Решение по делу № А17-5147/2024 от 04.06.2025 | АС Ивановской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

153022, <...>

http://ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А17-5147/2024

г. Иваново

04 июня 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2025 года.

В полном объеме решение изготовлено 04 июня 2025 года.

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Смирнова В.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Беловой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Ивановской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), предъявленному в защиту интересов неопределенного круга лиц и публично правового образования – городской округ Кинешма Ивановской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), к Комитету имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и акционерному обществу «Калипсо» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании недействительным заключенного 29.10.2021 между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма и акционерным обществом «Калипсо» договора купли-продажи земельного участка № 57-21 с кадастровым номером 37:25:011007:2 по адресу: <...> и применении последствий недействительности сделки,

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), общества с ограниченной ответственностью «Лира» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – советник юстиции ФИО1 по доверенности от 23.03.2025, представлено служебное удостоверение,

от ответчика Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма – не явились, извещены,

от ответчика акционерного общества «Калипсо» – представитель адвокат Молоторенко Н.С. по доверенности от 10.04.2024 (участвует посредством веб-конференции),

от третьих лиц – не явились, извещены,

установил:

Заместитель прокурора Ивановской области (далее также – прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением в защиту интересов неопределенного круга лиц и публично-правового образования – городской округ Кинешма Ивановской области к Комитету имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма (далее также – ответчик, Комитет) и акционерному обществу «Калипсо» (далее также – ответчик, общество) о признании недействительным заключенного 29.10.2021 между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма и акционерным обществом «Калипсо» договора купли-продажи земельного участка № 57-21 с кадастровым номером 37:25:011007:2 по адресу: <...> и применении последствий недействительности сделки.

Исковые требования мотивированы тем, что между Комитетом и обществом был заключен 29.10.2021 договор купли-продажи земельного участка № 57-21 с кадастровым номером 37:25:011007:2 по адресу: <...> нарушающий обязательные (императивные) требования норм земельного и градостроительного законодательства, а также права и законные интересы неопределенного круга лиц и публично-правового образования – городской округ Кинешма Ивановской области, а потому, такая сделка подлежит признанию недействительной (ничтожной) с применением последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата от общества Комитету данного земельного участка, являющегося предметом указанного договора купли-продажи.

Определением от 10.06.2024 исковое заявление прокурора принято к рассмотрению по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседание на 24.07.2024, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее также – третье лицо).

Определением от 24.07.2024 предварительное судебное заседание, в связи с необходимостью представления сторонами дополнительных доказательств, в порядке, предусмотренном статьями 136, 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, было отложено на 26.08.2024, а определением от 26.08.2024 суд назначил дело к судебному разбирательству на 01.10.2024.

В судебном заседании 01.10.2024 был объявлен перерыв до 08.10.2024.

Определением от 08.10.2024 суд отложил судебное разбирательство и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Лира» (далее также – третье лицо).

Определением от 25.12.2024 по ходатайству общества суд назначил по делу судебную экспертизу, поручив ее проведение экспертам общества с ограниченной ответственностью «Иваново Геопроект» с постановкой им следующих вопросов:

1) Какова площадь земельного участка, необходимая для целей эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости – одноэтажного нежилого здания кафе с кадастровым номером 37:25:011007:113, площадью 24 кв.м., расположенного по адресу: Ивановская область, городской округ Кинешма, <...>, в соответствии с требованиями действующих градостроительных регламентов и нормативы (включая требования градостроительного проектирования), строительных норм и правил, и иных обязательных к соблюдению норм, правил и нормативов?

2) Возможно ли осуществить раздел земельного участка, площадью 3320 кв.м. с кадастровым номером 37:25:011007:2, имеющего местоположение: <...> в пределах которого расположен объект недвижимости – одноэтажное нежилое здание кафе с кадастровым номером 37:25:011007:113, площадью 24 кв.м., расположенное по адресу: Ивановская область, городской округ Кинешма, <...>, с учетом требований к образованию земельных участков, предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации?

Этим же определением производство по делу было приостановлено до получения экспертного заключения.

