Решение по делу № 33-127/2023 от 26.09.2023 - об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Дело № 3а-425/2023

36OS0000-01-2023-000175-72

Строка № 3.123

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 сентября 2023 года город Воронеж

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Чечи И.В.,

при секретаре судебного заседания Стороженко Е.В.,

с участием административного истца ФИО1, его представителей ФИО2 и ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, заинтересованные лица Правительство Воронежской области, государственное бюджетное учреждение Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», публично-правовая компания «Роскадастр», администрация городского округа город Воронеж об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

02.03.2023 в Воронежский областной суд поступило административное исковое заявление ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – ДИЗО Воронежской области), в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предприятие автосервиса, мойки, шиномонтажа, по состоянию на 01.01.2022 в размере 14115090 руб.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что является арендатором указанного земельного участка.

Размер указанной истцом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № подтверждается отчетом об оценке № 36 от 20.02.2023, выполненным оценщиком ООО «Агентство независимой экспертизы собственности» ФИО6

Кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2022 и составляет 35188869 руб.

Ссылаясь на то, что административный истец как арендатор земельного участка обязан уплачивать арендные платежи исходя из размера его кадастровой стоимости, которая значительно превышает размер рыночной стоимости на дату оценки, просит изменить в отношении указанного земельного участка кадастровую стоимость, установив ее равную рыночной стоимости.

Определением судьи от 06.03.2023 административное исковое заявление ФИО1 принято к производству суда, возбуждено административное дело.

Административный истец ФИО1 и его представители в судебном заседании исковые требования поддержали.

Представители административного ответчика и заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и своевременно, в связи с чем в силу части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав пояснения административного истца ФИО1 и его представителей, исследовав письменные доказательства, суд считает заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «Огосударственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Частью 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов административного дела, истец ФИО1 с 20.09.2013 является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предприятие автосервиса, мойки, шиномонтажа (т. 1 л.д. 77-80).

В соответствии с пунктом 2.5 договора аренды земельного участка № 2583-13/гз от 29.07.2013 размер ежегодной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером № рассчитывается от его кадастровой стоимости (т. 1 л.д. 14-17).

Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка используется, в том числе для расчета размера арендных платежей, суд усматривает наличие у административного истца ФИО1 заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки используемого им на праве аренды земельного участка, поскольку они затрагивают его права и обязанности как физиеского лица, уплачивающего арендные платежи.

Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 02.02.2023 следует, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2022 в размере 35188 869 руб. (т. 1 л.д. 25).

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области утверждены приказом ДИЗО Воронежской области от 18.10.2022 № 2631 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области».

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости – это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», изданного в соответствии со статьей 5 Закона о государственной кадастровой оценке, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания приведенного выше закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Следовательно, по своей сути определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28).

С учетом положений статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оспаривая кадастровую стоимость рассматриваемого земельного участка, административный истец в обоснование своих требований представил суду отчет об оценке № 36 от 20.02.2023, выполненный оценщиком ООО «Агентство независимой экспертизы собственности» ФИО6, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2022 в размере 14 115 090 руб. (т. 1 л.д. 26-56).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Представленный административным истцом отчет вызвал у суда сомнения в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки по причине наличия существенной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью земельного участка.

В связи с этим определением суда от 29.03.2023 назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено определить, соответствует ли предоставленный истцом отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2022.

Согласно заключению эксперта № 2245/6-4 от 18.07.2023, выполненному экспертом ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Минюста России ФИО8, в отчете об оценке ООО «Агентство независимой экспертизы собственности» № 36 от 20.02.2023 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе подпунктов 1, 2 пункта 2, подпункта 12 пункта 7, пункта 8 ФСО № 6, пункта 22 ФСО № 7.

Одновременно экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 в размере 27905 500 руб. (т. 1 л.д. 100-118 оборот).

