Постановление по делу № 17АП-2044/2025 от 04.06.2025 | 17 арбитражный апелляционный суд

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...> e-mail: 17aas.i № fo@arbitr.ru ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 17АП-2044/2025-ГК

г. Пермь

04 июня 2025 года Дело № А60-35317/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 04 июня 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова В.В.,

судей Дружининой О.Г., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дербеневой А.А.,

при участии от истца: ФИО1, служебное удостоверение, доверенность от 24.07.2024, поручение прокуратуры Свердловской области от 23.05.2025;

от ответчика, ИП ФИО2: ФИО3, паспорт, доверенность от 15.04.2024, диплом;

иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО2, третьего лица, ФИО4,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 31 января 2025 года по делу № А60-35317/2024 по иску Cысертского межрайонного прокурора

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), Комитету по управлению муниципальным имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН

1046603570386), ФИО5, ФИО4

Александровна, об исполнении земельного законодательства,

установил:

Cысертский межрайонный прокурор (далее – истец, прокурор) обратился в Сысертский районный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик 1, предприниматель), Комитету по управлению муниципальным имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа (далее – ответчик 2, комитет) о признании отсутствующим зарегистрированного за ИП ФИО2 права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:25:1321002:948; снятии с государственного учета объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:25:1321002:948, исключив из ЕГРН указанный объект недвижимости; признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 05.03.2022 № 22_008 земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:449, заключенного Комитетом по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству администрации Сысертского городского округа с ИП ФИО2; применении последствий недействительности ничтожной сделки, возложив обязанность на ИП ФИО2 вернуть Комитету по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству администрации Сысертского городского округа земельный участок с кадастровым номером 66:25:1321002:449; признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 05.03.2022 № 22_011 земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:434, заключенного Комитетом по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству администрации Сысертского городского округа с ИП ФИО2; применении последствий недействительности ничтожной сделки, возложив обязанность на ИП ФИО2 вернуть Комитету по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству администрации Сысертского городского округа земельный участок с кадастровым номером 66:25:1321002:434; признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 05.03.2022 № 22_017 земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:442, заключенного Комитетом по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству администрации Сысертского городского округа с ИП ФИО2; применении последствий недействительности ничтожной сделки, возложив обязанность на ИП ФИО2 вернуть Комитету по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству администрации Сысертского городского округа земельный участок с кадастровым номером 66:25:1321002:442 (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФИО5, ФИО4.

Определением Сысертского районного суда Свердловской области от 28.05.2024 дело передано на рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 31.01.2025 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик 1 и третье лицо, ФИО4 обратились с апелляционными жалобами, просят решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик 1 указывает на ошибочность выводов суда об отсутствии на спорных земельных участках объектов незавершенного строительства на момент заключения договора от 05.03.2022, поскольку акт от 17.11.2023 не является надлежащим доказательством. Ссылается на то, что заключение кадастрового инженера ФИО6 подтверждает степень готовности (более 90%) объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:25:1321002:948. По мнению заявителя жалобы, истцом не доказано посягательство оспариваемых договоров на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Отмечает, что в отсутствие проведенной судебной экспертизы суд пришел к неверному выводу о том, что объекты незавершенного строительства, возведенные на спорных земельных участках, не являются объектами недвижимости. Кроме того, суд принял уточнение требований истца, которое повлекло за собой одновременное изменение предмета и основания искового заявления, что является процессуальным нарушением.

В обоснование апелляционной жалобы ФИО4 указывает на то, что судом отказано в приостановлении производства по делу, не учтен тот факт при его рассмотрении ФИО5 принимал участие в СВО, в связи с чем не имел возможности защитить свои права и законные интересы. Отмечает, что покупая земельный участок, ФИО4 и ФИО5 действовали добросовестно.

