Решение по делу № А57-29842/2024 от 22.06.2025 | АС Саратовской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, <...>; тел/ факс: <***>;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Саратов

22 июня 2025 года

Дело №А57-29842/2024

Резолютивная часть решения оглашена 17.06.2025

Полный текст решения изготовлен 22.06.2025

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Святкиной Ю.С., при ведении протокола предварительного судебного заседания секретарем судебного заседания Мавлюдовым Р.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Саратова, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.10.2002, дата регистрации: 09.10.1998, ИНН: <***>, 410012, <...>,

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, дата рождения – ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ОГРНИП: <***>, ИНН <***>, Дата регистрации: 17.02.2023, 410056, <...>

о взыскании задолженности по договору №1877 от 06.09.1999 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:030204:43 за период с 01.07.2023 по 31.12.2023 в сумме 291972,78 руб., пени за период с 15.10.2023 по 07.10.2024 в сумме 45389,60 руб.

Третьи лица:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «РИТМ» ИНН <***>,

Администрация МО "Город Саратов", ИНН <***>, ОГРН <***>;

ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ, ОГРН <***>, ИНН <***>;

Кадастровый инженер ФИО2,

при участии:

от ответчика - ФИО3, по доверенности от 12.08.2024 г., ФИО1, лично, паспорт обозревался,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по управлению имуществом города Саратова с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, о взыскании задолженности по договору №1877 от 06.09.1999 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:030204:43 за период с 01.07.2023 по 31.12.2023 в сумме 291972,78 руб., пени за период с 15.10.2023 по 07.10.2024 в сумме 45389,6 руб.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял исковые требования, согласно последним уточнениям истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору № 1877 от 06.09.1999 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:030204:43 за период с 01.07.2023 по 26.04.2024 в размере 239321,94 руб., пени за период с 15.10.2023 по 20.03.2025 в размере 52129,14 руб.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, отказаться от иска полностью или частично.

Суд удовлетворяет ходатайство об уточнении исковых требований.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени слушания дела, не препятствует разрешению спора в его отсутствие.

Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, считает возможным рассмотреть дело в судебном заседании в отсутствие ответчика.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец поддерживает иск с учетом уточнения исковых требований.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Третьи лица отзыв на иск не представили.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Постановлением мэра города Саратова от 06.08.1999 № 651-8 ЗАО «Волгожилстрой» предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 6,6305 га для проектирования к строительства многоэтажных жилых домов (по программе «Жильё для военнослужащих») по улице= Технической в микрорайоне К-16 в Кировском районе.

Во исполнение данного постановления между Администрацией города Саратова (арендодатель) и ЗАО «Волгожилстрой» (арендатор») был заключен договор аренды земельного участка № 1877 от 06.09.1999.

Согласно условиям данного договора Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:48:030204:03, находящийся по адресу: <...> площадью 66305 кв.м проектирование и строительство многоэтажных жилых домов.

Соглашением от 25 апреля 2007 на Российскую Федерацию в лице Территориального управления Росимущества по Саратовской области о переведены права и обязанности Арендодателя по договору аренды № 1877 от 06.09.1999.

Согласно дополнительному соглашению от 25.05.2007 внесены изменения в договор аренды земельного участка № 1877 от 06.09.1999г. в части учётных характеристик арендованного земельного участка, расположенного по адресу: <...> общей площадью 66305 кв.м. и заменить по тексту названного договора кадастровый номер земельного участка с 64:48:030204:03 или 64:48:030204:0003 на 64:48:03 02 04:0014.

