Решение по делу № А40-193901/2024 от 15.08.2025

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Москва

15 августа 2025 года

Дело № А40-193901/24-176-1554

Полный текст решения изготовлен 15 августа 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 июля 2025 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ралетней А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы

к ответчику: ГБОУ Школа № 1747

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Росреестра по Москве, Мосгосстройнадзор, Госинспекция по недвижимости

о признании строений самовольными постройками, о признании права собственности на самовольные постройки

с участием: от Правительства Москвы - ФИО1 по дов. от 10.12.2024;

от Департамента городского имущества города Москвы - ФИО1 по дов. от 27.12.2024;

от ответчика - неявка, извещен;

от третьих лиц - неявка, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы (далее по тексту также – истцы) обратились в Арбитражный суд города с исковым заявлением в уточненной в порядке ст.49 АПК РФ редакции предмета исковых требований о признании помещения (этаж 1 пом.I комн.30а, этаж 3 пом.I комн.23а) общей площадью 21,4 кв.м в здании с кадастровым номером 77:08:0002007:1031, расположенном по адресу: <...>, и помещение (этаж 1 пом.I комн.28а, этаж 2 пом.I комн.22а, этаж 3 пом.I комн.22а) общей площадью 32,8 кв.м в здании с кадастровым номером 77:08:0002005:1032, расположенном по адресу: <...>, само-вольными постройками; о признании права собственности города Москвы на самовольно реконструированное здание с кадастровым номером 77:08:0002007:1031 общей площадью 4.074 кв.м, расположенное по адресу: <...>, и на самовольно реконструированное здание с кадастровым номером 77:08:0002005:1032 общей площадью 3.952,8 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Дело рассмотрено судом в порядке, установленном ст.ст.123, 156 АПК РФ, в отсутствие ответчика и третьих лиц, извещенных в соответствии со ст.121 АПК РФ надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела.

Истцы поддержали исковые требования со ссылкой на то, что спорные помещения обладают признаками самовольной постройки, установленными ст.222 Гражданского кодекса РФ.

Ответчик представил отзыв, в котором не возражал против удовлетворения исковых требований.

Третьи лица не воспользовались предоставленными им АПК РФ процессуальными правами, отзыв или иную письменную позицию по спору не представили.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание истцов, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Госинспекцией по недвижимости в ходе проведения обследования земельного участка площадью 8.754 кв.м с кадастровым номером 77:08:0002007:27, расположенного по адресу: <...> вл.38, корп.1, выявлены объекты, обладающие признаками самовольного строительства.

Земельный участок принадлежит на праве собственности городу Москве (регистрационная запись в ЕГРН от 27.11.2008 № 77-77-14/015/2008-153) и предоставлен ответчику на праве постоянного бессрочного пользования (регистрационная запись в ЕГРН от 03.10.2014 № 77-77-12/056/2014-381).

Актом Госинспекции по недвижимости от 13.11.2023 № 9088508 установлено, что согласно данным Росреестра в границах земельного участка расположено четырехэтажное нежилое здание площадью 3.694,5 кв.м 1995 года постройки с кадастровым номером 77:08:0002007:1031 по адресу: <...>, принадлежащее на праве собственности городу Москве (регистрационная запись в ЕГРН от 04.03.2004 № 77-01/08-041/2004-723) и переданное ответчику на праве оперативного управления (регистрационная запись в ЕГРН от 03.10.2014 № 77-77-12/056/2014-380). Согласно данным ГБУ МосгорБТИ по состоянию на 19.01.2024 площадь здания составляет 3.824,5 кв.м. В соответствии с приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машиноместа» площадь указанного здания, определенная как сумма площадей всех наземных и подземных этажей в пределах внутренних поверхностей наружных стен, составила 4.074 кв.м. Увеличение площади здания произошло в результате проведения реконструкции путем образования дополнительных помещений общей площадью 21,4 кв.м, учтенных ГБУ МосгорБТИ как комн.30а пом.I 1-го этажа и комн.23а пом.I 3-го этажа. Указанные помещения на государственный кадастровый учет не поставлены, имущественными правами не обременены.

Учитывая, что земельный участок для целей реконструкции ответчику не предоставлялся, разрешительная документация на реконструкцию и ввод помещений в эксплуатацию выдана не была, указанные помещения обладают признаками самовольного строительства.

