Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
18.06.2025 Дело № А40-12188/25-11-83
Резолютивная часть решения объявлена 05.06.2025
Полный текст решения изготовлен 18.06.2025
Судья Дружинина В.Г. (единолично)
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Ляпковой Н.А.
проводит судебное заседание по иску
ИНДИВИДУАЛЬНОГО ФИО1 АРТАШЕСОВНА (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 02.07.2020)
К ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)
Третье лицо : УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>)
о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды от 19.08.2020г. №00-00633/20
в заседании приняли участие:
от истца: ФИО2 по доверенности № 77АД9365164 от 22.01.2025, паспорт,
от ответчика: ФИО3 по доверенности № ДГИ-Д-681/24 от 05.12.2024, паспорт,
от третьего лица: не явился, извещен
УСТАНОВИЛ:
ИП ФИО4 обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о признании незаконным односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды № 00-00633/20 от 19.08.2020, оформленный уведомлением исх. № 33-6-177637/24 от 16.12.2024.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора было привлечено УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ.
Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении.
Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения искового заявления, представителей с надлежащими полномочиями не направило, отзыв на исковое заявление не представило, в связи с чем суд считает возможным рассмотрение искового заявления в отсутствие представителя Третьего лица в порядке ст. ст. 123, 136, 156 АПК РФ.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав представленные доказательства, суд установил, что иск подлежит удовлетворению на основании следующего.
Из материалов дела усматривается, что 19.08.2020 между Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Департамент, арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО4 (далее - арендатор) заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-00633/20.
Пунктом 1.1. договора установлено, что на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 13.04.2020 № 11726 и выписки из протокола аукциона от 16.07.2020, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (далее - объект аренды) общею площадью 106,50 кв. м. (подвал, пом. I - комн. 1-3, 5-9), расположенное по адресу: ЮВАО, Рязанский проспект, дом № 33, кадастровый номер: 77:04:0002003:2270.
В соответствии с пунктом 1.2. договора технические характеристики и иные сведения об объекте аренды указаны в выписке из технического паспорта БТИ № 3035/27 от 18.04.2014.
Пунктом 1.4. договора установлено, что объект аренды является государственной собственностью города Москвы. Запись в Едином государственном реестре недвижимости от 15.09.2005 № 77-77-04/107/2005-260.
25.12.2024 истцом по электронной почте получено уведомление исх. № 33-6-177637/24 о расторжении договора аренды № 00-00633/20 от 19.08.2020.
В обоснование принятого решения об одностороннем отказе ответчиком указано, что в результате проведенного Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы осмотра объекта аренды (акт осмотра от 28.11.2023 № 9047451/11/23) было выявлено нарушение в виде произведенной перепланировки нежилого помещения.
В связи с этим Департаментом в адрес арендатора были направлены претензии от 03.04.2024 № 33-6-177637/24-(0)-1,2 о необходимости в течение месячного срока с даты их получения оплатить штрафные санкции в размере 505 875 руб.
Поскольку по состоянию на 21.11.2024 штрафные санкции не были оплачены, Департаментом принято решение об одностороннем отказе от исполнения договора № 00-00633/20 от 19.08.2020.
Между тем, по мнению Истца, односторонний отказ Департамента от исполнения договора аренды № 00-00633/20 от 19.08.2020 является незаконным и необоснованным в связи со следующими обстоятельствами.
Истец указал, что не производил в спорном помещении никакой перепланировки.
Согласно акту № 38 от 10.08.2020 арендатор передал арендодателю недвижимое имущество (подвал, пом. I, комн. 1-3, 5-9), общей площадью 106,5 кв. м., кадастровый номер 77:04:0002003:2270, расположенное по адресу: <...>.
Пунктом 2 акта № 38 от 10.08.2020 предусмотрено наличие перепланировки объекта на дату составления акта с учетом данных ЕГРН, а именно - имеется согласно выписке из технического паспорта БТИ № 3035/27 по состоянию на 18.04.2014, а также в к. 3, 5 оборудованы межкомнатные перегородки, между к. 7 и 9 демонтированы межкомнатные перегородки, между к. 3 и 7 заложен дверной проем, между к. 1 и 9, 2 и 7 перенесены дверные проемы.