В связи с поступлением экспертного заключения, определением от 23.04.2025 производство по делу было возобновлено, при этом суд также определил вызвать в судебное заседание экспертов, проводивших экспертизу – ФИО2 и ФИО3 для дачи пояснений по проведенной экспертизе, в связи с чем, отложил судебное разбирательство на 27.05.2025.

Дело рассмотрено 27.05.2025 с участием представителя прокурора, представителя общества и в отсутствие представителей надлежащим образом извещенных Комитета и третьих лиц, в порядке, предусмотренном частями 2, 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав позиции лиц, участвующих в судебном заседании, экспертов, давших пояснения по проведенной по делу судебной экспертизе и исследовав материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Кинешемской городской прокуратурой проведена проверка исполнения Комитетом требований земельного и градостроительного законодательства, в результате которой установлены нарушения закона, а именно, установлено, что на основании постановления администрации городского округа Кинешма от 31.08.2020 № 945-п «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» в соответствии с положениями статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации администрацией городского округа Кинешма (далее также – Администрация) 23.10.2020 проведен аукцион на право заключения сроком на десять лет договора аренды земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, площадью 3320 кв.м., расположенного на землях населенных пунктов по адресу: <...> разрешенное использование: общественное питание, с кадастровым номером 37:25:011007:2 (далее также – спорный земельный участок, участок, земельный участок), начальная цена предмета аукциона (начальный размер годовой арендной платы за участок) установлена в размере 648 600 рублей.

Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в аукционе от 21.10.2020 № 13/21/10/20, к участию в аукционе допущены акционерное общество «Калипсо» и индивидуальный предприниматель ФИО4.

По результатам проведенного Администрацией аукциона общество признано победителем, что подтверждается протоколом о результатах аукциона от 23.10.2020 № 1/23/10/20.

На основании указанного протокола о результатах аукциона между Администрацией (далее также – арендодатель) и обществом (далее также – арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.11.2020 № 4541 (далее также – договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду свободный от строений земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 37:25:011007:2, находящийся по адресу: <...> площадью 3320 кв.м с разрешенным использованием – общественное питание, сроком аренды на десять лет (пункты 1.1, 1.2, 2.1 договора аренды).

Согласно пункту 3.1 договора аренды, ежегодный размер арендной платы составляет 3 119 766,00 рублей.

Арендатор обязался, помимо прочего, использовать спорный земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 4.4.2 договора аренды).

В соответствии с актом приема-передачи к договору аренды от 03.11.2020 спорный земельный участок передан арендатору арендодателем.

На основании заявления общества от 16.11.2020, последнему отделом архитектуры и градостроительства администрации городского округа Кинешма выдан градостроительный план земельного участка № РФ-37-2-03-0-00-2020-3637 (далее также – ГПЗУ).

11.01.2021 Администрацией обществу выдано разрешение на строительство № 37-RU37303000-2032-2021 здания кафе, площадью 24,0 кв.м., количество этажей 1, высотой 3,6 м, площадью застройки 35 кв.м. на спорном земельном участке, сроком до 30.06.2021. Строительство осуществлялось ответчиком на основании проектной документации, разработанной обществом с ограниченной ответственностью «Строй Стандарт».

На основании постановления Администрации от 19.03.2021 № 368-п спорному земельному участку присвоен адрес: Российская Федерация, Ивановская область, городской округ Кинешма, <...> земельный участок 37, а спорному объекту – Российская Федерация, Ивановская область, городской округ Кинешма, <...>.

По результатам строительства 03.09.2021 Администрацией обществу выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № 37-RU37303000-710-2021 здания кафе, площадью 24,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Разрешением на ввод в эксплуатацию предусмотрено наличие инженерных коммуникаций здания – водоснабжение, канализация, электроснабжение, также имеется отметка о фактическом их наличии.

На основании разрешения на ввод в эксплуатацию и технического плана, оформленного кадастровым инженером ФИО5, в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 30.09.2021 зарегистрировано право собственности акционерного общества «Калипсо» на объект недвижимости – здание кафе с кадастровым номером 37:25:011007:113 (далее также – спорный объект, здание), о чем в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности 30.09.2021 № 37:25:011007:113-37/040/2021-1.