Дополнительным Соглашением от 17.05.2010 предмет договора № 1877 от 06.09.1999 аренды земельного участка изложен в следующей редакции: Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов, в том числе:

- земельный участок с кадастровым номером 64:48:030204:36, расположенный по адресу: <...> общей площадью 39923 кв.м, с разрешенным использованием - для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов,

- земельный участок с кадастровым номером 64:48:030204:33, расположенный по адресу: <...> общей площадью 7593 кв.м, с разрешенным использованием - для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов,

- земельный участок с кадастровым номером 64:48:030204:35, расположенный по адресу: <...> общей площадью 5312 кв.м, с разрешенным использованием - для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов,

- земельный участок с кадастровым номером 64:48:030204:32, расположенный по адресу: <...> общей площадью 407 кв.м, с разрешенным использованием - для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов,

- земельный участок с кадастровым номером 64:48:030204:34, расположенный по адресу: <...> общей площадью 307 кв.м, с разрешенным использованием - для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов.

Распоряжением Территориального управления Росимущества по Саратовской области от 06.12.2011 года № 555-р «О разделе земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 64:48:030204:36» образован земельный участок с кадастровым номером 64:48:030204:43, расположенный по адресу: <...> общей площадью 4231 кв.м, с разрешенным использованием - для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов, категория - земли населённых пунктов.

Согласно договору замены сторон в обязательстве от 21.03.2012 (дата государственной регистрации: 09.04.2012, номер государственной регистрации: 64-64-11/164/2012-270) ЗАО «Волгожил-строй» передал ООО «Волгоэнергомонтаж» все права и обязанности по договору № 1877 ох 06.09.1999 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:030204:43.

Согласно договору замены сторон в обязательстве от 25.01.2013 (дата государственной регистрации: 13.02.2013, номер государственной регистрации: 64-64-01/050/2013-200) ООО «Волгоэнергомонтаж» передал ФИО1 все права и обязанности по договору № 1877 от 06.09.1999 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:030204:43.

28.07.2021 земельный участок с кадастровым номером 64:48:030204:43 передан в муниципальную собственность.

Пунктом 2.2. договора аренды земельного участка № 1877 от 06.09.1999 определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями не позднее, 15 апреля. 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года.

В связи с тем, что ответчик свои обязательства по оплате арендной платы по договору № 1877 от 06.09.1999 за период с 01.07.2023 по 26.04.2024 в размере 239321,94 руб. (с учетом уточнения исковых требований) не исполнил, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Применительно к статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом является платным. Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.

Из указанной нормы следует, что основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что стороны вступили в гражданско-правовые отношения по аренде имущества, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Передача арендодателем объекта найма (земельного участка) в пользование арендатора породила у последнего обязанность по встречному представлению в виде оплаты арендных платежей в размере, согласованном контрагентами.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают из договора, из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Вместе с тем, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Основными принципами земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Согласно положениям договора основанием изменения арендной платы является не дополнительное соглашение, а пересмотр арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее).

Договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно, изменения действующих нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок определения арендной платы.

Таким образом; фактическое изменение арендной платы не является изменением в соответствии с п. ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение договорного обязательства.

На основании вышеизложенного, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня. Следовательно, действия ответчика противоречат гражданскому и земельному законодательству РФ и нарушают обязательства ответчика, установленные договором аренды земельного участка №1877 от 06.09.1999.

Аналогичной позиции придерживается Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 №12404/09).

Решением Саратовской городской Думы от 29.11.2007 № 22-213 «Об утверждении порядок определения размера арендной платы, сроков уплаты и ставок арендной платы от кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Саратов» определено, что размер арендной платы на год за земельные участки, определяется по формуле:

Ап = С х S х Ки х Кс, где

Ап - годовой размер арендной платы, руб. в год;

С - ставка арендной платы, зависящая от вида разрешенного использования земельного участок и кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка соответствующего кадастрового квартал руб./кв. м в год С = (УПКСхК%)

S- площадь земельного участка, кв. м;

Ки - коэффициент инфляции (устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации) - в СО не имеется;

Кс - коэффициент социальной значимости (участок не попадает под его применение).

Согласно уточненному расчету истца задолженность ответчика по договору № 1877 от 06.09.1999 за период с 01.07.2023 по 26.04.2024 составляет 239321,94 руб.

