АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области
443001, <...>, тел. <***>
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
27 ноября 2025 года
Дело №
А55-18408/2025
Резолютивная часть решения объявлена 13 ноября 2025 года
Решение в полном объеме изготовлено 27 ноября 2025 года
Арбитражный суд Самарской области
в составе
судьи Щанькиной А.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Норкиным Я.А.,
рассмотрев в судебном заседании 13 ноября 2025 года дело по исковому заявлению
индивидуального предпринимателя ФИО1
к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М»
о расторжении договора
при участии в заседании:
от истца – ФИО2,
от ответчика – ФИО3, по доверенности, ФИО4, по доверенности (посредством системы веб-конференции),
установил:
Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» о расторжении договора аренды нежилого помещения от 29.06.2020 № АМ-2575-10/2020.
Определением от 18.08.2025 Арбитражный суд Самарской области перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.
Представители ответчика относительно удовлетворения исковых требований возражали по доводам, изложенным в отзыве.
Исследовав материалы дела, оценив доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование требований и возражений, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 29.06.2020 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и ООО «Альфа-М» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №АМ-2575-10/2020, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения на первом этаже (чп1), общей площадью 87,5 кв.м, являющиеся частью нежилого помещения общей площадью 167,6 кв.м, назначение: нежилое помещение, этаж №1, с кадастровым номером: 63:17:0301007:9728, находящееся по адресу: Самарская область, Волжский район, шт. Строй керамика, улица митрополита ФИО5, дом 2, при этом план помещения указан в Приложении №1 к Договору (п. 1.1).
Срок аренды по Договору - 10 лет (п. 5.1).
В соответствии с п. 1.2 Договора Арендодатель является собственником помещения, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.05.2018 сделана запись регистрации №63:17:0301007:9728-63/001/2018-3.
Арендатор обязуется использовать помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим (п. 1.3).
Согласно п.3.1 Договора, арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной.
Согласно п.3.1.1 Договора, размер постоянно части арендной платы составляет 77 000 (семьдесят семь тысяч) рублей за площадь помещения ежемесячно, без НДС, включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого помещения и рассчитывается за неполный календарный месяц исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом помещении. В свою очередь, переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат Арендодателя на оплату, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения. теплоснабжения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от обьема и стоимости предоставленных услуг, на основании показателей счетчиков либо при отсутствии счетчиков пропорционально площади арендуемых помещений (п. 3.1.2).
Пунктом 3.2 Договора предусмотрено, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Самарской области, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не рапсе, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1. настоящего договора и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора. Текст типового договора аренды нежилого помещения для использования в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другими предложен Арендатором. Во исполнение заключенного Договора 15.10.2020 сторонами подписан акт приема-передачи указанного нежилого помещения (Приложение №2 к Договору). Арендатор принял помещение в свое владение, пользовался им. платил арендную плату, претензий к Арендодателю в соответствии с исполнением Договора в период его действия не предъявлял.
16.11.2021, основываясь на условии пункта 3.2 Договора, Арендодатель направил в адрес Арендатора письмо (исх. №2) о необходимости увеличения постоянной части арендной платы с 77 000 рублей до 80 850 рублей ежемесячно (что соответствует увеличению 5% год с момента принятия Арендатором помещения во временное владение и пользование), начиная с 16.12.2021 путем подписания Дополнительного соглашения.
На данное письмо ответ от ООО «Альфа-М» не поступил.
23.12.2021 (спустя более чем 30 календарных дней с даты уведомления о предполагаемом изменении) Арендодатель вновь направил в адрес Арендатора письмо (исх. №2) о необходимости направления ответа на письмо от 16.11.2021 (исх. №2) об увеличении постоянной части арендной платы с 77 000 рублей до 80 850 рублей ежемесячно ввиду отсутствия ответа на указанное письмо.
На данное письмо от 23.12.2021 (исх. №2) ответ от ООО «Альфа-М» также не поступил.
11.04.2024 Арендодатель снова обратился в адрес Арендатора письмо (исх. №1) о необходимости увеличения постоянной части арендной платы с учетом индекса потребительских цен в Самарской области за период действия договора аренды, в частности об увеличении постоянной части арендной платы с 77 000 рублей до 80 850 рублей ежемесячно (что соответствует увеличению 5% год с момента принятия Арендатором помещения во временное владение и пользование), начиная 11.05.2024 путем подписания Дополнительного соглашения.
