АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Махачкала
7 ноября 2025 года Дело № А15-5696/2023
Резолютивная часть решения объявлена 5 августа 2024 года.
Решение в полном объеме изготовлено 7 ноября 2025 года.
Судья Арбитражного суда Республики Дагестан Ахмедова Г.М., при ведении протокола судебного помощником судьи Рамалдановым Ш.К., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Управления имущественных и земельных отношений г.Махачкалы (ИНН <***>) к ИП ФИО1 (ИНН <***>) о взыскании 53792 руб. основного долга по арендным платежам, 9114 руб. пени за период с 01.12.2021 по 17.01.2024; расторгнуть договор аренды нежилых строений (помещений) муниципальной собственности г. Махачкалы №21 от 16.11.2021, заключенный Управлением имущественных и земельных отношений г.Махачкалы с ИП ФИО1, обязав ответчика вернуть помещение в надлежащем состоянии,
в отсутствие сторон,
УСТАНОВИЛ:
Управление имущественных и земельных отношений г.Махачкалы обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 22800 руб. основного долга по арендным платежам за период с 31.03.2023 по 16.05.2023 и 6439,86 руб. пени за период с 01.10.2021 по 15.05.2023, а также о расторжении договора аренды нежилых помещений №21 от 16.11.2021, обязав вернуть помещение в надлежащем состоянии.
В последующем 27.02.2024 от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, в котором просит взыскать с ответчика сумму задолженности по арендной плате за период с июля по декабрь 2023 г. по договору аренды нежилого помещения №21 от 16.11.2021 в размере 53792 руб. и 9114 руб. пени за период с 01.12.2021 по 17.01.2024; расторгнуть договор аренды нежилых строений (помещений) муниципальной собственности г. Махачкалы №21 от 16.11.2021, заключенный Управлением имущественных и земельных отношений г.Махачкалы с ИП ФИО1, обязав ответчика вернуть помещение в надлежащем состоянии, что суд принял к рассмотрению в соответствии со ст. 49 АПК РФ.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного разбирательства в порядке ст. 123 АПК РФ, не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание.
Информация о принятии искового заявления к производству арбитражного суда и дальнейшем движении дела размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Дагестан в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Дело рассмотрено в отсутствие сторон по представленным в суд материалам на основании статей 9, 65 и 70, 156 АПК РФ.
Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав руководствуясь статьей 71 АПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что на основании протокола единой комиссии по организации и проведению торгов №1-ИТ/АНЖ-21 от 14.10.2021 между Управлением имущественных и земельных отношений г. Махачкалы (далее - арендодатель) и ИП ФИО1 (далее - арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строений) муниципальной собственности г. Махачкалы №21 от 16.11.2021 г. (далее - договор), согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 92,3 кв.м, с кадастровым номером: 05:40:000033:7014, расположенное по адресу: <...>, номера на поэтажном плане: №53,54,55а, 56а, этаж: цокольный, литер «А» (далее- объект) (п,1.1); договор заключен сроком до 16.11.2031 (п.2.1).
Согласно п. 4.2.4 договора арендатор обязуется своевременно и в полном объеме вносить арендодателю арендную плату, установленную договором.
В соответствии с п. 6.1 договора размер годовой арендной платы составляет 108792 руб., сумма ежемесячных арендных платежей по договору составляет 9066 руб.
Согласно п.6.2 договора ежемесячная арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.
Размер арендной платы, указанный в п. 6.1 договора может быть изменен арендодателем не чаше одного раза в год на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в соответствии с уведомлением об установлении нового размера арендной платы, которое направляется арендатору заказным уведомлением по его адресу или вручается иным способом (п.6.4).
За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора виновная сторона несет имущественную и иную ответственность в соответствии с действующим законодательством и договором ( п. 7.1договора).
Согласно п. 3.2.5 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор не вносит арендную плату, установленную договором, более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.
16.11.2021 сторонами составлен акт приема-передачи к договору, согласно которому объект, указанный в договоре, передан истцом ответчику.
В материалах дела имеется претензия от 13.04.2022 с приложением соглашения о расторжении договора от 12.04.2022, направленная истцом в адрес ответчика.
09.03.2023 истцом в адрес ответчика направлена претензия с предложением оплатить образовавшуюся задолженность, а также сообщил, что в случае уклонения от исполнения условий договора аренды будет подготовлено соответствующее исковое заявление в суд о расторжении договора за неисполнение условий договора в полном объеме.
17.05.2023 истцом в адрес ответчика повторно направлено уведомление, в котором указал о необходимости в течение 10 дней с момента получения данного уведомления образовавшуюся задолженность по арендной плате. В нем же указывается, что ответчиком нарушены условия договора по обеспечении заключения договора страхования арендуемых помещений, а также систематическое нарушение по внесению арендных платежей по истечении установленного срока, поэтому в соответствии с пунктами 3,4,5,6 и 7 договора и ст. 619 ГК РФ расторгает с ответчиком договор аренды на нежилые помещения, которая оставлена без ответа и удовлетворения.
