Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Москва

05 марта 2025 года Дело № А40-208939/24-23-1556

Резолютивная часть решения объявлена 03 февраля 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 05 марта 2025 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Санджиевой Ц.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1

к ООО «ТД «Москворечье»

о взыскании задолженности в сумме 916 209 руб. 58 коп., пени в размере 32 143 руб. 29 коп., убытков в размере 657 000 руб.,

по встречному иску ООО «ТД «Москворечье»

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

о признании договора аренды № 01С/2023 от 28.07.2023 недействительным, взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 608 700 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 101 285 руб. 18 коп., задолженности в размере 1 010 297 руб., убытков в размере 353 531 руб.,

при участии:

от истца – не явился,

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 19.08.2024г.),

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «ТД «Москворечье» (далее – ответчик) о взыскании задолженности в размере 916 209 руб. 58 коп., образовавшейся в связи неисполнением обязанности по внесению предусмотренных договором платежей, предусмотренной договором пени в сумме 32 143 руб. 29 коп. и убытков, составляющих стоимость ремонта, в размере 657 000 руб.

К совместному рассмотрению с первоначально заявленными требованиями принято встречное исковое заявление ООО «ТД «Москворечье» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании договора аренды № 01С/2023 от 28.07.2023 недействительным, взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 608 700 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 101 285 руб. 18 коп., задолженности в размере 1 010 297 руб., убытков в размере 353 531 руб.

Дело рассматривалось в отсутствие представителя истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель ответчика против удовлетворения первоначально заявленных требований возражал по доводам отзыва, поддержал требования встречного иска.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 01С/2023 от 28.07.2023, по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование помещения площадью 362,2 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 23), площадью 246,5 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 29), являющиеся частью помещения площадью 3329,7 кв.м. с кадастровым номером 77:07:0014002:1121 в здании по адресу: г. Москва, уд. Озерная, д. 42.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2023, подписанному представителями обеих сторон, копия которого представлена в материалы дела.

Пунктом 7.1 договора установлен срок аренды в течение 10 лет с даты государственной регистрации договора, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Договор расторгнут на основании соглашения от 12.08.2024 и помещения возвращены по акту возврата от 12.08.2024, согласно п. 2 которого по момент возврата система кондиционирования, находящаяся в помещении и переданная арендатору совместно с помещением, не работает; арендатор не согласен с изложенными в настоящем пункте обстоятельствами.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2.1 договора установлена постоянная составляющая арендной платы 608 700 руб. в месяц, из расчета 1 000 руб. за 1 кв.м., без НДС. Переменная составляющая включает в себя расходы за водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение и оплачивается на основании отдельно выставленных арендодателем счетов с приложением первичных документов, подтверждающих обоснованность выставленных счетов, не позднее пяти рабочих дней после выставления счета.

Согласно п. 2.3 договора, постоянная составляющая арендной платы оплачивается не позднее 15-го числа текущего месяца за текущий месяц.

Пунктом 2.5 договора установлен размер постоянной составляющей с 01.11.2024 и далее 01 ноября каждого последующего календарного года, 639 135 руб. в месяц, с 01.11.2025 – 671 092 руб. в месяц и т.д.

Как указывает истец, ответчиком не произведено внесение арендной платы за период действия договора, в результате чего размер задолженности за период по 12.08.2024 составил 916 209,58 руб., из которой 880 268,17 руб. по постоянной части и 35 941,41 руб. по переменной части.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия, копия которой имеются в материалах дела, оставлена последним без удовлетворения.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Согласно п. 3.1 ст. 222 ГК РФ, решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом.

В соответствии с п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Право собственности истца на помещение, часть которого передана в аренду ответчику, зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Принятие определениями Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2024 и от 08.07.2024 по делу № А40-258678/21-11-1709 обеспечительных мер в виде запрета эксплуатации помещений не свидетельствует о признании судом помещения самовольной постройкой.

При этом запрет эксплуатации наложен только в отношении пом. I, комн. 29. В отношении пом. I, комн. 23 такого запрета не установлено.

Таким образом, умысел истца в обмане ответчика относительно законности создания помещения, часть которого передана в аренду ответчику, судом при рассмотрении дела не установлен, и оснований удовлетворения требований встречного иска в части признания договора недействительной сделкой в соответствии со ст. 179 ГК РФ не имеется.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения за спорный период предусмотренных договором платежей в полном объеме, заявленные требования о взыскании задолженности в размере 916 209,58 руб., в соответствии со ст.ст. 309, 310, 606, 610, 614 ГК РФ, подлежат удовлетворению.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по уплате предусмотренных договором платежей в установленный договором срок, истцом заявлено о взыскании с ответчика, в соответствии с п. 6.3 договора пени в размере 0,1 % от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки, но не более 30 % от суммы просроченного платежа.

Согласно представленному расчету истца, размер пени (неустойки) за нарушение срока внесения постоянной части арендной платы за июль, август 2024 года, размер пени за период с 15.07.2024 по 30.08.2024 составил 32 143,29 руб., что не превышает установленного договором ограничения.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Таким образом, указанные пени (неустойки) суд рассматривает как меру ответственности за просрочку исполнения обязательства по оплате.

Ответчиком не заявлено о несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства.

Поскольку ответчик не исполнил обязанность по внесению предусмотренных договором платежей в установленный договором срок, и доказательств обратного не представил, заявленное истцом требование о взыскании 32 143,29 руб. неустойки (пени) является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ, оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд не усматривает.

Платежным поручением № 67 от 31.07.2023 ответчиком внесена сумма обеспечительного платежа в размере 608 700 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ, в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В соответствии с п. 2.4 договора, в случае расторжения договора обеспечительный платеж зачитывается в оплату последнего месяца аренды.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», соглашением сторон могут быть предусмотрены специальные правила, по которым возвращается имущество в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным законом, а также установлена обязанность возврата имущества в случае расторжения договора при отсутствии нарушений.

