Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А70-18967/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судей Донцовой А.Ю.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альхена» на решение от 23.05.2024 Арбитражного суда Тюменской области (судья Власова В.Ф.) и постановление от 26.12.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Воронов Т.А., Бодункова С.А., Халявин Е.С.) по делу № А70-18967/2023 по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Альхена» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, об обязании передать земельный участок; по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альхена» к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе об обязании разработать проект договора купли-продажи земельного участка.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Альтернатива» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (ОГРН <***>, ИНН <***>).

В заседании приняли участие представители:

От Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе - ФИО2 по доверенности от 15.08.2024 (сроком 1 год);

От общества с ограниченной ответственностью «Альхена» - ФИО3 по доверенности от 18.09.2023 (сроком 3 года).

Суд

установил:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее – МТУ Росимущества, Управление) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альхена» (далее – ООО «Альхена», общество) с требованиями:

- о признании зарегистрированного права собственности ООО «Альхена» на нежилое здание с кадастровым номером 72:17:1314002:197, площадью 12.1 кв.м, местоположение: Тюменская область, Тюменский район, южнее села Комарово, наименование: склад хранения ульев и инвентаря, год завершения строительства - 2021 (далее –здание № 197, объект № 197, склад № 197), отсутствующим;

- о погашении в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи о праве собственности ООО «Альхена» на склад № 197 и снятии данного объекта с государственного кадастрового учета;

- об обязании ООО «Альхена» в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда привести земельный участок с кадастровым номером 72:17:1314002:25, общей площадью 12 147 кв.м, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения (далее земельный участок № 25) в первоначальное состояние посредством освобождения от забора из профильного листа, нежилого здания № 197, теплицы из поликарбоната, строительных материалов и оборудования, автотехники за свой счет, передачи приведенного в первоначальное состояние земельного участка МТУ Росимущества по акту приема-передачи;

- о присуждении неустойки за неисполнения обязательств в размере 1 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда.

ООО «Альхена» обратилось со встречным исковым заявлением к МТУ Росимущества об обязании разработать проект договора купли-продажи земельного участка в течение 20 дней с момента вступления решения суда в законную силу, а также о направлении договора купли-продажи земельного участка для подписания ООО «Альхена».

Решением от 23.05.2024 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 26.12.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Альхена» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить.

В обоснование кассационной жалобы и дополнений к ней приведены следующие доводы: вывод судов о том, что требование о выкупе спорного земельного участка заявлено ответчиком только 25.03.2024, то есть по истечении трехмесячного срока на обжалование отказа МТУ Росимущества, так и срока договора аренды, не соответствует установленным судом первой инстанции фактическим обстоятельствам дела о том, что согласно входящему штампу в адрес МТУ Росимущества заявление ООО «Альхена» о выкупе земельного участка поступило 17.02.2023 вх. № 72-2757; истец утверждал, ссылаясь на соответствующее доказательство находящееся в материалах дела, что аналогичное заявление к нему поступило посредством личного вручения корреспонденции 12.01.2023.

В своем отзыве МТУ Росимущества выразило несогласие с доводами кассационной жалобы, просит решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на то, что акт осмотра от 11.10.2024 подтверждает наличие на земельном участке № 25 спорного одноэтажного строения; из технического заключения ООО «Сеаланс» от 09.08.2021 следует, что объект, расположенный на земельном участке № 25, является объектом заводской сборки из модульных блоков; спорное здание № 197 не обладает признаками недвижимого имущества; факт государственной регистрации общества на возведенный объект нарушает права собственника земельного участка, ограничивая возможность реализации его правомочий; уполномоченный орган не доказал нарушение обществом условий договора аренды спорного земельного участка; заявитель не согласен и с выводами апелляционного суда о том, что спорный склад не соответствует признакам недвижимого имущества согласно заключению ООО «Сеаланс», поскольку из технической документации (тех плана) следует, что объект имеет железобетонный фундамент.

