Арбитражный суд Сахалинской области
Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024,
www.sakhalin.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Южно-Сахалинск
12 ноября 2025 года.
Дело №А59-4210/2025
Резолютивная часть решения объявлена 01.11.2025.
Полный текст решения изготовлен 12.11.2025.
Арбитражный суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Портновой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноваловой Т.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к акционерному обществу «Специализированное управление № 4» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 693012, <...>) о взыскании 3 528 062,93 рублей задолженности по договорам аренды (с учетом уточнения иска)
третье лицо – ФИО2,
при участии представителей:
от истца – ФИО3 по доверенности от 09.07.2025 года, личность удостоверена по паспорту, копия диплома представлена,
от ответчика – И А.И. по доверенности от 02.04.2025 года, личность удостоверена по паспорту, копия диплома представлена,
от третьего лица – представитель ФИО3 по доверенности от 04.09.2023 года (в порядке нотариального передоверия), личность удостоверена по паспорту, копия диплома представлена,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в суд с иском к акционерному обществу «Специализированное управление № 4» о взыскании 3 528 062,93 рублей задолженности по договорам аренды (с учетом уточнения иска).
В обосновании требований истцом указано на ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств в части оплаты арендных платежей, а также в части оплаты электроэнергии.
Определением от 27.08.2025 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.
16 октября 2025 года судом вынесено определение об отложении судебного разбирательства на 01.11.2025.
Суд, в порядке ст. 51 АПК РФ, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора ФИО2.
В порядке ст. 49 АПК РФ, судом принято к рассмотрению уточнение иска о взыскании с ответчика 3 528 062,93 рублей задолженности.
Представитель истца в судебном заседании на заявленных требованиях настаивала.
Представитель ответчика требования не признал, доводы отзыва, а также ранее представленную позицию поддержал, ходатайствовал о предоставлении времени для ознакомления с представленными документами.
Представитель третьего лица, указала, что требования истца заявлены правомерно, возражений не имеет.
Суд, в порядке ст. 163 АПК РФ, объявил перерыв в судебном заседании до 01.11.2025 по 14 часов 30 минут.
После перерыва представители стороны свои позиции поддержали.
Выслушав представителей сторон в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд требования истца удовлетворяет исходя из следующего.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 15.10.2021 между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (после смены фамилии - ФИО1) (далее – истец, арендодатель, предприниматель) действующей на основании доверенности от имени ФИО2 (далее – третье лицо, собственник) и акционерным обществом «Специализированное управление № 4» (далее – ответчик, арендатор, общество) заключены договора аренды зданий (сооружений) №№ 292/2021, 291/2021, 290/2021.
Согласно п. 1.1 договора № 290/2021 арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование следующее имущество:
Индивидуальные характеристики объекта:
Объект
Наименование: Бокс для стоянки легкового автотранспорта
Назначение: нежилое
Общая площадь: 623,1 кв.м.
Инв.№: 5452 лит. Б
Кадастровый (условный) номер: 65:01:0312004:25
Адрес (местоположение): <...>
Вид, номер и дата государственной регистрации: Собственность, № 65-65/001-65/001/096/2016-112/2 от 27.04.2016.
Документы-основания: Договор купли-продажи от 10.03.2016 № 67.
Согласно п. 1.1 договора № 291/2021 арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование следующее имущество:
Индивидуальные характеристики объекта:
Объект
Наименование: Офис
Вид недвижимого имущества: здание
Назначение: нежилое
Общая площадь: 1 270,7 кв.м.
Кол-во этажей: 3
Кадастровый (условный) номер: 65:01:0312004:205
Адрес (местоположение): <...>
Вид, номер и дата государственной регистрации: Собственность, № 65-65/001-65/001/084/2016-103/2 от 16.05.2016.
Документы-основания: Договор купли-продажи от 10.03.2016 № 60.
Согласно п. 1.1 договора № 292/2021 арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование следующее имущество:
Индивидуальные характеристики объекта:
Объект
Наименование: Цех стройматериалов
Назначение: нежилое
Общая площадь: 948,6 кв.м.