Также Госинспекцией по недвижимости в ходе проведения обследования земельного участка площадью 7.758 кв.м с кадастровым номером 77:08:0002005:24, расположенного по адресу: <...> вл.34, корп.1, выявлены объекты, обладающие признаками самовольного строительства.

Земельный участок принадлежит на праве собственности городу Москве (регистрационная запись в ЕГРН от 20.02.2009 № 77-77-14/002/2009-54) и предоставлен ответчику на праве постоянного бессрочного пользования (регистрационная запись в ЕГРН от 03.10.2014 № 77-77-12/056/2014-387).

Актом Госинспекции по недвижимости от 14.11.2023 № 9088503 установлено, что согласно данным Росреестра в границах земельного участка расположено трехэтажное нежилое здание площадью 2.781,9 кв.м 1994 года постройки с кадастровым номером 77:08:0002005:1032 по адресу: <...>, принадлежащее на праве собственности городу Москве (регистрационная запись в ЕГРН от 27.02.2003 № 77-01/08-210/2003-327) и переданное ответчику на праве оперативного управления (регистрационная запись в ЕГРН от 03.10.2014 № 77-77-12/056/2014-385). Согласно данным ГБУ МосгорБТИ по состоянию на 30.01.2024 площадь здания составляет 2.808,8 кв.м. В соответствии с приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машиноместа» площадь указанного здания, определенная как сумма площадей всех наземных и подземных этажей в пределах внутренних поверхностей наружных стен, составила 3.952,8 кв.м. Увеличение площади здания произошло в период 2015-2016 гг. в результате проведения реконструкции путем образования дополнительных помещений на уровне 1, 2, 3 этажей общей площадью 32,8 кв.м, учтенных ГБУ МосгорБТИ как комн.28а пом.I 1-го этажа, комн.22а пом.I 2-го этажа, комн.22а пом.I 3-го этажа. Указанные помещения на государственный кадастровый учет не поставлены, имущественными правами не обременены.

Согласно п.1 ст.263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п.2 ст.260 Гражданского кодекса РФ).

Истцы в качестве основания приобретения права собственности на вышеуказанный объект ссылаются на то, что разрешительная документация на строительство и ввод помещения в эксплуатацию не оформлялись, земельный участок для цели строительства/реконструкции не предоставлялся, в связи с чем истцы на основании п.3 ст.222 Гражданского кодекса РФ просят суд признать за городом Москвой право собственности на указанные самовольные помещения и реконструированное здание в целом.

Согласно п.1 ст.222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с ч.3 ст.222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (п.п.2, 3 ст.222 Гражданского кодекса РФ).

Иски о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются арбитражным судом с соблюдением правил об исключительной подсудности - по месту нахождения спорного объекта (ст.38 АПК РФ) (п.11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

С иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки (п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истцов была назначена и проведена независимая судебная строительно-техническая экспертиза по установлению фактов того, какова фактическая площадь нежилого помещения (этаж 1 пом.I комн.30а, этаж 3 пом.I комн.23а) в здании с кадастровым номером 77:08:0002007:1031, расположенном по адресу: <...>? Какова фактическая площадь нежилого помещения (этаж 1 пом.I комн.28а, этаж 2 пом.I комн.22а, этаж 3 пом.I комн.22а) в здании с кадастровым номером 77:08:0002005:1032, расположенном по адресу: <...>? Являются ли указанные нежилые помещения со всему проведенными конструктивными изменениями объектами капитального строительства, прочно связанным с землей и основанным зданием, то есть объектами, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно? Соответствуют ли указанные нежилые помещения со всему проведенными конструктивными изменениями градостроительным и строительным нормам и правилам, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам? Создают ли указанные нежилые помещения со всему проведенными конструктивными изменениями угрозу жизни и здоровью граждан?

Проведение экспертизы поручено судом эксперту МИИГАИК ФИО2

В соответствии с заключением эксперта МИИГАИК ФИО2 от 28.05.2025 № 146/25/Э в результате проведенного исследования экспертом установлено, что фактическая общая площадь помещений (этаж 1 пом.I комн.30а, этаж 3 пом.I комн.23а) в здании с кадастровым номером 77:08:0002007:1031, расположенном по адресу: <...>, составляет 20,7 кв.м.

В результате проведенного исследования экспертом установлено, что фактическая общая площадь помещений (этаж 1 пом.I комн.28а, этаж 2 пом.I комн.22а, этаж 3 пом.I комн.22а) в здании с кадастровым номером 77:08:0002005:1032, расположенном по адресу: <...>, составляет 32,4 кв.м.