Ответчик возражает против расчета размера арендной платы за рассматриваемый период, поскольку, по его мнению, он осуществлен на основании недостоверно указанных сведений о площади земельного участка с кадастровым номером 64:48:030204:43.

При этом ответчик ссылается на то, что согласно выписке из ЕГРН от 19.07.2024 г. площадь земельного участка с кадастровым номером 64:48:030204:43 составляет 4 239 кв.м.

Однако заключением кадастрового инженера от 25.07.2024 г. установлено, что значительная часть территории земельного участка с кадастровым номером 64:48:030204:43, площадью 1 182 кв.м., занята тротуарами и проездами необходимыми для эксплуатации многоквартирных домов, расположенных по адресу: <...> и 7А.

Согласно сведений из публичной кадастровой карты многоквартирный дом по адресу <...> введен в эксплуатацию в 2013 г., а многоквартирный дом по адресу <...> введен в эксплуатацию в 2016 г.

Учитывая изложенное, ответчик полагает, что размер арендной платы необходимо рассчитывать исходя из площади земельного участка 4 239-1 182=3 057 кв.м., а не 4 239 кв.м. В противном случае, по мнению ответчика, взыскание арендной платы за площадь 1 182 кв.м. приведет к неосновательному обогащению истца.

Кроме того, ответчик указывает на то, что уведомление от 29.08.2019 г. № 02-3598 о размере арендной платы ИП ФИО1 получил от предыдущего собственника земельного участка с кадастровым номером 64:48:030204:43 – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области. Иные уведомления о смене арендодателя и об изменении размера арендной платы ИП ФИО1 от истца не получал, что, по мнению ответчика, свидетельствует о нарушении договорных обязательств и норм действующего законодательства.

Также ответчик заявил о том, что перепроверить расчет взыскиваемой арендной платы невозможно, поскольку в исковом заявлении указано, что Решением Саратовской городской Думы от 29.11.2007 г. №22-213 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, сроков оплаты и ставок арендной платы от кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Саратов» определено, что размер арендной платы на год за земельные участки, определяются по формуле:

Аг= УПКСхSхК(%), где

Аг –размер арендной платы за год;

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м. земельного участка;

S – площадь земельного участка;

К – коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель

В то время как в п. 4 Порядка определения годового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Саратов» являющегося Приложением №1 к Решению Саратовской городской Думы от 29.11.2007 № 22-213 (ред. от 28.06.2022) «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, сроков уплаты и ставок арендной платы от кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Саратов» указано, что годовой размер арендной платы определяется по формуле:

Ап = С х S х Ки х Кс, где

Ап - годовой размер арендной платы, руб. в год;

С - ставка арендной платы, зависящая от вида разрешенного использования земельного участка и кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка соответствующего кадастрового квартала, руб./кв. м в год;

S - площадь земельного участка, кв. м;

Ки - коэффициент инфляции (устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации);

Кс - коэффициент социальной значимости.

С учетом указанных доводов ответчиком заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для установления следующих обстоятельств:

- возможно ли использовать земельный участок с кадастровым номером 64:38:030204:43 не нарушая прав, не создавая угрозу здоровью, жизни третьих лиц с учётом соблюдения противопожарных, санитарных норм и правил, законодательства о градостроительной деятельности?

-если нет, то какова должна быть площадь наложения на земельный участок с кадастровым номером 64:38:030204:43, в целях обеспечения соблюдения прав третьих лиц?

Рассмотрев ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы, суд считает его не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Согласно ч. 1 ст. 82 АПК РФ суд назначает экспертизу при следующих условиях:

1. необходимо разъяснение возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний;

2. если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором;

3. необходима проверка заявления о фальсификации представленного доказательства (ст. 161 АПК РФ);

4. необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы (ст. 87 АПК

РФ).

Отсутствие этих условий влечет отказ в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы.

С учетом разъяснений, приведенных в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.03.2011 № 13765/10 по делу N А63-17407/2009, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если для разрешения спора по существу специальные познания не требуются, суд вправе отказать в назначении экспертизы.