В судебном заседании представители полностью поддержали ранее изложенные правовые позиции по делу.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по результатам аукциона, проведенного 28.12.2018, между МТУ Росимущества (арендодатель) и ООО «Альтернатива» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 09.01.2019 № 1902/з (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок № 25 общей площадью 12 147 кв.м, расположенный относительно ориентира, за пределами участка, почтовый адрес ориентира: обл. Тюменская, р-н Тюменский, южнее с. Комарово, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.

На основании пункта 1.2 договора земельный участок предоставляется в аренду с целью сельскохозяйственного производства.

В силу пункта 1.3 договора на земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации, что подтверждается записью о государственной регистрации права собственности от 11.06.2010 № 72-72-01/085/2010-279.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что договор заключен сроком на 5 лет.

При этом пунктом 2.2 договора установлено, что договор действует с 09.01.2019 по 08.01.2023.

Земельный участок передан арендатору, что подтверждается актом приема-передачи в аренду земельного участка от 09.01.2019.

Государственная регистрация договора произведена 29.01.2019.

05.09.2019 в связи с реорганизацией ООО «Альтернатива» в форме выделения юридического лица ООО «Альхена» (запись в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ) от 29.07.2019 № <***>), подписаны дополнительные соглашения к указанному договору аренды, новым арендатором стало ООО «Альхена».

Как утверждает истец, 12.01.2023 в адрес МТУ Росимущества поступило обращение ООО «Альхена» о выкупе земельного участка по договору, кроме того указанное заявление поступило посредством почтовой связи и зарегистрировано за вх. № 72-2757 от 17.02.2023.

В ответ на указанное заявление МТУ Росимущества направило отказ в предоставлении в собственность земельного участка, обосновав причины отказа тем, что заявление подано обществом по истечении срока действия договора аренды.

31.01.2023 МТУ Росимущества направило запрос в Управление Росреестра по Тюменской области об установлении фактического использования ООО «Альхена» испрашиваемого в собственность земельного участка.

Письмом от 01.03.2023 исх. № 02414/23 Управление Росреестра по Тюменской области сообщило, что контрольные (надзорные) мероприятия на земельном участке № 25 в 2020 - 2022 годах не проводились, предписания об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства, находящиеся на исполнении, отсутствуют.

31.01.2023 МТУ Росимущества обратилось с запросом к Главе Тюменского муниципального района об информировании относительно фактической деятельности ООО «Альхена» в области сельскохозяйственного производства.

Из ответа Главы Тюменского муниципального района от 13.02.2023 исх. № 01432/7 следует, что отчетность по ведению сельскохозяйственной деятельности от ООО «Альхена» не поступала, указанные участки расположены в границах городского округа Тюмень.

10.02.2023 специалистами МТУ Росимущества проведен осмотр земельного участка № 25, в ходе которого установлено, что земельный участок частично огорожен забором из профильного листа, на территории размещены двухэтажное строение, теплица из поликарбоната, деревянное строение для хранения инструментов и прочего инвентаря и автотехника.

Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке № 25 за ООО «Альхена» 07.09.2021 зарегистрировано право собственности на нежилой объект: склад № 197, площадью 12,1 кв.м (номер государственной регистрации № 72:17:1314002:197- 72/041/2021-1 от 07.09.2021).

МТУ Росимущества направлено в адрес ООО «Альхена» требование от 16.03.2023 исх. № 72-03/3331 о добровольном освобождении земельного участка № 25, сносе построек на данном земельном участке.

Ссылаясь на истечение срока действия договора аренды, отсутствие правовых оснований для его пролонгации, правовых оснований для использования ответчиком земельного участка, а также на то, что наличие в ЕГРП записи о праве собственности ООО «Альхена» на нежилое здание № 197 (склад хранения ульев и инвентаря) накладывает на МТУ Росимущества определенные ограничения в распоряжении и вовлечении в хозяйственный оборот земельного участка, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, МТУ Росимущества обратилось с первоначальным исковым заявлением.

