УИД №
Дело № 2а-1689/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 июня 2025 г. город Псков
Псковский городской суд Псковской области в составе:
председательствующего судьи Булочниковой В.В.,
при секретаре С..,
с участием:
представителя административного истца Ж..,
представителя административного ответчика Ч..,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску О. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области о признании незаконными и отмене решения от 29.11.2024 № № по приостановлению рассмотрения заявления О. от 18.11.2024, решения от 26.02.2025 № № об отказе в государственной регистрации права, обязании повторно рассмотреть заявление и внести изменения в запись Единого государственного реестра недвижимости об ипотеке,
УСТАНОВИЛ:
О. обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (далее – Управление Росреестра по Псковской области) о признании незаконными действия по приостановке рассмотрения заявления О. от 29.11.2024 № № и обязании внести изменения в запись Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об ипотеке.
В обоснование иска указано, что 01.10.2018 М. (<дата> года рождения, зарегистрированная по адресу: <адрес>) заключила с ООО «<данные изъяты>» инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (далее – Инвестиционный договор).
В соответствии с пунктами 2.1 – 2.4 Инвестиционного договора ООО «<данные изъяты>» приняло обязательства по строительству жилого дома по адресу: <адрес>, в срок до 31.12.2019 и передаче М. квартир площадью 264,34 кв.м.
В обеспечение обязательств по Инвестиционному договору М. и ООО «<данные изъяты>» заключили 01.10.2019 договор об ипотеке (залоге недвижимости) (далее – Договор об ипотеке).
Согласно пунктам 1.1 и 2.1.1. Договора об ипотеке М. в обеспечение обязательств по Инвестиционному договору передан в залог объект незавершенного строительства: кадастровый номер №, адрес: <адрес>. Степень готовности объекта незавершенного строительства 60%. Площадь застройки 251 кв.м. Проектируемое назначение: многоквартирный жилой дом.
Залог имущества обеспечивает исполнение Обязательства в полном объеме, включая своевременное и полное исполнение Залогодателем обязательства по передаче Залогодержателю доли в введённом в эксплуатацию здании в размере 53,8% от общей площади квартир – 491,2 кв.м., передаваемая залогодержателю площадь – 264,34 кв.м.: трёхкомнатная квартира № 1 на первом этаже площадью 79,74 кв.м; однокомнатная квартира № 2 на первом этаже площадью 34,70 кв.м.; двухкомнатная квартира на третьем этаже площадью 61,89 кв.м.; трехкомнатная квартира № 8 на третьем этаже площадью 88,01 кв.м. (пункт 3.1).
<дата> М. умерла. Обязательства по Инвестиционному договору на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, ООО «<данные изъяты>» до настоящего времени не исполнило, денежные средства, уплаченные М. по договору, не возвращены.
Наследником имущества М.., принявшим наследство в порядке статьи 1154 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), является О.
Нотариусом нотариального округа г. Пскова и Псковского района Псковской области С. открыто наследственное дело № №, О. выданы свидетельства о праве на наследство по закону. В выдаче свидетельств о праве на имущественные права и обязанности по Инвестиционному договору в порядке статьи 1112 ГК РФ нотариусом отказано по основаниям, указанным в ответе за № №. Действия нотариуса в судебном порядке не обжалованы.
Отсутствие спора между О. и ООО «<данные изъяты>» позволило 11.11.2024 заключить: Договор о замене стороны в Инвестиционном договоре и Соглашение о замене стороны по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 01.10.2019.
18.11.2024 в Управление Росреестра по Псковской области О. было подано заявление № № и документы о внесении изменений в запись ЕГРН об ипотеке от 17.10.2019 № № в связи с заменой стороны.
27.11.2024 административным истцом в Управление Росреестра по Псковской области дополнительно представлен Договор о замене стороны по Инвестиционному договору.
29.11.2024 отделом государственной регистрации недвижимости было принято решение о приостановлении, начиная с 29.11.2024 до 26.02.2025, осуществления государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства с КН №, расположенного по адресу: <адрес>. Основанием для приостановления государственной регистрации послужил вывод регистрирующего органа о том, что с заявлением обратилось ненадлежащее лицо, форма и содержание документа, предоставленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации. Внесение изменений в регистрационную запись об ипотеке на основании соглашения о замене стороны, заключенного между Залогодателем и третьим лицом в соответствии с действующим законодательством не предоставляется возможным, и может быть внесена на основании свидетельства о праве на наследство либо вступившего в силу решения суда.
