АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области
443001, <...>, тел. <***>
http://www.samara.arbitr.ru, e-mail: info@samara.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
гор. Самара
05 мая 2025 года
Дело №
А55-27723/2024
Резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 05 мая 2025 года.
Арбитражный суд Самарской области
в составе
судьи Агеевой В.В.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Рязанцевой М.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 15 – 24 апреля 2025 года дело по заявлению
Общества с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное Предприятие «Али», ИНН <***>,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,
о признании незаконными действий,
с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
– ФИО1,
- ФИО2,
- ООО «Колос Поволжья»,
- ФИО3,
- ФИО4,
- ФИО5,
- ФИО6,
- ФИО7,
- ФИО8,
- ФИО9,
- ФИО10,
- ФИО11,
- ФИО12,
при участии в судебном заседании:
от заявителя – представитель ФИО13 (доверенность от 15.07.2024),
от заинтересованного лица – не явился, извещен,
от третьих лиц – не явились, извещены.
В судебном заседании, открытом 15 апреля 2025 года, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 24 апреля 2025 года, информация о котором размещена в Картотеке арбитражных дел в сети Интернет по веб-адресу: http://www.kad.arbitr.ru. После перерыва судебное заседание продолжено 24.04.2025.
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное Предприятие «Али» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Росреестра по Самарской области в погашении записи об аренде земельного участка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Самарская область, муниципальный район Красноармейский, сельское поселение Андросовка, в границах бывшего КСХП им. Калинина, КН 63:25:0000000:2436 общей площадью 5512920 +/- 20545 кв.м.; обязании Управление Россрестра по Самарской области восстановить запись об аренде земельного участка местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес - ориентира: Российская Федерация, Самарская область, муниципальный район Красноармейский, сельское поселение Андросовка, в границах бывшего КСХП им. Калинина, КН 63:25:0000000:2436 общей площадью 5512920 +/- 20545 кв.м ООО СХП «Али».
Определением суда от 23.08.2024 заявление принято к производству.
От заинтересованного лица поступило сопроводительное письмо с приложениями.
От заявителя поступило заявление об изменении предмета иска №288 от 07.10.2024, а именно просит:
- Признать незаконными действия Управления Росреестра по Самарской области в погашении записи об аренде земельного участка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: РФ, Самарская обл., муниципальный район Красноармейский, сельское поседение Андросовка, в границах бывшего КСХП им. Калинина, кадастровый номер 63:25:0000000:2436 общей площадью 5 512 920 +/- 20545 кв.м.,
- Обязать Управление Росреестра по Самарской области восстановить запиь об аренде земельного участка местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: РФ, Самарская обл., муниципальный район Красноармейский, сельское поседение Андросовка, в границах бывшего КСХП им. Калинина, кадастровый номер 63:25:0000000:2436 общей площадью 1 008 419 +/- 20545 кв.м. в пользу ООО СХП «Али».
Суд в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение требований №288 от 07.10.2024 определением от 13.11.2024.
Определением суда от 13.11.2024 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – ФИО1, ФИО2, ООО «Колос Поволжья», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11.
От Управления Росреестра по Самарской области поступил отзыв на заявление, в котором указывает, что разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.
Представитель третьих лиц (ФИО4, ФИО2, ФИО11) в судебном заседании 23.01.2025 указал, что поддерживает позицию Управления Росреестра по Самарской области, изложенную в отзыве.
От заявителя в судебном заседании 23.01.2025 поступило ходатайство об истребовании из Управления Росреестра по Самарской области документов, являющихся основанием приобретения ФИО12 права собственности доли земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:2436.
Определением суда от 31.01.2025 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – ФИО12. Удовлетворено ходатайство заявителя об истребовании.
От ООО «Колос Поволжья» поступил отзыв на заявление, в котором просит удовлетворить заявленные требования.
От ФИО4, ФИО11, ФИО2 поступил отзыв на заявление, в котором указывают, что оснований для удовлетворения заявления не имеется.
В материалы дела от Филиала ППК РОСКАДАСТР по Самарской области поступил ответ на запрос суда на CD-диске.
Суд, в порядке ст.41, 65, 66, 75, 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приобщил указанные документы к материалам дела.
