Решение по делу № А81-3659/2025 от 19.01.2026

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

<...>, тел. <***>,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Салехард

Дело № А81-3659/2025

19 января 2026 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 19 января 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 19 января 2026 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Голощапова М.В., при ведении протокола помощником судьи Стоякиным А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью юридическое бюро «Альянс-Право» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о взыскании 3 282 841,00 руб. убытков, урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, Министерства финансов Российской Федерации,

при участии в судебном заседании представителей (посредством систем веб-конференции):

от истца: ФИО1, генеральный директор, личность удостоверена паспортом гражданина РФ;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 26.06.2025 № 72-01/10339, личность удостоверена паспортом гражданина РФ;

от третьих лиц: неявка, извещены;

установил:

ограниченной ответственностью юридическое бюро «Альянс-Право» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее – управление, ответчик) о взыскании убытков в размере 3 282 841,00 руб., понесённых в виде уплаты арендных платежей, расходов в размере 80 000,00 руб. на оплату услуг оценщика, и понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества – здания, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, кадастровый номер: 89:08:010203:133 на условиях, предложенных истцом.

Исковые требования со ссылками на статью 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 209-ФЗ), статью 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ), статьи 15, 16, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы тем, что ответчик длительное время отказывается от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, арендуемого обществом, в связи с чем, истец понёс убытки в виде арендных платежей.

Определением от 16.06.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу.

От истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела проекта договора.

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление, с заявленными требованиями не согласен, поскольку истцом не соблюдены условия для заключения договора. У истца имеется задолженность по арендной плате, не представлены необходимые документы к заявлению. Ответчиком проведена оценка спорного имущества, которая не совпадает с оценкой истца.

От ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела документов, подтверждающих направление писем в адрес истца. Возражает против проведения судебной экспертизы, поскольку повлечёт дополнительные расходы федерального бюджета.

От истца поступило ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы, представлена кандидатура эксперта, вопросы, подлежащие рассмотрению экспертом, платёжным поручением от 29.07.2025 № 54 на депозитный счёт суда внесены денежные средства на сумму 60 000,00 руб. для оплаты услуг эксперта.

В ходе предварительного судебного заседания установлено, что ответчик не возражает против заключения договора купли-продажи, истцу направлен проект договора.

От истца поступило заявление об уточнении исковых требований, просит рассмотреть исковое заявление как требование об урегулировании разногласий, возникших в связи с заключением договора купли-продажи от 01.05.2025 № 04/159-ФЗ, изложив пункты 3.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.2, 3.4 договора в редакции истца, возместить убытки в размере 3 282 841,00 руб.

От ответчика поступили письменные пояснения на уточнения иска, из которых следует, что ответчик не наделён полномочиями на изменении стоимости недвижимого имущества, определённого в результате независимой оценки; действующим законодательством не предусмотрена рассрочка оплаты при отчуждении земельных участков. Последнее заявление о выкупе недвижимости было направлено истцом 19.11.2024.

От истца поступило ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы.

26.09.2025 от истца поступили дополнения к исковым требованиям, согласно которым на представленный ответчиком проект договора истцом представлены возражений, в связи с чем, преимущественное право на заключение договора истцом не утрачено. Оценка рыночной стоимости отчуждаемого имущества определяется на дату получения уполномоченным органом заявления субъекта малого предпринимательства.

08.10.2025 от ответчика поступили письменные пояснения, в соответствии с которыми возражает против проведения экспертизы, возложение судебных расходов на проведение судебной экспертизы повлечёт дополнительные расходы федерального бюджета. Органы государственной власти не наделены полномочиями изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая установлена оценщиком. Представлена кандидатура экспертной организации, вопросы для эксперта. Представлено Инструктивное письмо Росимущества.

21.10.2025 от ответчика поступили вопросы для экспертов, представлены кандидатуры экспертных организаций.

Со сторонами обсуждены кандидатуры экспертных организаций, вопросы, подлежащие постановке перед экспертом.

Определением от 22.10.2025 по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости недвижимого имущества. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Априори» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 625026, <...> ВЛКСМ, д. 51, оф. 705), эксперту ФИО3.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы: определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 19.12.2024:

- административное здание, назначение: нежилое, количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 0, общей площадью 1 604,9 кв.м., кадастровый номер: 89:08:010203:133, адрес объекта: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>;

- земельный участок, виды разрешённого использования: деловое управление, код 4.1, общей площадью 2 163 кв.м., кадастровый номер: 89:08:010203:18, адрес объекта: Ямало-Ненецкий автономный округ, городской округ <...> земельный участок 26.

От истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела отчётов от 28.03.2025 № 28/2025, от 30.06.2020 № 710/20.

По результатам проведённой экспертизы экспертным учреждением представлено заключение эксперта от 21.11.2025 № 12-25.

Представителем истца в судебном заседании (02.12.2025) указано, что рыночная стоимость, отражённая в заключении эксперта, не оспаривается.

12.12.2025 от ответчика поступили письменные пояснения, в соответствии с которыми стоимость земельного участка не облагается НДС в силу пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ. Со стоимостью объектов, установленной в заключении эксперта от 21.11.2025 № 12-25, не согласен, поскольку не представлено доказательств несоответствия отчёта от 17.02.2025 требованиям законодательства об оценочной деятельности. Положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества.

19.12.2025 от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, просит урегулировать разногласия, возникшие в связи с заключением договора купли-продажи от 01.05.2025 № 04/159-ФЗ, изложив пункты 3.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.2, 3.4 в редакции истца, в том числе: установить стоимость земельного участка в размере 15 802 878 руб., стоимость недвижимого имущества в размере 9 415 534,00 руб. (без НДС), возместить убытки в размере 3 282 841,00 руб.

Определением от 22.12.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство финансов Российской Федерации.

12.01.2026 от истца поступили пояснения, согласно которым порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется на все приобретаемые объекты недвижимости, в том числе и на земельный участок, что подтверждается судебной практикой. В заключении эксперта отсутствуют противоречия, доходный метод не использован и в отчёте оценки, представленной ответчиком.

О дате, времени и месте проведения судебного заседания стороны, в соответствии со ст. 123 АПК РФ, уведомлены надлежащим образом.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, возражений относительно рассмотрения дела в их отсутствие не представили.

Учитывая, что неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещённых надлежащим образом не является препятствием к рассмотрению дела в соответствии со статьями 123 и 156 АПК РФ суд приступил к рассмотрению дела в судебном заседании в отсутствие представителей третьих лиц.

Согласно части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Суд принимает к рассмотрению изменение исковых требований, в части требования об урегулирования разногласий, возникших в связи с заключением договора купли-продажи от 01.05.2025 № 04/159-ФЗ, изложив пункты 3.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.2, 3.4 договора в редакции истца, а также возмещения убытков в размере 3 282 841,00 руб., поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Представителями сторон поддержаны заявленные доводы и возражения.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 АПК РФ, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключён договор аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации от 01.09.2020 № 63-89/2020 (далее – договор аренды), согласно которому арендодатель (ответчик) передаёт, а арендатор (истец) принимает во владение и пользование (в аренду) федеральное недвижимое имущество: Административное здание, назначение: нежилое, количество этажей: 2, общей площадью 1 604,9 кв.м., кадастровый номер: 89:08:010203:133, адрес объекта: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, расположенное на земельном участке, общей площадью 2 163 кв.м., кадастровый номер: 89:08:010203:18 (РНФИ П12879001571) (далее – здание, земельный участок).

Объект передаётся арендатору по акту приёма-передачи (приложение № 2 к договору), составленному и подписанному арендодателем и арендатором в трёх экземплярах. Акт приёма-передачи подписывается сторонами в течение 3 дней с даты подписания договора (пункт 1.2 договора аренды).

Передача в аренду объекта не влечёт передачу права собственности на него и не является основанием для дальнейшего выкупа объекта арендатором (пункт 1.5 договора аренды).

Договор заключается сроком на 5 лет (пункт 2.1 договора аренды).

Согласно пункту 5.1 договора аренды сумма арендной платы определена по результатам открытого аукциона и составляет 3 282 841,20 руб. в год без учёта НДС (без учёта операционных административно-хозяйственных расходов и коммунальных платежей). Арендная плата, без учёта НДС, составляет 273 570,10 руб. в месяц.

Арендная плата за объект недвижимости перечисляется арендатором ежемесячно до 10-го числа месяца (пункт 5.2 договора аренды).

Расходы арендатора на оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов не включаются в установленную договором сумму арендной платы (пункт 5.4 договора аренды).

Актом приёма-передачи в аренду имущества (приложение № 2 к договору аренды), подписанным сторонами, объект передан арендатору в удовлетворительном состоянии.