Административный истец ФИО1 и его представители с заключением эксперта № 2245/6-4 от 18.07.2023 не согласилась, заявили ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы с поручением ее проведения экспертам ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Возражая против выводов заключения эксперта, истец указал, что в нарушение пункта 22 ФСО № 7 при расчете рыночной стоимости исследуемого земельного участка ошибочно отсутствует корректировка на местоположение, поскольку объект исследования (<адрес>) и объекты сравнения (<адрес>) расположены на значительном расстоянии друг от друга. Экспертом не учтено местоположение исследуемого объекта (промзона) и объектов-аналогов (районы крупной автомагистрали и район индивидуальной жилой застройки) в пределах города. Кроме того, экспертом не учтен один из важных ценообразующих факторов – форма земельного участка. Исследуемый объект рассматривался экспертом как свободный, следовательно, должны рассматриваться ограничения, вызванные формой земельного участка, на планировку территории при строительстве объектов. В заключении отсутствует информация о наличии охранных зон на земельном участке: охранная зона кабельной линии ГПП-35 РП-41-ф18, охранная зона кабельной линии п/ст-35 РП-10-ф1, охранная зона объекта газоснабжения «сооружение-газорегуляторный пункт № 261 г. Воронежа». Через территории исследуемого земельного участка транзитно проходят инженерные коммуникации, принадлежащие третьим лицам, что существенно влияет на использование данного земельного участка и накладывает ограничения на его использование. Эксперт необоснованно рассчитал корректировку на площадь объекта на основании матрицы корректирующих коэффициентов, рассчитанных по всей совокупности земельных участков. В заключении эксперта требование ФСО № 3 не выполнено, рынок не анализировался, что не позволяет не только определить активность сегмента рынка, к которому относится исследуемый объект, но и не позволяет сопоставить полученные значения рыночной стоимости объекта с рыночными данными и проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов. Эксперт не обосновал выбор и не привел критерии отбора, на основании которых выбрал для расчета три объекта. Допущенные экспертом нарушения положений ФСО в значительной степени повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки. Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2020 составляла 11149403руб. 03 коп., и согласно заключению эксперта по делу № 3а-584/2022 его рыночная стоимость определена в размере 10090200 руб., то есть в 2,8 раза больше. Объект исследования не претерпел никаких качественных изменений, влекущих увлечение его покупательской привлекательности, вследствие чего завышение экспертом размера рыночной стоимости по настоящему делу не обосновано (т. 1 л.д. 136-140).