В соответствии с пунктом 13.12. договора арендатор обязуется в течение одного года оформить разрешительную документацию на имеющуюся перепланировку помещений согласно выписке их технического паспорта БТИ № 3035/27 по состоянию на 18.04.2014.
26.04.2021 ИП ФИО4 было направлено заявление б/н от 26.04.2021 (с просьбой о выдаче согласия на совершение действий по узаканиваю перепланировки), которое было оставлено Департаментом без ответа, что также подтверждается решением Арбитражного суда города Москвы от 22.02.2024 по делу № А40-171213/23.
Частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) установлено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 22.02.2024 по делу № А40-171213/23 установлено, что
«В связи с этим, помещение в момент его передачи в аренду уже имело множественную несогласованную перепланировку, что подтверждается отметкой БТИ на техническом плане, учитывая, что последнее обследование проводилось на 18.04.2014.
Доказательств того, что в период действия договора аренды именно истцом в комн. 3,5,7,9 был произведен монтаж некапитальных перегородок ответчиком не представлено.
Под перепланировкой помещения в многоквартирном доме понимается изменение его конфигурации, которое требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ) - то есть из толкования указанной нормы, перепланировка это физическое, намеренное воздействие лица, направленное на изменение конфигурации нежилого помещения, двойственный характер технической документации на объект недвижимости, ошибки при составлении технической документации, либо ошибки, возникшие при выгрузке данных из единых информационных баз и реестров не могут служить свидетельством совершенной физической перепланировки.
Таким образом, ответчик в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказал, что истец нарушил условия договора и произвел перепланировку нежилого помещения с нарушением несущей способностью конструктивных элементов здания, с нарушением требований технических регламентов, и что в помещении создана угроза жизни, безопасности и здоровью граждан либо нарушены права третьих лиц.
Доказательства того, что в ходе установки сантехнического оборудования была произведена замена либо перенос водопроводных коммуникаций, ответчиком не представлено и в материалах дела таких доказательств не имеется.
Соответственно указанные в акте осмотра переустройства помещения об установлении сантехнического оборудования по смыслу статьи 25 ЖК РФ указанные работы не являются перепланировкой или переустройством помещения.
Также ответчик не представил в материалы дела, какие-либо технические заключения, подтверждающие нарушения несущей способности конструктивных элементов здания, несоблюдения требований технических регламентов, создания угрозы жизни, безопасности и здоровью граждан, а также изменения площади арендуемого нежилого помещения, требующего внесения изменений в данные Единого государственного реестра недвижимости.»
Судом по делу № А40-171213/23 также установлено, что ответ на заявление, датированное 26.04.2021, направлен Департаментом и получен истцом лишь 18.09.2023, т.е. спустя 2 года, что подтверждается скриншотом электронной почты (после поступления искового заявления по делу № А40-171213/23 в суд).
В соответствии с абз. 2 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
В связи с чем, действия Департамента по начислению штрафных санкций являются неправомерными, противоречащими принципу добросовестности (п. 5 ст. 10 ГК РФ), поскольку направлены на неосновательное обогащение.
Таким образом, по мнению Истца, Департамент с 2021 года игнорирует попытки ИП ФИО4 выполнить обязательства, предусмотренные п. 13.12. договора.
Спорный акт осмотра Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы датирован 28.11.2023, то есть - моментом рассмотрения дела № А40-171213/23 в суде первой инстанции.
Более того, спорный акт так и не был получен истцом, в связи с чем истцом ставится под сомнения сведения, которые он содержит ввиду наличия уже действующего спора о перепланировке в Арбитражном суде города Москвы.
Постановление Арбитражного суда Московского округа датировано 10.10.2024.
Также Истец указал, что им своевременно начат процесс узаканивания перепланировки, установленной актом № 38 от 10.08.2020.
26.03.2024 ИП ФИО4 был инициирован процесс получения документов для узаконивания перепланировки, были получены технические документы в отношении спорного нежилого помещения.