Полагая, что МТУ Росимущества необоснованно отказало обществу в заключении договора купли-продажи на спорный земельный участок ООО «Альхена» обратилось со встречным исковым заявлением.

Руководствуясь положениями статьями 8, 131, 209, 222, 606, 607, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 1, 3, 39.3, 39.8, 42, 46, 78 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), статьей 3 Федерального закона от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» (далее – Закон № 264-ФЗ), разъяснениями, изложенными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), правовой позицией, содержащейся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2022 № 301-ЭС21-27876, постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13, учитывая, что регистрация права собственности ответчика на объект - склад, который не является объектом недвижимости нарушает права собственника земельного участка в лице МТУ Росимущества на его распоряжение; исходя из того, что общество не представило надлежащих доказательств, позволяющих отнести его к сельскохозяйственной организации, а также документов, подтверждающих ведение им сельскохозяйственной деятельности на спорном участке, учитывая неиспользование участка для ведения сельского хозяйства в отсутствие правовых оснований для выкупа в льготном порядке, учитывая фактическое отсутствие объекта – склада на спорном земельном участке, суд первой инстанции признал подлежащими удовлетворению требования МТУ Росимущества, а также не установил оснований для удовлетворения встречных исковых требований общества.

Руководствуясь статьями 1, 308.3, 330 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пунктах 28, 31, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7) суд первой инстанции счел подлежащим удовлетворению требование о присуждении судебной неустойки за неисполнение обязательств в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения до момента его фактического исполнения.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, отклонив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его отмены или изменения.

Кассационная инстанция считает выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующим фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Гражданское и земельное законодательство признают ограничение срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон договора.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть продан арендатору по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим арендатором заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды земельного участка.

По смыслу данной нормы право на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено не любому арендатору участка, а только лицу, которое надлежащим образом использовало эти земли в период аренды, а также с обязательным условием обращения арендатора с подобным заявлением до дня истечения срока договора аренды земельного участка.

Законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав на приобретение земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать и использовали предоставленные им земельные участки. Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2022 № 301-ЭС21-27876).

Рассмотрев заявленные встречные требования общества об обязании МТУ Росимущества разработать и подписать проект договора купли-продажи спорного земельного участка, со ссылкой на направление в адрес Управления уведомления (от 06.01.2023 исх. № 8) о выкупе земельного участка до момента истечения действия договора аренды; установив, что согласно входящему штампу в адрес МТУ Росимущества данное письмо поступило 17.02.2023 вх. № 72-2757, а иная дата получения Управлением письма обществом не доказана, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что уведомление о выкупе земельного участка направлено арендатором за пределами срока действия договора аренды, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения встречного иска.

Повторно исследовав указанные обстоятельства; исходя из того, что в соответствии с пунктом 2.1 договор заключен сроком на 5 лет, при этом пунктом 2.2 установлено, что договор действует с 09.01.2019 по 08.01.2023, то есть 4 года вместо предусмотренных 5 лет; запросив у МТУ Росимущества документацию по аукциону от 28.12.2018 № 13-9-18/03-РА8, которая была представлена в материалы дела 19.09.2024; установив, что согласно извещению о проведении аукциона № 13-9-18/03 предметом аукциона является право на заключение договора аренды земельного участка № 25, находящегося в федеральной собственности, с целью сельскохозяйственного производства сроком на 5 лет (лот № 9); учитывая, что протокол о результатах аукциона от 28.12.2018 № 13-9-18/03-РА9 в сведениях о предмете торгов также содержит указание на заключение договора аренды сроком на 5 лет, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды заключен сроком именно на 5 лет, а в пункте 2.2 договора допущена опечатка, следовательно, на дату получения МТУ Росимущества уведомления (от 06.01.2023 исх. № 8) о выкупе земельного участка срок аренды не истек, в связи с чем отказ уполномоченного органа в выкупе спорного земельного участка по причине подачи заявления на выкуп по истечении срока является неправомерным.