До начала судебного заседания от прокурора поступил отзыв на апелляционные жалобы, в которых истец возражает против доводов жалоб, просит решение оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы своей апелляционной жалобы, прокурор настаивал на доводах отзыва на апелляционные жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о

времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, что в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Сысертской межрайонной прокуратурой проведена проверка исполнения земельного законодательства, в ходе которой установлено, что распоряжением от 28.09.2012 № 662-р Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области из земельных участков:

- с кадастровым номером 66:25:1321002:12 с местоположением: Сысертский район, примерно в 1 км по направлению на северо-запад от ориентира п. Колос, расположенного за пределами участка, с целевым использованием дачное строительство (организация дачного хозяйства) площадью 1 712 626 кв.м,

- с кадастровым номером 66:25:1321002:13 с местоположением: Сысертский район, примерно в 1 км по направлению на северо-запад от ориентира п. Колос, расположенного за пределами участка, с целевым использованием дачное строительство (организация дачного хозяйства) площадью 200 019 кв.м,

- с кадастровым номером 66:25:1321002:15 с местоположением: Сысертский район, примерно в 1 км по направлению на северо-запад от ориентира п. Колос, расположенного за пределами участка, с целевым использованием дачное строительство (организация дачного хозяйства) площадью 200 003 кв.м,

- с кадастровым номером 66:25:1321002:16 с местоположением: Сысертский район, примерно в 1 км по направлению на северо-запад от ориентира п. Колос, расположенного за пределами участка, с целевым использованием дачное строительство (организация дачного хозяйства) площадью 130 044 кв.м сформирован земельный участок с кадастровым номером 66:25:1321002:19 площадью 2 242 691 кв. м., категория земли «сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования «для дачного строительства».

Данный земельный участок ТУ Росимущество на основании договора аренды земельного участка от № АЗФ-З/0422 от 16.01.2013 передан в аренду ООО «Терра-Сити» со сроком аренды до 05.04.2022.

ООО «Терра-Сити» права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:19 площадью 2 242 691 кв. м передало ДНП «Новофомино» на основании договора от 21.02.2013 №

21.06.2021 из земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:19 между ТУ Росимущество и ДНП «Новофомино» заключены самостоятельные договоры аренды на вновь образованные земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером 66:25:1321002:449.

Земельный участок с кадастровым номером 66:25:1321002:449 на основании распоряжения заместителя ТУ Росимущество от 08.09.2021 № 66- 1018-р передан в собственность Сысертского городского округа.

20.12.2021 между ДНП «Новофомино» и ИП ФИО2 был заключен договор уступки № 449, согласно которому ДНП «Новофомино» передает, а ИП ФИО2 принимает права арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:449, площадью 2 702 кв.м.

На момент заключения договора № 449 участок принадлежал ДНП «Новофомино» на праве аренды на основании договора аренды № 66-07/958 земельного участка от 10.08.2021 согласно п. 2.1 которого срок аренды установлен до 05.04.2022.

05.03.2022 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского и ФИО2 без торгов заключены договор аренды земельного участка № 22_008 с кадастровым номером 66:25:1321002:449, договор аренды земельного участка № 22_017 с кадастровым номером 66:25:1321002:442, договор аренды земельного участка № 22_011 с кадастровым номером 66:25:1321002:434 на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ для целей завершения строительства объектов незавершённого строительства с кадастровыми номерами 66:25:1321002:948, 66:25:1321002:942, 66:25:1321002:961 сроком до 05.03.2025.

Ссылаясь на нарушение пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), прав неопределенного круга лиц на предоставление спорных земельных участков, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из отсутствия на спорных земельных участках объектов незавершенного строительства на момент заключения договоров аренды, принимая во внимание отсутствие признаков недвижимого имущества у объектов, пришел к выводу о том, что предоставление в аренду земельных участков в обход установленной законом процедуры привело к нарушению прав и законных интересов неопределенного круга лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку лишило другие хозяйствующие субъекты возможности приобрести такие земельные участки.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки (абзац 4 статьи 12 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

На основании части 3 статьи 52 АПК РФ прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе»).