31.07.2024 ИП ФИО4 были запрошены документы БТИ, а именно - поэтажный план с экспликацией, между тем, на полученной от БТИ документации от июля 2024 отражены не все фактические данные, а именно -отсутствуют сведения об оборудованных в к. 3, 5 межкомнатных перегородках, между к. 7 и 9 демонтированных межкомнатные перегородках, между к. 3 и 7 заложенного дверного проема, между к. 1 и 9, 2 и 7. перенесенного дверного проема, что не позволило произвести техническую экспертизу о безопасности ранее выполненных работ по переустройству.
ИП ФИО4 было инициировано повторное обращение в БТИ с целью предоставления актуальной технической документации на спорный объект.
01.11.2024 от БТИ получен ответ, в котором БТИ информирует ИП ФИО4 о необходимости предоставления согласия собственника нежилого помещения на выход инженера БТИ и обследования нежилого помещения с целью отражения актуальных изменений (ответ БТИ приложен к письмам).
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, во исполнение требований, установленных п. 13.12. договора, ИП ФИО4 письмами от 01.11.2024, 12.11.2024, 11.12.2024 просило Департамент, как собственника, дать согласие на выход инженера БТИ для проведения обследования уже имеющейся перепланировки, зафиксированной в договоре аренды от 19.07.2020 и акте № 38 от 10.08.2020.
Между тем, Департамент ответными письмами (исх. № ДГИ-Э-179359/24-1 от 22.11.2024, исх. № ДГИ-Э-185301/24-1 от 05.12.2024) отказывал в предоставлении доступа инженера БТИ для получения необходимых документов для исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 13.12. договора, более того, в ответ на письмо от 12.12.2024 направил уведомление о расторжении спорного договора, получив несогласие с выставленной неустойкой.
Кроме того, сам Департамент в своих письмах указывает на необходимость предоставления технической документации, которую невозможно получить без обследования инженером БТИ спорного помещения.
Таким образом, сам Департамент препятствует ИП ФИО4 в реализации обязательств, за которые начисляет штраф и расторгает спорный договор.
Указанное послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.
Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, представил отзыв в котором указал, что в связи с этим действующим законодательством города Москвы четко разграничены полномочия собственника государственного имущества в части выявления нарушений договоров аренды и применения мер договорной ответственности. Таким образом, выявления нарушений условий договора аренды осуществляется Госинспекцией по недвижимости.
В результате проведенного 28.11.2023 Госинспекцией по недвижимости осмотра выявлено, что ИП ФИО4 произведена перепланировка арендуемых нежилых помещений без согласования с Департаментом.
Согласно п. 13.11 Договора в случае необходимости проведения перепланировки объекта нежилого фонда, перепланировка согласовывается Арендатором в обязательном порядке с Департаментом с дальнейшим согласованием перепланировки за счет средств Арендатора. В случае проведения Арендатором перепланировки, несогласованной с Департаментом, Арендатор уплачивает на счет Департамента городского имущества города Москвы неустойку, равную ставке годовой арендной платы, определенной по итогам аукциона.
Претензией от 03.04.2024 № 33-6-177637/24, направленной в адрес ИП ФИО4, (ШПИ 14577793116018 и 14577793116025), Департаментом предложено оплатить неустойку (штраф) в размере 505 875,00 руб.
Ранее ИП ФИО4 обращалась в Департамент по вопросу предоставления разрешения на проведение перепланировки и (или) переустройства указанного объекта недвижимости. Для рассмотрения данного вопроса Департаментом у ИП ФИО4 были запрошены дополнительные документы письмом от 30.04.2021 № ДГИ-1-36046/21-1. Запрашиваемые документы в Департамент не поступали.
Согласия на проведение внутренней перепланировки и (или) переустройства указанного объекта недвижимости Департаментом не выдавались.
В соответствии с актом приема-передачи № 38 от 10.08.2020 г. спорный объект был передан с имеющейся перепланировкой, а именно: в к. 3,5 оборудованы межкомнатные перегородки, между к. 7 и 9 демонтированы межкомнатные перегородки, между к. 3 и 5 оборудованы дверные проемы, между к. 3 и 7 заложен дверной проем, между к. 1 и 9, 2 и 7 перенесены дверные проемы.