В абзаце седьмом пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

Согласно абзацу тринадцатому статьи 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25)).

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд обоснованно заключил, что изложенный в письме от 27.02.2023 исх. № 72-03/2421 отказ МТУ Росимущества в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка № 25, мотивированный подачей заявления по истечении срока договора аренды, не может быть признан обоснованным.

Между тем, судом апелляционной инстанции верно отмечено, что соответствие общества как арендатора земли сельскохозяйственного назначения предъявляемым подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ требованиям МТУ Росимущества не проверялось, выводы относительно такого соответствия в основу отказа не положены. Между тем, правом на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения по льготному порядку обладает только арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению, что должно быть в каждом случае установлено судами при рассмотрении иска.

Выводы апелляционной коллегии в указанной части соответствуют нормам материального права.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом № 101-ФЗ, который принят в связи с необходимостью установления на федеральном уровне единых правил использования и оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них, направленных на создание условий для перехода земельных участков к эффективно хозяйствующим субъектам, привлечения инвестиций в агропромышленный комплекс России. Данный Закон закрепил основной принцип, на котором основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения, - сохранение целевого использования земельных участков (подпункт 1 пункта 3 статьи 1).

Пунктом 2 статьи 5 Закона № 264-ФЗ предусмотрено, что одной из основных целей государственной аграрной политики является сохранение и воспроизводство используемых для нужд сельскохозяйственного производства природных ресурсов, создание благоприятного инвестиционного климата и повышение объема инвестиций в сфере сельского хозяйства.

Указом Президента Российской Федерации от 21.01.2020 № 20 утверждена Доктрина продовольственной безопасности Российской Федерации, в соответствии с которой основными задачами обеспечения продовольственной безопасности независимо от изменения внешних и внутренних условий является, в том числе устойчивое развитие производства сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, достаточное для обеспечения продовольственной независимости на основе принципов научно обоснованного планирования. Согласно данной доктрине в области производства сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия необходимо осуществить повышение урожайности сельскохозяйственных культур, сохранение, восстановление и повышение плодородия земель сельскохозяйственного назначения, рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения, соблюдение технологий производства сельскохозяйственных культур, вовлечение в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых пахотных земель.

Подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3, подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ предоставляют возможность арендатору публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, в отношении которого отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды этого участка без торгов.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.09.2021 № 1907-О, такое правовое регулирование, предусматривающее дополнительные права арендаторов земельных участков, имеющих необходимый опыт ведения сельского хозяйства и осуществивших мероприятия по освоению данных участков, одновременно создает предпосылки для их последующего рационального и эффективного использования, что согласуется как с публичными интересами в сфере продовольственной безопасности государства, так и с одним из основных принципов земельного законодательства - о приоритете охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Таким образом, из приведенных норм права, разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации следует, что в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3, подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ правом на приобретение без торгов в собственность или новую аренду публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, обладает только арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и не допустивший (устранивший) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участка.

Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя (арендатора) земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи (новый договор аренды).

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 31.05.2023 № 309-ЭС22-29534 отметила, что законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать и использовали предоставленные им земельные участки. Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве.

По правилам распределения бремени доказывания, установленным статьей 65, частью 5 статьи 200 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

При этом лицо, оспаривающее законность принятого соответствующим органом ненормативного правового акта (решения), и заявляющее одновременно требование гражданско-правового характера (в том числе об обязании уполномоченного органа заключить договор купли-продажи или аренды), должно доказать наличие у него охраняемого законом права, которое оно считает нарушенным принятым актом, и представить соответствующие доказательства, подтверждающие данное право.

Применительно к данным правоотношениям сторон следует установить, соответствует ли арендатор предъявляемым подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ требованиям.

Надзор (контроль) за соблюдением требований земельного законодательства осуществляется посредством государственного земельного надзора, муниципального земельного контроля и общественного контроля.