С момента заключения договора аренды нежилого помещения №АМ-2575-10/2020- с 29.06.2020, повышения арендной платы в порядке п. 3.2 указанного договора не происходило ввиду отсутствия ответа арендатора и подписания дополнительного соглашения.
На данное письмо ООО «Альфа-М» дан отказ в увеличении арендной платы в связи с негативными факторами в предпринимательской деятельности на рынке и общим нестабильным положением в экономике. При этом Арендатор указал, что условия об арендной плате, включая ее повышение, изменяются только при наличии обоюдного волеизъявления сторон, а поскольку оно не достигнуто, Дополнительное соглашение не подлежит подписанию.
20.01.2025, основываясь на условии пункта 3.2 Договора, Арендодатель вновь направил в адрес Арендатора письмо (исх. №1) о необходимости увеличения постоянной части арендной платы части арендной платы с учетом индекса потребительских цен в Самарской области за период действия договора аренды, в частности об увеличении постоянной части арендной платы с 77 000 рублей до 140 000 рублей ежемесячно, начиная с 04.12.2024 путем подписания Дополнительного соглашения №1 от 01.12.2024 и погашении образовавшейся задолженности по арендной плате и расторжении указанного договора аренды.
Однако на данное письмо от 20.01.2025 (исх. №1) ответ от ООО «Альфа-М» также не поступил.
Ссылаясь на положения статей 606, 614, 450 ГК РФ, пункт 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями о расторжении договора аренды, обосновывая его тем, что у ответчика образовалась задолженность по оплате арендных платежей, если учитывать неоплаченную им сумму увеличения постоянной части арендной платы части арендной платы с учетом индекса потребительских цен в Самарской области за период действия договора аренды, что является существенным нарушением условий договора.
Возражая относительно удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на то, что условиями договора предусмотрено изменение размера арендной платы только при согласии обеих сторон, при этом истцом договор заключен добровольно, а изменение условий договора и его расторжение возможно только по соглашению сторон.
В пункте 3.2 договора аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по предложению одной из сторон и с заключением соответствующего двустороннего соглашения (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.
При заключении спорного договора аренды стороны пришли к соглашению по всем его условиям.
Как указывает ответчик и не опровергнуто истцом, с момента получения помещения арендатором добросовестно исполняются условия договора аренды, в частности, помещение используется исключительно по его целевому назначению, своевременно вносится арендная плата, включая компенсацию затрат арендодателя на оплату коммунальных услуг (переменную часть).
В настоящем случае истец просит суд расторгнуть договор аренды, ссылаясь на ст. 452 ГК РФ.
Между тем, согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими Законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвиден., договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Статья 451 ГК РФ предусматривает, что суд может расторгнуть или изменить договор в исключительных случаях, сели условия изменились настолько существенно, что, предвидя такие изменения, стороны бы не заключили договор. Однако, Истец не указывает ничего о том, что же именно изменилось. Какие конкретно обстоятельства изменились настолько существенно, что разумно предвидеть это при заключении договора стороны не могли.
При этом истец просит расторгнуть договор при не изменившихся обстоятельствах и условиях.
Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а но основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменён судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нес требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы
соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Доказательств существенных изменений таких обстоятельств истцом в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено.
Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что арендная плата состоит из двух частей: постоянной (в отношении которой заявлены исковые требования) и переменной.
Подпунктом 3.1.1 договора аренды установлено, что размер постоянной части арендной платы составляет 77 000 руб. за арендуемую площадь помещения ежемесячно, без НДС.
Согласно п. 3.2 Договора аренды пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной и. 3.1.1 настоящего договора и далее не ранее 365 с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее, чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.
Из буквального толкования п.3.2 договора не следует вывод о том, что Арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. В этом пункте договора стороны указали только о «возможности» изменения размера арендной платы, но не в одностороннем порядке, при этом указано, что изменение платы закрепляется соглашением сторон на основании «предложения» одной из сторон (а не уведомления о повышении арендной платы), что также указывает о необходимости двусторонней воли на заключение соглашения. Договор не содержит условий о том, что новый размер арендной платы устанавливается с момента получения уведомления арендодателя, а также условий о том, что другая сторона, получившая предложение о новом размере арендной платы, обязана подписать (заключить) дополнительное соглашение.
Истцом также не представлено иных дополнительных доказательств в подтверждение того, что стороны придавали значение п.3.2 договора в интерпретации истца о наличии у него соответствующего права.