Таким образом, право требовать признания указанных сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов.

При этом в обращении должно быть указано, в чем заключается нарушение публичных интересов или прав и (или) законных интересов других лиц, послужившее основанием для обращения в арбитражный суд (часть 3 статьи 53 АПК РФ).

В настоящем случае иск о признании сделок недействительными заявлен в защиту публичных интересов в целях устранения нарушений требований земельного законодательства.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее

- ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В п.п. 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без

проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Таким образом, основанием для заключения договора для завершения строительства объекта капитального строительства без торгов по указанному основанию является наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона № 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020).

Таким образом, предоставление земельного участка без торгов на основании указанных норм возможно при наличии определенных условий, одним из которых является наличие объекта незавершенного строительства. Отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона.

При этом факт государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не имеет определяющего значения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 305- ЭС17-7338).

Как указано выше, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского и ФИО2 без торгов заключены договоры аренды земельных участков № 22_008, № 22_017, № 22_011 на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ для целей завершения строительства объектов незавершённого строительства.

Вместе с тем, судом установлено, что объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 66:25:1321002:961, 66:25:1321002:942, 66:25:1321002:948 на момент предоставления земельных участков в аренду отсутствовали, что подтверждается актом совместного осмотра Сысертской

межрайонной прокуратуры и Сысертского отдела Управления Россреестра по Свердловской области от 17.11.2023, а также справкой о результатах исследования состояния местности с использованием данных дистанционного зондирования Земли из космоса от 20.08.2024, подготовленной специалистами АО «Российские космические системы». Объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 66:25:1321002:961, 66:25:1321002:942 сняты с государственного учета 29.07.2024.

Указание ответчика 1 на ошибочность выводов суда об отсутствии на спорных земельных участках объектов незавершенного строительства на момент заключения договора от 05.03.2022, поскольку акт от 17.11.2023 не является надлежащим доказательством, признано несостоятельным, учитывая актуальность и достоверность представленных в материалы дела доказательств.

Обратного из материалов дела не следует.

Возражая против исковых требований, предприниматель ссылался на то, что на земельных участках смонтированы свайные фундаменты с ростверком, что является объектами недвижимости.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требования устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения не были связаны с лишением владения.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума № 10/22, в случаях, когда запись в Едином государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,

сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 04.09.2012 № 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества в ЕГРП, в отрыве от его физических характеристик, не означает, что объект является недвижимой вещью. Понятие «недвижимости» является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что он прочно связан с землей и его приняли в эксплуатацию. Термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание, на что указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 № 4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственного кадастрового учета, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

При этом проведение в отношении таких объектов технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества и осуществление в отношении него технического учета автоматически не может служить основанием для признания объекта недвижимостью.

В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного

Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, сформулирована правовая позиция, согласно которой объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью разъяснена в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому вещь является недвижимой либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей, либо в силу своих природных свойств. При этом в последнем случае вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается судом в каждой конкретной ситуации исходя из объективных технических характеристик.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Из материалов дела следует, что актом осмотра Сысертского отдела Управления Россреестра по Свердловской области от 17.11.2023 установлено, что на спорных участках установлено по 6 металлических труб, фундаментной основы не выявлено, что подтверждается представленной фототаблицей.

Учитывая, что работы по устройству фундамента объектов не выполнены в полном объеме, такие физические характеристики свай как их заглубление в землю и (или) прочная связь с земельным участком не влияют на разрешение правового вопроса об отнесении спорных объектов к объектам недвижимости, поскольку само по себе проведение строительно-монтажных работ по размещению свайного поля, которое фактически имеет место быть на земельных участках, не свидетельствует о возникновении недвижимого имущества при недоказанности окончательного создания фундамента для объекта капитального строительства в полном объеме.

