявителя.

Судом в порядке ст. 81, 159 АПК РФ, к материалам приобщены письменные возражения заявителя на отзыв заинтересованного лица, поступившие по системе «Мой арбитр».

Представитель регистрирующего органа возражал, ссылаясь на законность оспариваемого отказа.

В судебном заседании 17.11.2024 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 17 час. 00 мин. 24.11.2025. Информация о времени и месте продолжения судебного заседания размещалась в информационном окне в сети Интернет на сайте Арбитражного суда Воронежской области.

Явившийся после перерыва в судебное заседание представитель заявителя поддержал требования.

Как следует из материалов дела, 17.02.2025 ООО «Благо-Верхняя Хава» обратилось Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением № КУВД-001/2025-7985278 об осуществлении государственной регистрации прав и кадастровом учете в отношении объекта сооружение железнодорожного транспорта - «Путь № 4 - погрузочно-выгрузочный, протяженностью 214 м., расположенного по адресу: Воронежская область, Верхнехавский район, Верхнехавское сельское поселение, <...> сооружение 1 у/18.

К заявлению приложены: договор купли-продажи движимого имущества от 10.03.2017; передаточный акт от 10.03.2017; технический план здания, сооружения, помещения, либо объекта незавершенного строительства от 17.02.2025.

Управление Росреестра по Воронежской области уведомлением от 06.03.2025 № КУВД-001/2025-7985278/1 известило ООО «Благо-Верхняя Хава» о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права со ссылкой на то, что: необходимо предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 40 Закона № 218-ФЗ); форма и (или) содержание представленного для осуществления кадастрового учета регистрации прав технического плана не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации - кадастровый инженер не наделен полномочиями по определению протяженности объекта, сведения о здании, сооружении указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком разрешения на строительство здания, сооружения, проектной документации таких объектов недвижимости (ч. 8 ст. 24 Закона № 218-ФЗ, п. 21.2 Приказа Росреестра от 15.03.2022 № П/0082» Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений»).

Для устранения причин приостановления 03.06.2025 в составе заявления № MFC-0307/2025-20938-1 заявителем представлены в регистрирующий орган следующие документы: пояснение от 03.06.2025; схема путей общего пользования от 03.06.2025; Инструкция от 02.05.2024; технический паспорт сооружения от 02.05.2024.

Уведомлением Управления Росреестра по Воронежской области № КУВД-001/2025-7985278/3 от 06.06.2025 в связи с истечением срока приостановления уведомления от 06.03.2025 и неустранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета, отказано в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав.

Вынесение Управлением Росреестра Воронежской области уведомления об отказе в государственной регистрации прав, послужило основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с заявлением, рассматриваемым в рамках настоящего дела.

Рассмотрев имеющиеся материалы дела, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, руководствуясь при этом следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействия) могут быть признаны незаконными (недействительными) только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

В силу части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган или лицо, которые приняли оспариваемые акт, решение или совершили действия (бездействие), обязаны доказать соответствие их закону, а лицо, обращающееся с требованием о признании недействительным ненормативного правового акта, действий (бездействия) незаконными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных законодательством.

В соответствии со ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации, Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно части 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Пунктом 2 части 4 статьи 29 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственный регистратор, установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав.

К основаниям для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, перечень которых содержится в части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, относятся, в том числе случай непредставления документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5), а также случай, когда форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

Согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 этого Федерального закона.

Согласно части 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 27.09.2016 между ЗАО «Маслопродукт-БИО» (продавец) и ООО «Аквилон» (после смены наименования - ООО «Благо-Верхняя Хава»), в лице генерального директора ООО «Компания Благо», исполняющего функции единоличного исполнительного органа, действующего на основании договора от 25.05.2015 ФИО3 (покупатель), заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 1-16, в соответствии с условиями которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить имущество, указанное в Приложении № 1 к договору.

Имущество продается в рамках процедуры конкурсного производства в соответствии с нормами ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Имущество, указанное в Приложении № 1 к настоящему договору, находится в ипотеке у ООО «Управляющая компания «Траст Центр» (пункт 1.3 договора).

Цена имущества составляет 1 535 000 000,40 руб. (пункт 2.1 договора).