По смыслу указанной нормы АПК РФ назначение экспертизы является правом суда, реализуемым в тех случаях, когда у арбитражного суда имеется необходимость в получении компетентного заключения по вопросам, подлежащим разрешению, исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела.

Вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2019 N 11АП-13036/2019 по делу N А65-3597/2019), а не затрагивать любые взаимоотношения и взаимные претензии сторон друг к другу за рамками рассматриваемого спора.

Само по себе заявление участника процесса о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.06.2020 NФ01-9770/2020 по делу NА11-6937/2018 (Определением Верховного Суда РФ от 07.09.2020 N301-ЭС20-11121 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления)).

При рассмотрении ходатайства участника дела о назначении экспертизы следует учитывать, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены таким доказательством.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

По правилам части 1 статьи 82 АПК РФ экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Следовательно, заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства о назначении экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что предметом заявленных истцом требований, в рамках рассмотрения настоящего дела, является взыскание задолженности по арендной плате по договору №1877 от 06.09.1999 года.

Доводы о необходимости проведения в рамках настоящего дела судебной экспертизы по вопросам, которые могут свидетельствовать о возможности использовать земельный участок с кадастровым номером 64:38:030204:43 не относятся к предмету рассматриваемого дела.

Таким образом, суд не усматривает оснований для назначения экспертизы и приходит к выводу о том, что ответчиком не обоснована безусловная необходимость проведения экспертизы и не доказано, что без ее проведения невозможно объективно и всесторонне разрешить возникший спор по существу.

При совокупности указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что назначение по делу судебной экспертизы нецелесообразно, оснований для проведения экспертизы не имеется.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что решением от 20.12.2023 по делу А57-7955/2023, оставленным без изменения постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2024, Арбитражный суд Саратовской области удовлетворил исковые требования администрации муниципального образования «Город Саратов» к ИП ФИО1 о расторжении договора аренды №1877 от 06.09.1996. Суд расторг договор от 06.09.1999 № 1877 аренды земельного участка площадью 4 239 кв.м. с кадастровым номером 64:48:030204:43 и обязал ИП ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером №64:48:030204:43 в течение 7 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

При этом судом в рамках дела №А57-7955/2023 было установлено, что на основании постановления мэра города Саратова от 06.08.1999 № 651-8 между администрацией г. Саратова (Арендодатель) и ЗАО «Волгожилстрой» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1877 от 06.09.1999 с кадастровым номером 64:48:030204:3, площадью 66305 кв. м, расположенного по адресу: <...> в микрорайоне К-16, д4я проектирования и строительства многоэтажных жилых домов, сроком на 25 лет.

В соответствии с п. 1 соглашения от 25.04.2007 о переводе на Российскую Федерацию в лице Территориального управления Росимущества по Саратовской области прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1877 от 06.09.1999 администрация города Саратова уступила, а Российская Федерация приняла права и обязанности арендодателя.

В силу дополнительного соглашения от 25.05.2007 кадастровый номер земельного участка 27.06.2006 был изменен на 64:48:030204:14. На основании распоряжения ТУФА от 03.02.2010 № 91-р «О разделе земельного участка, являющегося федеральной собственностью, с кадастровым номером 64:48:030204:14» между арендодателем и ЗАО «Волгожилстрой» заключено дополнительное соглашение от 17.05.2010, в котором п. 1 договора аренды был изложен в новой редакции: Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:030204:36, 64:48:030204:33, 64:48:030204:35, 64:48:030204:32, 64:48:030204:34.

Распоряжением ТУФА от 06.12.2011 № 555-р «О разделе земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 64:48:030204:36» из земельного участка с кадастровым номером 64:48:030204:36 площадью 39923 кв.м. образован земельный участок с кадастровые номером 64:48:030204:43 общей площадью 4239 кв.м. с разрешенным видом использования для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды, не имеется.