В результате проведенного исследования экспертом установлено, что спорные объекты: помещения (этаж 1 пом.I комн.30а, этаж 3 пом.I комн.23а) в здании с кадастровым номером 77:08:0002007:1031, расположенном по адресу: <...>, и помещения (этаж 1 пом.I комн.28а, этаж 2 пом.I комн.22а, этаж 3 пом.I комн.22а) в здании с кадастровым номером 77:08:0002005:1032, расположенном по адресу: <...>, являются объектами капитального строительства, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В результате проведенного исследования экспертом установлено, что спорные объекты: помещения (этаж 1 пом.I комн.30а, этаж 3 пом.I комн.23а) в здании с кадастровым номером 77:08:0002007:1031, расположенном по адресу: <...>, и помещения (этаж 1 пом.I комн.28а, этаж 2 пом.I комн.22а, этаж 3 пом.I комн.22а) в здании с кадастровым номером 77:08:0002005:1032, расположенном по адресу: <...>, соответствуют градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам.

В результате проведенного исследования экспертом установлено, что спорные объекты: помещения (этаж 1 пом.I комн.30а, этаж 3 пом.I комн.23а) в здании с кадастровым номером 77:08:0002007:1031, расположенном по адресу: <...>, и помещения (этаж 1 пом.I комн.28а, этаж 2 пом.I комн.22а, этаж 3 пом.I комн.22а) в здании с кадастровым номером 77:08:0002005:1032, расположенном по адресу: <...>, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Выводы, изложенные в экспертном заключении, не содержат противоречий и коррелируются с ранее представленными в материалы дела техническими документами на объект исследования.

Проведение судебной экспертизы соответствует требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом РФ, в п.7 ст.1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п.9 ст.1 Градостроительного кодекса РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст.35 Градостроительного кодекса РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства – в ст.37 Градостроительного кодекса РФ.

В соответствии с положениями ч.2, 3 ст.37 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст.7 Земельного кодекс РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст.ст.35 - 40 Градостроительного кодекса РФ, ст.85 Земельного кодекса РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости (п.13, 14 ч.2 ст.7 Закона РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

На основании ст.2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В силу ст.51 Градостроительного кодекса РФ, а также ст.3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст.51 Градостроительного кодекса РФ документы.

Согласно п.39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3 ст.222 Гражданского кодекса РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый п.2, абзац третий п.3 ст.222 Гражданского кодекса РФ, п.п.4, 7 ст.2 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно абзацу второму п.44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную п.3 ст.222 Гражданского кодекса РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.

При рассмотрении дела помимо доказательств того, что земельный участок принадлежит городу Москве, рассматриваемое нежилое помещение является объектом капитального строительства, прочно связанным с основным зданием, то есть объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно; соответствует строительным нормам и правилам, противопожарным, санитарным, эпидемиологическим, гигиеническим, экологическим иным нормам и правилам; не создает угрозу жизни и здоровью граждан, судом также установлено, что на дату рассмотрения дела целевое назначение земельного участка соблюдено.

Согласно п.40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п.3 ст.222 Гражданского кодекса РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (п.2 ст.4 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Согласно п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 п.1 ст.8 Гражданского кодекса РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (ст.219 Гражданского кодекса РФ, п.5 ч.2 ст.14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.02.2024 № 305-ЭС23-21329 по делу № А40-67757/2022).

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Судебные расходы распределяются в порядке ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 64, 65, 75, 167-170, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать помещение (этаж 1 пом.I комн.30а, этаж 3 пом.I комн.23а) общей площадью 21,4 кв.м в здании с кадастровым номером 77:08:0002007:1031, расположенном по адресу: <...>, и помещение (этаж 1 пом.I комн.28а, этаж 2 пом.I комн.22а, этаж 3 пом.I комн.22а) общей площадью 32,8 кв.м в здании с кадастровым номером 77:08:0002005:1032, расположенном по адресу: <...>, самовольными постройками.

Признать право собственности города Москвы на самовольно реконструированное здание с кадастровым номером 77:08:0002007:1031 общей площадью 4.074 кв.м, расположенное по адресу: <...>, и на самовольно реконструированное здание с кадастровым номером 77:08:0002005:1032 общей площадью 3.952,8 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Взыскать с ГБОУ Школа № 1747 (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6.000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья

Д.С. Рыбин