В судебном заседании, открытом 15.04.2024 объявлялся перерыв до 24.04.2025, поскольку судом установлено, что системой АИС Судопроизводство 15.04.2024 зарегистрированы дополнительные документы от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, поступившие в канцелярию суда нарочно. К дате судебного заседания 15.04.2025 документы в отдел судье не поступили.
В рамках перерыва суд, а также заявитель ознакомились с поступившими документами.
После перерыва суд, в порядке ст.41, 65, 66, 75, 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приобщил сопроводительное письмо от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (вх. № 183554 от 15.04.2025) к материалам дела.
Представитель заявителя в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований.
Заинтересованное лицо, третьи лица в судебное заседание не явились, судом надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в отсутствии заинтересованного лица и третьих лиц по делу.
Выслушав представителя заявителя, рассмотрев представленные документы, суд установил следующее.
02.05.2017 года ООО Сельскохозяйственное предприятие «Али» (далее - Общество, арендатор) приняло по договору аренды №2436-А/А от граждан ФИО10, ФИО4, ФИО6, ФИО8, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО9, ФИО7, ФИО11, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО21, ООО «Колос Поволжья» (далее - собственники земельных долей, арендодатели) в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, в границах бывшего КСХП им. Калинина, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование-для сельскохозяйственного использования, общей площадью 5 512 920 кв.м., кадастровый номер участка 63:25:0000000:2436.
Согласно пункту 4.1. указанный договор аренды заключен сроком на 2 года и обязателен для сторон с момента подписания. Пунктом 4.2. договора установлено, что в случае, если ни одна из сторон до окончания срока его действия, не заявит о расторжении договора, действия договора автоматически пролонгируется на тот же срок и на тех же условиях. Сторона, намеренная расторгнуть договор досрочно обязана направить не менее чем за 6 месяцев уведомление о расторжении договора другой стороне. Договор не может быть расторгнут во время весенне-полевых и осенне-полевых работ (п. 4.3. договора).
В соответствии с условиями п. 6.2. договора он имеет силу акта приема-передачи.
Соглашением от 25.11.2020 об изменении договора аренды №2436-А/А стороны аренды продлили срок действия договора аренды №2436-А/А от 02.05.2017 до 02.05.2024, в связи с чем, пункт 4.1. договора изложили в следующей редакции: «4.1. Настоящий договор заключен сроком до 02.05.2024 и обязателен для сторон с момента подписания. По соглашению сторон условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 02.05.2019». По п.2 соглашения от 25.11.2020 условия договора, не затронутые настоящим соглашением, остаются неизменными. Настоящее соглашение сторон от 25.11.2020 об изменении договора аренды от 02.05.2017 является неотъемлемой частью данного договора аренды, и вступает в силу с момента его подписания сторонами (п. 5 соглашения).
Соглашением №2 об изменении договора аренды №2436-А/А от 13.04.2021 стороны изменили размер и порядок арендной платы, при этом отдельно указали в п. 4, что стороны подписанием настоящего соглашения подтверждают действия пунктов 4-2-4.3. договора аренды №2436-А/А от 02.05.2017, оставшиеся условия договора аренды, не затронутые настоящим соглашением, остаются без изменения (п. 5 соглашения №2).
26.05.2017 договор аренды земельного участка от 02.05.2017 № 32436-А/А был зарегистрирован, что подтверждается соответствующим штампом на обратной стороне договора.
Соглашение об изменении договора аренды №2436-А/А от 25.11.2020 был зарегистрировано 12.04.2021, что подтверждается соответствующим штампом на обратной стороне соглашения.
Соглашение №2 об изменении договора аренды №2436-А/А от 13.04.2021 был зарегистрировано 15.07.2021, что подтверждается соответствующим штампом на обратной стороне соглашения №2.
Сведения о регистрации в пользу ООО СХП «Али» обременения земельного участка с КН 63:25:0000000:2436 в виде аренды содержались в Едином реестре недвижимости, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 23.04.2024 №КУВИ-001/2024-113845011. В разделе «Ограничения прав и обременение объекта недвижимости» относительно прав каждого из участников долевой собственности содержались сведения о регистрации 26.05.2017 в 11:48:20 вида обременения- аренды, номер государственной регистрации: 63:25:0000000:243 6-63/025/2017-21, срок действия с 02.05.2017 по 02.05.2024 в пользу общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Али», ИНН <***>, ОГРН <***>, основание государственной регистрации обременения - договор аренды земельного участка №2436-А/А от 02.05.2017, дата государственной регистрации 26.05.2017, соглашение об изменении договора аренды №2436-А/А от 25.11.2020, соглашение об изменении договора аренды №2436-А/А №2 от 13.04.2021.