Из статьи 72 ЗК РФ следует, что государственный земельный надзор и муниципальный земельный контроль образуют единую систему публичного контроля за соблюдением требований земельного законодательства. Документы муниципального земельного контроля являются одним из доказательств соблюдения или несоблюдения землепользователем требований земельного законодательства, в том числе использования земельного участка в соответствии с целями его предоставления.

Отсутствие информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка сельскохозяйственного назначения - это одно из условий для приобретения такого участка арендатором в собственность (новую аренду) без торгов.

Данное условие, введенное Федеральным законом от 03.07.2016 № 336-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», было направлено на то, чтобы не требовать от арендатора, сельскохозяйственной организации, доказательств, подтверждающих использование участка в сельскохозяйственных целях, поскольку добросовестность и разумность действий участников гражданского оборота предполагаются.

По общему правилу ненадлежащее исполнение уполномоченным органом своих обязанностей по проведению государственного земельного надзора в целях установления соблюдения арендатором обязательных требований к использованию земельных участков сельскохозяйственного назначения не может служить основанием для возложения уполномоченным органом на такого арендатора обязанности доказать свое надлежащее использование земельного участка.

Однако новая редакция подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3, подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ не означает, что орган, который уполномочен решать вопрос о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, не может представлять доказательства того, что арендатор не использует участок по назначению.

В силу разъяснений, приведенных в пункте 1 Постановления № 25, судам при оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации, презумпция добросовестности арендатора может быть опровергнута представленными в дело доказательствами.

Из приведенных правовых норм и разъяснений по их толкованию следует, что рассмотрение спора о приобретении арендатором в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения должно осуществляться исходя из оценки всех фактических обстоятельств дела, в частности соответствия арендатора установленным требованиям. Суд должен оценить как доводы и доказательства, представленные заявителем, так и представленные арендодателем в части использования конкретного участка конкретным арендатором.

Иное толкование закона означало бы возникновение возможности получения права на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения по льготной цене без торгов для лиц, осуществляющих сельскохозяйственную деятельность с нарушением действующего законодательства, что является недопустимым и не соответствующим цели введенного законодателем ограничения.

Аналогичная правовая позиция приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.03.2022 № 301-ЭС21-27876 по делу № А79-8550/2020.

Суд апелляционной инстанции верно отметил, что отказ в предоставлении земельного участка № 25, изложенный в письме МТУ Росимущества от 27.02.2023 № 72-03/2421, обоснован подачей заявления арендатором после истечения срока договора аренды, то есть по формальным основаниям.

Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что соответствие арендатора предъявляемым подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ требованиям МТУ Росимущества не проверялось, выводы относительно такого соответствия в основу отказа не положены.

Однако, несмотря на то, что довод уполномоченного органа о ненадлежащем использовании земель как основание для отказа в их выкупе обществом при направлении решения об отказе в удовлетворении заявления не указывался, названное обстоятельство входит в предмет судебного установления и имеет приоритетное значение для разрешения настоящего спора (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.10.2024 по делу № А02-296/2021).

В силу пункта 1 статьи 4 Закон № 264-ФЗ под сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг.

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 земельные участки с видом разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» используются для ведения сельского хозяйства; содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20 (например, растениеводство, выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, овощеводство, животноводство и др.), в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

При этом публичный интерес по сохранению плодородия земель, по сохранению их потенциала для производства сельскохозяйственной продукции по обеспечению их использования добросовестными сельхозпроизводителями, в том числе, реализуется посредством обеспечения надлежащего использования таких земельных участков, устранения препятствий к их целевому использованию, которое может быть связано с недобросовестностью правообладателя, что преодолевается принудительным прекращением прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования.

