АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. Воронеж Дело № А14-13494/2024
« 1 » ноября 2025г.
Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2025 года
Решение в полном объеме изготовлено 1 ноября 2025 года
Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Есаковой М.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куклиной О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в режиме онлайн с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), г.Воронеж
к обществу с ограниченной ответственностью «АЛЬФА-М» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Москва
о взыскании задолженности в общей сумме 45 772 руб. 76 коп., об обязании заключить дополнительное соглашение на условиях согласно проекту, а также 39 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя
при участии в заседании:
от истца: ФИО2 – представителя по доверенности б/н от 27.11.2024, диплом, паспорт, ФИО3 – представителя по доверенности б/н от 27.11.2024, диплом, паспорт,
от ответчика: ФИО4 – представителя по доверенности б/н от 16.09.2022 (сроком на три года), диплом, паспорт,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту – истец по делу) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АЛЬФА-М» (далее по тексту – ООО «АЛЬФА-М») о взыскании 41 250 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого имущества от 26.01.2022 №АМ-7260-15/2022, 4 522 руб. 76 коп. пеней согласно пункту 4.1 договора от 26.01.2022 №АМ-7260-15/2022 из расчета одной трехсотой действующей на дату уплаты пеней ключевой ставки ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 11.06.2024 по 22.04.2025, с последующим начислением пеней по день уплаты всей суммы долга, об обязании заключить дополнительное соглашение на условиях и согласно проекту, а также 39 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя (с учетом уточнения, принятого определением суда от 11.07.2025).
Истец поддержал требования.
Ответчик исковые требования не признает.
В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялись перерывы: с 27.08.2025 до 09.09.2025, с 29.09.2025 до 23.09.2025, с 23.09.2025 до 03.10.2025 и с 03.10.2025 до 20.10.2025.
Как следует из материалов дела, 26.01.2022 между индивидуальными предпринимателями ФИО1 (арендодатель) и ООО «Альфа-М» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №М-7260-15/2022, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) сроком на 15 лет, начиная с государственной регистрации договора, часть расположенного на первом этаже нежилого помещения площадью (155,5 кв.м.) площадью 73,1 кв.м. с кадастровым номером 36:34:0202022:5781, по адресу: <...>/3 для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим коммерческим обозначением (пункты 1.1., 1.3., 5.1. договора).
Срок передачи имущества арендатору установлен пунктом 2.3.1. договора - 10 рабочих дней с момента исполнения арендодателем пункта 2.1.17. договора – передать арендатору документы по перечню (Приложение №2 к договору).
По акту приема-передачи от 23.05.2022 имущество передано во владение и пользование арендатору.
В соответствии с пунктом 3.1. договора арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной.
Размер постоянной части арендной платы составляет 75 000 руб. за площадь помещения ежемесячно (НДС не предусмотрен) и включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет арендодатель (пункт 3.1.1. договора).
Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат арендодателя на оплату электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых помещений.
В силу пункта 3.3.1. договора арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца на основании договора. Стороны договорились, что акт оказанных услуг по постоянной части арендной платы не выставляется и не подписывается.
Пунктом 3.3.2. договора предусмотрено, что для оплаты переменной части арендной платы арендодатель направляет арендатору на электронную почту счет по форме, указанной в Приложении №3 к договору, копии документов, подтверждающих получение услуг арендодателем от третьих лиц, обладающих правом предоставления этих услуг (копии сведений, счетов, счетов-фактур), заверенные подписью и печатью арендодателя, а также копии платежных поручений, подтверждающих расходы арендодателя по оплате счетов ресурсоснабжающих организаций по обеспечению помещения коммунальными услугами и энергоресурсами.
При условии предоставления арендодателем указанных документов, оплата переменной части арендной платы производится в течение 10 банковских дней (за предшествующий месяц) с момента предоставления вышеуказанных документов.
Согласно пункту 3.5. договора начисление постоянной части арендной платы начинается с момента начала торговой деятельности арендатора, но не ранее момента получения лицензии на осуществление торговой деятельности по розничной продаже алкогольной продукции. Начисление переменной части арендной паты начинается после государственной регистрации договора.