Согласно п. 13.12 Договора аренды от 19.08.2020 арендатор обязуется в течение одного года оформить необходимую разрешительную документацию на имеющуюся перепланировку помещений согласно выписке из технического паспорта БТИ № 3035/27 по состоянию на 18.04.2014.
Однако, актом осмотра от 28.11.2023 № 9047451/11/23 ТИН обнаружил новые работы по перепланировке, а именно: устройство проемов в несущих стенах, из комн. 3 в комн. 5 в несущей стене обустроен проход; заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях, из комн. 6 в комн. 5 заделан проем.
Кроме того, были проведены обследования объекта в 2022 и 2021 годах.
Согласно ранним обследованиям, установлено наличие переустройства в подвале 1 в комн. 5, 6 (дополнительное сантехническое оборудование).
Департамент обращает внимание суда на тот факт, что изначально на арендатора была возложена обязанность в течение одного года после заключения договора аренды оформить всю необходимую документацию для узаканивания перепланировки. Однако, как видно из материалов дела, Истец предпринял меры по сбору документации лишь после получения претензий и уведомления о расторжении договора аренды.
Согласно пункту 9.6 Договора при принятии арендодателем решения о досрочном расторжении Договора в одностороннем порядке в случаях, установленных пунктом 9.5 Договора, арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление заказным письмом либо выдает под расписку не позднее чем за месяц до даты прекращения действия такого Договора.
Договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении.
Департаментом в адрес ИП ФИО4 были направлены уведомления об одностороннем расторжении Договора от 16.12.2024 №№ 33-6-177637/24-(0)-5,6 (далее - Уведомления), поступившие в отделение Почты России 17.12.2024 (ШПИ 14577703136150 14577703136136), согласно которым Договор считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней с момента их направления в случае, если в указанный срок не будут оплачены штрафные санкции в полном объеме.
Учитывая, что требования Уведомлений в установленный срок не исполнены, Департамент уведомил, что договорные отношения с ИП ФИО4 прекращены 17.01.2025.
Департаментом инициирован иск о взыскании штрафных санкций за несогласованную перепланировку по договору аренды от 19.08.2020 № 00-00633/20 (дело № А40-11335/25-191-81).
В соответствии со статьей 2 АПК РФ, одной из задач судопроизводства являются защита и восстановление нарушенных прав и законных интересов лиц, обращающихся в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд соглашается с правомерностью заявленных требований и не принимает доводы Ответчиков. Доводы Ответчика рассмотрены и отклонены как необоснованные, поскольку противоречат материалам дела и установленным во вступивших в законную силу судебных актах А40-171213/23, А40-11335/25 обстоятельствам.
В силу положений ст. ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.
Решением Арбитражного уда города Москвы по делу А40-11335/25-191-81 установлено, что истцом документально не подтвержден факт того, что указанные в акте от 28.11.2023 изменения возникли в результате действий ответчика, в связи с чем, применение в отношение ответчика штрафных санкций, установленных п. 13.11 договора, является необоснованным, а потому суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Департамента городского имущества города Москвы.
В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии с положениями ст. ст. 153, 154 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора является односторонней сделкой.
Частью 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Абзацем 2 части 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В пункте 1 статьи 10 ГК РФ закреплено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей.
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что в момент передачи помещения арендатору оно обладало множественными перепланировками и переустройствами. Доказательства того, что ответчиком была произведена новая перепланировка ответчиком не представлены. Напротив фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчик готов был принять на себя обязательства по узакониванию, произведённой до передачи ему помещений перепланировки.
На основании изложенного, требования истца заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Расходы по госпошлине по иску относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.
На основании ст.ст. 8, 12, 307-309, 310, 450 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 123, 124, 131, 136, 137, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Признать незаконным односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды № 00-00633/20 от 19.08.2020, оформленный уведомлением исх. № 33-6-177637/24 от 16.12.2024.
Взыскать с ДЕПАРТМАЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу ИНДИВИДУАЛЬНОГО ФИО1 АРТАШЕСОВНА (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 02.07.2020) расходы по уплате госпошлины 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.
Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.
По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Судья:В.Г. Дружинина