Учитывая, что: контрольные (надзорные) мероприятия на земельных участках с кадастровыми номерами 72:17:1314002:17, 72:17:1314002:18, 72:17:1314002:19, 72:17:1314002:20, 72:17:1314002:22, 72:17:1314002:23, 72:17:1314002:24, 72:17:1314002:25 Управлением в 2020 - 2022 годах не проводились (письмо Управления Росреестра от 01.03.2023 исх. № 02414/23), выводы о том, что признаки нарушения требований статей 25, 42 ЗК РФ, надзор за соблюдением которых осуществляет Управление, на спорном земельном участке отсутствует, сделаны с учетом действующих в 2023 году особенностей организации и осуществления государственного контроля (надзора) без контрольных мероприятий по осуществлению сельскохозяйственной деятельности (Постановление Правительства Российской Федерации от 10.03.2022 № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля», которым допускалось проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия, плановых проверок); в 2023 году общество приостановило сельскохозяйственные работы на земельных участках, в том числе на земельном участке № 25, следовательно, в последний год аренды земельный участок обществом не использовался (письмо ООО «Альхена» от 09.06.2023 исх. № 37), иных достоверных и допустимых доказательств осуществления обществом на спорном участке сельскохозяйственной деятельности в спорный период (отчеты сельхозпроизводителя, декларации, иные документы) в материалы дела не предоставлены, выводы суда апелляционной инстанции о неосуществлении обществом на спорном земельном участке сельскохозяйственной деятельности (животноводство, растениеводство, выращивание зерновых и (или) агрокультур) являются законными и обоснованными.

Иного из материалов дела не следует и кассатором не доказано.

Суд округа признает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о том, что требование о выкупе спорного земельного участка заявлено ответчиком только 25.03.2024, то есть по истечении как установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ трехмесячного срока на обжалование отказа МТУ Росимущества от 27.02.2023, так и срока договора аренды.

Требование общества о выкупе спорного земельного участка № 25, поступившее в адрес Управления 17.02.2023, как ранее верно указано апелляционным судом, поступило до истечения срока действия договора аренды (08.01.2024), поскольку срок действия договора аренды 5 лет.

Вместе с тем ошибочность указанного вывода апелляционной коллегии о пропуске обществом срока на подачу заявления о выкупе не привела к принятию неправильного судебного акта, поскольку по существу не доказано право общества на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в порядке Закона № 101-ФЗ (основания для льготного порядка выкупа).

Таким образом, установив, что общество не использовало земельный участок № 25 по целевому назначению для сельскохозяйственного производства, в том числе с применением критериев, установленных Постановлением № 1482, что подтверждается письмом Главы Тюменского муниципального района от 13.02.2023 исх. № 01432/7, согласно которому отчетность по ведению сельскохозяйственной деятельности от ООО «Альхена» не поступала; принимая во внимание, что ООО «Альхена» предъявляемым ЗК РФ и Законом № 101-ФЗ требованиям не соответствует; учитывая, что правовых оснований для предоставления спорного земельного участка в собственность обществу не установлено, судами правомерно удовлетворены первоначальные требования МТУ Росимущества об обязании ООО «Альхена» привести земельный участок № 25 в первоначальное состояние и передать участок по акту приема-передачи Управлению и отказано в удовлетворении встречного иска общества об обязании подготовки проекта договора купли-продажи.

Кроме того, апелляционным судом обоснованно учтено, что решением от 27.10.2023 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-18968/2023, оставленным без изменения постановлением от 02.02.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, постановлением от 19.06.2024 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, определением Верховного Суда Российской Федерации № 304-ЭС24-17454 от 15.10.2024, суд обязал общество возвратить Управлению земельные участки с кадастровыми номерами 72:17:1314002:24, 72:17:1314002:23, 72:17:1314002:22, 72:17:1314002:21, 72:17:1314002:20, 72:17:1314002:19, 72:17:1314002:18, 72:17:1314002:17 в связи с прекращением арендных отношений с направлением в адрес ответчика уведомлений от 20.02.2023 о прекращении действия договоров аренды (в связи с истечением их сроков действия).

