Арбитражный суд
Западно-Сибирского округа
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Тюмень Дело № А46-23855/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 марта 2025 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Донцовой А.Ю.,
судей Демидовой Е.Ю.,
ФИО1
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение от 09.07.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) и постановление от 04.10.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Воронов Т.А., Халявин Е.С.) по делу № А46-23855/2023 по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 644024, <...>) к бюджетному учреждению Омской области «Агентство жилищного строительства Омской области» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 644007, <...>) о взыскании 656 976 руб. 45 коп.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 644007, <...>).
Суд
установил:
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – департамент, истец, заявитель) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к бюджетному учреждению Омской области «Агентство жилищного строительства Омской области» (далее – БУ «АЖС», учреждение, ответчик) о взыскании 15 962 265 руб. 39 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 10.01.2008 № Д-Л-31-7318 за период с 01.03.2022 по 30.09.2023, 4 805 135 руб. 31 коп. пени за период с 11.03.2022 по 30.09.2023 с последующим начислением процентов за каждый день просрочки по день фактической уплаты основного долга, исходя из ставки в соответствии с условиями договора.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра по Омской области).
Решением от 09.07.2024 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 04.10.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены частично. С БУ «АЖС» в пользу департамента взыскано 5 268 112 руб. 06 коп. основного долга по договору аренды земельного участка от 10.01.2008 № Д-Л-31-7318 за период с 01.03.2022 по 30.09.2023, 1 616 889 руб. 52 коп. пени за период с 11.03.2022 по 30.09.2023, а также пени в размере 0,1%, начисляемые на сумму основного долга в размере 5 268 112 руб. 06 коп. (ее остаток) за каждый день просрочки, начиная с 01.10.2024 по день фактического исполнения обязательства. В остальной части в удовлетворении требований отказано. Распределены расходы по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с решением и постановлением, департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель со ссылкой на нарушение судами норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, приводит следующие доводы: поскольку право общей долевой собственности на земельные участки, необходимые для эксплуатации многоквартирных жилых домов (далее – МКД), не оформлено, земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:3023 не является собственностью собственников помещений в МКД и не выбыл из договора аренды, который в такой ситуации является действующим, в связи с чем у учреждения сохраняется обязанность по внесению арендной платы; принимая во внимание, что изменения в договор аренды не вносились, основания для уменьшения площади арендуемого земельного участка отсутствовали.
Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.
Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в отсутствие их представителей.
Проверив в соответствии с положениями статьей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 10.01.2008 № Д-Л-31-7318 (далее – договор) департамент предоставил БУ «АЖС» в аренду земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:3023, местоположение которого установлено в 171 м восточнее относительно жилого 9-этажного дома, имеющего почтовый адрес: проспект Сибирский, 12 (Ленинский административный округ) площадью 141 902 кв. м. Участок предоставлен для жилищных нужд под строительство многоквартирных жилых домов (пункты 1.1, 1.2 договора).
Согласно пункту 2.1 договора величина арендной платы за предоставленный участок определяется ежемесячно расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенным в приложении № 2 к договору.
По данным департамента, размер арендной платы по договору, подлежащий исчислению исходя из коэффициента 2,6%, в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п, за период с 01.03.2022 по 30.09.2023 составил 15 962 265 руб. 39 коп., размер пени за период с 11.03.2022 по 30.09.2023 – 4 805 135 руб. 31 коп.
В порядке досудебного урегулирования спора департамент направил в адрес ответчика претензию от 27.09.2023 № Ис-ДИО/13505 с требованием об оплате задолженности по арендной плате, а также пени, оставление которой без удовлетворения послужило основанием обращения департамента в суд с иском по настоящему делу.
В ходе рассмотрения спора судами установлено, что в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 55:36:170110:3023 общей площадью 98 665 кв. м осуществлено строительство и введено в эксплуатацию 13 жилых домов и объект социального назначения («Детский сад № 15»).