На момент заключения договора аренды, а также при заключении дополнительных соглашений, в том числе, при образовании спорного земельного участка у сторон отсутствовали разногласия либо заблуждения в отношении предмета договора, то есть предметом договора выступала передача земельного участка под проектирование и строительство многоэтажных жилых домов.

Согласно договору замены стороны в обязательстве от 25.01.2013 ЗАО «Волгожилстрой» уступил, а ФИО1 принял права и обязанности по договору аренды земельного участка № 1877 от 06.09.1999 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:030204:43 площадью 4239 кв. м.

При этом суд первой инстанции исходил из следующего: ответчик принял права и обязанности арендатора спорного земельного участка площадью 4 239 кв.м. с кадастровым номером 64:48:030204:43 по договору от 25.01.2013 замены стороны в договоре от 06.09.1999 № 1877 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:030204:3 площадью 66 305 кв.м., находящегося в зоне застройки многоэтажными многоквартирными домами, с разрешенным видом использования - для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденными решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 № 27-280 и установленным градостроительным регламентом; спорный земельный участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:030204:3; ответчик использует спорный земельный участок под автостоянку, являющимся вспомогательном видом разрешенного использования.

При этом суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о наличии объективных препятствий к застройке многоквартирными домами спорного земельного участка как не подтвержденные надлежащими доказательствами.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции. У суда кассационной инстанции отсутствовали основания для переоценки выводов судов обеих инстанций, в связи с тем, что в материалах дела отсутствовали доказательства использования ответчиком, а также - невозможности использования, спорного участка в соответствии с основным разрешенным видом использования.

Указанные выводы имеют преюдициальное значение для настоящего дела №А57-29842/2024.

Согласно п. 2 ст. 69 АПК обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.11.2012 N 2013/12 по делу N А41-11344/11, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Размер арендной платы за землю определяется на основе зарегистрированной площади земельного участка.

Площадь, зафиксированная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), служит надежным и бесспорным ориентиром для определения размера арендной платы.

Этот принцип обеспечивает прозрачность и предсказуемость для арендаторов, поскольку сумма арендных платежей прямо пропорциональна размеру занимаемой территории, официально зафиксированной в кадастровых документах.

Это означает, что сумма, которую арендатор обязан уплачивать, рассчитывается в зависимости от официально зафиксированных размеров участка, указанных в документах.

Регистрация площади участка является важным этапом, так как она служит основой для определения стоимости аренды.

Согласно выписке ЕГРН площадь земельного участка, находящегося в аренде у ответчика составляла 4239 кв.м.

Исходя из данной зарегистрированной площади, истцом и рассчитывался размер арендной платы.

Привязка арендной платы к зарегистрированной площади земельного участка является важным элементом в системе земельных отношений, обеспечивающим стабильность, прозрачность и справедливость в управлении земельными ресурсами.

Как установлено в решении Арбитражного суда Саратовской области от 20.12.2023 по делу А57-7955/2023 на момент заключения договора аренды, а также при заключении дополнительных соглашений, в том числе, при образовании спорного земельного участка у сторон отсутствовали разногласия либо заблуждения в отношении предмета договора, в т.ч. площади земельного участка.

Кроме того, в рамках дела №А57-19317/2023 судом были рассмотрены аналогичные требования комитета по управлению имуществом города Саратова к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору №1877 от 06.09.1999 за предшествующие периоды.

При рассмотрении дела установлено, что спорный договор аренды заключен сторонами в том числе с учетом части земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирных домов. Данный договор не был оспорен сторонами.

Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу положений статьей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В данном случае сторонами заключен договор аренды на определенных условиях. Этим договором установлена площадь арендуемых ответчиком земельных участков и плата за них.

Соответственно, использование арендуемой площади целиком или частично - это усмотрение арендатора. В условиях, когда арендатор не обращался к арендодателю с предложением об уменьшении размера арендуемого земельного участка, односторонний отказ от оплаты по причине того, что участок используется для осуществляемой деятельности не полностью, противоречит договору, нормам законодательства и является необоснованным.