Как указывает истец, арендуемое недвижимое имущество находится в аренде общества непрерывно в течение более 2 лет, задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пениям) отсутствует. Общество, воспользовавшись преимущественным правом, обратилось к управлению с заявлением о приобретении в собственность арендуемого недвижимого имущества. В установленные законом сроки управлением договор купли-продажи недвижимого имущества заключён не был, что повлекло дополнительные расходы истца в виде оплаты арендной платы. Кроме того, в целях определения стоимости здания и земельного участка, истцом проведена независимая оценка недвижимости.

Истцом направлена ответчику претензия от 19.11.2024 № 334/1 с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, а также оплаты убытков.

Договор по настоящее время не заключён, убытки не оплачены, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В ходе судебного разбирательства от истца поступило уточнение исковых требований, просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, представлена своя редакция спорных пунктов, а также взыскать убытки в размере 3 282 841,00 руб.

Разрешая спор по существу, суд руководствуется следующим.

К числу основных начал гражданского законодательства относится свобода договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 1, пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о её акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключённым на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространённых полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое недвижимое имущество не включено в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- арендуемое движимое имущество включено в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с часть 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьёй 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включённого в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2.1 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включённого в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более для недвижимого имущества и в течение одного года и более для движимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления в отношении недвижимого имущества и в течение трёх лет до дня подачи этого заявления в отношении движимого имущества;

3) в отношении арендуемого движимого имущества в утверждённом в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ перечне государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона.

В силу части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как установлено судом, 01.09.2020 между обществом и управлением заключён договор аренды.

Истец обратился к ответчику письмом от 31.08.2022 № 88 с просьбой согласовать выкуп здания. При этом, истец указал, что без его согласия и уведомления здание включено в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в связи с чем, истец просил исключить здание из перечня объектов МСП.

Таким образом, на дату обращения (31.08.2022) истца к ответчику о заключении договора купли-продажи здания, объект находился во владении общества менее двух лет.

Истец обратился к ответчику письмом от 11.10.2023 № 97 с просьбой согласовать выкуп здания. В качестве обоснования указано, что общество имеет преимущественное право, поскольку арендованное недвижимое имущество находится у него во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение более двух лет; задолженность по арендной плате отсутствует; арендуемое имущество не включено в утверждённый Федеральным законом № 209-ФЗ перечень; сведения об истце не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьёй 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием её размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключён в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

В установленный законодательством срок от ответчика проект договора на продажу недвижимого имущества, а также иные документы не поступили.

В силу пункта 1 статьи 8 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу положений частей 4, 4.1, пункта 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в установленный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 статьи 4 (пункт 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ).

Порядок рассмотрения дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц установлен главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трёх месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4 статьи 198 АПК РФ).

В установленный АПК РФ срок общество бездействие управления по заключению договора не обжаловало, в связи с чем, утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в силу части 9 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ на дату первого обращения к Росимуществу.

В этой связи, довод истца о том, что оценка стоимости здания и земельного участка должна быть произведена на октябрь 2023 года, судом не принимается, поскольку бездействие истца по обжалованию в установленные федеральным законодательством сроки действий (бездействия) ответчика прекратило преимущественное право общества на приобретение арендуемого имущества по цене, существовавшей на дату первого обращения.

Истец повторно обратился к ответчику письмом от 19.11.2024 № 334/1 с просьбой согласовать выкуп здания. В качестве обоснования указано, что общество имеет преимущественное право, поскольку арендованное недвижимое имущество находится у него во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение более двух лет; задолженность по арендной плате отсутствует; арендуемое имущество не включено в утверждённый Федеральным законом № 209-ФЗ перечень; сведения об истце не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно письму ответчика от 19.12.2024 № 72-05/19688 в целях принятия решения о реализации преимущественного права общества, проводится проверка документов и сведений, а также процедура согласования с Росимуществом. О принятом решении будет сообщено дополнительно.

При этом, в материалы дела представлены письма ответчика от 27.04.2024 № 72-05/6171, от 20.12.2024 № 72-05/19753, адресованные начальнику Управления реструктуризации государственных организаций и управления приватизируемыми активами ФИО4, согласно которым сообщается об обращении общества 11.10.2023 с заявлением № 97 о намерении реализовать преимущественное право приобретения здания. Указанное здание и земельный участок в перечень федерального имущества, планируемого к включению или уже включённого в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на 2024-2026 годы, утверждённый распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.12.2019 № 3260-р, а также в перечень федерального имущества, приватизация которого осуществляется без включения в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на плановый период, на 2023-2025 годы, утверждённый приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.12.2022 № 553, не включены. Управление просит Росимущество рассмотреть возможность реализации указанного недвижимого имущества.

Ответчиком в адрес истца направлен проект договора.