Установив, что в рассматриваемом случае спорные объекты не являются объектами недвижимости, на которые могло быть зарегистрировано право собственности, при этом наличие зарегистрированного права собственности предпринимателя на спорные объекты нарушает права собственника, уполномоченного распоряжаться соответствующим земельным участком, на котором эти объекты расположены, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование истца о признании отсутствующим права собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:25:1321002:948 подлежит удовлетворению.

Более того, суд первой инстанции, установив отсутствие на спорных земельных участках объектов незавершенного строительства на момент заключения договоров аренды, пришел к обоснованному выводу о том, что предоставление в аренду земельных участков в обход установленной законом процедуры привело к нарушению прав и законных интересов неопределенного круга лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку лишило другие хозяйствующие субъекты возможности приобрести такие земельные участки.

Доводы предпринимателя о том, что заключение кадастрового инженера ФИО6 подтверждает степень готовности (более 90%) объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:25:1321002:948, судом апелляционной инстанции отклоняются с учетом следующего.

Из пояснений ФИО6 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 66:25:1321002:449 строительство объекта незавершенного строительства ИП ФИО2 практически завершено, степень готовности составляет 90%, что отражено в актуальном техническом плане от 16.04.2024. На момент подписания спорного договора аренды от 05.03.2022 № 22_008 земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:449 для завершения строительства объекта с кадастровым номером 66:25:1321002:948, площадь объекта составляла 13 кв.м., степень готовности 20%, что отражено в техническом плане от 11.01.2022.

Между тем, по результатам совместной проверки Сысертской межрайонной прокуратуры и Сысертского отдела Управления Россреестра по Свердловской области установлено, что данный объект отсутствует.

Более того, из пояснений представителя ответчика следует, что в настоящее время какие – либо объекты на части арендованных земельных участках отсутствуют (снесены в связи с изменившимися планами предпринимателя по освоению участков).

Учитывая изложенное, апелляционный суд критически оценивает технический план кадастрового инженера ФИО6, составленный 16.04.2024.

Также апелляционный суд отмечает, что не требует специальных знаний, что представленное ответчиком фото возведенного объекта (бревенчатая изба) не подтверждает возведение объекта, предусмотренного договором подряда.

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 7 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета,

если объект недвижимости прекратил существование.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что в отсутствие правовых оснований для сохранения в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на такой объект с кадастровым номером 66:25:1321002:948 за предпринимателем, сведения об указанном объекте недвижимого имущества подлежат исключению из ЕГРН.

Ссылка предпринимателя на то, что истцом не доказано посягательство оспариваемых договоров на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, отклоняется с учетом следующего.

В данном случае предоставление в аренду земельных участков (в отсутствие объектов) в обход установленной законом процедуры предоставления земли привело к нарушению прав и законных интересов неопределенного круга лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку лишило другие хозяйствующие субъекты возможности приобрести такие земельные участки.

Заключение договоров с нарушением земельного законодательства не соответствует принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, влечет нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц, в том числе потенциальных претендентов на приобретение прав аренды на спорные земельные участки.

Учитывая, что правовой интерес прокурора состоит в возврате спорных земельных участков в публичную собственность, положения п.п. 3 и 4 ст. 166 ГК РФ, согласно которым требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование прокурора о возврате земельных участков в публичную собственность.

Указание ответчика 1 на то, что в отсутствие проведенной судебной экспертизы суд пришел к неверному выводу о том, что объекты незавершенного строительства, возведенные на спорных земельных участках, не являются объектами недвижимости, апелляционным судом признается несостоятельным, поскольку учитывая предмет заявленных исковых требований, фактические обстоятельства дела, совокупность представленных в материалы дела доказательств, необходимости в назначении экспертизы не имелось.

При этом вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статье 82 АПК РФ находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу. Данная норма не носит императивного характера, и принятие решения о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Не требует специальных знаний установление обстоятельства, что вбивание (вкручивание) 6 металлических труб, возможное (по факту отсутствует) их соединение деревянными элементами не влечет создание объекта недвижимости.

Кроме того, ходатайство о назначении экспертизы предпринимателем не заявлялось.

