АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Дело А27-13709/2024

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Кемерово

19.05.2025

Резолютивная часть решения суда объявлена 29.04.2025

Решение суда изготовлено в полном объеме 19.05.2025

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Н.К. Фуртуна, при ведении протокола секретарем судебного заседания В.А. Федосовой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Тибет СВ» к комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса и к Управлению Росреестра по Кемеровской области о признании действующим договора аренды земельного участка № 07-0253, об обязании восстановить запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101065:419 арендой по договору аренды от 05.09.2007 г. №07-0253 от №01/211/2009-100

третье лицо: администрация города Кемерово, ФИО1,

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 15.05.2024;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 01.07.2024;

от ФИО1: ФИО4, доверенность от 16.04.2024,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Тибет СВ» (далее – общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее – ответчик, комитет), Управлению Росреестра по Кемеровской области о признании действующим договора аренды земельного участка № 07-0253, об обязании восстановить запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101065:419 арендой по договору аренды от 05.09.2007 г. №07-0253 от №01/211/2009-100.

Исковые требования мотивированы тем, что договор является действующим постольку, поскольку в связи с регистрацией первого права собственности на квартиру договор аренды не мог быть расторгнут, так как цель назначения данного земельного участка не была достигнута, то есть вторая очередь строительства не была введена в эксплуатацию (разрешение на строительство неоднократно продлялось и в настоящий момент действующее), а значит земельный участок, предоставленный для «размещения многоквартирного дома» не мог изменить своего назначения. В качестве правового обоснования истец ссылается на статьи 421, 606, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Комитет с заявленными исковыми требованиями не согласился, представил отзыв на исковое заявление, и со ссылкой на п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указал на прекращение договора аренды на основании ст. 413 ГК РФ. Более подробно доводы истца изложены в отзыве на исковое заявление и дополнениях.

Аналогичные доводы содержатся в отзыве ФИО1.

Управление Росреестра по Кемеровской области в части требований об обязании восстановить запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101065:419 арендой по договору аренды от 05.09.2007 г. №07-0253 от №01/211/2009-100 высказалось относительно того, что государственный регистратор не является ответчиком по таким искам (то есть является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу) и права общества действиями государственного регистратора никак не нарушены.

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивала.

Ответчик в судебном заседании заявленные исковые требования не признал. ФИО1 поддержала позицию ответчика.

В соответствии со статьями 156, 163 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, не явившихся в судебное заседание.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения истца, ответчика и третьего лица, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Тибет СВ» (арендатор) и комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области (арендодатель) заключен договор от 05.09.2007 № 07-0253 аренды земельного участка, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок, площадью 3969,99 кв.м с кадастровым номером 42:24:0101065:0419, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кемерово, Заводский район, просп. Молодежный, юго-восточнее жилого дома № 7, именуемый в дальнейшем «земельный участок», в границах, указанных в кадастровым плане земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью (далее – договор). Земельный участок предоставляется для размещения незавершенного строительством многоквартирного жилого дома № 30 в микрорайоне № 60 (пункты 1.1, 1.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 27.12.2007, протокола разногласий от 27.12.2007).

Согласно пункту 2.1 договора, срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 21.08.2008. Согласно пункту 6.2 договора, в случае если по окончании действия договора, установленного пунктом 2.1, арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

30.09.2015 обществом с ограниченной ответственностью «Тибет СВ» получено разрешение № 42-305-304-2015 на строительство жилого дома со встроенными объектами обслуживания и автостоянкой в г. Кемерово, Заводский район, микрорайон № 60, пр. Молодежный, д. 5/1, 2 этап – гараж-стоянка.

Решением от 15.12.2023 № 152 Управления архитектуры и градостроительства администрации города Кемерово срок действия вышеуказанного разрешения на строительство продлен до 31.12.2025.

Общество, полагая, что, при наличии действующего разрешения на строительство, а также, несмотря на то, что первая очередь завершена строительством и права граждан на жилые помещения зарегистрированы, считает, что договор аренды является действующим, поскольку продлен на неопределенный срок, в связи с чем, обратилось в суд с настоящим иском о признании вышеуказанного договора действующим.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

С государственной регистрацией прав Закон № 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (пункты 1 - 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункты 1 и 2 статьи 407 Гражданского кодекса).

Обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (статья 413 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса и статьей 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном участке объекты.

В пункте 66 постановления от 29.04.2010 № 10/22 также разъяснено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (статья 42 Закона N 218-ФЗ).

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, возникающее в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещения в таком доме, не требует отдельного подтверждения его возникновения посредством государственной регистрации.

В пункте 26 постановления от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) содержатся следующие разъяснения. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Согласно сведениям ЕГРН (выписка от 05.06.2024 № КУВИ-001/2024-152143825), право собственности на помещение по адресу Кемеровская область, Кемеровский городской округ, <...> зарегистрировано 08.12.2017.

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор аренды прекратил свое действие в силу закона (статья 413 Гражданского кодекса). Возникновение у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на указанный земельный участок влечет утрату арендатором права аренды в отношении этого участка.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно сведениям государственного кадастрового учета земельный участок под многоквартирным домом с кадастровыми номерами 42:24:0101065:419 сформирован и поставлены на кадастровый учет 07.02.2007.

Следовательно, спорный земельный участок, как сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет, перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 №13147/09).

Суд соглашается с доводами третьего лица относительно того, что «Наличие в проекте строительства иных объектов, кроме многоквартирного дома (в нашем случае встроенной гаража-стоянки) не имеет правового значения при определении судьбы земельного участка, поскольку законом не предусмотрено формирование отдельного земельного участка под встроенной гаражом-стоянкой, а тем более его автоматический переход в чью-либо собственность в силу закона».

При этом доводы истца о необходимости строительства встроенной гаража-стоянки как объекта второй очереди не имеют правового значения применительно к фактическим обстоятельствам дела в связи со следующим.

Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, учитывая положения части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), части 5 статьи 40 Закона № 218-ФЗ, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.

Положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Законов № 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.02.2023 № 307-ЭС22-19570 по делу № А56-21432/2021).

Кроме того, в определении Арбитражного суда Кемеровской области от 03.03.2021 по делу № А27-6589/2016 установлены обстоятельства того, что спорный договор аренды № 07-0253 от 05.09.2007 расторгнут с 20.12.2017 (с момента регистрации права собственности первого лица на жилое помещение).

Исследовав и оценив иные доводы сторон в порядке статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что они не имеют правового значения при вышеизложенных обстоятельствах и их оценке применительно к предмету спора.

При таких обстоятельствах, исковые требования о признании договора аренды земельного участка № 07-0253 действующим удовлетворению не подлежат.

В связи с тем, что требования о признании договора аренды земельного участка № 07-0253 действующим оставлены без удовлетворения, то основания для восстановления записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101065:419 арендой по договору аренды от 05.09.2007 г. №07-0253 от №01/211/2009-100, отсутствуют.

Более того, суд соглашается с доводы регистратора о том, что государственный регистратор не является ответчиком по таким искам. В соответствии с пунктом 53 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Таким образом, исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины относятся на истца; в связи с предоставленной отсрочкой уплаты государственной пошлины и отказом в удовлетворении исковых требований, государственная пошлина в подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Отказать в удовлетворении исковых требований.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тибет СВ» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Н.К. Фуртуна