В письменных пояснениях к заключению эксперта от 15.09.2023 эксперт ФБУ«Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО4 указала, что в соответствии с методическими рекомендациями «Методические рекомендации «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними». ФБУ РФЦСЭ, Москва 2016» решение об осмотре объекта исследования при определении рыночной стоимости на ретроспективную дату принимается экспертом. Как правило, необходимость проведения осмотра на месте исследуемого объекта при определении рыночной стоимости на ретроспективную дату не требуется. При условии достаточности представленной информации, а также при определении рыночной стоимости объекта на ретроспективную дату необходимость в проведении осмотра объекта устанавливается экспертом самостоятельно. При производстве землеустроительных экспертиз, направленных на определение рыночной стоимости земельных участков, присутствие сторон по делу при производстве экспертизы ограничивается осмотром объекта исследования, а так как осмотр объекта исследования не проводился, то и информации о присутствии сторон по делу при производстве экспертизы не может быть указано. Проведение каких-либо анализов в разделе заключения «Выводы» противоречит утвержденным методическим рекомендациям в области производства судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях. Рецензент в своих доводах ссылается на таблицу справочника оценщика недвижимости-2022 под редакцией ФИО5, однако данная таблица предназначена для земельных участков под коммерческую застройку, но в соответствии с тем же сборником автором разделены объекты коммерческого назначения на земельные участки под офисно-торговую застройку и под коммерческие земельные участки под придорожный сервис и это выражается в скидке на торг и других корректировках. Предлагаемая рецензентом корректировка относительно автодорог в Справочнике оценщика недвижимости-2022 под редакцией ФИО5 имеет выделенную структуру для земельных участков под объекты придорожного сервиса, которым и является объект исследования. Поэтому применять указанную рецензентом таблицу в отношении объекта исследования является не правильным, тем более что аналоги и объект исследования расположены непосредственно вблизи автодорог (на категорию которых экспертом введена корректировка), а относительно местоположения все земельные участки располагаются или в промзоне или ближе к окраине города, то есть по местоположению они идентичны, что и подтверждается удельными показателями рыночной стоимости 1 кв.м аналогов. Исследуемый земельный участок имеет вид разрешенного использования – предприятия автосервиса, мойки, шиномонтажа, фактически его часть уже застроена и в применении коэффициента на форму участка нет необходимости, препятствия в использовании земельного участка в фактических границах и по фактическому использованию отсутствуют. Вопросы необходимости на земельном участке территории разворотной площадки для автомобилей, территории стоянки на очередь в автомойку решаются проектом застройки территории (земельного участка) и при его формировании. Для земельных участков с разрешенным видом использования подобном объекту исследования (под придорожный сервис) характерна вытянутая, вдоль дороги, конфигурация земельного участка, что подтверждается скриншотами из публичной кадастровой карты Росреестра по земельным участкам с аналогичным разрешенным видом использования с объектом исследования. Корректировка на конфигурацию земельного участка в данном случае не требовалась. Утверждение рецензента и представителя административного истца ФИО1 о расположении аналога № 1 в охранной зоне инженерных коммуникаций является не подтвержденным, так как в картах имеется сдвиг и определить точное местоположение объектов (границ земельных участков) не представляется возможным. В соответствии со сведениями из Росреестра объект-аналог № 1 и исследуемый объект имеют сопоставимые ограничения в соответствии со статьей 56 ЗК РФ. В соответствии с действующими методическими рекомендациями эксперт самостоятельно решает о возможности использования методов и методик экспертизы, в связи с чем экспертом на основе своих специальных знаний, компетенции и компетентности принято решение при определении стоимости исследуемого объекта корректировку на площадь (фактор масштаба) применять по матрице «Земельные участки. Данные по городам с численностью населения более 1 млн. человек», что не противоречит утвержденным методическим рекомендациям по решению вопросов об определении рыночной стоимости в учреждениях Минюста России. На разницу в площади исследуемого земельного участка и аналогов экспертом введена корректировка. При этом, примененные экспертом корректировки не находятся в серой зоне, как утверждает представитель административного истца. В своих замечаниях рецензент только перечисляет охранные зоны и ограничения, при этом не указывает как конкретно охранные зоны мешают эксплуатировать исследуемые земельный участок и строения, которые на нем расположены. При этом на земельном участке расположены шиномонтаж, автосервис и мойка.

По мнению эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО4 вышеуказанные замечания являются несостоятельными, надуманными, носят субъективное мнение рецензента без соответствующих подтверждений, обусловлены непониманием разницы между оценочной и судебно-экспертной деятельностью, а также небольшим опытом работы рецензента. В заключении эксперта вопросы поставленные на его разрешение даны развернуто, вывод вытекает из проведенного исследования, отсутствуют противоречия, каждый поправочный коэффициент экспертом обоснован и приведена информация из источника применения коэффициента, приведены скриншоты объектов-аналогов, исследование выполнено в точном соответствии с утвержденными методическими рекомендация по решению стоимостных задач по определению рыночной стоимости объекта исследования и в соответствии с действующим законодательством, регламентирующим судебно-экспертную деятельность в Российской Федерации (т. 2 л.д. 3-17).

При этом эксперт ФИО8 предупреждалась об ответственности за дачу заведомо ложных показаний, предусмотренной статьей 307 УК РФ.

В судебном заседании 26.09.2023 административный истец ФИО1 и его представитель ФИО3 поддержали заявленное ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, в своих замечаниях указали, что дополнительные пояснения эксперта ФИО8 об отсутствии применения корректировок на местоположение в пределах города являются неубедительными и содержат противоречия. Полагали, что утверждение эксперта о сдвигах на карте Росреестра является голословным, поскольку участок полностью накрыт этой зоной, а объявление о его продаже имеет большой срок экспозиции. Эксперт полностью проигнорировал охранные зоны, которые существенно ограничивают возможности использования земельного участка.