Пунктом 3.2. договора предусмотрена возможность пересмотра постоянной части арендной платы.
Как указывает истец, письмом от 29.02.2024 ответчик отказал истцу в уплате арендной платы с учетом ее повышения согласно пункту 3.2. договора.
23.04.2024 истец направил ответчику уведомление о пересмотре постоянной части арендной платы с проектом дополнительного соглашения от 01.06.2024.
10.06.2024 ответчик вновь отказал истцу в уплате арендной платы с учетом ее повышения согласно пункту 3.2. договора, что и послужило основанием для направления индивидуальным предпринимателем ФИО1 в адрес ООО «Альфа-М» претензии от 24.06.2024 с требованиями:
- направить экземпляр дополнительного соглашения №1 от 01.06.2024 к договору аренды нежилого помещения №М-7260-15/2022 от 26.01.2022 с печатью и подписью уполномоченного лица;
- произвести доплату 3 750 руб. в счет арендной платы, которая не была уплачена в очередном календарном месяце, начиная с 01.06.2024, а также в дальнейшем уплачивать полную сумму в размере 78 750 руб. в месяц по договору аренды нежилого помещения №М-7260-15/2022 от 26.01.2022;
- уплатить неустойку из расчета ключевой ставки Банка России, действовавшей с 01.06.2024 по день фактического исполнения обязательств от недоплаченной части арендной платы.
Претензия также содержит указание на то, что в случае ее неисполнения истец обратится в арбитражный суд за защитой своих прав.
Претензия направлена по юридическому адресу ООО «Альфа-М», получена им, однако оставлена Обществом без удовлетворения.
Неуплата ответчиком в добровольном порядке суммы долга и неподписание дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения №М-7260-15/2022 от 26.01.2022 послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 37 АПК РФ, подсудность, установленная статьями 35 и 36 настоящего Кодекса, может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к своему производству.
С учетом положений статьи 37 АПК РФ и пункта 7.6. договора аренды нежилого помещения №М-7260-15/2022 от 26.01.2022, иск индивидуального предпринимателя ФИО1 принят к производству Арбитражным судом Воронежской области.
Исследовав материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских
прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Отношения сторон урегулированы договором аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 606, пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).
В силу пункта 3.1 статьей 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Указывая на необходимость внесения с 01.06.2024 арендных платежей в повышенном размере, арендодатель ссылается на пункт 3.2. договора, указывая на обязательность предусмотренного данным пунктом повышения размера арендной платы для арендатора и отсутствие необходимости получения на это его согласия.
Возражая против иска, ООО «Альфа-М» ссылается на то, что в рассматриваемой ситуации ни законом, ни договором не предусмотрено право арендодателя на безусловное одностороннее повышение размера арендной платы, а действующим законодательством не предусмотрено произвольное понуждение стороны к заключению дополнительного соглашения о повышении арендной платы.
На основании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
При этом гражданским законодательством сторонам договора предоставлена свобода на определение по своему усмотрению условий договора, кроме тех случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421, статья 422 Гражданского кодекса РФ).
Пунктом 3.2. договора предусмотрена возможность пересмотра постоянной части арендной платы не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние 12 месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Воронежской области, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1. договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия договора.
Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля
сторон с учетом цели договора.
В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения общих положения Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из буквального толкования подпункта 3.2. договора, изменение размера арендной платы возможно лишь с учетом волеизъявления обеих сторон.
Договором не предусмотрено право арендодателя на одностороннее безусловное увеличение размера арендной платы. Указание на индекс потребительских цен само по себе с учетом буквального прочтения пункта 3.2. договора не свидетельствует о возникновении такого права у арендодателя.
Условие договора базируется на наречии – возможно.
Изложенное согласуется с определенной сторонами процедурой изменения арендной платы путем направления арендодателем арендатору письма с предложением об изменении размера арендной платы, что предполагает его рассмотрение арендатором и в случае согласия на изменение договора – заключение сторонами соответствующего дополнительного соглашения.
