Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Москва
28 марта 2025 года Дело № А40-238193/24-150-1711
Резолютивная часть решения объявлена 4 февраля 2025 года
Мотивированное решение изготовлено 28 марта 2025 года
Арбитражный суд г. Москвы в составе:
судьи Михайловой А.Э.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Мироваровым М.Х.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело
по иску ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)
к ТЕРРИТОРИАЛЬНОМУ УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ (107078, Г.МОСКВА, ПЕР. ОРЛИКОВ, Д. 3, К. Б, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.06.2009, ИНН: <***>)
о признании договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером 77:03:0005008:2431 недействительным, применении последствий недействительности сделки по купле-продаже, взыскании 1 294 720 руб. расходов по договору от 23.01.2024,
в заседании приняли участие: согласно протоколу судебного заседания,
УСТАНОВИЛ
ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ТЕРРИТОРИАЛЬНОМУ УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ о признании договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером 77:03:0005008:2431 недействительным, применении последствий недействительности сделки по купле-продаже, взыскании 1 294 720 руб. расходов по договору от 23.01.2024.
Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, заявил ходатайство об истребовании дополнительных доказательств.
Представитель ответчика полагал правомерным в удовлетворении иска отказать, по доводам, изложенным в приобщенном к материалам дела отзыве.
Суд, рассмотрев исковые требования, заслушав доводы истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и указывает истец в обоснование исковых требований, 23.01.2024 года между ТУ Росимущества в г. Москве и ИП ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:03:0005008:2431, площадью 70,7 кв.м. Цена договора составляет 10 205 440 (десять миллионов двести пять тысяч четыреста сорок) рублей.
При обращении ФИО1 в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности 22.03.2024 № КУВД-001/2024-11694480 25.03.2024 Управление Росреестра по г. Москве приостановило государственную регистрацию права по причине расследования уголовного дела № 1170140001000766, возбужденного УВД по ЦАО ГУ МВД России по г. Москве (ОМВД России по району Якиманка г. Москвы).
В уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 25.03.2024 Управление Росреестра по г. Москве указывает, что в Управление Росреестра по г. Москве ранее поступили письма УВД по ЦАО ГУ МВД России по г. Москве (ОМВД России по району Якиманка г. Москвы) от 17.05.2019 № 01/20-766, от 22.05.2019 № 01/20-6594, от 15.02.2022 01/21-766/22 с просьбой не осуществлять какие-либо действия в отношении указанной квартиры в связи с расследованием уголовного дела в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.
16.02.2024 ФИО1 получила выписку из Росреестра о сведениях о характеристиках объекта недвижимости на указанную квартиру, из которой истцу стало известно, что 18.01.2024 Замоскворецким районным судом города Москвы по делу № 3/6-22/2023 было вынесено постановление о наложении ареста на указанную квартиру (на сайте суда постановление вступило в законную силу 04.02.2023).
Согласно исковому заявлению, о том, что квартира по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:03:0005008:2431, площадью 70,7 кв.м, арестована в рамках уголовного дела № 1170140001000766, возбужденного УВД по ЦАО ГУ МВД России по г. Москве (ОМВД России по району Якиманка г. Москвы), а также то, что арест был наложен Замоскворецким районным судом по делу № 3/6-22/2023, ТУ Росимущества в г. Москве, не объявило заранее в заявке о торгах, на которых бала приобретена указанная квартира ИП ФИО1
Истец ссылается на то что, изложенные выше условия не были указаны в договоре купли-продажи указанной квартиры от 23.01.2024, в связи с чем полагает, что ТУ Росимущества в г. Москве сознательно скрыло существенное условие о квартире, зная о котором ФИО1 не приобрела бы указанную квартиру на торгах, поскольку реализовать свое право собственности ФИО1 не может, пока квартира находится под арестом в рамках уголовного производства.