По акту приема-передачи от 03.10.2016 продавец передал, а покупатель принял имущество.

В состав имущества, приобретенного по договору купли-продажи от 27.09.2016 № 1-16 и поименованного в Приложении № 1, также вошли земельные участки, на которых расположено сооружение железнодорожного транспорта – «Путь № 4-погрузочно-выгрузочный» (кадастровые номера 36:07:6700015:27, 36:07:6700015:88, 36:07:6700015:79, 36:07:6700015:643), являющиеся погрузочными, погрузочно-выгрузочными и ходовыми путями, по которым осуществляется подача вагонов, погрузка и выгрузка грузов, используемых в работе ООО «Благо-Верхняя Хава» - Верхнехавский маслоэкстракционный завод. Право собственности на указанные земельные участки зарегистрировано в ЕГРН за ООО «Благо-Верхняя Хава».

Между ЗАО «Маслопродукт-БИО» (продавец) и ООО «Аквилон» (после смены наименования - ООО «Благо-Верхняя Хава»), в лице генерального директора ООО «Компания Благо», исполняющего функции единоличного исполнительного органа, действующего на основании договора от 25.05.2015 ФИО3 (покупатель), 10.03.2017 заключен договор купли-продажи движимого имущества, в соответствии с условиями которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить имущество, указанное в Приложении № 1 к договору.

Имущество, указанное в Приложении № 1, находится в залоге у ООО «Компания Благо» (пункт 1.3 договора).

Цена имущества составляет 86 393 553, 84 руб. (пункт 2.1 договора).

По акту приема-передачи от 15.03.2017 продавец передал, а покупатель принял имущество, в том числе железнодорожный путь, протяженностью 2,225 км. (порядковый номер в перечне 792).

Все участки железнодорожных путей, включая «Путь № 4-погрузочно-выгрузочный», приобретенные у предыдущего собственника эксплуатируются по назначению, что подтверждается договорами с ОАО «РЖД» (договор от 30.09.2024 № 2/61 на эксплуатацию железнодорожного пути необщего пользования ООО «Благо-Верхняя Хава», примыкающего к станции Хава Юго-Востояной железной дороги; договор № 255 от 23.12.2022 на оказание услуг, связанных в перевозкой грузов), а также Инструкцией о порядке обслуживания и организации движения на железнодорожном пути необщего пользования ООО «Благо-Верхняя Хава», примыкающего к станции Хава Юго-Восточной железной дороги от 2024г., согласованной заместителем начальника ЮВЖД по территориальному управлению.

В соответствии с актом приема-передачи от 15.03.2017 продавец передал, а покупатель принял движимое имущество.

Предыдущий собственник движимого и недвижимого имущества – ЗАО «Маслопродукт-БИО», ликвидирован 21.05.2021 в связи с завершением процедуры конкурсного производства. Техническая и эксплуатационная информация при приобретении объектов передана не была.

23.12.2022 между ОАО «РЖД» и ООО «Аквилон» (клиент) заключен договор № 225, по условиям которого ОАО «РЖД» обязуется оказать либо организовать оказание услуг, связанных с перевозкой грузов. Перечень необходимых клиенту услуг, их содержание и стоимость определяется сторонами в приложении № 1 к настоящему договору, являющемуся его неотъемлемой частью.

30.09.2024 между ОАО «РЖД» (перевозчик) и ООО «Благо-Верхняя Хава» (контрагент) заключен договор № 2/6 на эксплуатацию железнодорожного пути необщего пользования ООО «Благо-Верхняя Хава», примыкающего к станции Хава ЮВЖД, в соответствии с условиями которого осуществляется эксплуатация принадлежащего контрагенту железнодорожного пути необщего пользования, примыкающего к 11 соединительному пути станции Хава стрелочным переводом № 44, к 4 пути необщего пользования ОАО «Верхнехавкий элеватор» стрелочными переводами № 4 и № 5, локомотивом контрагента.

Развернутая длина железнодорожного пути необщего пользования 1496м., принадлежащего контрагенту (пункт 3 договора).

Движение маневровых составов (локомотивов) по железнодорожному пути необщего пользования производится с соблюдением Правил технической эксплуатации железных дорог Российской Федерации и приложений к ним и Инструкции о порядке обслуживания и организации движения на железнодорожном пути необщего пользования (пункт 4 договора).