В отношении исковых требований об освобождении спорного земельного участка от здания № 197, признании зарегистрированного права собственности ООО «Альхена» на данное здание отсутствующим, прекращении в ЕГРН записи о праве собственности, снятии объекта с кадастрового учета, апелляционным судом правомерно учтено следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судами, согласно выписке из ЕГРН на земельном участке № 25 за ООО «Альхена» 07.09.2021 зарегистрировано право собственности на нежилой объект: склад № 197, площадью 12,1 кв.м.

Из приложенного к исковому заявлению акта осмотра от 10.02.2023 следует, что при визуальном осмотре комиссией МТУ Росимущества установлено, что на территории земельного участка размещены: двухэтажное строение, теплица из поликарбоната, деревянное строение для хранения инструментов и прочего инвентаря, строительные материалы и оборудование, автотехника.

Согласно акту осмотра от 22.01.2024, составленному истцом по предложению суда первой инстанции по определению от 18.12.2023, объект № 197, с параметрами - склад хранения ульев и инвентаря, из прочих материалов, количество этажей 1, площадь. 12.1 кв.м, на земельном участке отсутствует. Слева от места, на котором должен быть расположен зарегистрированный в ЕГРН объект, располагается строение, по конфигурации имеющее признаки жилого дома с мансардой некапитальной постройки, примерные размеры 6х6 м; справа от места, на котором должен быть расположен зарегистрированный в ЕГРН объект, располагается одноэтажное строение каркасного типа, обшитое фанерой, либо ОСБ, примерных размеров 4х3 м; правее расположена теплица.

Актом осмотра от 11.10.2024 подтверждено наличие на спорном земельном участке одноэтажного строения в виде металлического вагончика (здание контейнерного типа, на бетонной подушке, имеет окно и входную дверь, имеются признаки подключения электричества).

Учитывая последний акт осмотра от 11.10.2024 (здание контейнерного типа на бетонной подушке), материалы регистрационного дела, согласно которому спорный объект является объектом заводской сборки из модульных блоков, разрешение на строительство которого не требуется (техническое заключение ООО «Сеаланс» от 09.08.2021), апелляционная коллегия пришла к обоснованный выводам о том, что спорное здание – склад площадью 12.1 кв.м не обладает признаками недвижимого имущества.

Иного из материалов дела не следует и кассатором не доказано.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 24.09.2013 № 1160/13, право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Государственная регистрация права на объект, расположенный на участке истца, за другим лицом нарушает не только принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), но и ограничивает права истца в использовании принадлежащего ему имущества, а также может повлечь возложение дополнительных обязанностей при отчуждении земельного участка.

В абзаце 4 пункта 52 Постановления № 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

С учетом установленных обстоятельств, исходя из нарушения государственной регистрацией обществом на возведенный объект № 197 права собственника земельного участка, ограничивающего возможность реализации МТУ Росимущества имеющихся у него правомочий по распоряжению земельным участком сельскохозяйственного назначения, судами сделан законный вывод об удовлетворении требования Управления об освобождении спорного земельного участка № 25 от здания № 197, признании зарегистрированного права собственности ООО «Альхена» на данное здание № 197 отсутствующим, прекращении в ЕГРН записи о праве собственности, снятии его объекта с кадастрового учета.

Выводы судов в указанной части соответствуют предоставленным в материалы дела доказательствам и примененным нормам материального права, в связи с чем оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешает дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.

В целом доводы ответчика, изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств спора и представленных доказательств, что в силу пределов рассмотрения кассационной инстанции не входит в ее полномочия.

Суд округа полагает, что приведенная судами оценка обстоятельств дела соответствует положениям процессуального законодательства, устанавливающим стандарт всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи без придания преимущественного значения какому бы то ни было из них (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2016 № 305-ЭС15-10323, от 05.10.2017 № 309-ЭС17-6308).

Положения статей 286 - 288 АПК РФ предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Учитывая изложенное, суд округа приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции являются законными, нарушений норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 23.05.2024 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 26.12.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-18967/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.В. Щанкина

Судьи А.Ю. Донцова

ФИО1