Постановление по делу № 17АП-2840/2025 от 15.05.2025 | 17 арбитражный апелляционный суд

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 17АП-2840/2025-ГК

г. Пермь

15 мая 2025 года Дело № А60-29225/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 мая 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Маркеевой О.Н., судей Дружининой О.Г., Крымджановой Д.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хасаншиной Э.Г.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя, общества с ограниченной ответственностью «Альянс»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 24 февраля 2025 года

по делу № А60-29225/2024

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альянс» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Транслес» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО1,

о признании незаконным решения об отказе государственной регистрации сделки,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Альянс» (далее – заявитель, ООО «Альянс», общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Свердловской области, управление) о признании незаконным решения управления об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора от 09.03.2021, заключенного между ФИО2 на стороне продавца и ООО «Альянс» на стороне покупателя, изложенное в уведомлении от 15.04.2024 № КУВД-001/2023-61785586/4, в отношении недвижимого имущества:

1. резервного сливного поля и склада сыпучих материалов на шлакоотвале, назначение: нежилое, площадь 39 332 кв.м, кадастровый номер 66:32:0000000:2849, адрес: <...>;

2. здания насосной станции и сооружения основного назначения: водозаборные сооружения гранустановки с бассейном, в том числе здание насосной станции общей площадью 29,6 кв.м., водозаборное сооружение протяженностью 171,8 пог.м., бассейн, площадь затройки 1 071 кв.м., назначение: нежилое, площадь 26,9 кв.м., кадастровый номер 66:32:0000000:2173, адрес: <...>,

3. здания раскомандировки службы пути на шлакоотвале, назначение: нежилое, общей площадь 54,7 кв.м, кадастровый номер 66:32:0000000:2177, адрес: <...>,

4. сооружения основного назначения: напольный склад для выгрузки грузов на шлакоотвале, назначение: нежилое, площадь 60 352 кв.м, кадастровый номер 66:32:0000000:2877, адрес: <...>,

5. сооружения основного назначения: сливное поле со вспомогательным постом управления, назначение: нежилое, площадь 9 008,8 кв.м, кадастровый номер 66:32:0000000:2902, адрес: <...>,

6. установки для грануляции шлака, в том числе: здание поста управления, назначение: нежилое, площадь 9,5 кв.м., кадастровый номер 66:32:0000000:2876, адрес: <...>.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.02.2025 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, заявитель обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе заявитель просит решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

Апеллянт указывает, что судом не принято во внимание то обстоятельство, что исполнение договора купли-продажи от 09.03.2021 со стороны продавца было ненадлежащим, поскольку четыре из шести объектов не существовали фактически, а два объекта имели существенные недостатки, что не было выявлено своевременно ввиду передачи значительного количества объектов истцу и было установлено после привлечения специалиста. Судом не учтено, что волеизъявление сторон на расторжение договора оформлено надлежащим образом, соответствует закону, а факт надлежащего исполнения договора оспаривается сторонами. Поскольку договор не исполнен и расторгнут, оснований для отказа в удовлетворении требований не имелось, на момент передачи права собственности обществу «Транслес» обстоятельства отсутствия объектов также не были известны истцу, что и повлекло заключение договора купли-продажи с третьим лицом о передаче имущества обратно истцу.

До начала судебного заседания от управления поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором заинтересованное лицо просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представителей для участия в судебное заседание не направили, что в порядке статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 09.03.2021 между ФИО1 на стороне продавца и ООО «Альянс» в лице директора ФИО3 на стороне покупателя был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества:

Указанный договор исполнен сторонами, стоимость имущества оплачена продавцу, а право собственности истца было зарегистрировано в установленном порядке.

16.04.2021 между истцом и обществом «Транслес» был заключен договор купли-продажи объектов под номерами 2, 3, 4, 6, право собственности третьего лица зарегистрировано 25.06.2021.

17.11.2023 по договору купли-продажи от 15.11.2023, заключенному между истцом и обществом «Транслес», право собственности на указанные объекты вновь были зарегистрированы за истцом.

Заявитель указал, что после принятия с 15.03.2021 на себя полномочий директора общества последним установлено, что ООО «Альянс» приняты по договору купли-продажи физически не существующие объекты - руины. В таком имуществе с учетом его физического состояния ООО «Альянс» не нуждается и интереса не имеет. Зная о реальном положении, общество не совершило бы данную сделку купли-продажи. Восстановить здания невозможно, стоимость восстановления превышает стоимость строительства аналогичных зданий с нуля.