Инв.№: 5452 лит. Н
Кадастровый (условный) номер: 65:01:0312004:207
Адрес (местоположение): <...>
Вид, номер и дата государственной регистрации: Собственность, № 65-65/001-65/001/096/2016-113/2 от 27.04.2016.
Документы-основания: Договор купли-продажи от 10.03.2016 № 64.
Арендная плата по каждому договору составляет 200 000 рублей (п. 3.1).
В соответствии с пунктом 3.3 договоров, арендатор обязуется вносить арендную плату за каждый расчетный месяц не позднее 20 числа после его окончания.
Пунктом 3.7 договоров предусмотрено, что оплату потребляемой электроэнергии и прочих коммунальных услуг осуществляет арендатор за свой счет согласно перевыставленных счетов.
Актами приема-передачи от 01.11.2021 объекты по трем договорам аренды переданы арендатору.
В материалы дела представлены акты приема-передачи, согласно которым 08.06.2025 арендатор передает арендодателю бокс для стоянки легкового автотранспорта (договор № 290/2021) и 23.06.2025 – Офис (договор № 291/2021).
В связи с ненадлежащем исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы, у ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере 3 528 062,93 рубля.
Истец направил ответчику претензию с требованием оплатить образовавшуюся задолженность по договору, которая получена последним 26.06.2025.
Поскольку ответчиком задолженность не погашена, ответа на претензию не последовало, истец обратился в суд с настоящим иском.
Судом установлено, что спорные правоотношения по своей правовой природе попадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права, содержащихся в части первой ГК РФ, норм главы 34 ГК РФ, регулирующие правоотношения при договорах аренды.
В силу статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.
В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно актам приема-передачи договоры №№ 290/2021 и 291/2021 сторонами расторгнуты, объекты арендодателю возвращены.
Договор № 292/2021 действующий, объект арендатором не возвращен.
Как установлено судом, ответчиком не исполнены обязательства по оплате арендных платежей по договорам, а именно:
По договору № 290/2021 за период март-май 2025 года задолженность составила 600 000 рублей (акт № 23 от 31.03.2025, № 30 от 30.04.2025, № 50 от 31.05.2025),
По договору № 291/2021 за период март-май 2025 года задолженность составила 600 000 рублей (акт № 17 от 31.03.2025, № 29 от 30.04.2025, № 49 от 31.05.2025),
По договору № 292/2021 за период март-август 2025 года задолженность составила 1 200 000 рублей (акт № 24 от 31.03.2025, № 31 от 30.04.2025, № 51 от 31.05.2025, № 62 от 30.06.2025, № 75 от 31.07.2025, № 81 от 31.08.2025).
Судом установлено, что 08.06.2025 арендуемый объект бокс для стоянки легкового автотранспорта возвращен арендодателю, соответственно, период пользования объектом в июне 7 дней и составляет 46 666,66 рублей из расчета 200 000 рублей аренда в месяц / 30 дней * 7 дней пользования.
Объект офис возвращен арендодателю по акту 23.06.2025, арендная плата за июнь составляет 133 333,33 рубля, из расчета: 200 000 рублей арендная плата в месяц / 30 дней * 20 дней пользования.
Таким образом, задолженность по арендной плате ответчика перед истцом по трем договорам составила 2 579 999,99 рублей.
Также на стороне ответчика имеется задолженность по оплате электрической энергии, а именно:
- акт № 37 от 31.03.2025 на сумму 179 129,66 рублей (договор № 291/2021),
- акт № 57 от 30.04.2025 на сумму 446 330,20 рублей (договор № 291/2021),
- акт № 66 от 31.05.2025 на сумму 157 059,70 рублей (договор № 291/2021),
- акт № 58 от 28.04.2025 на сумму 21 979,20 рублей (договор № 290/2021),
- акт № 67 от 31.05.2025 на сумму 783,25 рубля (договор № 290/2021),
- акт № 73 от 09.06.2025 на сумму 482 рубля (договор № 290/2021).
С учетом пользования объектом 20 дней (офис) в июне электрическая энергия рассчитана по факту в сумме 142 298,93 рублей, что подтверждается расчетной ведомостью ПАО «Сахалинэнерго».
Таким образом, задолженность по оплате электроэнергии ответчика перед истцом по трем договорам составила 948 062,94 рубля.