Во исполнение постановления Администрации от 27.10.2021 № 1187-п 29.10.2021 между Администрацией и обществом заключено соглашение о расторжении договора аренды.

На основании постановления Администрации от 27.10.2021 № 1128-п 29.10.2021 между Комитетом (далее также – продавец) и обществом (далее также – покупатель) заключен договор № 57-21 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 37:32:011007:2, площадью 3320 кв.м., расположенного по адресу: <...> с разрешенным использованием «общественное питание» (далее также – договор купли-продажи), согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора купли-продажи земельный участок, площадью 3320 кв.м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 37:25:011007:2, находящийся по адресу: <...> разрешенное, использование: «общественное питание». Право собственности на участок не зарегистрировано (пункт 1.1 договора купли-продажи).

В пункте 1.2 договора купли-продажи указано, что на участке расположены объект недвижимости с кадастровым номером 37:25:011007:113, принадлежащий на праве собственности обществу и сооружение с кадастровым номером 37:00:000000:92 (сооружение – подземные водопроводные сети).

Цена участка составила 1 194 716 рублей 94 копейки (пункт 2.1 договора купли-продажи)

На основании акта приема-передачи от 03.11.2021 спорный земельный участок продавцом передан, а покупателем принят в собственность. В акте также указано, что расчеты покупателя с продавцом произведены 02.11.2021 в полном объеме (пункт 2 акта).

Из указанных документов следует, что спорный земельный участок предоставлен обществу в собственность в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из представленных истцом выписок из ЕГРН следует, что объект недвижимости – здание кафе с кадастровым номером 37:25:011007:113, построенный обществом в пределах спорного земельного участка, площадью 3320 кв.м., имеет площадь 23.1 кв.м.

Право собственности на участок зарегистрировано, о чем в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности 12.11.2021 № 37:25:011007:2-37/040/2021-6.

Посчитав, что Комитетом был предоставлен обществу спорный земельный участок, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями для целей эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, а также приняв во внимание, что спорный объект, построенный обществом, не является объектом капитального строительства, поскольку не имеет прочной связи с землей, прокурор обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В процессе рассмотрения спора по ходатайству общества определением от 25.12.2024 суд назначил по делу судебную экспертизу, поручив ее проведение экспертам общества с ограниченной ответственностью «Иваново Геопроект» (далее также – экспертная организация) с постановкой им следующих вопросов:

По результатам проведенной по делу судебной экспертизы экспертами экспертной организации было направлено в суд экспертное заключение, содержащее следующие ответы (выводы) на поставленные судом вопросы.

Отвечая на первый вопрос, исследовав месторасположение спорного земельного участка, проектную и разрешительную документацию на спорный объект, изучив требования (параметры) градостроительного регламента, строительные, противопожарные и иные нормы, правила и нормативы, эксперты указали, что площадь земельного участка, необходимая для целей эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости – одноэтажного нежилого здания кафе с кадастровым номером 37:25:011007:113, площадью 24 кв.м., расположенного по адресу: Ивановская область, городской округ Кинешма, <...>, в соответствии с требованиями действующих градостроительных (включая требования градостроительных регламентов и нормативы градостроительного проектирования), строительных норм и правил, и иных обязательных к соблюдению норм, правил и нормативов, составляет 471 кв.м.

Отвечая на второй вопрос, эксперты указали, что с учетом требований к образованию земельных участков, предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, раздел спорного земельного участка возможен, экспертами предложен один из возможных вариантов раздела данного участка.

В судебном заседании 27.05.2025 обеспечившие явку эксперты поддержали экспертное заключение, дополнительно пояснив, что часть участка с оврагом необходимой для обслуживания объекта капитального строительства, расположенного на спорном земельном участке, не является. Площадь со значением 471 кв.м. определяли по контурам, графическим методом с использованием обязательных к соблюдению сводов правил и местных документов (нормативов), учитывая пожарные разрывы, въезд на участок и иные особенности земельного участка и местоположения объекта недвижимости на нем. Также пояснили, что нормативными документами не предусмотрено, что наличие на участке оврага является прямым препятствием для его использования, поскольку такой овраг может быть засыпан или иным образом ликвидирован, какие-либо водные объекты в пределах данного оврага отсутствуют.