При этом, важным по мнению истца обстоятельством является то, что договор купли-продажи указанной квартиры был заключен 23.01.2024, а аресты в связи с уголовным делом были наложены начиная с 17.05.2019, то есть и Управление Росреестра по г. Москве и ТУ Росимущества в г. Москве заранее знали о данной ситуации, но скрыли данный существенный факт от участника торгов, покупателя ФИО1
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с данными требованиями.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с п.1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 06.06.2008 № 432, Росимущество является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по реализации имущества, которым предоставлено право принимать решения об обращения взыскания на имущество.
В соответствии с Положением, утвержденным приказом Росимущества от 23.06.2023 г. № 131 на Территориальное управление возложены функции по защите имущественных прав и интересов Российской Федерации.
В соответствии с п.2.1. Приказа ФССП РФ № 347, Приказа Росимущества № 149 от 25.07.2008 «Об утверждения порядка взаимодействия Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнения судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращения взыскания на имущество», Росимущество в течение 5 (пяти) рабочих дней после даты получения уведомления о готовности к реализации арестованного имущества и постановления (заверенных копий постановлений) о передаче имущества должника на реализацию (в качестве организатора реализации арестованного имущества в постановлении указывается Росимущество) принимает решение о самостоятельной реализации арестованного имущества либо о реализации арестованного имущества через специализированные организации.
Согласно ч.1 ст. 6 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» законные требования судебного пристава-исполнителя обязательны для всех государственных органов, органов местного самоуправления, граждан и организаций и подлежат неукоснительному выполнению.
Суд принимает во внимание, что взаимодействие Росимущества с территориальными органами ФССП России и судебными приставами-исполнителями осуществляется в соответствии с Соглашением от 30.04.2015 № 0001/13-01-12/65 о взаимодействии ФССП России и Росимущества по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнении судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращения взыскания на имущество.
В этой связи, ТУ Росимущества в городе Москве руководствуясь вышеуказанными нормами права, обязано было принять на реализацию имущество.
Истец не учитывает, что ТУ Росимущества в городе Москве не обладает полномочиями по проверке законности действий судебного пристава-исполнителя, в том числе по проверке и установлению начальной цены реализуемого имущества, поскольку на ТУ Росимущества в городе Москве возложена лишь обязанность по надлежащему проведению торгов.
Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или. иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).. |
По смыслу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пункта 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Как указано в п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Как закреплено в ст. 450 ГК РФ Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
При этом изложенные основания иска должны соответствовать его предмету, то есть материально-правовому требованию, а в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
Истец 25.03.2024 обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в отношений вышеуказанной квартиры Однако при проверке данных ЕГРН установлено, что в отношении заявленного к регистрации объекта наложен арест на проведение регистрационных действий на основании постановления от 17.01.2023 по уголовному делу № 11701450001000766 Замоскворецкого районного суда города Москвы по делу № 3/6-22/2023
Ввиду указанного осуществление регистрационных действий по переходу права собственности на квартиру к истцу в настоящее время не представляется возможным.
Заявляя требование о расторжении договора купли-продажи имущества, заключённого между ИП ФИО1 и ТУ Росимущества в городе Москве, истец ссылается на то обстоятельство, что последний лишен возможности оформить право собственности на квартиру, поскольку по инициативе следственных органов в рамках расследования уголовного дела на основании постановления от 17.01.2023 по уголовному делу № 11701450001000766 Замоскворецкого районного суда города Москвы по делу № 3/6-22/2023 на указанную квартиру наложен арест, вместе с тем, при заключении договора данные обстоятельства не были оговорены и прописаны в договоре купли-продажи, а также данные сведения отсутствовали в аукционной документации, в связи с чем истец полагает, что договор купли-продажи подлежит расторжению вследствие нарушения ТУ Росимущества в городе Москве в адрес существенных условий договора.
Между тем, торги по продаже квартиры проведены 13.12.2023, договор купли-продажи имущества заключен 23.01.2024, постановления от 17.01.2023 по уголовному делу № 11701450001000766 Замоскворецкого районного суда города Москвы по делу № 3/6-22/2023 со сроком действия с 18.01.2023 по 18.02.2023.