В Постановлении Президиума от 13.04.2010 № 1074/10 по делу №А40-90259/08-28-767 Высший Арбитражный Суд Российской Федерации также указал: само по себе включение в договор аренды условия, в соответствии с которым арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не означает, что стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем соглашение об изменении договора в этой части. В указанном случае в договоре аренды содержится лишь положение о возможности пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон.
Довод истца о том, что ответчик является сильной стороной договора, навязывающей невыгодные для истца условия его заключения, не принимается судом за несостоятельностью.
Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Учитывая, что заключение спорного договора не являлось ни для одной из сторон обязательным, доказательств, подтверждающих несогласие истца с условиями рассматриваемого договора до возникновения настоящего спора, не представлено, оснований для признания доказанным факта понуждения ответчиком истца к заключению спорного договора с обременительными для него условиями не имеется.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в пункте 11 Информационного письма от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» не применима к рассматриваемой ситуации, так как она содержит указание, на то, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Однако данные разъяснения не предоставляют истцу право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, согласованный сторонами при заключении договора аренды либо закрепленный договором механизм пересмотра размера арендных платежей по двустороннему соглашению сторон.
Аналогичная правовая позиция при оценке соответствующего условия договора изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 08.02.2024 по делу №А49-5073/2023, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.05.2024 по делу №А45-28543/2023, Арбитражного суда Московского округа от 26.07.2024 по делу №А40-192056/2023, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.12.2024 по делу №А56-19260/2024, Арбитражного суда Московского округа от 20.12.224 по делу №А41-26554/2024, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.07.2025 по делу №А56-101693/2024 (Определением Верховного Суда РФ от 08.10.2025 №307-ЭС25-9508 отказано в передаче жалобы на рассмотрение Судебной коллегии Верховного Суда РФ), постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 25.06.2025 по делу №А48-7581/2024 (Определением Верховного Суда РФ от 06.10.2025 №310-ЭС25-9350 отказано в передаче жалобы на рассмотрение Судебной коллегии Верховного Суда РФ) и др.
С учетом направленности положений статьи 16 АПК РФ на достижение правовой определенности и сохранение стабильности гражданских отношений, перечисленные судебные акты не могут не учитываться при рассмотрении настоящего дела, поскольку в приведенных делах исследовались абсолютно идентичные условия договоров аренды с участием в качестве арендатора ответчика по настоящему делу.
Таким образом, требования индивидуального предпринимателя ФИО1 о взыскании с ООО «Альфа-М» арендной платы за период с 01.06.2024 по 28.02.2025 в части размера повышения ее постоянной части, являются необоснованными.
Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу статей 330, 331 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Применение мер гражданско-правовой ответственности является последствием ненадлежащего исполнения обязательств.
Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии у ООО «Альфа-М» обязанности по внесению с 01.06.2024 арендных платежей в повышенном размере, начисление пеней на спорную сумму долга также является необоснованным.
Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Принимая во внимание отсутствие взаимного волеизъявления сторон на увеличение арендной платы, предусмотренного договором права арендодателя на одностороннее изменение размера платежей и соответствующего основания в законе, требования индивидуального предпринимателя ФИО1 об обязании ООО «Альфа-М» заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения №М-7260-15/2022 от 26.01.2022 на условиях и согласно проекту истца (предусматривает повышение арендной платы до 78 750 руб.) являются необоснованными.
Ссылка истца на статью 451 Гражданского кодекса РФ не может быть принята судом ввиду следующего.
Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Пунктом 2 стать 451 Гражданского кодекса РФ предусмотрено: если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса РФ).
Совокупность предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса условий в рассматриваемой ситуации отсутствует.
При таких обстоятельствах требования истца являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами,
участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
С учетом отказа в удовлетворении иска, заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 о взыскании с ООО «Альфа-М» судебных расходов на оплату услуг представителя удовлетворению не подлежит.
На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310 Гражданского кодекса РФ, статьями 4,7-11,13,16,65,110,156,167-170 АПК РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.
В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя отказать.
Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.
Судья М.С.Есакова