РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Москва
Дело № А40-303274/24-127-2145
23 декабря 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2025года.
Полный текст решения изготовлен 23 декабря 2025 года.
Арбитражный суд города Москвы в составе:
Cудья - Кантор К.А. (единолично),
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.И. Журавлевым
рассматривает в открытом судебном заседании дело
по исковому заявлению
ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 01.03.2004) к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬФА-М" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.07.2014, ИНН: <***>) о внесении изменений в договор аренды
при участии:
От истца – не явился, извещен.
От ответчика– Самсонова А.И. по до. от 22.09.2025 г.
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее также – ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (далее также – ООО «Альфа-М») о внесении изменений в пункт 3.1.1 договора от 30.12.2020 № АМ3320-07/2020, изложив его в следующей редакции: «Размер постоянной части арендной платы составит 474 047 рублей 43 копейки с 01 января 2025 года за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен», а также о взыскании 30 000,00 рублей расходов на оплату услуг представителя.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 марта 2025 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2025 года, в иске отказано.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20 марта 2025 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2025 года по делу №А40-303274/24 отменены.. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы, суд кассационной инстанции указал на то, что доводы, о том, что проект договора представлен ответчиком, что ответчик нарушает баланс интересов сторон, отказываясь от корректировки размера арендной платы, доводы о том, что действия ответчика по необоснованному отказу от рассмотрения дополнительного соглашения об увеличении размера арендной платы в рамках согласованных сторонами условий договора аренды выходят за пределы нормального делового оборота, существенным образом нарушают права и законные интересы истца и влекут для него значительный ущерб, а также доводы о том, что имеются основания для изменения спорного договора на основании пункта 4 статьи 451 ГК РФ, так как имеются одновременно условия, предусмотренные подпунктами 1–4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ судами надлежащим образом не рассмотрены, разъяснения пунктов 9, 10 Постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» не учтены.
Арбитражный суд Московского округа также указал на то, что при установлении названных обстоятельств, с учетом того, что изменение договора по решению суда допускается в исключительных случаях, что базовым является требование о расторжении договора, суду первой инстанции следовало предложить истцу уточнить исковые требования, заменив требование об изменении договора на требование о расторжении договора.
Также арбитражному суду надлежало принять меры для примирения сторон, содействовать им в урегулировании спора, руководствуясь при этом интересами сторон и задачами судопроизводства в арбитражных судах (статья 138 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд кассационной инстанции указал на то, что при новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, оценить доказательства в их совокупности, проверить доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; на основании этого установить имеющие значение для дела юридически значимые обстоятельства; принять законное и обоснованное решение.
При новом рассмотрении дела истец завил об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, в которых просит суд:
1. Признать условия п.3.2 Договора аренды от 30.12.2020 № АМ-3320-07/2020 : «Изменения размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору», несправедливыми и не применимыми.
2. Внести изменения в пункт 3.1.1 договора от 30.12.2020 № АМ-3320-07/2020, изложив его в следующей редакции: «Размер постоянной части арендной платы составит 474 047 (Четыреста семьдесят четыре тысячи сорок семь рублей) 43 копейки с 01 января 2025 года за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен»
3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альфа-М", город Москва (ОГРН: <***>. ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, город Москва. (ОГРНИП: <***>, ИНК: <***>) 15 000 руб. расходов по государственной пошлине.
4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альфа-М". город Москва (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, город Москва. (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) 30 000 рублей расходы на представителя.
Отклоняя уточнения истца, суд исходил из того, что истцом заявлены новые требования, не заявлявшиеся ранее при подаче иска.
В абзаце втором пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" указано, что изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику, а изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.
Одновременное изменение предмета и основания иска, являющееся, по существу, предъявлением нового требования, не допускается (абзац пятый пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").
Суд, установив несоответствие заявленных уточнений положениям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (фактически предъявлены новые требования) пришел к выводу о рассмотрении иска по ранее заявленным требованиям.
Рассматривая спор, суд первой инстанции предпринял меры для примирения сторон, разъяснив сторонам право на урегулирование спора мирным путем, а также дважды (определения от 03 октября 2025 г. и от 13 ноября 2025 г.) предлагал сторонам урегулировать спор мирным путем.
Стороны вышеуказанным правом не воспользовались, о возможности применения каких-либо примирительных процедур не заявили.
О расторжении договора аренды истцом не заявлено.
Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в порядке ст. 123 АПК РФ, в связи с чем, суд считает возможным провести судебное заседание в отсутствие представителя истца в порядке ст. 156 АПК РФ.
Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.
Суд, выполняя указания суда кассационной инстанции, с учётом изложенных истцом обстоятельств и доводов ответчика, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.
В обоснование иска истец ссылается на то, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды № АМ-3320-07/2020 нежилого помещения от 30.12.2020 г., на помещение расположенное по адресу <...> площадью 103.7 кв.м. (далее -договор).