Как указывает ответчик, истец направил в адрес ответчика письмо с предложением об изменении размера арендной платы, как это предусмотрено пунктом 3.2 договора аренды, в котором изложено решение, то есть одностороннее волеизъявление арендодателя об увеличении размера постоянной части арендной платы до 140 000 рублей ежемесячно. Тогда как пункт 3.2 договора аренды предусматривает соглашение сторон (т.е. волеизъявление обеих сторон) в качестве основания изменения цены.
В ответ на письма истца о повышении арендной платы ООО «Альфа-М» выразило намерение сохранить ставку арендной платы на действующем уровне, указав, что условия заключенного между сторонами договора не предусматривают императивный (обязательный) способ изменения постоянной части арендной платы путем направления простого уведомления, что оснований для изменения арендной платы в одностороннем порядке не имеется, поскольку арендная плата согласно названному условию договора может изменяться только по соглашению сторон.
Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть; стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем, не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки; содержащееся в договоре аренды условие об изменении размера арендной платы на индекс потребительских цен свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из безынфляционного развития экономики в дальнейшем. Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение или расторжение договора.
ВАС РФ в Постановлении Президиума от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767 указал, что само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в «будущем» соглашения об изменении договора в этой части.
Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Пункт 1 статьи 421 ГК РФ провозглашает принцип свободы граждан и юридических лиц в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условиях, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 310 ГК РФ).
Стороны при заключении договора согласовали и закрепили в договоре цену аренды помещения, ее изменение возможно только по соглашению сторон.
Согласно правовой позиции, выраженной в п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», (информационное Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59) соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащим государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Данная позиция также отражена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.11.2021 №307-ЭС21-8633 по делу № А13-6071/2020.
Между истцом и ответчиком таких соглашений до настоящего времени не заключено и не зарегистрировано, взаимных договоренностей по вопросу изменения размера арендных платежей, в установленной законом форме, сторонами не достигнуто.
Согласно п. 5.3 Договор аренды прекращает свое действие по окончании его срока, а
также в любой срок по соглашению сторон.
Согласно п. 5.4 Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, уведомив об этом Арендатора не менее чем за 30 календарных дней в случаях существенного нарушения следующих условий Арендатором:
1) неоднократная просрочка по внесению арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1 настоящего договора, на срок более 30 календарных дней;
2) использование арендуемых помещений не по назначению.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной: в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Таким образом, существенные нарушения условий договора аренды перечислены в законе и в договоре. Отказ от изменения цены договора, которое является правом сторон договора, к таким условиям не относятся.
Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательская деятельность - это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на получение прибыли. Заключая договор аренды на соответствующих условиях, в том числе, по цене договора, основаниям расторжения договора аренды по решению арендодателю, истец взял на себя соответствующие риски.
Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступай в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем, не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение нрава на расторжение договора аренды в судебном порядке.
При этом ответчик своевременно производит оплату арендной платы, доказательств обратного истцом не представлено.
В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее - Постановление №54) при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения одна должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснил следующее. Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12).
Приведенная правовая позиция является устоявшейся и многократно изложена при разрешении судами такой категории споров и правовой оценке аналогичных или даже идентичных формулировок условий договоров аренды, заключённых как в отношении помещений универсамов «Красное & Белое», так и иных нежилых помещений, в частности: Определении Верховного Суда РФ от 20.04.2015 № 305-ЭС15-2606 по делу № А40-54476/14-85-465; Определении Верховного Суда РФ от 02.04.2018 № 305-ЭС 18-2320 по делу № А41-34835/2017; Определении Верховного Суда РФ от 16.10.2020 № 304-ЭС20-15454 по делу № А27-23499/2019; Определение Верховного Суда РФ от 03.10.2018 № 309-ЭС18-15391 по делу № А76-12439/2017.
В силу вышеизложенного довод истца о том, что у ответчика образовалась задолженность по оплате арендных платежей по договору, что является основанием для расторжения договора в связи с нарушением пункта 5.4 Договора и п. 3 ст. 619 ГК, подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании условий договора и положений гражданского законодательства.
На основании изложенного суд, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, оценив в совокупности условия заключенного сторонами договора аренды нежилого помещения, руководствуясь статьями 421, 424, 446, 450, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.
Руководствуясь ч. 1 ст. 110, ст.ст. 167-171, 180-182, ч.1 ст. 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» о расторжении договора аренды нежилого помещения от 29.06.2020 № АМ-2575-10/2020 отказать.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара, в течение одного месяца со дня его изготовления в полном объеме с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
/
А.С. Щанькина