Не согласившись с редакцией договора, истцом представлен проект разногласий по пунктам 3.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.2, 3.4 договора. По другим пунктам договора, истец согласен с редакцией, изложенной ответчиком в проекте договора.

Разногласия сложились следующим образом:

№ пункта договора

Редакция продавца (ответчика)

Редакция покупателя (истца)

3.1

Общая стоимость имущества, указанного в статье 1 Договора, составляет 49 570 556 рублей 50 копеек (без НДС), из них:

Общая стоимость имущества, указанного в статье 1 Договора, составляет 25 218 412 рублей, (без НДС), из них:

3.1.1.

Стоимость земельного участка составляет 9 222 429 рублей (без НДС).

Стоимость земельного участка составляет 15 802 878 рублей (без НДС).

3.1.2.

Стоимость недвижимого имущества составляет 40 348 127 рублей 50 копеек.

Стоимость недвижимого имущества составляет 9 415 534 рублей (без НДС).

3.2.

Оплата стоимости земельного участка осуществляется единой суммой, не позднее 30 календарных дней с даты заключения настоящего договора.

Оплата стоимости земельного участка осуществляется в рассрочку в течение 5 лет со дня его заключения посредством ежемесячных выплат в равных долях.

3.4.

Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платёж перечисляется в течение 30 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, последующие – до 10 числа каждого месяца. Платежи состоят из оплаты в счёт основного долга, составляющего не менее 672 468 рублей 79 копеек с первого месяца оплаты, и процентов за предоставленную рассрочку начисляемых на остаток основного долга.

Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платёж перечисляется в течение 30 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, последующие – до 10 числа каждого месяца. Платежи состоят из оплаты в счёт основного долга, с первого месяца оплаты, и процентов за предоставленную рассрочку начисляемых на остаток основного долга.

Таким образом, разногласия при заключении договора возникли по вопросу стоимости земельного участка и недвижимого имущества, а также порядка оплаты по договору.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 04.06.2024 № 12 «О подготовке дела к судебному разбирательству в арбитражном суде» исходя из положений пунктов 3, 6 части 1 статьи 135 АПК РФ при подготовке дела к судебному разбирательству судья вправе самостоятельно получать, в том числе в электронном виде, необходимые для рассмотрения дела сведения из открытых источников, в частности из государственных информационных систем, из информационных систем, доступ к которым обеспечивается на официальных сайтах органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (например, сведения из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства). Лица, участвующие в деле, вправе приводить свои доводы и представлять доказательства относительно достоверности таких сведений.

Судом самостоятельно рассмотрены сведения, изложенные в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства (ofd.nalog.ru). Согласно размещённой в реестре информации, ООО юридическое бюро «Альянс-Право» зарегистрировано в категории микропредприятие 10.08.2018, регион 72 Тюменская область, дата исключения из реестра отсутствует.

Достоверность сведений ответчиком не оспорена.

В этой связи, суд считает установленным факт отнесения общества к субъектам малого предпринимательства.

Отсутствие у арендатора задолженности по оплате арендной платы, неустоек (пеней и штрафов) на дату повторного обращения с заявлением о приобретении в собственность здания, ответчиком не оспаривается.

Истец обратился к ответчику письмом от 07.03.2025 № 177 с просьбой согласовать выкуп здания с возможностью оплаты приобретаемого имущества в рассрочку (на 15 лет), посредством ежемесячных платежей.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет для недвижимого имущества и менее трёх лет для движимого имущества.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьёй пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя (части 2, 3, 4 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ).

В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны (часть 5 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ).

Довод ответчика о том, что на земельный участок не распространяется право выбора истца порядка оплаты (единовременно или в рассрочку), поскольку рассрочка не предусмотрена законом, судом не принимается по следующим основаниям.

Действительно, согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 5 подпункта 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действие Федерального закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами МСП земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Пункт 3 статьи 1 Федерального закона № 159-ФЗ предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов МСП в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Федеральный закон № 178-ФЗ).

В соответствии со статьёй 3 Федерального закона № 178-ФЗ данный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Приватизация земельных участков, занятых объектами недвижимости, в том числе имущественными комплексами, производится в соответствии со статьёй 28 Федерального закона № 178-ФЗ.

В силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ и статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте, а также случаев, предусмотренных федеральными законами.

Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка, принадлежащего продавцу, является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 23.03.2010 № 14831/09 и от 03.04.2012 № 14556/11.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 03.11.1998 № 25-П разъяснил, что государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления, гарантируя при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдение конституционных принципов и норм.