27.12.2023 стороны пришли к мирному урегулированию спора по договору от 09.03.2021 и подписали соглашение о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости от 09.03.2021.

В соответствии с пунктами 1,2,3 указанного соглашения от 27.12.2023 стороны пришли к обоюдному соглашению о признании недействительным договора купли-продажи от 09.03.2021 в связи с фактическим отсутствием ряда объектов недвижимости на местности и расторжении договора купли-продажи от 09.03.2021 в отношении названных объектов недвижимости.

Продавец ФИО1 вернул покупателю ООО «Альянс» денежную сумму в размере 38 347,37 рублей за вышеуказанные объекты недвижимости, что подтверждается платежным поручением № 5400 от 28.12.2023. Передача имеющихся в наличии объектов недвижимости осуществлена до подписания соглашения от 27.12.2023 без подписания акта-приема передачи.

В соглашении от 27.12.2023 стороны указали, что основанием для заключения настоящего соглашения является физическое отсутствие ряда объектов недвижимости, которое имело место и на момент заключения договора купли-продажи от 09.03.2021.

27.12.2023 ООО «Альянс» совместно с ФИО1 обратились в Алапаевский отдел Управления Росреестра по Свердловской области с заявлением № КУВД[1]001/2023-61785586 о регистрации соглашения от 27.12.2023г. о расторжении договора купли[1]продажи объектов недвижимости от 09.03.2021 г.

По результатам рассмотрения заявления от 27.12.2023 № КУВД-001/2023-61785586 с приложенными к нему документами Алапаевским отделом Управления Россреестра по Свердловской области вынесено уведомление от 12.01.2024 № КУВД-001/2023-61785586/1 (далее-уведомление) о приостановлении государственной регистрации прав сроком до 12.04.2024.

В уведомлении Управление Росреестра указало, что регистрация права собственности на основании соглашения от 27.12.2023 о расторжении договора купли-продажи от 09.03.2021 (далее-соглашение) не представляется возможным и для устранения причин приостановления стороны вправе предоставить документы, свидетельствующие о совершении ими возмездной (либо безвозмездной) сделки, например, предоставить договор купли-продажи между ООО «Альянс» и ФИО1 Также Управлением дана правовая оценка содержанию соглашения, указано, что оно не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку все обязательства по договору купли-продажи объектов недвижимости от 09.03.2021 были исполнены, ввиду чего действие данного договора считается прекращенным и внести какие-либо изменения в такой договор невозможно.

Уведомлением от 15.04.2024 № КУВД-001/2023-61785586/4 Алапаевский отдел Управления Росреестра по Свердловской области со ссылкой на пункты 1, 2 статьи 21 и ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отказал ООО «Альянс» в государственной регистрации права с приведением аналогичных мотивов, что были изложены в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации права.

Полагая, что отказ нарушает права и законные интересы заявителя, последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявителем не доказано наличие совокупности условий, предусмотренных статьей 198 АПК РФ, для признания решения заинтересованного лица незаконным, в связи с чем, отказал в удовлетворении заявленных требований.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункты 2 и 8 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, отметил, что, поскольку исполненный сторонами договор купли-продажи не может быть расторгнут на основании соглашения от 27.12.2023 в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как невозможно прекратить обязательство по соглашению сторон, в связи с тем, что оно уже было прекращено исполнением, отказ в регистрации перехода права собственности соответствует действующему законодательству

Доводы заявителя жалобы о том, что соглашение о расторжении договора соответствует закону, поскольку фактически договор не был надлежащим образом исполнен сторонами, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Из материалов дела следует, что договор от 09.03.2021 исполнен в полном объеме сторонами, имущество оплачено покупателем, право собственности на имущество было зарегистрировано за истцом.

Ссылка истца о том, что договор не был надлежащим образом исполнен со стороны продавца, поскольку часть объектов на момент их приобретения не существовало, а часть была в ненадлежащем состоянии, не может быть принята судом, поскольку не подтверждена надлежащими доказательствами.

При этом факт исполнения обязательств по договору также подтверждается тем, что 16.04.2021 был заключен договор купли-продажи между ООО «Альянс» и ООО «Транслес» и 25.06.2021 в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности к ООО «Транслес» объектов недвижимости с кадастровыми номерами 66:32:0000000:2173, 66:32:0000000:2177,66:32:0000000:2877, 66:32:0000000:2876. Оплата также была произведена, объекты переданы покупателю.