Принимая во внимание, что процедура проведения публичных торгов ненарушена, торги проведены в соответствии с действующим законодательством ипризнаны состоявшимися, договор купли-продажи совершен в надлежащейписьменной форме и содержит все существенные условия для данного видадоговора, обязательства по договору исполнены, продавцом при заключениидоговора предоставлена истцу информация о наличии на момент подписанияуказанного договора об имеющихся в отношении квартиры ограничений иобременении, которые были проверены покупателем и известны ему доподписания договора, при этом истец по условиям договора обязалсясамостоятельно, своими силами и за свой счет, снять имеющиеся обременения иограничения имущества, а также учитывая, что ответчик ТУ Росимущества вгороде Москве в адрес на момент проведения торгов (13.12.2023) и заключениядоговора купли-продажи (23.01.2024) не обладал информацией и не мог предвидетьо том, что в дальнейшем в отношении квартиры, будут проводиться следственныедействия, а также будет наложен арест на имущество, суд приходит к выводу, чтообстоятельства, на которые ссылается истец, не могут являться основанием длярасторжения договора купли-продажи.
Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 10 мая 2018 г. N 564 "О взимании операторами электронных площадок, операторами специализированных электронных площадок платы при проведении электронной процедуры, закрытой электронной процедуры и установлении ее предельных размеров", установлено, что операторы электронных площадок, операторы специализированных электронных площадок вправе взимать плату с лица, с которым заключается контракт по результатам проведения электронной процедуры, закрытой электронной процедуры, в том числе совместных конкурса или аукциона (далее - плата).
В п. 11 Разъяснениях ФАС РФ от 01.11.2011 "Разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России N 67 от 10.02.2010" сказано, что учитывая, что Правила проведения торгов не регулируют порядок определения начальной (минимальной) цены договора (цены лота), она устанавливается организатором торгов (конкурса, аукциона) самостоятельно с учетом норм законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов).
Истцом представлен и не оспаривается довод о том, что денежные средства в качестве платы за участие в торгах, были перечислены на расчетный счет владельца электронной торговой площадкой «АО «Сбербанк-АСТ» в размере 1 294 720 рублей 00 копеек (платежное поручение № 226 от 08.12.2023 г.).
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В пункте 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами, дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» рассматривается ситуация, в которой суд пришел к выводу о том, что должник не являлся стороной в сделке, и последствия недействительности сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, в отношении него не могут быть применены. То обстоятельство, что на торгах продавалось имущество, принадлежащее должнику на праве собственности, не делает последнего стороной по сделке.
В силу ст. 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (ст. 4 АПК РФ).
В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленным настоящим Кодексом.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотренных законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В случае нарушения либо оспаривания права лица, возникшего из указанных оснований, это лицо в силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе обратиться в суд за защитой права с использованием способов защиты, установленных статьей 12 Кодекса, либо иными нормами закона.
На основании положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. Такой способ защиты прав, как понуждение к исполнению обязательств по принятию к расчетам актов о неучтенном потреблении электрической энергии, статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иным законом или нормативным правовым актов не предусмотрен.
Следовательно, избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
Для защиты нарушенных прав возможно использование способов, перечисленных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд за защитой своего права вправе применять лишь этот способ.
Суд считает, что в данном случае истец обратился в арбитражный суд применил ненадлежащий способ защиты нарушенных прав, в связи с тем, что судебное решение, исходя из заявленных исковых требований не приведет к восстановлению нарушенных прав и интересов истца.
Кроме того, суд отмечает, что истец не оспаривал результаты проведенных торгов.
При указанных обстоятельствах, исковые требования не подлежат удовлетворению.
Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ и относятся на истца.
Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 27, 41, 63 - 65, 71, 110, 121, 122, 123, 131, 167 - 171, 176, 180, 181, 226 - 229 АПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Возвратить ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) из Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 237 352 руб. (двести тридцать семь тысяч триста пятьдесят два рубля), уплаченную по платежному поручению от 23.09.2024 № 192.
Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Судья А.Э. Михайлова