21.06.2024 состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с КН 63:25:0000000:2436, на котором было принято решение о выделении из состава участка с КН 63:25:0000000:2436 общей площадью 5 512 920 кв.м., земельного участка площадью 4 504 501 кв.м., которому позднее был присвоен кадастровый, номер 63:25:0000000:3509. Из земельного участка с КН 63:25:0000000:2436 были выделены, земельные доли следующих собственников земельных долей:
ФИО
Размер доли
Площадь, кв.м.
1. ФИО1
336198/4504501
336198
2. ООО «Колос Поволжья»
3160013/4504501
3160013
3. ФИО3
168000/4504501
168000
4. ФИО5
168198/4504501
168198
5. ФИО6
168092/4504501
168092
6. ФИО7
168000/4504501
168000
7. ФИО8
168000/4504501
168000
8. ФИО9
168000/4504501
168000
Таким образом, в земельном участке с КН 63:25:0000000:2436 участниками долевой собственности остались ФИО2, ФИО11, ФИО4, ФИО10.
Как указано в протоколе общего собрания от 21.06.2024 ООО СХП «Али» как арендатор земельного участка в исходных границах с КН 63:25:0000000:2436 выдал согласие на выдел земельных долей участников долевой собственности во вновь образованный участок с КН 63:25:0000000:3509.
Приложением к протоколу общего собрания участников долевой собственности была Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 20.06.2024 №КУВИ-001/2024-164607205, из которой следует, что по состоянию на 20.06.2024 в отношении земельного участка с КН 63:25:0000000:2436 отсутствует запись об обременении земельного участка правами арендатора ООО СХП «Али».
02.06.2024 ООО СХП «Али» направило заказным письмом в Управление Росреестра по Самарской области запрос арендатора о предоставлении данных-по реквизитам-основаниям для снятия записи об аренде №97-ю, в котором просило как арендатор предоставить сведения о документе (название, номер, его дата и стороны), на основании которого государственный регистратор аннулировал запись в Едином государственном реестре недвижимости об аренде ООО СХП «Али» земельного участка с КН 63:25:0000000:2436.
Письмом от 02.07.2024 №98-ю ООО СХП «Али» направило в Управление Росреестра по Самарской области требование арендатора о восстановлении записи об аренде земельного участка с КН 63:25:0000000:2436.
Запрос и требование ООО СХП «Али» оставлены без удовлетворения.
Несогласие заявителя с указанным действием регистрирующего органа по погашению регистрационной записи 63:25:0000000:2436-63/025-2017-21 от 26.05.2017 об аренде земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:2436 явилось причиной обращения в суд с настоящими требованиями.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Бремя доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, по делам данной категории в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложено на орган или лицо, чей акт (действие, бездействие) обжалуется.
Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (часть 2 статьи 9), граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (часть 1 статьи 36). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3 статьи 36).
Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (пункт 1 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
Согласно п.2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 8.1. ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Учитывая, что договор аренды земельных участков подлежит государственной регистрации, соглашение о его расторжении также подлежит государственной регистрации.
Согласно п.п. 4-5 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.
Пункт 5 ст.450.1 ГК РФ закрепляет принцип запрет на противоречивое поведение управомоченного лица в отношении права на отказ от договора. Если у стороны возникает право на отказ от договора, но она своим поведением подтверждает сохранение договора, эта сторона впоследствии теряет возможность заявить об отказе от договора по тем же основаниям. Если кредитор, узнав о ненадлежащем характере исполнения, повел себя так, что это свидетельствует о его желании сохранить договор, его попытка впоследствии, передумав, отказаться от договора по основанию ненадлежащего характера исполнения должна блокироваться на основании данной нормы закона.
В соответствии с п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
Пунктом 1 статьи 10 ГК установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В заявлении ООО СХП «Али» указывает, что у Общества отсутствуют сведения о том, что собственники земельных долей в установленном законом порядке заключили договор аренды с иными лицами.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок определенный договором. В соответствии со ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, днями или часами.