Общие правила оплаты имущества при приватизации государственного или муниципального имущества содержатся в статье 35 Федерального закона № 178-ФЗ, согласно которой оплата приобретаемого покупателем государственного или муниципального имущества производится единовременно или в рассрочку.

Частью 1 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

В силу части 2 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьёй пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 08.02.2011 №№ 131-О-О, 132-О-О указал, что части 1 и 2 Федерального закона № 159-ФЗ, предусматривающие возможность как единовременной оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, так и оплаты в рассрочку и предоставляющие право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных пределах субъектам малого и среднего предпринимательства, направлены на создание им максимально широких правовых возможностей при согласовании условий договора купли-продажи. Определяя условия этих договоров, включая порядок оплаты приватизируемого имущества, публичные органы не должны включать в них требования, которые для субъектов малого и среднего предпринимательства фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путём выкупа.

Из системного толкования приведённых норм права следует, что приобретение арендованного отдельно стоящего здания (сооружения) в порядке Федерального закона № 159-ФЗ осуществляется одновременно с земельным участком, на котором здание (сооружение) расположено (за исключением случаев, указанных в земельном законодательстве и иных федеральных законах), а предусмотренный статьёй 5 Федерального закона № 159-ФЗ порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется на все приобретаемые объекты недвижимости, в том числе и на земельный участок.

Иное толкование противоречит цели принятия Федерального закона № 159-ФЗ, состоящей в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции, направленной на их участие в приватизации, и может привести к существенному нарушению прав арендаторов зданий при реализации ими права, предусмотренного Федеральным законом № 159-ФЗ, на выкуп арендованного ими имущества с учётом необходимости одновременного приобретения ими здания и земельного участка, на котором здание расположено, исходя из их рыночной стоимости.

Следует отметить, что возложение на субъектов малого и среднего предпринимательства обязанности единовременно выплатить рыночную стоимость земельного участка существенно снизило бы возможность арендаторов выкупить арендованные здания и поставило бы их в неравное положение с иными субъектами малого и среднего предпринимательства, арендующими лишь помещения в зданиях.

Аналогичная позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.11.2024 № 301-ЭС24-12888 по делу № А17-3262/2022.

Поскольку в настоящем случае общество выбрало в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ порядок оплаты приобретаемого недвижимого имущества в рассрочку, с учётом приведённых обстоятельств и норм права, порядок оплаты устанавливается судом на основании выбора покупателя - с установлением рассрочки на 5 лет со дня его заключения в отношении суммы всей выкупной стоимости (за объект недвижимости и земельный участок, на котором он расположен).

Одновременно, суд отмечает, что в силу части 1 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ выплаты осуществляются в течение всего периода в равных долях, в связи с чем, требование ответчика об отражении в договоре положения, согласно которому платежи состоят из оплаты в счёт основного долга, составляющего не менее 672 468,79 руб. с первого месяца оплаты, судом не принимаются, поскольку являются излишними и ограничивают общество, в части досрочной оплаты стоимости имущества, поскольку требуют регулярного внесения изменений в договор в случае переплаты по договору.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Истцом представлен отчёт об оценке объекта оценки № 28/2025, подготовленный ООО «Корпорация консалтинга» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), согласно которому рыночная стоимость здания на 11.10.2023 составляет 9 168 400,00 руб. (без НДС), земельного участка – 4 224 300,00 руб.

Возражая против заявленных требований, ответчик представил отчёт об оценке от 17.02.2025 № Н-44256/25, согласно которому рыночная стоимость здания на 01.02.2025 составляет 48 417 753,00 руб., земельного участка – 9 222 429,00 руб.

Поскольку между сторонами возник спор по рыночной стоимости здания и земельного участка, судом назначена оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Априори» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), эксперту ФИО3.

По результатам экспертного исследования, экспертом сделаны следующие выводы:

Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 19.12.2024, расположенного по адресу: адрес объекта: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, составляет:

- административное здание (к.н. 89:08:010203:133) без учёта НДС, составляет: 9 415 534,00 руб.; административное здание (к.н. 89:08:010203:133) с учётом НДС, составляет: 11 298 641,00 руб.

- земельный участок, (к.н. 89:08:010203:18) - 15 802 878,00 руб.

При проведении экспертного исследования все расчёты были проведены, а отчёт составлен в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки ФСО №№ I-V, утверждённые приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, Федеральным стандартом оценки (ФСО № 7) «Оценка недвижимости», утверждённый приказом МЭР РФ от 25.09.2014 № 611.