С учетом замечаний рецензента, принимая во внимание дополнительные пояснения эксперта ФИО8 к заключению эксперта № 2245/6-4 от 18.07.2023, в удовлетворении ходатайств представителей административного истца ФИО1 о назначении по делу повторной судебной экспертизы судом отказано ввиду отсутствия правовых оснований, предусмотренных статьей 83 КАС РФ.

В силу статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «Огосударственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьей 8 Закона № 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью (25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ).

Таким образом, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Закона об оценочной деятельности и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Минюста РФ № 2245/6-4 от 18.07.2023 соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете. Экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, «Оценка недвижимости (ФСО № 7»), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО № 7).

Экспертом применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода при расчете стоимости объекта оценки, отказ от затратного и доходного подходов мотивированно обоснован (т. 1 л.д. 111).

Поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений, скриншоты которых отражены в заключении, что свидетельствует о возможности проверки данных сведений (т. 1 л.д. 115-116).

В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение, сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение эксперта ФБУ«Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Минюста Российской Федерации № 2245/6-4 от 18.07.2023 соответствует требованиям Закона № 73-ФЗ, Закона об оценочной деятельности.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости; определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Кроме того, в данном случае судебная экспертиза проведена экспертом государственной судебно-экспертной организации, что соответствует требованиям распоряжения Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями».

В этой связи не нашедшие своего подтверждения доводы административного истца ФИО1 и его представителей о несоответствии заключения эксперта отдельным положениям федеральных стандартов оценки и Федеральному закону от 31.05.2001 № 73-ФЗ не могут служить основанием для проведения по делу повторной экспертизы.

Судом также учитывается, что доводы стороны истца о том, что при определении рыночной стоимости земельного участка не учтено наличие на нем охранных зон уже являлись предметом проверки суда вышестоящей инстанции и судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции указала, что такие доводы не могут быть приняты во внимание, поскольку данное обстоятельство само по себе не влияет на возможность использования земельного участка по его назначению, соответствующих доказательств административным истцом представлено. Вытянутая форма земельного участка не препятствует его использованию в соответствии с установленным видом разрешенного использования под размещение автосервиса, мойки, шиномонтажа (апелляционное определение от 18.04.2023 по делу № 66а-1019/2023).

С учетом изложенного суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 (на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость), определенной заключением эксперта № 2245/6-4 от 18.07.2023 в размере 27905 500 руб.

В силу статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в пункте 25 постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления является дата обращения в Комиссию, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административное исковое заявление сдано нарочно в областной суд 02.03.2023 (т. 1 л.д. 6), то датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 02.03.2023.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, решение суда, вступившее в законную силу, будет являться основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.

В пункте 7 постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Постановлением Правительства Воронежской области от 22.10.2020 № 996 «О внесении изменений в отдельные постановления правительства Воронежской области» в положение о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденное постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 № 365 «Об утверждении положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области», внесены изменения, согласно которым с 26.10.2020 ДИЗО Воронежской области является исполнительным органом государственной власти в сфере имущественных и земельных отношений, уполномоченным осуществлять государственное управление в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области в пределах своей компетенции, и проведения государственной кадастровой оценки.

Кроме того, на ДИЗО Воронежской области возложена функция по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и утверждению результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с Законом № 237-ФЗ (пункт 3.1.34 Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области).

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости в отношении рассматриваемого земельного участка с кадастровым номером № утверждены приказом ДИЗО Воронежской области от 18.10.2022 № 2631, то ДИЗО Воронежской области является надлежащим ответчиком по делу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предприятие автосервиса, мойки, шиномонтажа, по состоянию на 01.01.2022 в размере 27905500руб.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 02.03.2023.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции (город Москва) через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 10.10.2023.

Судья И.В. Чеча