При разрешении судом вопрос о том, заключен ли договор аренды на определенный срок или без установления времени, то есть неопределенный срок, необходимо буквально принимать условия заключенного договора, а именно установить, можно ли из условий заключенного договора с точностью установить период действия арендных отношений.
По условиям раздела 4 договора от 02.05.20247 договор аренды заключен на два года с момента его подписания. Соглашением от 25.11.2020 об изменении договора аренды №2436-А/А стороны аренды продлили срок действия договора аренды №2436-А/А от 02.05.2017 до 02.05.2024, в связи с чем, пункт 4.1. договора изложили в следующей редакции: «4.1. Настоящий договор заключен сроком до 02.05.2024 и обязателен для сторон с момента подписания. По соглашению сторон условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 02.05.2019». По п.2 соглашения от 25.11.2020 условия договора, не затронутые настоящим соглашением, остаются неизменными. Настоящее соглашение сторон от 25.11.2020 об изменении договора аренды от 02.05.2017 является неотъемлемой частью данного договора аренды, и вступает в силу с момента его подписания сторонами (п. 5 соглашения).
Общество отмечает, что в п.4.2. заложено право об автоматической пролонгации договора аренды на следующие 2 года, если никто из сторон не заявил о его расторжении, следовательно, договор пролонгирован был до 02.05.2026 года.
ООО СХП «Али» не получало от собственников земельных долей уведомления о прекращении договора аренды, также не проводились собрания участников долевой собственности с повесткой дня - о расторжении договора аренды. По этой причине общество считает, что отсутствуют основания для погашения записи об аренде земельного участка с КН 63:25:0000000:2436 до истечения срока его действия.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. По ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей |2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру' нарушения. Пункт 1 статьи 131 ГК РФ предусматривает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
В соответствии частью 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества; в случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.
Соответственно, с заявлением о прекращении аренды также может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Основания прекращения обязательств установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно статье 407 которого обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором: прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором; стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
При этом орган регистрации прав не вправе самостоятельно вносить в ЕГРН какие-либо записи (в том числе о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока) за исключением случаев, установленных Законом о регистрации.
Таким образом, истечение указанного в договоре аренды недвижимости срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи об аренде в ЕГРН. С учетом, в том числе положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ, такая запись может быть погашена на основании заявления одной из сторон договора аренды недвижимости, представленного в орган регистрации прав после истечения указанного в договоре срока. При этом с учетом положений части 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению также должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, то есть подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений (таким документом может, например, являться документ (акт), подтверждающий передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю (статья 622 ГК РФ), либо, например, уведомление о расторжении договора аренды недвижимости, направленное арендатором арендодателю в срок, установленный законом или договором для предупреждения о прекращении договора аренды недвижимости).
Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
У регистрации права аренды на земельный участок имеется много охранных функций, например, новый арендатор не может ссылаться на незнание о действующей аренде иного лица. Запись обеспечивает арендатору защиту от недобросовестных действий арендодателей, дает право на защиту негаторным иском (ст. 305 ГК РФ) и т.д.
Сущностное регулирование договорных отношений в целом и аренды, в частности, не допускают произвольный отказ от договора, а в отношении аренды недвижимости недопустимо досрочное расторжение договора по требованию арендодателя при добросовестности арендатора (ст. 619 ГК РФ). Статьями 1 и 10 ГК в РФ провозглашен принцип добросовестности поведения и недопустимости действий в обход закона, запрет на противозаконное поведение. Установленный в Российской Федерации правопорядок не допускает произвольную реализацию прав арендодателя участникам долевой собственности, имеющую цель лишить арендатора принадлежащих ему прав без установленных законом или договором оснований. Также законодательством РФ установлен запрет на злоупотребление правами, то есть осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.
Согласно заявлению, в настоящее время нарушение прав арендатора заключается в том, что при отсутствии видимости записи об аренде спорных земельных участков, в том числе участка с кадастровым номером 63:25:0000000:2436 на обработку земельного участка может зайти любой третье лиц, что нарушает права арендатора ООО СХП «Али».
На основании изложенного, ООО СХП «Али» просит Арбитражный суд Самарской области признать незаконными действия Управления Росреестра по Самарской области в погашении записи об аренде земельного участка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Самарская область, муниципальный район Красноармейский, сельское поселение Андросовка, в границах бывшего КСХП им. Калинина, КН 63:25:0000000:2436 общей площадью 5512920 +/- 20545 кв.м.