Рассмотрев заключение эксперта, суд пришёл к выводу, что представленное экспертное заключение соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и законодательства об оценочной деятельности.

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Федерального закона № 135-ФЗ требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчёта об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьёй 11 Федерального закона № 135-ФЗ, в соответствии с которой отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

В рассматриваемом случае суд полагает, что экспертное заключение содержит всю необходимую существенную информацию для определения стоимости объектов исследования, информация, приведённая в экспертном исследовании, существенным образом влияющая на стоимость объектов исследования подтверждена в полном объёме.

При этом, судом учитывается, что, в силу действующего законодательства определение уровня существенности осуществляется экспертом-оценщиком самостоятельно по своему профессиональному суждению в соответствии с установленными стандартами оценки.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В статье 64 АПК РФ перечислены виды доказательств.

Из этого следует, что не всякие сведения могут быть использованы судом для установления обстоятельств, подлежащих доказыванию и входящих в состав оснований иска или возражений против иска, а только те, которые могут быть получены судом во время рассмотрения дела с соблюдением всех процессуальных правил.

Одним из видов доказательств является заключение эксперта (статья 86 АПК РФ).

Представленное заключение эксперта исследовано по правилам статьи 71 АПК РФ, в результате чего сделан вывод о соответствии требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 АПК РФ).

Согласно пункту 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьёй 89 АПК РФ.

Суд отмечает, что представленные сторонами отчёты об оценке стоимости изымаемых объектов, полученные по результатам проведения внесудебной экспертизы, рассматриваются судом как иные документы, допускаемые в качестве доказательства.

При этом, суд отмечает, что в отличие от эксперта, проводившего судебную экспертизу, эксперты, проводившие оценку рыночной стоимости изымаемых объектов для истца и ответчика, не предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьёй 307 УК РФ.

Само по себе наличие иного результата оценки, не предопределяет недостоверность определённой рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Федерального закона № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Федеральным законом № 135-ФЗ вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при её проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Ссылка Росимущества на определение Верховного Суда РФ от 09.02.2016 № 308-ЭС15-15663 по делу № А63-13271/2014, в части невозможности для государственного органа изменения стоимости, определённой по результатам оценки, судом не принимается, поскольку указанным определением не исключается возможность оспаривания обществом цены выкупаемых объектов недвижимости и не ограничиваются права суда по установлению рыночной стоимости объектов на конкретную дату.

Отчёт от 17.02.2025, представленный ответчиком, составлен на 01.02.2025, то есть без учёта срока обращения общества с повторным заявлением о заключении договора, в связи с чем, не может быть принят для определения рыночной стоимости объектов.

Отчёт от 28.03.2025 № 28/2025, представленный истцом, составлен на 11.10.2023, то есть также без учёта срока обращения общества с повторным заявлением о заключении договора, в связи с чем, не может быть принят для определения рыночной стоимости объектов.

Представителем истца в судебном заседании (02.12.2025) указано, что рыночная стоимость, отражённая в заключении эксперта, не оспаривается. Также представлено уточнённое исковое заявление, содержащее стоимость земельного участка и недвижимого имущества, полностью совпадающее со стоимостью, определённой в заключении эксперта от 21.11.2025 № 12-25.

При таких обстоятельствах суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению с установлением цены выкупа за недвижимое имущество и земельный участок в соответствии с выводами, изложенными в заключении эксперта по результатам судебной экспертизы. Рыночная стоимость объекта оценки - административного здания (к.н. 89:08:010203:133), адрес объекта: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, по состоянию на 19.12.2024, составляет 9 415 534 рублей (без НДС), рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка (к.н. 89:08:010203:18) по состоянию на 19.12.2024, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, составляет 15 802 878,00 руб.

Истцом также заявлено требование о возмещении убытков в размере 3 282 841,00 руб.

В соответствии со статьёй 1069 ГК РФ вред, причинённый гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счёт соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Убытки подлежат взысканию по правилам статьи 15 ГК РФ.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков является универсальным способом защиты нарушенных гражданских прав и может применяться как в договорных, так и во внедоговорных отношениях. При отсутствии договорных отношений правовой режим возмещения убытков, наряду с положениями статьи 15 ГК РФ, определяется нормами главы 59 ГК РФ, закрепляющей в статье 1064 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причинённый личности или имуществу гражданина, а также вред, причинённый имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объёме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинён не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ).

Основанием для возникновения обязательства вследствие причинения вреда (внедоговорные обязательства) помимо доказанного факта противоправного действия (поведения) одного лица (ответчика) и наличия вреда у другого лица (потерпевшего) как следствие противоправного поведения (бремя доказывания на потерпевшем) является вина причинителя вреда. При этом бремя доказывания факта отсутствия вины возлагается на причинителя вреда (ответчика).