В процессе рассмотрения дела ответчиками представлены отзывы на исковое заявление и письменные дополнения к ним, из содержания которых тезисно следует, что:

- установленный статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости (здания или сооружения) не содержит такого основания для отказа, как несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади объекта недвижимости, расположенного на нем;

- прокурором не раскрыто, какие именно нарушения требований и норм действующего законодательства допустили ответчики при заключении договора купли-продажи, предметом которого является спорный земельный участок;

- нарушения закона с посягательством на публичные интересы истцом не доказаны, что свидетельствует об отсутствии ничтожности (недействительности) сделки купли-продажи, оспариваемой прокурором;

- доводы о некапитальности спорного объекта не подтверждены какими-либо доказательствами, а представленное прокурором внесудебное экспертное заключение не содержит исследовательской части, а потому, не может быть признано допустимым доказательством для целей подтверждения указанного обстоятельства.

Третьим лицом – Управлением Росреестра по Ивановской области представлен отзыв на исковое заявление, в котором третье лицо оставляет разрешение спора на усмотрение суда.

Истец заявлением от 22.08.2024 № 8-214-2024 уточнил исковые требования, фактически исключив основания исковых требований, связанные с отнесением здания, расположенного в пределах спорного земельного участка, к числу объектов некапитального характера, в качестве оснований исковых требований поддержана несоразмерность участка площади расположенного на нем объекта недвижимости.

Протокольным определением от 26.08.2024 заявление в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято к рассмотрению, суд определил продолжить рассмотрение дела с учетом названного заявления.

Представителем общества в судебном заседании 27.05.2025 в обоснование возражений по иску озвучен довод о том, что при установлении площади участка, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего обществу на праве собственности, истцом, равно как и экспертом не учтено, что спорный земельный участок не является делимым, поскольку его потенциальный раздел не будет отвечать требованиям пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, ввиду наличия на участке оврага, который будет приводить к препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.

Общество с ограниченной ответственностью «Лира» отзыв на исковое заявление не представило, какие-либо иные процессуальные документы в суд не направило.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что исковые требования прокурора подлежат удовлетворению.

Из положений части 1 статьи 52 АПК РФ следует, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных, в частности, органами местного самоуправления и (или) с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной, в том числе, органом местного самоуправления.

Из абзаца первого, подпункта 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ), следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок.

Согласно статье 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Как следует из пункта 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, сделка является ничтожной по указанной норме закона при наличии одновременно двух следующих условий:

- сделка нарушает требования закона или иного правового акта;

- сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 73 – 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка в силу прямого указания в законе, а также сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В силу пункта 3 статьи 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В пункте 2 статьи 167 ГК РФ указано, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из анализа указанных выше норм гражданского законодательства и практики их применения следует, что суд при рассмотрении и разрешении дел данной категории должен установить факт ничтожности сделки и правовую возможность применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Материалами дела подтверждается, что между Комитетом и обществом заключен договор купли-продажи, предметом которого является спорный земельный участок.

Участок был предоставлен ответчику в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости (здания), принадлежащего на праве собственности обществу.

Согласно сведениям ЕГРН, объект недвижимости – здание кафе с кадастровым номером 37:25:011007:113, построенный обществом в пределах спорного земельного участка, площадью 3320 кв.м., имеет площадь 23.1 кв.м.

Оценив доводы истца о несоразмерности площади земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанной выше нормы закона следует, что только объекты недвижимости (здания и сооружения), расположенные на земельном участке, могут быть основанием для приватизации (выкупа) земельного участка, площадью, необходимой для эксплуатации таких объектов.