Доводы ответчика 1 о том, что суд принял уточнение требований истца, которое повлекло за собой одновременное изменение предмета и основания искового заявления, апелляционным судом отклоняются с учетом следующего.

В силу ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размеры исковых требований.

Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

В качестве изменения основания иска, как правило, не могут рассматриваться представление новых доказательств и указание истцом обстоятельств, которые подтверждаются этими доказательствами.

При заявлении требований о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 66:25:1321002:434, 66:25:1321002:442 прокурором увеличены требования при сохранении оснований оспаривания сделок с земельными участками.

Кроме того, при наличии предусмотренных статьей 130 АПК РФ оснований для соединения требований и при соблюдении общих правил предъявления иска арбитражный суд в целях реализации задач арбитражного судопроизводства вправе принять к производству дополнительно предъявленные требования.

Одной из задач арбитражного судопроизводства является публичное судебное разбирательство в разумный срок независимым судом (подп. 3 п. 1 ст. 2 АПК РФ).

Таким образом, изменение требований, заявленных прокурором, в настоящем случае направлено, в том числе на обеспечение процессуальной экономии, для предотвращения направления отдельных исковых заявлений к ответчику с аналогичными требованиями (предметом).

Доводы третьего лица о том, что судом необоснованно отказано в приостановлении производства по делу, поскольку не учтен тот факт, что ФИО5 принимал участие в СВО, в связи с чем не имел возможности защитить свои права и законные интересы, апелляционным судом отклоняются на основании следующего.

Статьей 143 АПК РФ предусмотрены основания для обязательного приостановления производства по делу, перечень которых является исчерпывающим.

Так, согласно пункту 2 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае участия гражданина, являющегося стороной в деле, в боевых действиях в составе Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, созданных в соответствии с законодательством Российской Федерации, в проведении контртеррористической операции, призыва его на военную службу по мобилизации, заключения им контракта о добровольном содействии в выполнении задач, возложенных на Вооруженные Силы Российской Федерации, выполнения им задач в условиях чрезвычайного или военного положения, вооруженного конфликта, если такой гражданин не заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Пребывание гражданина в действующей части Вооруженных сил Российской Федерации объективно ограничивает либо полностью лишает его возможности участвовать в судебном процессе.

Вместе с тем, учитывая, что ФИО5 не является стороной настоящего дела, принимая во внимание тот факт, что его супруга была привлечена в качестве третьего лица, подписывала предварительный договор, в том числе от имени и в интересах ФИО5 (пункт 2 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации), его участие в судебном заседании не требовалось, у суда первой инстанции отсутствовали предусмотренные пунктом 2 части 1 статьи 143 АПК РФ основания для приостановления производства по делу.

Поскольку ФИО4 в ходатайстве о привлечении третьих лиц указывала, что действует, в том числе в интересах ФИО5, оснований считать, что имеет место ненадлежащее уведомление не имеется.

Ссылка третьего лица на то, что покупая земельный участок, ФИО4 и ФИО5 действовали добросовестно, апелляционным судом не может быть принята, поскольку предметом рассмотрения настоящего дела являлась законность заключения договоров аренды земельных участков между Комитетом по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского и ФИО2 Участие третьего лица в специальной военной операции не может привести к выводам о законности указанных сделок.

Оснований для несогласия с выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает. Обстоятельства дела судом установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела и нормам материального права, подлежащим применению при разрешении настоящего спора.

Иные доводы апелляционных жалоб отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку выражают несогласие заявителей с принятым судебным актом, что само по себе не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких условиях, основания для изменения или отмены решения

арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные статьей 270 АПК РФ, отсутствуют.

С учетом изложенного, решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционным жалобам относится на заявителей.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 31 января 2025 года по делу № А60-35317/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий В.В. Семенов

Судьи О.Г. Дружинина М.А. Полякова

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:

Дата 15.05.2024 6:58:48

Кому выдана ДРУЖИНИНА ОЛЬГА ГЕННАДЬЕВНА