Как следует из Инструкции о порядке обслуживания и организации движения на железнодорожном пути необщего пользования ООО «Благо-Верхняя Хава», примыкающего к станции Хава Юго-Восточной железной дороги 2024 года, согласованной ЮВЖД и утвержденной ООО «Благо-Верхняя Хава», железнодорожный путь необщего пользования принадлежит ООО «Благо-Верхняя Хава» и находится на его балансе.

Границей железнодорожного пути необщего пользования является предельный столбик стрелочного перевода № 44, передний стык рамного рельса стрелочного перевода № 4 и предельный столбик стрелочного перевода № 5, у которых установлены специальные знаки «Граница железнодорожного пути необщего пользования» (пункт 1.4 Инструкции).

В разделе 4 Инструкции указано, что длина пути № 4 составляет 160 метров.

Кроме того, ранее действовала Инструкция о порядке обслуживания и организации движения на железнодорожном пути необщего пользования ООО Аквилон«, примыкающем к станции Хава Ю-в ж.д., согласованная ЮВЖД и утвержденная ООО «Аквилон». В разделе 4 Инструкции указано, что длина пути № 4 составляет 210 метров.

11.11.2024 между ООО «Благо-Верхняя Хава» (покупатель) и ОАО «Верхнехавский Элеватор» (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № БВХ-0545-2024, в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить земельный участок из категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: хранение и переработка сельскохозяйственной продукции; общей площадью 844 кв.м., кадастровый номер 36:07:6700015:643, местоположение: Воронежская область, Верхнехавский район, примерно в 50 м. на запад от административного здания ОАО «Воронежтоппром».

По акту приема передачи от 11.11.2024 продавец передал, а покупатель принял поименованный земельный участок.

При обращении в регистрирующие орган заявителем был предоставлен технический план от 17.02.2025.

Технический план составляется в отношении зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства и единого недвижимого комплекса. Требования к техническому плану перечислены в статье 24 Закона о регистрации. Форма технического плана, требования к его подготовке и состав содержащихся в нем сведений утверждены. Приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 (далее – Приказ № П/0082).

Согласно пункта 2 данных требований технический план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в технический план, и разделы, включение которых в технический план зависит от вида и объема кадастровых работ.

К текстовой части относятся следующие разделы:

1) общие сведения о кадастровых работах;

2) исходные данные;

3) сведения о пунктах геодезической сети и средствах измерений;

4) описание местоположения объекта недвижимости;

5) характеристики объекта недвижимости;

6) характеристики всех помещений, машино-мест в здании, сооружении;

7) сведения о части (частях) объекта недвижимости;

8) заключение кадастрового инженера;

9) приложение (далее - Приложение).

К графической части технического плана относятся следующие разделы:

1) схема геодезических построений;

2) схема расположения здания, сооружения (части объекта недвижимости), объекта незавершенного строительства в границах земельного участка (далее - Схема);

3) чертеж контура здания, сооружения (части объекта недвижимости), объекта незавершенного строительства (далее - Чертеж);

4) план здания, сооружения, план этажа, фрагмент плана здания, сооружения, этажа (далее соответственно - План здания, сооружения, План этажа, фрагмент Плана здания, сооружения, этажа). План здания, сооружения применяется в случае, если в здании, сооружении только один этаж, планы этажей применяются в том случае, если в здании, сооружении несколько этажей, фрагмент Плана здания, сооружения, фрагменты планов этажей допускается применять в случае подготовки технических планов помещений, машино-мест, являющихся самостоятельными объектами недвижимости, а также для отображения границ части здания, сооружения.

В разделе "Характеристики объекта недвижимости" строки, относящиеся к соответствующему виду объекта недвижимости, при подготовке технического плана в результате выполнения кадастровых работ заполняются в отношении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, объектов недвижимости, включаемых (включенных) в единый недвижимый комплекс.