Подпунктами 10 и 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлены принципы земельного законодательства, согласно которым гарантируется дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Из системного анализа пунктов 5 и 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», статьи 273 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ следует, что исключительное право на приватизацию земельного участка распространяется только на ту его площадь, которая занята объектом недвижимости и необходима для его эксплуатации.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 по делу № А07-17306/2014, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации такого объекта недвижимого имущества в заявленных целях.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, сформулирована правовая позиция о том, что предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Указанная правовая позиция предопределена необходимостью защиты конкуренции при предоставлении земельных участков, находящихся в публичной собственности, для целей строительства объектов капитального строительства. Из этого следует, что если земельный участок, предоставляемый уполномоченным органом в собственность хозяйствующему субъекту для эксплуатации возведенного на нем объекта недвижимости, является делимым и при этом не нужен целиком для использования указанного объекта недвижимости, такое предоставление нарушает законодательство о защите конкуренции, а значит, нарушает также права и законные интересы неопределенного круга лиц, которые потенциально могли претендовать на публичный земельный участок (его часть) в условиях справедливой конкуренции.

Аналогичный правовой подход изложен в определении Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 № 935-О, согласно которому собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.

Функциональное использование объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, определяется, в том числе, с учетом разрешенного использования такого участка, которое было определено при его предоставлении для строительства тех или иных объектов недвижимости.

Таким образом, приобретение в собственность земельного участка, находящегося в публичной собственности, зависит как от размера (площади) объектов недвижимости, расположенных на нем, так и от функционального использования (назначения) таких объектов, используемых в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Из изложенного следует, что основными (базовыми) критериями соразмерности земельного участка площади объектам недвижимости являются: площадь и функциональное назначение объекта (-ов) недвижимости. При этом если будет установлено, что площадь, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости, меньше, чем земельный участок, на котором такие объекты расположены, следует также учитывать, делимым или неделимым является земельный участок. Иными словами, следует, в частности, устанавливать, имеется ли возможность образования самостоятельного земельного участка из той части участка, которая не является необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, с учетом, в том числе, правил и требований, предусмотренных статьями 11.3, 11.9 и 11.10 ЗК РФ.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что спорный земельный участок, площадью 3320 кв.м., имеющий вид разрешенного использования: общественное питание, расположен, согласно Карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки муниципального образования «Городской округ Кинешма», утвержденных решением городской Думы городского округа Кинешма от 28.11.2018 № 68/438 (в редакции на дату заключения договора купли-продажи, далее – ПЗЗ), в пределах территориальной зоны ОД-3 «Зона центров обслуживания, общественно-деловой коммерческой активности местного уровня на периферийных территориях».

Виды и предельные параметры разрешенного использования земельных участков в зоне ОД-3 установлены статьей 16 ПЗЗ.

Предельные параметры разрешенного строительства приведены в статье 17 ПЗЗ.

Градостроительным регламентом зоны ОД-3 для земельных участков с видом разрешенного использования «Общественное питание» установлены следующие предельные параметры:

- минимальная площадь земельного участка 200 кв.м.,

- максимальная площадь земельного участка 50 000 кв.м.,

- минимальный размер земельного участка по красной линии квартала – не установлен,

- максимальный размер земельного участка по красной линии квартала – не установлен,

- минимальная этажность ОКС – 1 этаж,

- максимальная этажность ОКС – 4 этажа,

- максимальный процент застройки – 60 %,

- минимальный отступ от границ земельного участка – 1 м.

Аналогичные предельные параметры действовали и в период строительства исследуемого здания, указанные в градостроительном плане земельного участка № РФ-37-2-03-0-00-2020-3637. Исключение составляют только такие параметры, как минимальный и максимальный размер земельного участка по красной линии, которые ГПЗУ не установлены.

Из содержания экспертного заключения, представленного по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, следует, что площадь земельного участка, необходимая для целей эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости – одноэтажного нежилого здания кафе с кадастровым номером 37:25:011007:113, площадью 24 кв.м. (по сведениям ЕГРН – 23.1 кв.м.), расположенного по адресу: Ивановская область, городской округ Кинешма, <...>, в соответствии с требованиями действующих градостроительных (включая требования градостроительных регламентов и нормативы градостроительного проектирования), строительных норм и правил, и иных обязательных к соблюдению норм, правил и нормативов, составляет 471 кв.м.

