Арбитражный суд Московской области
107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва
http://asmo.arbitr.ru/
Именем Российской Федерации
МОТИВИРОВАННОЕ РЕШЕНИЕ
г. Москва
23 октября 2023 года Дело № А41-67741/2023
Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, рассмотрев заявление о составлении мотивированного решения по делу по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского городского округа Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 12.04.1996, юридический адрес: 143003, Московская область, Одинцово город, Маршала ФИО1 улица, 28)
к Обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Ивестстрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 30.12.2010, юридический адрес: 143185, Московская область, Одинцово город, Звенигород город, мкр Супонево, корпус 3, мастерская 1)
о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 23.10.2017 № 7882 за период с 15.09.2019 по 31.12.2019 в размере 276 765 руб. 80 коп. и пени за период с 01.07.2019 по 31.12.2019 в размере 10 032 руб. 75 коп.; задолженности по договору аренды от 25.10.2017 № 7883 за период с 15.09.2019 по 31.12.2019 в размере 111 059 руб. 68 коп. и пени за период с 17.09.2019 по 31.12.2019 в размере 30 622 руб. 41 коп.; задолженности по договору аренды от 23.10.2017 № 7884 за период с 15.09.2019 по 31.12.2019 в размере 131 492 руб. 94 коп. и пени за период с 17.09.2019 по 31.12.2019 в размере 8 960 руб. 85 коп.
без вызова сторон;
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского городского округа Московской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Ивестстрой" (далее – ответчик) со следующими требованиями:
- взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды от 23.10.2017 № 7882 за период с 15.09.2019 по 31.12.2019 в размере 276 765 руб. 80 коп. и пени за период с 01.07.2019 по 31.12.2019 в размере 10 032 руб. 75 коп.;
- взыскать задолженность по договору аренды от 25.10.2017 № 7883 за период с 15.09.2019 по 31.12.2019 в размере 111 059 руб. 68 коп. и пени за период с 17.09.2019 по 31.12.2019 в размере 30 622 руб. 41 коп.;
- взыскать задолженность по договору аренды от 23.10.2017 № 7884 за период с 15.09.2019 по 31.12.2019 в размере 131 492 руб. 94 коп. и пени за период с 17.09.2019 по 31.12.2019 в размере 8 960 руб. 85 коп.
Определением Арбитражного суда Московской области от 11.08.2023 исковое заявление принято в порядке упрощенного производства в соответствии с правилами Главы 29 АПК РФ.
Стороны о принятии искового заявления в порядке упрощенного производства извещены надлежащим образом в порядке ст.121, 123 АПК РФ.
Арбитражным судом Московской области 05.10.2023 принята и размещена резолютивная часть решения суда по делу № А41-67741/23 в соответствии с положениями статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Принимая резолютивную часть решения суда, суд руководствовался следующим.
Как следует из материалов дела, 23.10.2017 между Администрацией городского округа Звенигород (далее – арендодатель) и ответчиком (далее – арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 7882 (далее – Договор № 7882).
Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 50:49:0010110:1378, площадью 4386 кв.м., расположенный по адресу: <...> категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – многоэтажное жилищное строительство.
Земельный участок предоставлен в аренду на период с 03.08.2017 по 02.08.2020.
Как указывает истец, ответчиком допущена просрочка оплаты платежей по Договору № 7882, в результате чего у ответчика образовалась задолженность за период с 15.09.2019 по 31.12.2019 в размере 276 765 руб. 80 коп. Также ответчику начислены пени за период с 01.07.2019 по 31.12.2019 в размере 10 032 руб. 75 коп.
Также между Администрацией городского округа Звенигород и ответчиком 25.10.2017, заключен Договор аренды земельного участка № 7883 (далее – Договор № 7883).
Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 50:49:0010110:1380, площадью 1760 кв.м., расположенный по адресу: <...> категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – многоэтажное жилищное строительство.
Земельный участок предоставлен в аренду на период с 03.08.2017 по 02.08.2020.
Как указывает истец, ответчиком допущена просрочка оплаты платежей по Договору № 7883, в результате чего у ответчика образовалась задолженность за период с 15.09.2019 по 31.12.2019 в размере 111 059 руб. 68 коп. Также ответчику начислены пени за период с 17.09.2019 по 31.12.2019 в размере 30 622 руб.
23.10.2017 между Администрацией городского округа Звенигород и ответчиком заключен Договор аренды от 23.10.2017 № 7884 (далее – Договор № 7884).
Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 50:49:0010110:1381, площадью 2165 кв.м., расположенный по адресу: <...> категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – многоэтажное жилищное строительство.
Земельный участок предоставлен в аренду на период с 03.08.2017 по 02.08.2020.
Как указывает истец, ответчиком допущена просрочка оплаты платежей по Договору № 7884, в результате чего у ответчика образовалась задолженность за период с 15.09.2019 по 31.12.2019 в размере 131 492 руб. 94 коп. Также ответчику начислены пени за период с 17.09.2019 по 31.12.2019 в размере 8 960 руб. 85 коп.
Размер арендной платы определяется в соответствии с Приложением 1 к Договору (п. 3.2 Договоров).
Арендная плата вносится ежеквартально в полном объеме до 15 числа включительно последнего месяца текущего квартала путем внесения денежных средств, безналичным порядком с обязательным указанием в платежном документе назначения платежа, номера и даты договора (п.п. 3.3. Договоров).
В соответствии с п. 5.3 Договоров, в случае неуплаты арендной платы в сроки, установленные договором, начисляются пени по 0,05% за каждый день просрочки.
В соответствии с Решением Совета депутатов Одинцовского городского Московской области от 28.0.2019 № 5/5, Администрация Одинцовского городского округа Московской области является правопреемником Администрации городского округа Звенигород.
В порядке досудебного урегулирования ответчику была направлена претензия от 22.06.2023 № б/н с требованием погасить образовавшуюся задолженность.
Направление претензии в адрес ответчика подтверждается описью вложения с отметкой «Почты России» от 26.06.2023.
Оставление указанной претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ, размер арендной платы определяется договором аренды.
В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Внесение арендной платы в соответствии с условиями договора аренды является обязанностью арендатора, именно на последнем лежит бремя доказывания факта отсутствия задолженности по договору.
При этом 08.06.2011 между администрацией городского округа Звенигорода (правопредшественник Истца) и Обществом заключен инвестиционный контракт на проектирование и строительство многоквартирных жилых домов по адресу: Московская область, г. Звенигород, микрорайон N 2 района Восточный, корпуса 1, 2, 3 (далее – Инвестиционный контракт).
Предметом Инвестиционного контракта является реализация инвестиционного проекта – проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов на земельных участках, предоставленных Истцом Ответчику. Место расположения и границы земельных участков указаны в приложении N 2 к Инвестиционному контракту (п. 2.1 и п. 2.2 Инвестиционного контракта).
В рамках реализации инвестиционного проекта Общество обязалось за счет собственных и/или привлеченных средств произвести новое строительство многоквартирных домов (п. 2.3, п. 5.2.1 Инвестиционного контракта).
В приложении N 1 к Инвестиционному контракту указано технико-экономическое описание инвестиционного проекта, в частности:
- объем и структура инвестиций: бюджетное финансирование не предусмотрено;
- социально-экономическая эффективность: вклад в развитие инженерной инфраструктуры г. Звенигорода.
При этом п. 3.1 Инвестиционного контракта определен порядок раздела имущества по итогам реализации Инвестиционного контракта, Истцу подлежат передаче:
- 1, 5 % общей площади квартир;
- 1, 5 % общей площади нежилых помещений;
- 100 % внеплощадочных инженерных сетей и сооружений.
Пунктом 5.1.1 Инвестиционного контракта предусмотрено, что в случае признания Ответчика победителем аукциона Истец обязуется предоставить Обществу земельные участки, необходимые для осуществления строительства.
Из приложения N 2 к Инвестиционному контракту усматривается, что строительство объектов должно осуществляться на земельных участках с кадастровыми номерами 50:49:0010110:0056; 50:49:0010110:0119; 50:49:0010110:0120; 50:49:0010110:0121.
Пунктом 5.2.11 Инвестиционного контракта установлено, что Общество обязуется осуществить все мероприятия по формированию земельных участков и постановке их на кадастровый учет.
Земельные участки с кадастровыми номерами 50:49:0010110:1378 и 50:49:0010110:1380 образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010110:119; земельный участок с кадастровым номером 50:49:0010110:1381 образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010110:121, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.
24.04.2014 Обществу выдано разрешение N RU 50332000-030 на строительство многоквартирных жилых домов (корпуса 1, 2, 3) на земельных участках с кадастровыми номерами 50:49:0010110:1382, 50:49:0010110:1385, 50:49:0010110:1380, 50:49:0010110:0056, 50:49:0010110:1378, 50:49:0010110:1381.
Таким образом, спорные Договоры аренды заключены, а земельные участки предоставлены в аренду Обществу на основании Инвестиционного контракта.