Как указано в пункте 21.5 требований Приказа № П/0082, в случае отсутствия разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости сведения о здании или сооружении (за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости в границах земельного участка и о площади здания, сооружения, площади застройки сооружения) указываются в техническом плане также на основании предусмотренных частями 1 и 4 статьи 71 Федерального закона N 218-ФЗ и предоставленных заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимости, изготовленного до 1 января 2013 г., и (или) утвержденного акта о приемке в эксплуатацию соответствующего объекта, выданного до вступления в силу Градостроительного кодекса.

Аналогичное положение содержится в пункте 1 статьи 71 Закона о регистрации.

Таким образом, законодателем предусмотрен альтернативный вариант, при котором заявитель может не иметь разрешительной документации на ввод объекта в эксплуатацию, а также проектной документации на объект.

Пунктом 11 статьи 24 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 - 10 статьи 24 разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости.

В отношении объектов недвижимости, строительство которых осуществлено до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешительная и (или) проектная документация в отношении которых безвозвратно утеряна, возможно оформление технического плана на основании декларации об объекте недвижимости при условии наличия обоснования в разделе "Заключение кадастрового инженера", а также подтверждения факта утраты (справки уполномоченных органов, осуществляющие хранение разрешительной документации, о том, что предусмотренные частью 11 статьи 24 Закона N 218-ФЗ документы в их распоряжении отсутствуют). Указанные документы включаются в состав приложений технического плана.

В соответствии с пунктом 1.9 Правил эксплуатации и обслуживания железнодорожных путей необщего пользования, утвержденных приказом Министерства путей сообщения Российской Федерации от 18.06.2003 N 26, каждый железнодорожный путь необщего пользования должен иметь технический паспорт, план и продольный профиль, чертежи сооружений. В техническом паспорте указываются технические характеристики и состояние рельсов, шпал, балласта, земляного полотна, сооружений, весовых приборов, обустройств и механизмов, предназначенных для погрузки, выгрузки, очистки, промывки вагонов, маневровых устройств, лебедок, а также промышленные железнодорожные станции, горки, полугорки, вытяжные пути, устройства сигнализации, централизации, блокировки и связи, используемые при поездной и маневровой работе, и другие обустройства и механизмы. Указанная в настоящем пункте документация предъявляется комиссии по приему железнодорожного пути необщего пользования в эксплуатацию, образуемой в соответствии со статьей 16 Закона о железнодорожном транспорте.

После ввода в эксплуатацию новых объектов, их закрытия или ликвидации владелец железнодорожного пути необщего пользования вносит в технический паспорт соответствующие изменения и один экземпляр технического паспорта передает владельцу инфраструктуры, сообщая ему о всех внесенных в паспорт изменениях с приложением соответствующих документов. Владелец инфраструктуры вносит изменения в ведомость железнодорожных путей необщего пользования - приложение к техническо-распорядительному акту станции примыкания.

В период ввода в эксплуатацию спорного сооружения (1979 год) действовало Положение о землях, предоставленных транспорту, утвержденное постановлением ЦИК СССР N 58, СНК СССР N 50 от 07.02.1933, в соответствии с которым к железнодорожным транспортным землям относились земли, занятые железнодорожными путями, в том числе подъездными, а также непосредственно примыкающими к ним - резервами, карьерами, кавальерами, станционными и путевыми сооружениями, складочными помещениями, площадями под склады грузов, заводами, мастерскими, депо, паровозными и вагонными сараями, служебными, жилыми и культурно - просветительными помещениями, питомниками снегозащитных насаждений, снегозащитными и пескоукрепительными полосами, а равно и другими непосредственно примыкающими к железнодорожным путям сооружениями и площадями, имеющими специальное назначение по обслуживанию железнодорожного транспорта.

Земли, предоставленные транспорту, использовались подлежащими органами транспорта или непосредственно в целях, указанных в ст. 2, или же путем предоставления участков земли другим ведомствам и организациям на договорных началах: а) для устройства подъездных путей, трубопроводов, проездов и других подсобных сооружений, б) под склады грузов и устройство складочных помещений, в) для удовлетворения жилищно-строительных, хозяйственных и культурных нужд рабочих и служащих транспорта, г) для обслуживания нужд пассажирского движения, д) для других связанных с транспортом нужд ведомств и организаций (пункт 12 Положения).