Управление Росреестра по Самарской области в представленном отзыве указывая на законность своих действий отмечает, что прекращение записи об аренде № 63:25:0000000:2436-63/025/2017-21 было произведено по заявлению лица со стороны арендодателя после истечения срока договора. Поскольку до окончания договора аренды каких-либо дополнительных соглашений об изменении договора аренды в Управление не поступало, это свидетельствует об отсутствии волеизъявления сторон договора в продлении арендных отношений.
При принятии решения суд руководствовался следующим.
Согласно части 3-5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Регистрационная запись № 63:25:0000000:2436-63/025-2017-21 об обременении в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:2436 регистрирующим органом погашена в ЕГРН на основании заявления арендодателя от 03.05.2024 ФИО11 в связи с истечением срока договора.
Вместе с тем, отказ арендодателя от исполнения договора нуждается в проверке и подтверждении, в регистрирующий орган должны быть представлены заявления обеих сторон договора или их соглашение, что в данном случае сделано не было. Сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, должна была обратиться с иском к другой стороне о признании договора расторгнутым. Факт прекращения договора аренды земельного участка должен был устанавливаться судом.
Общество с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное Предприятие «Али» считает, что полученное им от ФИО10 Л.и., ФИО4, ФИО11, ФИО2, ФИО12 уведомление от 26 декабря 2024 года (после подачи заявления в суд) о расторжении договора аренды земельного участка от 02.05.2017 г. не свидетельствует о существенном нарушении арендатором условий договора аренды.
Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности.
Подпунктами 6 и 7 пункта 3 статьи 14 Закона N 101-ФЗ предусмотрено, что участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, а также о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать, в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключать договоры аренды данного участка. Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (пункт 4 статьи 14 того же Закона).
В порядке административной процедуры регистрирующий орган не может решать спор о праве аренды земельного участка, поскольку при отсутствии соглашения сторон договора или заявления второй стороны вывод о наличии или отсутствии арендных отношений может сделать суд в порядке искового производства с участием в качестве стороны спора — арендатора участка.
В силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулирует названный Закон.
Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (пункт 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).
К компетенции общего собрания участников долевой собственности отнесено принятие решений об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (подпункт 7 пункта 3 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).
В материалы дела не представлено решение арендодателей (участников долевой собственности на спорный земельный участок), принятое на общем собрании участников долевой собственности об одностороннем расторжении договора аренды.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В данном случае, по истечению срока действия договора аренды земельного участка, действие договора не прекратилось, ни одна из сторон не выступила с предложением о прекращении договора.
В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав и государственный кадастровый учет носят заявительный характер.
Согласно частям 1 и 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и необходимых документов, в частности вступивших в законную силу судебных актов, а также технического плана или акта обследования, подготовленных в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.
Ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды (п. 31 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).).
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
При таких обстоятельствах, у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали основания для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о регистрации обременении в виде аренды.
В связи с чем, регистрационные действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по погашению записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании Договора аренды от 02.05.2017 № 63:25:0000000:2436-63/025-2017-21 являются незаконными и нарушающими права и законные интересы заявителя.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, или иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующий орган или должностное лицо.
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Рассмотрев материалы дела, оценив представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований заявителя.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь ст.ст. 110, 167-176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Заявленные требования удовлетворить.
Признать незаконными действия Управления Росреестра по Самарской области в погашении записи об аренде земельного участка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Самарская область, муниципальный район Красноармейский, сельское поселение Андросовка, в границах бывшего КСХП им. Калинина, КН 63:25:0000000:2436 общей площадью 5512920 +/- 20545 кв.м.;
Обязать Управление Росреестра по Самарской области восстановить запись об аренде земельного участка местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: РФ, Самарская обл., муниципальный район Красноармейский, сельское поседение Андросовка, в границах бывшего КСХП им. Калинина, кадастровый номер 63:25:0000000:2436 общей площадью 1008419 +/- 20545 кв.м. в пользу Общества с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное Предприятие «Али».
Взыскать с Управления Росреестра по Самарской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное Предприятие «Али» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное Предприятие «Али» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по заявлению в размере 3 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
/
Агеева В.В.