Под указанными объектами недвижимости произведено межевание земельных участков, необходимых для их обслуживания и эксплуатации, земельные участки поставлены на кадастровый учет, в том числе:
- земельный участок 55:36:170110:11459 с площадью 5 371 кв. м (под введенным в эксплуатацию жилым домом по адресу: ул. Архиепископа Сильвестра, 7),
- земельный участок 55:36:170110:11458 с площадью 5 787 кв. м (под введенным в эксплуатацию жилым домом по адресу: ул. ФИО2, 14),
- земельный участок 55:36:170110:11670 с площадью 5 903 кв. м (под введенным в эксплуатацию жилым домом по адресу: ул. ФИО2, 6),
- земельный участок 55:36:170110:11658 с площадью 1 994 кв. м (лесопарковая зона с разрешенным видом использования охрана природных территорий (код 9.1)),
- земельный участок 55:36:170110:11655 с площадью 15 127 кв. м (земельный участок для строительства школы с разрешенным видом использования: дошкольное, начальное и среднее общее образование (код 3.5.1)).
Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 12, 309, 310, 330, 413, 420, 424, 606, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), разъяснениями, изложенными в пунктах 19, 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), пункте 67 Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», исходили из правомерности начисления арендной платы лишь на часть земельного участка, необходимую для дальнейшего завершения строительства, исключив из расчета арендных площадей площадь земельных участков, на которых расположены уже введенные в эксплуатацию МКД.
Суд кассационной инстанции, проверив законность судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, считает выводы судов соответствующими представленным доказательствам, установленным фактическим обстоятельствам спора, нормам материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Как разъяснено в пункте 26 Постановления № 73, согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 № 12-П отметил, что переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).
В определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 № ВАС-654/14, от 26.05.2014 № ВАС-6366/14, Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 № 305-ЭС16-16174, от 06.02.2015 № 301-ЭС14-7888 применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства. При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации.
Таким образом, отсутствие раздела земельного участка не является препятствием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий.
Из пункта 67 Постановления № 10/22 следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД. В свою очередь, собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в МКД как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию арендатор (общество) не должен оплачивать арендную плату за часть земельного участка, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания и эксплуатации данного дома и расположенными на земельном участке объектами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статья 330 ГК РФ).
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимной связи с учетом положений статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора, установив, что в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 55:36:170110:3023 общей площадью 98 665 кв. м осуществлено строительство и введено в эксплуатацию 13 жилых домов и объект социального назначения («Детский сад №15»), под указанными объектами недвижимости произведено межевание земельных участков, необходимых для их обслуживания и эксплуатации, земельные участки поставлены на кадастровый учет, принимая во внимание, что после ввода МКД в эксплуатацию у арендатора отсутствует обязанность оплачивать арендную плату за часть земельного участка, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания и эксплуатации данного дома и расположенными на земельном участке объектами, суды обеих инстанций пришли к верному выводу о частичном удовлетворении требований, исключив из расчета площадь, необходимую для эксплуатации и обслуживания вышеуказанных жилых домов.
Суд округа соглашается с указанными выводами судов.
Отклоняя доводы департамента об отсутствии государственной регистрации права общей долевой собственности на земельные участки под МКД в связи с их необоснованностью, апелляционный суд справедливо отметил, что спорная часть земельного участка выбыла из владения публичного собственника и в силу закона перешла в общую долевую собственность собственников квартир в МКД.
Суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства дела установлены судами обеих инстанций на основе представленных в дело доказательств и согласуются с ними. При этом к установленным обстоятельствам суды применили соответствующие нормы материального права и рассмотрели спор с соблюдением процессуальных норм.
Приведенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом исследования и должной правовой оценки судов двух инстанций, а потому отклоняются, поскольку основаны на ошибочном толковании норм права, не опровергают выводов судов, основанных на установленных ими фактических обстоятельствах дела, по сути, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обстоятельств, не свидетельствуют о неправильном применении или существенном нарушении норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела, или о допущенной судебной ошибке.
Иное толкование заявителем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом округа не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Поскольку заявитель кассационной жалобы в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины и при подаче кассационной жалобы ее не оплачивал, вопрос о распределении данных судебных расходов судом округа не рассматривается.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 09.07.2024 Арбитражного суда Омской области и постановление от 04.10.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-23855/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий А.Ю. Донцова
Судьи Е.Ю. Демидова
ФИО1