Договор заключен сроком на 10 лет.
В соответствии с пунктом 1.1 в арендное пользование ответчику передано нежилое помещение площадью 103.7 кв.м. по адресу: <...> для размещения универсама «Красное и Белое».
В соответствии с условиями договора пункт 3.1.1 «Размер постоянной части арендной платы составляет 390 000 рублей, за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен»
В соответствии с п. 3.2 договора «Пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Москвы, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начале начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п.3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора».
Данным пунктом предусмотрено увеличение арендной платы, не ранее чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п.3.1.1 договора.
Для увеличения постоянной части арендной платы, арендодатель посылал ответчику письма от 30.12.2022г. об увеличении с 01.02.2023г., от 03.03.2023г. об увеличении с 10.05.2023г. от 05.12.23 об увеличении с 01.02.2024г. (повторно с корректировкой письма 10.12.2023)
В письмах истец предлагал ответчику увеличить аренду на 3%, на 5%. Однако, как указывает истец, пересматривать размер арендной платы ответчик отказывался.
По мнению истца, действия ответчика по необоснованному отказу от рассмотрения дополнительного соглашения об увеличения размера арендной платы в рамках согласованных сторонами условий договора аренды выходят за пределы нормального делового оборота, существенным образом нарушают права и законные интересы истца и влекут для него значительный ущерб.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с исковым заявлением в суд.
Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
Вместе с тем, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (п. 38), требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор.
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В соответствии с п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» норма, содержащаяся в п. 3 ст. 614 ГК РФ, является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Согласно п. 3.2 договора аренды, пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен, но не более 5 процентов. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением.
Таким образом, договором аренды установлен порядок изменения размера арендной платы. Положениями договора аренды не предусмотрена обязанность арендатора по заключению соглашения об изменении арендной платы.
В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Кроме того, юридическое лицо, осуществляя предпринимательскую деятельность в соответствии с действующим законодательством и вступая в новые договорные отношения, должно было предвидеть последствия совершения им юридически значимых действий. Являясь субъектом гражданских правоотношений, ответчик обязан не только знать нормы гражданского законодательства, но и обеспечить соблюдение этих норм.
Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767, само по себе включение в договор аренды условия, в соответствии с которым арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не означает, что стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем соглашение об изменении договора в этой части. В указанном случае в договоре аренды содержится лишь положение о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон.
Таким образом, суд соглашается с позицией ответчика о том, что условие, содержащееся в п.3.2 договора аренды не порождает безусловную обязанность арендатора на повышение ставки арендной платы, соответственно отказ в повышении ставки арендной платы не может свидетельствовать о недобросовестности арендатора и не является нарушением требований действующего законодательства.
В спорном договоре аренды включен пункт о возможном изменении арендной платы по обоюдному согласию сторон с оформлением дополнительного соглашения и не включался пункт об обязательном увеличении арендной платы.
Истец путем подписания договора аренды выразил согласие с предложенной ООО «Альфа-М» формулировкой исследуемого договорного положения, как субъект предпринимательской деятельности принял риск неосуществления действий по согласованию иной редакции.
Доводы истца о том, что истец являлся слабой стороной договора и не имел возможности внести изменения в проект договора, суд отклоняет.
Так, согласно п.10 Постановления Пленума N 16 ВАС РФ, при определении того, является ли сторона слабой стороной, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям договора вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.
У Истца была реальная возможность заключить договор аренды на иных условиях (например, указать в договоре условие об обязательной индексации), что подтверждается наличием подобных договоров аренды с иными контрагентами (договоры №АМ-10917-10/2022, №АМ-9333-10/2022, № АМ-11655-15/2023, № АМ-18755-11/2024).
Заключение спорного договора аренды невозможно назвать присоединением, т.к. Истец мог предоставить свой проект договора, также истец мог не согласиться с какими-то условиями, изменить их, направив протокол разногласия, как это предусмотрено и законодательством, и практикой делового оборота.
Доказательств направления протоколов разногласий в адрес ответчика, истцом в порядке ст. 65 АПК РФ, не представлено.
Относительно уровня профессионализма суд указывает следующее.
Согласно выписке ЕГРИП в отношении истца, основным видом деятельности ИП ФИО1 является Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (68.2). При этом, основной вид деятельности Ответчика: Торговля розничная алкогольными напитками, включая пиво, в специализированных магазинах (47.25.1).
На рынке аренды недвижимости существовала конкуренция и у истца была возможность заключить аналогичный договор с третьими лицами. Более того, истец мог сдать помещение и под иные виды деятельности (не розничная продажа): офисное помещение, склад, пункты самовывоза товаров и пр. ООО «Альфа-М» не является монополистом, не являлась единственной торговой сетью в 2020г. в г. Москве, в связи с чем у Истца была реальная возможность заключить договор аренды на спорное помещение с иным арендатором.