В обоснование своих требований истец ссылается на то, что ответчик не выполняет условия договора надлежащим образом. После направления уведомления ответчик частично оплатил требуемую по иску задолженность по арендным платежам. Уведомление о необходимости заключить договоры на оказание коммунальных, эксплуатационных, административно-коммунальных и иных услуг, договор страхования объекта недвижимости и требование об оплате пени оставлено ответчиком без реагирования.
Полагая, что ответчик необоснованно уклоняется от исполнения обязательств по договору аренды, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со статьями 8 и 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
В разъяснение указанной нормы права Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 06.03.2012 №12505/11 указал, что нежелание представить отзыв и доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.
Ответчик факт неисполнения своих обязательств по своевременному внесению арендных платежей не оспорил и не опроверг, доказательства о своевременном внесении арендных платежей не представил, против иска не возразил, в связи с чем суд по правилам части 3.1 статьи 70 АПК РФ считает указанные истцом обстоятельства признанными ответчиком.
Между тем, как следует из представленного истцом в материалы дела акта сверки на 14.05.2024, задолженность за спорный период с 01.12.2021 по 01.12.2023 ответчиком погашена платежами 26.01.2023, 07.06.2023 и 05.03.2024. На день рассмотрения дела заявленные истцом к взысканию суммы по основному долгу в размере 53792 руб. и пени в размере 9114 руб. ответчиком погашены в добровольном порядке 05.03.2024.
Согласно пункту 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
При таких обстоятельствах суд считает, что в удовлетворении иска в части взыскания основного долга и пени следует отказать.
Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды нежилых помещений (строений) муниципальной собственности г. Махачкалы №21 от 16.11.2021.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В статье 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство 5 капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Согласно пункту 2 статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного суда N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд. Соблюдение как претензионного, так и иного досудебного порядка урегулирования спора в случаях, когда соблюдение данного порядка обязательно в силу закона или договора, при обращении с исковым заявлением в арбитражный суд должно быть подтверждено документально (пункт 8 части 2 статьи 125 и пункт 7 части 2 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Уведомление о расторжении договора аренды, должно содержать четко выраженное волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений.
Таким образом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В материалах дела имеется уведомление от 13.04.2022 с приложением соглашения о расторжении договора от 12.04.2022, направленная истцом в адрес ответчика. В последующем 17.05.2023 истцом в адрес ответчика повторно направлено уведомление, в котором указал необходимости в течение 10 дней с момента получения данного уведомления образовавшуюся задолженность по арендной плате. А так же указал, что расторгает с ответчиком договор аренды на нежилые помещения.
Ответчиком указанные уведомления оставлены без ответа и удовлетворения.
Таким образом, истцом предприняты все возможные меры для уведомления ответчика о расторжении договора аренды.
Учитывая, что ответчик уведомлен в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 452, статьи 619 ГК РФ, суд приходит к вводу о том, что, в связи с невыполнением ответчиком договорных обязательств по своевременному перечислению арендной платы, имеются основания для расторжения договора аренды нежилых помещений (строений) муниципальной собственности г. Махачкалы №21 от 16.11.2021.
Из акта сверки представленного истцом в суд первой инстанции от 14.05.2024 следует, что арендатор систематически более двух раз подряд нарушал сроки внесения арендных платежей.
Факт погашения задолженности за спорный период до вынесения решения суда не лишает арендодателя права требовать расторжения договора.
Кроме того, на день рассмотрения спора за ответчиком имеется задолженность за последующие периоды.
Таким образом, неисполнение ответчиком обязанностей по внесению арендной платы более двух периодов подряд является достаточным основанием для расторжения спорного договора.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного суд считает необходимым расторгнуть договор аренды нежилых помещений (строений) муниципальной собственности г. Махачкалы №21 от 16.11.2021, заключенный между Управления имущественных и земельных отношений г. Махачкалы и индивидуальным предпринимателем ФИО1 и обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 передать Управлению имущественных и земельных отношений г. Махачкалы нежилое помещение общей площадью 92,3 кв.м. с кадастровым номером 05:40:000033:7014, расположенное по адресу: <...>, номера на поэтажном плане: №53,54,55а,56а, этаж: цокольный этаж, литер «А».
Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.
Согласно статьям 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениям, изложенным в пунктах 10, 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", а также в определении Конституционной Суда Российской Федерации от 23.12.2014 N 2777-О, когда заявлено два самостоятельных требования, в отношении одного из которых подлежит применению пропорциональный подход распределения судебных расходов, а на другое требование такой подход не распространяется, то судебные расходы подлежат делению поровну на количество заявленных требований и возмещаются по каждому требованию отдельно исходя из удовлетворения, частичного удовлетворения либо отказа в удовлетворении каждого из этих требований.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственную пошлину по иску в размере 8516 руб. следует отнести на ответчика и взыскать в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 110,156,167-171,176,177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
исковые требования удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды нежилых помещений (строений) муниципальной собственности г. Махачкалы №21 от 16.11.2021, заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений г. Махачкалы и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>).
Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) передать Управлению имущественных и земельных отношений г. Махачкалы нежилое помещение общей площадью 92,3 кв.м. с кадастровым номером 05:40:000033:7014, расположенное по адресу: <...>, номера на поэтажном плане: №53,54,55а,56а, этаж: цокольный этаж, литер «А».
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8516 руб.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Дагестан в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).
Судья Г.М. Ахмедова