АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А28-10790/2022

г. Киров

12 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2023 года

В полном объеме решение изготовлено 12 декабря 2023 года

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Шихова А.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гулиной Т.С.

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению

акционерного общества «Актион-Агро» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610006, <...>, кабинет 113)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (адрес: 610002, <...>)

о признании недействительным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 18.07.2022 № КУВД-001/2022-28339470/2,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, арбитражный управляющий ФИО1 (603043, Россия, Нижегородская область, г. Нижний Новгород).

при участии в судебном заседании представителя Управления – ФИО2 по доверенности от 22.12.2022,

установил:

акционерное общество «Актион-Агро» (далее – заявитель, Общество, АО «Актион-Агро») обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее – Управление) от 18.07.2022 №КУВД-001/2022-28339470/2 о приостановлении государственной регистрации прав по заявлению Общества от 06.07.2022 о государственной регистрации права собственности на сооружение (площадка для буртования помёта) с кадастровым номером 43:40:002400:130, о возложении на Управление обязанности провести государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект.

Требование Общества мотивировано тем, что спорный объект построен в 1980 году; право собственности продавца на спорный объект возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон №122-ФЗ), то есть является ранее возникшим; Закон №122-ФЗ не содержит положений, предусматривающих возможность регистрации перехода права собственности при ликвидации стороны сделки, Управлению следовало применить в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) аналогию закона: пункт 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление №10/22), при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца – юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности, отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). АО «Актион-Агро» указывает, что Площадка для буртования помёта приобретена по договору купли-продажи от 23.09.2019 №4 у конкурсного управляющего ОАО «Птицефабрика «Костинская», что подтверждается материалами дела о банкротстве №А28-10146/2014. Подробно доводы заявителя изложены в заявлении с дополнениями. Заявитель извещен о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Управлением представлен мотивированный отзыв, в котором изложены возражения относительно заявленного требования в связи с установленными государственным регистратором обстоятельствами: договор купли-продажи заключен его сторонами 23.09.2019 – после вступления в силу Закона №122-ФЗ (введен в действие 31.01.1998), поэтому право заявителя, за государственной регистрацией перехода которого он обратился, не является ранее возникшим правом по смыслу части 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ), в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сведения о правах ОАО «Птицефабрика «Костинская» на спорный объект отсутствуют, на государственную регистрацию Обществом не представлены документы, подтверждающие право собственности на спорный объект ОАО «Птицефабрика «Костинская», и доказательства, что право ОАО «Птицефабрика «Костинская» является ранее возникшим. Позиция Управления обоснована положениями пункта 3 части 2 статьи 15, пункта 5 части 1 статьи 26, статьи 27, частей 3, 5 статьи 69 Закона №218-ФЗ и мотивирована установлением при проведении правовой экспертизы следующих оснований, препятствующих проведению государственной регистрации права собственности Общества на Площадку для буртования помёта: отсутствие государственной регистрации права собственности за продавцом на заявленный объект; отсутствие документов, подтверждающих ранее возникшее право продавца на заявленный объект либо документы, подтверждающие наличие данного права в силу закона. Дополнительно Управление указывает, что согласно правовой позиции, изложенной в пункте 59 Постановления №10/22 иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона №122-ФЗ и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона №122-ФЗ, Общество вправе обратиться в суд за признанием права собственности на спорный объект в порядке искового производства. Подробно доводы Управления изложены в отзыве с дополнениями. Представитель Управления в судебном заседании поддержала доводы отзыва.

Определением суда от 25.09.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен бывший конкурсный управляющий ОАО «Птицефабрика «Костинская» ФИО1, который в силу положений статьи 123 АПК РФ считается извещенным о времени и месте рассмотрения дела, однако в судебное заседание не явился, мнения по существу заявленного требования не представил.

Руководствуясь положениями статей 156, 200 АПК РФ, арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя заявителя и третьего лица.

Заслушав объяснения представителя Управления, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

АО «Актион-Агро» (покупатель) и ОАО «Птицефабрика «Костинская» (продавец) заключен договор купли-продажи от 23.09.2019 №4 (далее – договор №4), согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями договора имущество продавца, входящее в Лот №1, состав Лота №1 зафиксирован в Приложении №1 к договору №4. В соответствии с пунктом 121 Приложения №1 к договору №4 и пунктом 1 акта приема-передачи от 07.09.2019 к договору №4 покупателю по договору передано, в том числе сооружение – площадка для буртования.

Имущество, указанное в Лоте №1, реализовывалось конкурным управляющим в ходе процедуры банкротства продавца – ОАО «Птицефабрика «Костинская» в рамках дела о банкротстве №А28-10146/2014. Договор №4 от имени продавца подписан конкурсным управляющим ФИО1

Определением Арбитражного суда Кировской области от 08.07.2020 (в полном объеме изготовлено 09.07.2020) по делу А28-10146/2014 утвержден отчет о результатах конкурсного производства, конкурсное производство в отношении ОАО «Птицефабрика «Костинская» завершено, по сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) правоспособность ОАО «Птицефабрика «Костинская» прекращена 11.08.2020 в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, о чем 11.08.2020 в ЕГРЮЛ внесена запись за номером 2204300190609.

До момента ликвидации продавца стороны договора №4 в Управление за регистрацией права собственности на Площадку для буртования не обращались.

АО «Актион-Агро» обратилось в Управление с заявлением от 06.07.2022 о государственной регистрации права собственности на Площадку для буртования, предоставив позднее дополнительные документы 16.11.2022.