В силу статьи 5 Закона СССР от 15.04.1991 N 2104-1 "О железнодорожном транспорте" землями железнодорожного транспорта являются земли, предоставленные в его пользование в соответствии с Основами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле.

Согласно статье 1 Федерального закона от 10.01.2003 N 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» (далее - Закон № 17-ФЗ) железнодорожный транспорт в Российской Федерации состоит из железнодорожного транспорта общего пользования, железнодорожного транспорта необщего пользования, а также технологического железнодорожного транспорта организаций, предназначенного для перемещения товаров на территориях указанных организаций и выполнения начально-конечных операций с железнодорожным подвижным составом для собственных нужд указанных организаций.

Согласно Закону № 17-ФЗ инфраструктура железнодорожного транспорта общего пользования (далее - инфраструктура) - транспортная инфраструктура, включающая в себя железнодорожные пути общего пользования и другие сооружения, железнодорожные станции, устройства электроснабжения, сети связи, системы сигнализации, централизации и блокировки, информационные комплексы и систему управления движением и иные обеспечивающие функционирование этого комплекса здания, строения, сооружения, устройства и оборудование.

Понятие "инфраструктура железнодорожного транспорта необщего пользования" в Законе N 17-ФЗ не определено, при этом в соответствии с пунктом 2.7.3 "ГОСТ 34530-2019. Межгосударственный стандарт. Транспорт железнодорожный. Основные понятия. Термины и определения" (введен в действие Приказом Росстандарта от 24.09.2019 N 748-ст) железнодорожный путь необщего пользования -это железнодорожный подъездной путь, примыкающий непосредственно или через другие железнодорожные пути к железнодорожным путям общего пользования и предназначенные для обслуживания определенных пользователей услугами железнодорожного транспорта на условиях договоров или собственных нужд.

Земельные участки, в пределах которых расположен спорный объект необщего железнодорожного пользования, с кадастровыми номерами 36:07:6700015:27, 36:07:6700015:88, 36:07:6700015:79, 36:07:6700015:643, относят к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – хранение и переработка сельскохозяйственной продукции.

При этом целевое назначение земельных участков, в пределах которых расположен спорный ж/д путь, согласно сведениям ЕГРН не препятствует размещению на них линейных объектов.

Подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации презюмируется единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, таким образом, приобретение земельных участков не могло осуществиться без приобретения расположенных на них железнодорожных путей.

Поскольку Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (№ регистрационного округа 36) все земельные участки были зарегистрированы, не имеется оснований полагать, что железнодорожные пути, находящиеся на них, не были также приобретены заявителем.

В рамках спорных правоотношений объектом постановки на кадастровый учет является сооружение 1979 года постройки, права на которое возникли в момент его создания у правопредшественника заявителя и не прекращены до настоящего времени, при этом кадастровый учет такой недвижимости не проводился (часть 9 статьи 69 Закона N 218-ФЗ).

При обращении с заявлениями о кадастровом учете и регистрации права собственности Обществом был представлен технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ кадастровым инженером (пункт 7 части 2 статьи 14 Закона о регистрации, часть 4 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности").

Из заключения кадастрового инженера следует, что заявленный к регистрации объект, протяженностью 214 м., является железнодорожной линией и относится к объектам капитального строительства.

При этом отсутствие упоминания о погрузочно-разгрузочном пути № 4 в договоре купли-продажи как объекте недвижимости само по себе не подтверждает, что спорное сооружение относится к движимому имуществу.

В свое очередь понятие «недвижимого имущества» в Российском законодательстве появилось с введением в действие ГК РФ (№ 51-ФЗ от 30.11.1994), в редакции статьи 130 ГК РФ.

При этом регистрирующим органом не оспаривается отнесение сооружения железнодорожного транспорта к объектам недвижимости.

Указанными документами подтверждено, в том числе соответствие железнодорожного пути обязательным требованиям специального законодательства, регулирующего деятельность организаций железнодорожного транспорта. В техническом паспорте железнодорожного пути имеется характеристика железнодорожного пути.

Сведения о протяженности объекта внесены на основании иных имеющихся данных и проведенных работах по измерению с использованием методики спутниковых геодезических измерений, что указано в Техническом плане от 17.02.2025 г.