При таких обстоятельствах, является обоснованным довод прокурора о том, что площадь спорного земельного участка, предоставленного Комитетом обществу в собственность, многократно превышает площадь объекта недвижимости, расположенного на нем (более чем, в 143,7 раза), тогда как нормативно необходимая площадь земельного участка для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости определена экспертным путем со значением 471 кв.м.

Кроме того, эксперты, как в экспертном заключении пришли к заключении, так и в судебном заседании подтвердили, что спорный земельный участок является делимым, возможность образования из него самостоятельных (обособленных) земельных участков, в том числе, путем раздела, без нарушений требований, установленных статьями 11.3, 11.4, 11.9 ЗК РФ, имеется, варианты такого образования могут быть различными.

Оценив экспертное заключение по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ и содержит:

1) описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы, которые являются мотивированными;

2) ответы на поставленные судом вопросы.

Каких-либо существенных, препятствующих разрешению дела, противоречий, недостатков в экспертном заключении судом не установлено.

Документального мотивированного обоснования, объективно подтверждающего необходимость предоставления делимого земельного участка, площадью 3320 кв.м., для эксплуатации объекта недвижимости, площадью 23.1 кв.м., ответчиками в материалы дела не было представлено.

При таких обстоятельствах, заключенный между ответчиками договор купли-продажи, в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой, как противоречащий существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, нарушающий императивные нормы земельного законодательства (подпункты 10, 11 пункта 1 статьи 1, статья 11.9, подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ), а также посягающий на права и законные интересы неопределенного круга лиц, которые потенциально могли претендовать на публичный земельный участок (его часть) в условиях справедливой конкуренции.

Довод ответчиков о том, что установленный статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости (здания или сооружения) не содержит такого основания для отказа, как несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади объекта недвижимости, расположенного на нем, основан на ошибочным толковании норм земельного законодательства.

Так, по смыслу подпунктов 1, 19 статьи 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов в заявленной площади.

Следовательно, уполномоченный орган по распоряжению земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, обязан анализировать соразмерность площадей объекта недвижимости и земельного участка, испрашиваемого для эксплуатации расположенного на нем такого объекта недвижимости. Иной подход будет нарушать принципы земельного законодательства, определенные подпунктами 10 и 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, предписывающие учитывать дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы, и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, где регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком, что и предопределяет учет прав и законных интересов неопределенного круга лиц, потенциально могущих претендовать на публичный земельный участок (его часть) в условиях справедливой конкуренции.

При этом суд отмечает, что изначально в аукционе, помимо общества, участвовало также физическое лицо (предприниматель), что свидетельствует о несостоятельности довода Комитета об абсолютном отсутствии интереса к спорному земельному участку и подтверждает наличие потенциальной конкуренции при приобретении его на торгах в порядке, предусмотренном статьями 39.11 – 39.13 ЗК РФ.

Доводы о необоснованности выводов прокурора о некапитальности спорного объекта, расположенного в пределах спорного земельного участка, судом не рассматриваются, поскольку они не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, а кроме того, названные основания исковых требований исключены и не поддерживались прокурором в ходе рассмотрения дела.

Озвученный в судебном заседании 27.05.2025 представителем общества довод о том, что при установлении площади участка, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего ответчику на праве собственности, истцом, равно как и экспертом не учтено, что спорный земельный участок не является делимым, поскольку его потенциальный раздел не будет отвечать требования пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации ввиду наличия на участке оврага, и будет приводить к препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, рассмотрен судом и отклонен по следующим мотивам.

Действительно, из материалов дела следует, что часть возможного к образованию самостоятельного земельного участка, в том числе, путем раздела спорного земельного участка, будет входить в состав территории, в пределах которой находится овраг.

Вместе с тем, из ситуационного плана территории, приложенного к заключению кадастрового инженера от 23.08.2024, представленного Комитетом, видно, что самостоятельный земельный участок можно образовать с учетом данного оврага, поскольку перепады высот в пределах данной территории варьируются в разных местах в пределах 2-4 метров, и могут быть устранены путем засыпки оврага и иных неровностей поверхности земли (выравнивания территории) в данной местности.