Вместе с тем часть 13 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» предусматривала, что в случае предоставления в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, лицу, с которым в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, заключен договор о развитии застроенной территории, арендная плата устанавливается в размере земельного налога за соответствующий земельный участок.
Также подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливалось, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.
На основании абз. 3 пп. 1 п. 2 решения Совета депутатов Одинцовского городского округа Московской области от 05.11.2019 N 7/10 «О земельном налоге на территории Одинцовского городского округа Московской области» налоговая ставка по земельному налогу в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, установлена в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 N 15ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» установлена кадастровая стоимость спорных земельных участков:
1. с кадастровым номером 50:49:0010110:1378 в размере 26 315 473, 68 руб.;
2. с кадастровым номером 50:49:0010110:1381 в размере 12 989 740, 2 руб.;
3. с кадастровым номером 50:49:0010110:1380 в размере 10 559 788, 8 руб.
Договоры аренды заключены на срок 3 года – с 03.08.2017 по 02.08.2020, что следует из пунктов 2.1 Договоров аренды.
При этом на основании соглашений от 07.07.2020 Договоры аренды расторгнуты, земельные участки возвращены Истцу по передаточным актам.
В тот же день 07.07.2020 между Комитетом и Обществом заключены новые договоры аренды:
- договор аренды N 8039 земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010110:1378;
- договор аренды N 8040 земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010110:1380;
- договор аренды N 8041 земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010110:1381.
Материалами дела, в том числе справками, расчетами, контр-расчетами и платежными поручениями подтверждается наличие на стороне ответчика переплаты по договорам № 7882, № 7884 и № 7883.
Таким образом момент прекращения договоров аренды на стороне арендатора имелась переплата по арендной плате, которая подлежала отнесению истцом в счет платежей за спорный период, в связи с чем, оснований для взыскания задолженности по арендной плате и неустойки не имеется.
Также возражая против удовлетворения требований, ответчик заявил о применении срока исковой давности.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права. В пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.
Настоящее исковое подано в Арбитражный суд Московской области 09.08.2023, что подтверждается штампом канцелярии Арбитражного суда Московской области.
Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление N 43) предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.
В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.
Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.
В силу положений части 5 статьи 4 АПК РФ до предъявления к ответчику иска о взыскании задолженности истец направил ему претензию, которая осталась без ответа.
По смыслу пункта 3 статьи 202 ГК РФ соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.
Так, в силу толкования данной нормы в п. 16 Постановления N 43, а также в пункте 35 Обзора практики Верховного Суда РФ N 1 (2019), утвержденного Президиумом ВС РФ 24.04.2019, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской федерации от 06.06.2016 N 301-ЭС16-537 и в определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской федерации от 04.03.2019 N 305-ЭС18-21546, соблюдение сторонами предусмотренного статьей 4 АПК РФ претензионного порядка продлевает срок исковой давности на 30 дней.
В соответствии с пунктом 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.
В данном случае, принимая во внимание, что истец обратился в суд с настоящим иском 09.08.2023, суд приходит к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 23.10.2017 № 7882 за период с 15.09.2019 по 31.12.2019 в размере 276 765 руб. 80 коп. и пени за период с 01.07.2019 по 31.12.2019 в размере 10 032 руб. 75 коп.; задолженности по договору аренды от 25.10.2017 № 7883 за период с 15.09.2019 по 31.12.2019 в размере 111 059 руб. 68 коп. и пени за период с 17.09.2019 по 31.12.2019 в размере 30 622 руб. 41 коп.; задолженности по договору аренды от 23.10.2017 № 7884 за период с 15.09.2019 по 31.12.2019 в размере 131 492 руб. 94 коп. и пени за период с 17.09.2019 по 31.12.2019 в размере 8 960 руб. 85 коп. (с учетом тридцатидневного срока на рассмотрение претензии).
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
При указанных обстоятельствах суд, оценив и исследовав имеющиеся в материалах деле доказательства в порядке, установленном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что правовых оснований для их удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.
Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180-181, 228-229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение арбитражного суда по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства, подлежит немедленному исполнению. Указанное решение вступает в законную силу по истечении пятнадцати дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.
В случае составления мотивированного решения арбитражного суда такое решение вступает в законную силу по истечении срока, установленного для подачи апелляционной жалобы.
В случае подачи апелляционной жалобы решение арбитражного суда первой инстанции, если оно не отменено или не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение арбитражного суда первой инстанции по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме.
Судья Е.В. Самороковская