Уведомлением от 18.07.2022 №КУВД-001/2022-28339470/2 проведение регистрации приостановлено Управлением в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о зарегистрированном праве ОАО «Птицефабрика «Костинская».

Полагая, что уведомление от 18.07.2022 №КУВД-001/2022-28339470/2 является незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым требованием в порядке главы 24 АПК РФ.

Изложенные обстоятельства дела позволяют суду прийти к следующим выводам.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 АПК РФ).

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что отражено в части 1 статьи 198 АПК РФ, а также в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

При ликвидации продавца – юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя (пункт 62 Постановления №10/22).

В силу части 3 статьи 1 Закона №218-ФЗ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент обращения Общества с заявлением от 06.07.2022) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном порядке.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона №218-ФЗ).

Документы – основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав перечислены в части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ.

В силу пункта 2 части 3 статьи 3 Закона №218-ФЗ к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

В статье 29 Закона №218-ФЗ определено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 №278 утвержден Административный регламент Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (далее – Административный регламент).

В соответствии с пунктом 216 Административного регламента при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются: 1) наличие всех необходимых документов; 2) наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя; 3) необходимость направления межведомственного запроса; 4) действительность поданных заявителем документов; 5) соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства; 6) наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти; 7) соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН; 8) отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; 9) наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона № 218-ФЗ).

В силу пункта 2 части 4 статьи 29 Закона №218-ФЗ, установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав.

Статьей 26 Закона №218-ФЗ установлены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Согласно части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ основанием для приостановления государственной регистрации прав являются случаи, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5), форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

В силу части 5 статьи 29 Закона №218-ФЗ не позднее рабочего дня, следующего за днем приостановления государственной регистрации прав, органом регистрации прав заявителю выдается или направляется уведомление о приостановлении государственной регистрации прав с указанием оснований такого приостановления в соответствии с частью 7 статьи 29 Закона №218-ФЗ. Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения Закона №218-ФЗ.

Приостановление государственной регистрации прав и (или) отказ в государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (часть 12 статьи 29 Закона №218-ФЗ).

В процессе проведения правовой экспертизы всех представленных Обществом документов уполномоченный орган установил несоответствие их требованиям Закона №218-ФЗ.

В рассматриваемой ситуации основанием направления в адрес Общества уведомления от 18.07.2022 № КУВД-001/2022-28339470/2 о приостановлении государственной регистрации перехода прав собственности на спорный объект явились отсутствие в ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности ОАО «Птицефабрика «Костинская» на заявленную Обществом к регистрации Площадку для буртования помёта, а также непредоставление заявителем документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав – документов, подтверждающих право собственности ОАО «Птицефабрика «Костинская» на заявленный к регистрации спорный объект.

Требование Общества обосновано отсутствием необходимости регистрации права ОАО «Птицефабрика «Костинская» на Площадку для буртования как ранее возникшего права с учетом положений части 2 статьи 69 Закона №218-ФЗ, отсутствием продавца ОАО «Птицефабрика «Костинская» в связи с его ликвидацией в установленном порядке после завершения процедуры банкротства 11.08.2020, что лишает заявителя возможности зарегистрировать право на спорный объект, переданный по договору №4.

Указанные доводы заявителя отклоняются арбитражным судом как ошибочные в силу следующего.

Права на ранее учтенные объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона №122-Ф, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей (часть 1 статьи 69 Закона №218-ФЗ).

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, до момента обращения Общества с заявлением от 06.07.2022 какие-либо сведения о зарегистрированных правах на спорный объект в ЕГРН отсутствовали. Доказательств обратного арбитражному суду при рассмотрении дела не представлено.

Заявителем не доказано, что указанный в заявлении от 06.07.2022 спорный объект является ранее учтенным и право собственности на него возникли у ОАО «Птицефабрика «Костинская» до дня вступления в силу Закона №122-ФЗ.

В соответствии с пунктом 62 Постановления №10/22, в случае ликвидации продавца – юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Рассматривая требование покупателя, арбитражный суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац четвертый пункта 62 Постановления №10/22).

В рассматриваемом случае такое основание как отсутствие заявления продавца о государственной регистрации перехода права на спорный объект к покупателю не является единственным основанием для приостановления в государственной регистрации перехода прав по заявлению от 06.07.2022.

В развитие правовой позиции, изложенной в пункте 62 Постановления №10/22, в Закон №218-ФЗ внесены изменения: согласно части 2 статьи 69 Закона №218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 статьи 69 Закона №218-ФЗ, в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 статьи 69 Закона №218-ФЗ, или совершенной после дня вступления в силу Закона №122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и Законом №218-ФЗ. Заявление о государственной регистрации указанных в данной части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в части 1 статьи 69 Закона №218-ФЗ, также является обязательной при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в ЕГРН в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости. В указанном случае заявление о государственной регистрации прав подается одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая, что регистрирующим органом при рассмотрении заявления Общества от 06.07.2022 установлен ряд оснований для приостановления в порядке статьи 26 Закона №218-ФЗ действий по осуществлению государственной регистрации прав, в частности, отсутствие у продавца ОАО «Птицефабрика «Костинская» зарегистрированного права собственности на переданный покупателю (Обществу) спорный объект, арбитражный суд приходит к выводу о законности оспариваемого уведомления.

В силу части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Учитывая изложенное, в удовлетворении требований заявителя следует отказать.

На основании стати 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требования акционерного общества «Актион-Агро» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610006, <...>, кабинет 113) отказать.

Решение по делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья А.Л. Шихов