Следовательно, арендатор обязан оплачивать пользование объектами аренды по ценам, установленным договором.

Суд, проверив расчет задолженности, произведенный истцом, правомерным и соответствующим условиям договора аренды и дополнительного соглашения.

Поскольку ответчиком в рамках рассмотрения настоящего дела не представлено доказательств внесения арендных платежей, предоставление земельного участка в пользование ответчика подтверждается материалами дела, суд приходит к выводу об обоснованности требования о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 239321,94 руб.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 15.10.2023 по 20.03.2025 в размере 52129,14 руб.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку (штраф, пени) в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, право снижении неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения, регулируемые соответствующими нормами гражданского законодательства.

Пунктом 2.5 договора аренды №1877 от 06.09.1999 г. установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок Арендатор уплачивает неустойку в размере, установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно расчету истца, размер пени за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору №1877 от 06.09.1999 г. за период с 15.10.2023г. по 20.03.2025г. составляет 52129,14 руб.

Суд, проверив расчет пени, считает его неверным по следующим основаниям.

В соответствии с ст. 193 ГК РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Как было указано выше, пунктом 2.2. договора аренды земельного участка № 1877 от 06.09.1999 определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой с уплатой равными долями не позднее, 15 апреля. 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года.

С учетом того, что 15.10.2023 является выходным днем, то последним днем оплаты арендной платы за период с 01.07.2023г. по 30.09.2024г. является первый рабочий день, то есть 16.10.2025г. Таким образом, неустойку за данный период следует исчислять с 17.10.2023г.

Довод ответчика о том, что договор аренды №1877 от 06.09.1999 года расторгнут 26.04.2024г., а, следовательно, после указанной даты права и обязанности по договору прекращены и пени начислять на основании следки не допустимо, суд считает несостоятельным.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 20.12.2023 по делу А57-7955/2023, оставленным без изменения постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2024, договор аренды №1877 от 06.09.1996 расторгнут. При этом суд обязал ИП ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером №64:48:030204:43 в течение 7 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленная договором неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ) (пункт 8 постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").

Таким образом, истцом правомерно начислена неустойка по 30.01.2025.

Согласно расчету суда неустойка за период с 17.10.2023г. по с 17.10.2023 по 30.01.2025 составляет 51539,19 руб.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Ответчик ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ не заявил, в связи с чем основания для снижения размера неустойки отсутствуют.

Ответчик доказательств оплаты истребуемых сумм, суду не представил.

С учетом изложенного, исковые требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору № 1877 от 06.09.1999 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:030204:43 за период с 01.07.2023 по 26.04.2024 в сумме 239321,94 руб., пени за период с 17.10.2023 по 30.01.2025 в сумме 51539,19 руб. В остальной части иска следует отказать.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии с пунктом 1.1. статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты госпошлины.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Учитывая изложенное, суд считает, что государственная пошлина в размере 19543 руб. подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 177, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, дата рождения – ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ОГРНИП: <***>, ИНН <***>, Дата регистрации: 17.02.2023, 410056, <...> в пользу Комитета по управлению имуществом города Саратова, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.10.2002, дата регистрации: 09.10.1998, ИНН: <***>, 410012, <...>, в доход бюджета муниципального образования «Город Саратов» задолженность по договору № 1877 от 06.09.1999 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:030204:43 за период с 01.07.2023 по 26.04.2024 в сумме 239321,94 руб., пени за период с 17.10.2023 по 30.01.2025 в сумме 51539,19 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, дата рождения – ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ОГРНИП: <***>, ИНН <***>, Дата регистрации: 17.02.2023, 410056, <...> в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 19543 руб.

Решение Арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в апелляционную и кассационную инстанции в течение месяца после принятия решения через арбитражный суд первой инстанции в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области http://www.saratov.arbitr.ru.

Судья Ю.С. Святкина