Кадастровым инженером данные о протяженности пути внесены с учетом законодательного требования об отражении характеристики линейного объекта – протяженность.

Ссылка регистрирующего органа на иную протяженность ж/д путей в соответствии с приложением к договору купли-продажи движимого имущества от 10.03.2017 (2,225 км.) и, как следствие, невозможность идентифицировать и сопоставить заявленный к регистрации объект недвижимости, протяженностью (214 м.), отклоняется судом.

По договору купли-продажи движимого имущества от 10.03.2017 заявителю передан железнодорожный путь, протяженностью 2,225 км. (порядковый номер в перечне 792). Данный железнодорожный путь принимался как единый имущественный комплекс. В последующем пути № 1 и № 2 были зарегистрированы за заявителем как объекты недвижимости.

Согласно акту комиссионного осмотра железнодорожного пути необщего пользования от 15.05.2024 (т. 4 л.д. 107), составленного в ходе инвентаризационного учета ООО «Благо-Верхняя Хава», длина железнодорожного пути № 4 составила 214м.

Указание меньшей протяженности не свидетельствует о несоответствии технического плана требованиям законодательства, тем более, что указанное расстояние не превышает величину по договору купли-продажи от 10.03.2017.

Кроме того, железнодорожный подъездной путь как объект капитального строительства включает в себя не только рельсы и шпалы, но и земляное полотно, балластное и водоотводное устройства, что сохраняет его статус единого инженерного сооружения, подлежащего учёту, даже при частичном разрушении.

Таким образом, железнодорожный подъездной путь необщего пользования протяженностью 214 .м является сооружением, прочно связанным с землей и обладающим всеми признаками недвижимого имущества, право собственности на которое подлежит государственной регистрации согласно статье 131 ГК РФ, а следовательно, и кадастровому учету в установленном законом порядке.

При этом отсутствие проектной документации и разрешения на ввод в эксплуатацию не является препятствием для кадастрового учета, если такие документы не требовались в силу спецификации объекта и исторического периода его создания.

Довод Управления Росреестра по Воронежской области о ненадлежащем выборе заявителем способа защиты нарушенного права, отклоняется судом как основанный на неверном толковании норм материального права.

При таких обстоятельствах у Управления Росреестра по Воронежской области отсутствовали основания для принятия решения об отказе в государственной регистрации прав от 06.06.2025 № КВД-001/2025-7985278/5.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании изложенного, с учетом вышеприведенных выводов, уведомление Управления Росреестра по Воронежской области об отказе в государственной регистрации прав от 06.06.2025 № КВД-001/2025-7985278/5 подлежат признанию недействительным.

Принимая во внимание перечисленные обстоятельства, требования ООО «Благо-Верхняя Хава» подлежат удовлетворению в полном объеме.

Одновременно, в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в случае признания оспариваемого акта недействительным или решения незаконным в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должно быть указано на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Учитывая, что регистрирующим органом были исследованы все необходимые документы, достаточные для завершения процедуры государственной регистрации права, фактически несогласие регистрирующего органа с заявленными требованиями, в качестве способа устранения нарушенного права суд полагает необходимым возложить на регистрирующий орган обязанность осуществить кадастровый учет и регистрацию права собственности на сооружение железнодорожного транспорта.

На основании ст.110 АПК РФ, ст. 333.40 НК РФ с Управления Росреестра по Воронежской области подлежит возмещению в пользу заявителя государственная пошлина в размере 50 000 руб.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 180-181, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ :

Признать недействительным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***> ИНН <***>) об отказе о государственной регистрации прав от 06.06.2025 № КУВД-001/2025-7985278/5.

Решение в данной части подлежит немедленному исполнению.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***> ИНН <***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Благо-Верхняя Хава», с. Верхняя Хава, Воронежская область (ОГРН <***>, ИНН <***>) путем осуществления кадастрового учета и регистрации права собственности на сооружение железнодорожного транспорта - «Путь № 4 - погрузочно-выгрузочный, протяженностью 214 м., расположенного по адресу: Воронежская область, Верхнехавский район, Верхнехавское сельское поселение, <...> сооружение 1 у/18.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Благо-Верхняя Хава», с. Верхняя Хава, Воронежская область (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 50 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья Д.В. Ливенцева