Довод истца о том, что ответчик не намеревался исполнять спорное условие договора опровергается доводами ответчика, а также представленными в материалы дела доказательствами.
Как пояснил ответчик, процесс согласования изменения арендной платы (увеличения или уменьшения) в рамках п. 3.2 Договора реален, зависит от многих экономических факторов. В том числе, но не ограничиваясь, на каком уровне находится покупательский поток в конкретном арендуемом помещении, наличие конкурентов рядом с помещением, рыночная ставка в указанном местоположении, прибыль торговой точки и прочее.
В качестве подтверждения того, что п.3.2 является рабочим, ответчик представляет примеры таких Дополнительных соглашений, заключенных между ООО «Альфа-М» и иными арендодателями в Москве за 2025 г.
Истец указывает на то, что увеличение налоговой нагрузки для него является существенным обстоятельствам, на основании которого возможно изменение договора аренды в судебном порядке.
Суд не может признать указанный довод обоснованным, поскольку согласно правовой позиции ВС РФ, существенным изменением обстоятельств можно признать то обстоятельство, когда стороны полагали, что изменения не произойдет. При этом, суд должен проверить, могли ли стороны разумно предвидеть такое изменение еще при заключении договора.
Истец утверждает, что он не мог предвидеть того, что его лишат льготы с 2020 года по возможности неоплаты налога на имущество.
Согласно п.3 ст.346.11 НК РФ, «Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст 378.2 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса)».
В соответствии с п.7 ст. 378.2 НК РФ Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу: определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее в настоящей статье - перечень).
Объект аренды по настоящему спору г. Москва, р-н ФИО2, ул Краснопрудная, д 22-24, пом IX, этаж 1, помещение IX - комнаты с 1 по 3 кадастровый номер 77:01:0003031:1976 был включен в такой перечень еще 26.11.2019 соответствующим Постановлением Правительства г.Москвы № 1574-ПП от 26.11.2019.
То есть еще более чем за год до заключения договора аренды Истец знал о том, что у него не будет льготы, предполагающей освобождение от уплаты налога на имущество, т.к. данный объект имущества был включен в соответствующий перечень.
Более того, спорный объект аренды включается в указанный список ежегодно, в каждый отчетный период начиная с 2020г., в соответствии с Постановлениями Правительства г.Москвы № 1574-ПП от 26.11.2019, № 2044-ПП от 24.11.2020, № 1833- ПП от 23.11.2021, № 2564-ПП от 22.11.2022, № 2269-ПП от 21.11.2023, № 2592-ПП от 19.11.2024.
Таким образом, довод истца о том, что при заключении Договора аренды 30.12.2020г. он не мог предположить, что его лишат льготы, предусмотренной п.3 ст.346.11 НК РФ опровергается обстоятельствами делу.
30.12.2025, заключая Договора аренды, Истец уже как 1 год и 1 месяц знал о том, что никакой льготы по указанному объекту недвижимости у него не будет, а налог на имущество будет расчитан согласно кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Утверждения Истца о том, что он не ожидал изменения размера налога на имущество в отношении объекта аренды, а увеличение налога является существенным изменением обстоятельств – не соответствует представленным по делу доказательствам и установленным обстоятельствам.
Истец еще за год 26.11.2019 до заключения договора аренды 30.12.2020г. знал о включении объекта аренды в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Включение в указанный перечень не оспаривал и был согласен. Дальнейшее повышение налога по объекту связано с пересчетом кадастровой стоимости и ее увеличение на 6 170 565 руб., который Истец также не оспаривал.
Кроме того, ежегодно, истец получает от Ответчика 4 680 000 руб. (оплата аренды): за 2020 г. налог на объект аренды составил 174 922 руб. за год, то есть 3,7% от полученных арендных платежей за год.; за 2023 год налог Истца составил 267 481руб., то есть 5,7% в год от полученных арендных платежей за год.
Суд отмечает, что согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется на свой страх и риск и, соответственно, при вступлении в гражданские правоотношения субъекты должны проявлять разумную осмотрительность.
Сами по себе инфляционные процессы в экономике, рост/падение курса валюты, рост индекса потребительских цен не свидетельствуют об изменении установленного договором соотношения имущественных интересов сторон, в связи с чем, предположение о том, что размер арендной платы мог бы вырасти, нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, являющееся основанием для изменения договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ (данная позиция отражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10, являющей обязательной для применения судами).
На основании изложенного суд не установил какого-либо недобросовестного поведения ответчика.
Учитывая принцип диспозитивности гражданских отношений, принимая во внимание отсутствие воли арендатора на заключение дополнительных соглашений, отсутствие воли истца на расторжение договора, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.
Расходы по госпошлине относятся судом на истца в порядке ст. 110 АПК РФ.
На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 394, 401, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.
По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
Судья:
К.А. Кантор