При этом данный овраг не имеет самостоятельного функционального назначения, то есть, не является, например, водоотводным каналом, другим водным объектом или иным элементом, который необходим для данной территории, а значит, не является юридическим препятствием для образования земельного участка.

Кроме того, земельное законодательство не связывает невозможность образования земельного участка с наличием физических препятствий, выражаемых в наличии оврагов или иных неровностей земли, которые путем проведения земляных или других соответствующих видов работ могут быть устранены. При образовании земельного участка должна учитываться исключительно юридическая возможность его образования с последующим участием такого участка в гражданском обороте, в том числе, для строительства объектов капитального строительства, на условиях справедливой конкуренции, в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

На отсутствие препятствий по образованию земельного участка, в том числе, путем раздела, и как следствие, в подтверждение делимости спорного земельного участка, указали и эксперты, давшие пояснения в судебном заседании 27.05.2025.

В силу пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ, образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами.

По смыслу данной нормы земельного законодательства, такие препятствия для образования земельного участка, как вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосица, должны учитываться лицом, инициирующим образование земельного участка, если именно такие препятствия, не связанные с физическими свойствами земельного участка, приводят или могут привести к препятствующим рациональному использованию земель, недостаткам.

Таким образом, наличие оврага или иных неровностей местности в пределах земельного участка, находящегося в публичной собственности, не является недостатком, препятствующим рациональному его использованию по смыслу пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ.

Прочие доводы ответчиков рассмотрены судом и отклонены, как не способные повлиять на выводы суда, с учетом установленных выше обстоятельств на основании представленных в материалы дела доказательств.

Рассмотрев исковые требования прокурора о применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд пришел к следующим выводам.

В пункте 1 статьи 167 ГК РФ определено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснил, что в случае, если недействительная сделка исполнена обеими сторонами, то при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности необходимо учитывать, что по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ, произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно (пункт 55).

Также в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что, удовлетворяя требования одной стороны такой сделки о возврате полученного другой стороной, суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом (пункт 80).

При этом по смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязан разрешить вопрос о реституции одновременно с признанием сделки недействительной (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 № 5243/10).

С учетом указанного, в данном случае подлежит применению двусторонняя реституция: общество обязано возвратить Комитету переданный по договору купли-продажи спорный земельный участок и с учетом установления судом факта перечисления обществом Комитету денежных средств по договору купли-продажи, с Комитета в пользу общества подлежат взысканию денежные средства в размере 1 194 716 рублей 94 копейки.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

С учетом разъяснений, приведенных в абзаце втором пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и в пунктах 1, 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», решение по настоящему делу является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН.

Таким образом, какие-либо дополнительные указания в резолютивной части решения, необходимые для исполнения судебного решения, в частности, для целей внесения изменений в сведения ЕГРН, не требуются.

Поскольку истец в силу своего материального и процессуального статуса от уплаты государственной пошлины освобожден, в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, то в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, учитывая дату предъявления искового заявления (04.06.2024), подлежит отнесению на ответчиков в равных долях (6 000 руб. / 2) и подлежит взысканию с ответчиков: общества и Комитета в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 АПК РФ.

Между тем, учитывая, что Комитет на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден, в отношении него суд не рассматривает вопрос о взыскании государственной пошлины в доход федерального бюджета за рассмотрение настоящего спора.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 175, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) заключенный 29.10.2021 между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма (ИНН: <***>) и акционерным обществом «Калипсо» (ИНН: <***>) договор купли-продажи земельного участка № 57-21 с кадастровым номером 37:25:011007:2, расположенного по адресу: <...> разрешенное использование «Общественное питание».

Применить последствия недействительности ничтожной сделки:

- обязать акционерное общество «Калипсо» (ИНН: <***>) возвратить муниципальному образованию городской округ Кинешма Ивановской области в лице Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма (ИНН: <***>) земельный участок с кадастровым номером 37:25:011007:2, расположенный по адресу: <...> разрешенное использование «Общественное питание»;

- взыскать с Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Кинешма (ИНН: <***>) в пользу акционерного общества «Калипсо» (ИНН: <***>) 1 194 716 рублей 94 копейки.

Взыскать с акционерного общества «Калипсо» (ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока для подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья В.А. Смирнов