К названным отношениям сторон могут применяться положения главы 60 ГК РФ, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 Кодекса).

Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). При этом, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Истцом не представлено доказательств удержания либо возврата суммы обеспечительного платежа после расторжения договора, в связи с чем, требования встречного иска о взыскании 608 700 руб. долга, в соответствии со ст.ст. 309, 310, 381.1, 453, 1102 ГК РФ, подлежат удовлетворению.

Согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Поскольку истцом не исполнена обязанность по возврату денежных средств после прекращения действия договора, ответчиком правомерно заявлено в порядке ст. 395 ГК РФ о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, составившими, согласно представленному расчету, за период по 04.09.2024 в размере 101 285,18 руб.

С учетом установленного факта неосновательного обогащения, требование встречного иска о взыскании с истца процентов за пользование чужими денежными средствами, согласно представленному расчету, является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению, в соответствии со ст.ст. 395, 1107 ГК РФ, оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд не усматривает.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно ст. 393 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, в связи с чем лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также их размер в соответствии со ст. 15 ГК РФ.

Требуя возмещения реального ущерба и упущенной выгоды, лицо, право которого нарушено, обязано доказать размер ущерба, причинную связь между ущербом и действиями лица, нарушившего право, а в случаях когда законом или договором предусмотрена презумпция невиновности должника – также вину.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).

В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.

Согласно п. 5.2 договора, арендатор обязан за свой счет устранять неисправности и последствия аварий в обеспечивающих нормальную эксплуатацию помещения системах, если такие неисправности/аварии произошли в зоне ответственности арендатора; возвратить арендодателю помещение по акту приема-передачи в том же состоянии, в котором арендатор первоначально принял помещение с учетом нормального износа и согласованных арендодателем изменений помещения.

В соответствии с актом эксплуатационной ответственности (приложение № 3 к договору), арендатор несет ответственность за физическую сохранность оборудования, за техническое состояние и обслуживание систем кондиционирования внутри арендуемого помещения.

В акте возврата от 12.08.2024 не конкретизирована причина выхода из строя системы кондиционирования.

Истцом представлен акт осмотра системы кондиционирования от 12.08.2024, в котором указаны дефекты: нарушено электроснабжение, отсутствие фреона, отсутствие внешних блоков.

Ремонт произведен на основании договора № 26/08 от 12.08.2024, заключенного истцом с ООО «СК ЦДС», что подтверждается актом приема-передачи выполненных работ от 19.08.2024. Работы оплачены платежным поручением № 203 от 20.03.2024 на сумму 657 000 руб.

Ответчиком представлена расшифровка аудиозаписи, из которой следует что у ответчика отсутствовал доступ на чердак и к внешним блокам кондиционеров. При этом внешние блоки согласно приложению № 3 не относятся к зоне ответственности арендатора.

В отсутствие документального опровержения указанных обстоятельств, расшифровка признана судом надлежащим доказательством, в том числе в силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ.

При таких обстоятельствах, оснований считать, что истцу причинены убытки в виде реального ущерба по вине ответчика судом при рассмотрении дела не установлено, и требования истца в части взыскания убытков, в соответствии со ст.ст. 309, 616, 622 ГК РФ, удовлетворению не подлежат.

Представленная самим ответчиком переписка свидетельствует о том, что в мае 2024 года ответчику было известно о возбуждении исполнительного производства на основании определения суда о запрете эксплуатации.

Следовательно, расторжение договора в августе 2024 года по соглашению сторон и возврат помещения не были внезапными и не связаны с действиями истца.

Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

При наличии сведений о невозможности в ближайшее время продолжения деятельности магазина во всех арендуемых помещениях, ответчик мог предпринять действия по поиску нового помещения и переносу магазина, однако продолжил осуществление коммерческой деятельности в течение еще 3,5 месяцев, получив при этом прибыль более 10 млн рублей.

Кроме того, никаких документов в подтверждение возможности получения прибыли в августе 2024 года, исполнения определения суда о запрете эксплуатации до расторжения договора, а также несения расходов на рекламу, вывоз и хранение товаров ответчиком также не представлено.

Оценив представленные доказательства, по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что в деле не имеется доказательств, подтверждающих несение ответчиком убытков в виде как реального ущерба так и упущенной выгоды в результате ненадлежащего исполнения истцом условий договора аренды, а напротив усматривается получение ответчиком значительной прибыли после возникновения обстоятельств, указанных во встречном иске как основание возникновения убытков, в связи с чем, требования встречного иска о взыскании убытков, в соответствии со ст.ст. 15, 393 ГК РФ, не подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному и встречному искам подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, ст.ст. 15, 166, 167, 179, 309, 310, 330, 381.1, 393, 606, 614, 616, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 70, 71, 75, 110, 167-171, 174, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Первоначально заявленные требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ТД «Москворечье» (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) задолженность в размере 948 352 руб. 87 коп., из которой: сумма основного долга в размере 916 209 руб. 58 коп., пени в размере 32 143 руб. 29 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 17 162 руб. 20 коп.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) в пользу ООО «ТД «Москворечье» (ИНН <***>) задолженность в размере 709 985 руб. 18 коп., из которой: сумма основного долга в размере 608 700 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 101 285 руб. 18 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 11 425 руб. 57 коп.

В остальной части в удовлетворении требований встречного иска отказать.

Произвести зачет однородных требований

Взыскать с ООО «ТД «Москворечье» (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) задолженность в размере 238 367 руб. 69 коп., составляющем сумму основного долга, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 736 руб. 63 коп.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.А. Гамулин