17.11.2023 по договору купли-продажи от 15.11.2023 в ЕГРН был осуществлен переход права собственности объектов недвижимости с кадастровыми номерами 66:32:0000000:2173, 66:32:0000000:2177, 66:32:0000000:2877, 66:32:0000000:2876 от ООО «Транслес» к ООО «Альянс», оплата была произведена, объекты переданы покупателю. Исполнение договора оплачено по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Доказательства, подтверждающие наличие у сторон неопределенности или разногласий при исполнении сторонами договора купли-продажи от 09.03.2021, равно как и существенное нарушение его условий, отсутствуют, соответственно исполненный сторонами договор не может быть расторгнут на основании соглашения от 27.12.2023, поскольку в силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство, рассматриваемые договоры считаются прекращенными, а исполненный договор изменить невозможно.

Суд первой инстанции верно отметил, что Управление Росреестра правомерно установило, что в соответствии со ст. ст. 309, 408 ГК РФ обязательства сторон по договору купли-продажи прекращены их надлежащим исполнением и с учетом норм ст. 408 ГК РФ стороны не могли заключить соглашение о расторжении договора в связи с прекращением им своего действия при государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, суд апелляционной инстанции также отмечает, что, несмотря на то, что действия сторон в данном случае были направлены на возврат в первоначальное состояние, когда спорный объект возвращается продавцу, а денежные средства – покупателю (обратная купля-продажа), указанное также не может являться основанием для вывода о незаконности оспариваемого отказа.

Из материалов дела следует, что спорные объекты на момент заключения соглашения не существовали в натуре, фактически отсутствуют, что подтверждается заключением кадастрового инженера от 26.12.2023 и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Учитывая, что объект, не существующий в настоящее время в натуре не может быть признан объектом права и, соответственно, предметом сделки (Определение Верховного Суда РФ от 08.06.2020 N 304-ЭС20-6942 по делу № А45-13834/2018), указанное обстоятельство препятствует для признания соглашения договором купли-продажи (обратной купли-продажи) и не может являться достаточным основанием для осуществления управлением действий по его регистрации (изменения сведений в ЕГРН), расценивается судом как соглашение об урегулировании возможного спора между сторонами о неосновательном обогащении продавца.

При этом, как было отмечено ранее, доказательств отсутствия спорных объектов в натуре на дату заключения договора от 09.03.2021 в материалах дела не имеется.

Ссылка апеллянта на судебную практику по иным делам, в том числе на Определение ВС РФ от 26.01.2018 по делу № А43-34260/2016 судом апелляционной инстанции во внимание не принимается, поскольку судебные акты по иным делам приняты с учетом иных фактических обстоятельств дела, в указанном определении ВС РФ отказ в регистрации был признан незаконным ввиду того, что расторжение договора было признано правомерным с учетом неисполнения покупателем обязанности по оплате имущества, то есть договор исполнен не был, в то время как в рамках настоящего дела договор исполнен сторонами.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что, поскольку общество полагает, что объект отсутствует в натуре, оно вправе обратиться с заявлением о погашении (аннулировании) записи на основании пп. 3 п. 3 ст. 14 Закона № 218-ФЗ.

В данном случае, поскольку требования общества направлены на изменение сведений в ЕГРН в виде погашения записи о праве собственности истца и регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не существует в натуре (прекратившее своё существование), при этом заявитель с заявлением о погашении (аннулировании) записи о его праве собственности на имущество не обращался, в удовлетворении такого заявления обществу отказано не было, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось.

В силу положений ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если, в том числе, лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу ч. 1 ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

С учетом представленных в материалы дела доказательств и установленных обстоятельств, учитывая, что приостановление государственной регистрации прав было осуществлено Управлением правомерно, при этом в течение срока приостановления заявителем не были устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что оспариваемый отказ принят правомерно, в связи с чем, заявление удовлетворению не подлежит.

Основания для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 1 статьи 270 АПК РФ, отсутствуют.

Основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

При таких обстоятельствах, решение арбитражного суда следует оставить без изменения, апелляционная жалоба администрации удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 февраля 2025 года по делу № А60-29225/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

О.Н. Маркеева

Судьи

О.Г. Дружинина

Д.И. Крымджанова