В силу статьи 1082 ГК РФ одним из способов возмещения вреда является возмещение причинённых убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Должник вправе предъявить возражения относительно размера причинённых кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности (часть 1 статьи 9 АПК РФ). Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а также должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим кодексом (части 1, 3 статьи 65 АПК РФ).

Как указывает истец, в связи с нарушением управлением срока заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, общество понесло убытки в виде уплаченных арендных платежей.

Истцом представлены платёжные поручения об оплате арендной платы: от 10.01.2024 № 1, от 06.02.2024 № 10, от 05.03.2024 № 22, от 05.04.2024 № 41, от 07.05.2024 № 51, от 24.05.2024 № 63, от 26.06.2024 № 74, от 31.07.2024 № 67, от 02.08.2024 № 71, от 06.09.2024 № 76, от 04.10.2024 № 83, от 06.11.2024 № 92, от 03.12.2024 № 104, каждое на сумму 273 570,10 руб., на общую сумму 3 282 841,20 руб.

В силу пункта 1 статьи 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причинённых неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Суд отмечает, что, как указано выше, истец в установленные сроки не обжаловал бездействие учреждения по заключению договора на продажу арендованного имущества по заявлению общества от 11.10.2023 № 97, в связи с чем, своим бездействием содействовал увеличению убытков.

Общество, не реализовав право на оспаривание бездействия государственного органа по заключению договора выкупа имущества и повторно обратившись с заявлением спустя один год, должно было знать, что это приведёт к изменению даты заключения договора выкупа имущества и необходимости внесения за этот период арендных платежей.

Бездействие общества по обжалованию действий (бездействия) Росимущества по заявлению от 11.10.2023 № 97, а также не обращение с повторным заявлением в течение более одного года (повторное заявление направлено от 19.11.2024 № 334/1) с просьбой согласовать выкуп здания и земельного участка, не может быть рассмотрено судом, как неосмотрительное поведение истца при наличии признаков недобросовестных действий (бездействия) государственного органа по заключению договора.

Обществом с 11.10.2023 по 19.11.2024 не предпринимались даже минимально разумные действия по выяснению судьбы первоначального заявления, не принимались действия по обжалованию бездействия учреждения в судебном порядке, не направлялись повторные письма, что свидетельствует об отсутствии реального экономического интереса истца в приобретении в указанный период в собственность спорного здания и земельного участка в указанный истцом срок.

Одновременно, в материалы дела представлено письмо ответчика от 27.04.2024 № 72-05/6171, адресованное начальнику Управления реструктуризации государственных организаций и управления приватизируемыми активами ФИО4, согласно которому сообщается об обращении общества 11.10.2023 с заявлением № 97 о намерении реализовать преимущественное право приобретения здания, что свидетельствует о внутренне-организационной деятельности государственного органа по выполнению своих функций, в части распоряжения федеральным имуществом. С учётом структуры Росимущества, предусматривающей длительный период согласования вопросов, действия учреждения не могут быть признаны судом полностью недобросовестными.

В этой связи, убытки в виде арендной платы за период до 19.12.2024 включительно (месячный срок со дня повторного обращения истца с заявлением о заключении договора купли-продажи арендованного имущества), взысканию с ответчика не подлежат.

Истцом представлено платёжное поручение от 03.12.2024 № 104 в размере 273 570,10 руб., подтверждающее оплату арендной платы за декабрь 2024 года.

Соответственно, за период с 20.12.2024 по 31.12.2024 истец имеет право на возмещение убытков в виде арендной платы.

Судом самостоятельно произведён расчёт убытков, исходя из стоимости одного дня аренды в декабре 2024 года (273 570,10 / 31 день = 8 824,84 руб.) и количество дней в периоде (12 дней), размер которого составил 105 898,08 руб.

Вместе с тем право на предоставление имущества и земельного участка в собственность не означает, что в случае его своевременной реализации пользование таким имуществом и земельным участком являлось бы бесплатным.

Суд отмечает, что в случае своевременного заключения договора купли-продажи земельного участка и административного здания, истец должен был уплатить за период с 20.12.2024 по 31.12.2024 земельный налог, а также налог на имущество организации, что уменьшает размер убытков общества на соответствующую сумму налогов.