Ответчик, возражая по заявленным требованиям, указал, что расчет электроэнергии рассчитан истцом неверно.
Истцом в материалы дела представлены расчетные ведомости ПАО «Сахалинэнерго» о фактически потребленной электроэнергии арендуемых объектов.
Также судом установлено, что акты, выставленные ответчику, за фактически потребленную электроэнергию по объектам офис и бокс, подписаны и скреплены печатями сторон без возражений и замечаний.
Возражая относительно представленных к оплате сумм за фактически потребленную электроэнергию и указывая на неправильность расчетов истца, ответчик не представил в материалы дела встречных расчетов объема фактического потребления электроэнергии и не привел мотивированного опровержения расчетов истца.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Довод ответчика об отсутствии у истца права на иск, так как объект аренды истцу не принадлежит, а в аренду объект передан истцом по доверенности от собственника, не принимается судом, ввиду следующего.
Судом, запрошены выписки из ЕГРН, на арендуемые ответчиком объекты, согласно которым указано, что собственником объектов является ФИО2
Истец от имени ФИО2 действует на основании доверенности от 20.09.2021 № 65 АА 1024243, в которой прямо указано на полномочия управлять и распоряжаться всем имуществом, в частности сдавать в аренду.
Доверенность от 20.09.2021 № 65 АА 1024243 выдана сроком на 5 лет, то есть до 20.09.2026, третьим лицом не отозвана.
Представитель третьего лица (собственника помещения) в судебном заседании подтвердила, что доверенность, выданная ФИО4 (в настоящее время Зима Е.В.) действующая, задолженность ответчика подлежит взысканию истцу.
Также, судом установлено, что оплата арендных платежей, выставленных ранее, ответчиком ранее осуществлялась ФИО4 (в настоящее время Зима Е.В.).
Ответчик, как сторона спорных договоров, пользовался объектами аренды, исполнял договор, производил оплату арендной платы, за исключением оплаты спорного периода.
В то же время, в п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» разъяснено, что доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.
В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).
Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.
Изложенное означает, что вступая в арендные отношения с истцом, ответчик принял на себя обязательства по оплате арендных платежей и электроэнергии на условиях, согласованных в договорах, фактически помещениями пользовался, а потому обязан внести спорные платежи именно истцу, как стороне договора аренды.
Взаимоотношения между истцом и собственником помещений предметом настоящего спора не являются и на право истца требовать от ответчика оплаты спорных сумм не влияют.
Факт просрочки исполнения условий договора в части уплаты арендных и электроэнергии материалами дела подтвержден.
Проверив расчет арендной платы за спорный период, а также по оплате электроэнергии, суд признает его верным, доказательств оплаты суммы задолженности суду не представлено.
Таким образом, требования истца о взыскании 3 528 062 рубля 93 копейки задолженности по договорам аренды являются обоснованными и удовлетворяются судом.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с ответчика подлежит взысканию судебные расходы на оплату государственной пошлины.
Истцом при подаче иска заявлено ходатайство об отсрочке уплаты госпошлины, которое судом удовлетворено.
Государственная пошлина по заявленному требованию о взыскании 3 528 062,93 рубля составляет 130 842 рубля, которая подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет.
В соответствии со ст. 177 АПК РФ в редакции, действующей с 19.06.2020, решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.
По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
В случае, если решение выполнено только на бумажном носителе, арбитражный суд направляет копии решения лицам, участвующим в деле, в пятидневный срок со дня принятия решения заказным письмом с уведомлением о вручении или вручает им под расписку.
Настоящее решение изготовлено в форме электронного документа, стороны о возбуждении производства по настоящему делу уведомлены, информация о движении дела размещена на сайте суда, в связи, с чем настоящее решение суда подлежит размещению на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.
Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить.
Взыскать с акционерного общества «Специализированное управление № 4» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 3 528 062 (три миллиона пятьсот двадцать восемь тысяч шестьдесят два) рубля 93 копейки задолженности по договорам аренды.
Взыскать с акционерного общества «Специализированное управление № 4» в федеральный бюджет 130 842 (сто тридцать тысяч восемьсот сорок два) рубля государственной пошлины.
Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.
Решение не направлять.
Судья
О.А. Портнова