В отношении земельного участка земельный налог в соответствии с Решение Городской Думы МО город Салехард от 21.11.2014 № 21 «О земельном налоге» составляет 1,5%. Согласно Выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка составляет 8 127 515,76 руб. Таким образом, земельный налог за 12 дней равняется 3 932,64 руб.

Ставка налога на имущество организаций на территории Ямало-Ненецкого автономного округа установлена в размере 2,2 процента от налогооблагаемой базы, определяемой в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (часть 1 статьи 2 Закона Ямало-Ненецкого автономного округа от 27.11.2003 № 56-ЗАО «О налоге на имущество организаций»).

Согласно Выписке из ЕГРН кадастровая стоимость объекта составляет 26 488 296,74 руб. Таким образом, налог на имущество организации за 12 дней равняется 18 798,12 руб.

В этой связи, требование истца о взыскании убытков подлежит удовлетворению в размере 83 167,32 руб. (105 898,08 руб. - 3 932,64 руб. - 18 798,12 руб.).

Порядок распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, определён статьёй 110 АПК РФ.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом при подаче иска платёжными поручениями от 17.04.2025 № 45, от 28.04.2025 № 11 уплачена государственная пошлина в размере 175 885,00 руб.

В связи с переплатой, истцу подлежит возврату из федерального бюджета государственная пошлина в размере 2 400,00 руб.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Кодекса. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счёт средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм.

Письмом от 21.09.2025 № 192 ООО «Априори» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) представлены реквизиты для зачисления денежных средств для проведения экспертизы, стоимость экспертизы составляет 60 000,00 руб.

Истцом при подаче заявления о назначении судебной экспертизы платёжным поручением от 29.07.2025 № 54 на депозитный счёт арбитражного суда перечислено 60 000,00 руб. для оплаты услуг эксперта.

В связи с удовлетворением исковых требований, в части требования неимущественного характера, расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 50 000,00 руб., по оплате экспертизы в размере 60 000,00 руб. подлежат взысканию с ответчика, в связи с активной позицией ответчика по делу, его возражениями, в т.ч., против определения рыночной стоимости, определённой в результате проведения судебной экспертизы.

Расходы истца по уплате государственной пошлины в остальной части подлежат возмещению ответчиком пропорционально удовлетворённым требованиям (в размере 3 137,00 руб.).

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Российской Федерации, в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 20.07.2009, адрес: 625000, <...>) за счёт казны Российской Федерации в пользу общества с ограниченной ответственностью юридическое бюро «Альянс-Право» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 22.03.2013, адрес: 625003, <...>) 83 167,32 руб. убытков, 53 137,00 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 60 000,00 руб. расходов на оплату экспертизы.

Урегулировать разногласия между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и обществом с ограниченной ответственностью юридическое бюро «Альянс-Право» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), возникшие при заключении договора купли-продажи от 01.05.2025 № 04/159-ФЗ недвижимого имущества: Административного здания, назначение: нежилое, количество этажей: 2, общей площадью 1 604,9 кв.м., кадастровый номер: 89:08:010203:133, адрес объекта: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, расположенного на земельном участке, общей площадью 2 163 кв.м., кадастровый номер: 89:08:010203:18, изложив пункты 3.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.2, 3.4 договора в следующей редакции:

«3.1. Общая стоимость имущества, указанного в статье 1 Договора, составляет 25 218 412 руб. (без НДС), из них:

3.1.1. Стоимость земельного участка составляет 15 802 878,00 руб. (без НДС).

3.1.2. Стоимость недвижимого имущества составляет 9 415 534 руб. (без НДС).

3.2. Оплата стоимости земельного участка осуществляется в рассрочку в течение 5 лет со дня его заключения посредством ежемесячных выплат в равных долях.

3.4. Оплата стоимости недвижимого имущества вносится Покупателем ежемесячно. Первый платёж перечисляется в течение 30 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, последующие – до 10 числа каждого месяца. Платежи состоят из оплаты в счёт основного долга, с первого месяца оплаты, и процентов за предоставленную рассрочку начисляемых на остаток основного долга.».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью юридическое бюро «Альянс-Право» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 400,00 руб.

Перечислить с депозитного счета суда денежные средства экспертной организации - обществу с ограниченной ответственностью «Априори» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 625026, <...> ВЛКСМ, д. 51, оф. 705) за проведение судебной экспертизы в размере 60 000,00 руб. по следующим реквизитам:

Расчётный счёт <***>

в Филиале «ЦЕНТРАЛЬНЫЙ» Банка ВТБ ПАО г. МОСКВА

Корреспондентский счёт 30101810145250000411

БИК 044525411

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объёме) путём подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Судья

М.В. Голощапов