Вывод регистрирующего органа истец считает ошибочным, что и послужило основанием для обращения в суд.
В связи с изложенным административный истец просил признать незаконным действие Управления Росреестра по Псковской области по приостановке рассмотрения ее заявления О. от 29.11.2024 № № и обязать Управление Росреестра по Псковской области внести изменения в запись ЕГРН об ипотеке от 17.10.2019 № № о залогодержателе О.
В процессе рассмотрения дела в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) административный истец изменила предмет иска, в связи с чем просила признать незаконным и отменить решение Управления Росреестра по Псковской области по приостановлению рассмотрения заявления О. от 18.11.2024 № № и об отказе в государственной регистрации права от 26.02.2025 № №; обязать Управление Росреестра по Псковской области повторно рассмотреть заявление О. от 18.11.2024 № № и внести изменения в запись ЕГРН об ипотеке от 17.10.2019 № № о залогодержателе О..; взыскать с Управления Росреестра по Псковской области в пользу О. расходы по оплате государственной пошлины.
Административный истец О.., извещенная надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилась, воспользовалась своим правом на ведение дела через представителя.
Представитель административного истца Ж. в судебном заседании поддержала уточненные административные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Псковской области Ч. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, просила в удовлетворении заявленных требований отказать. Пояснила, что административным истцом до настоящего времени не реализован способ защиты нарушенного права, прямо предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи 387 ГК РФ, а именно, обращение в суд с требованием о переводе прав кредитора на другое лицо.
Представитель заинтересованного лица ООО «<данные изъяты>» в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил заявление, в котором считал заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти могут быть обжалованы в суд.
В соответствии с положениями части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
На основании частей 8 и 9 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление, а также выясняет:
1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;
2) соблюдены ли сроки обращения в суд;
3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:
а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);
б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;
в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;
4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
Согласно части 11 статьи 226 КАС РФ обязанность доказывать, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих основания для совершения оспариваемого действия (бездействия), соответствует ли оспариваемое действие (бездействие) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, возлагается на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и совершивших оспариваемые действия (бездействие).
В силу статьи 227 КАС РФ административный иск об оспаривании действия (бездействия) подлежит удовлетворению при наличии двух условий: установление обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии оспариваемого действия (бездействия) закону, и установление обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав, свобод и законных интересов административного истца. При отсутствии хотя бы одного из названных условий действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (часть 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).
Согласно пункту 2 Указа Президента РФ от 25.12.2008 № 1847 функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, которая осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы (пункт 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).
Управление Росреестра по Псковской области осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, расположенные на территории города Пскова.
В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном порядке.
В части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ содержится перечень оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В силу части 2 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.
Согласно части 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Федерального закона.
На основании части 1 статьи 53 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.
Частью 4.3 статьи 53 Закона № 218-ФЗ установлено, что внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, в случае уступки прав по договору ипотеки осуществляется на основании договора, в соответствии с которым осуществляется уступка прав, а также заявлений бывшего и нового залогодержателей либо заявления нотариуса, удостоверившего соответствующий договор уступки прав.
В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ) правила названного Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 Закона № 102-ФЗ.
На основании пункта 1 статьи 20 Закона № 102-ФЗ государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
В силу пункта 4 статьи 20 Закона № 102-ФЗ государственная регистрация уступки прав по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Для государственной регистрации уступки прав должен быть представлен договор уступки прав.
Согласно пункту 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству регулируется положениями статьи 47 Закона № 102-ФЗ.
Порядок внесения записей в Единый государственный реестр недвижимости вследствие уступки прав по договору об ипотеке установлен пунктом 151 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, являющегося приложением к приказу Росреестра от 07.12.2023 № П/0514 (далее – Порядок), вследствие уступки прав по обеспеченному ипотекой обязательству – пунктом 152 Порядка.
Согласно пункту 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
На основании части 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом № 218-ФЗ нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом № 218-ФЗ или иными федеральными законами.
Соответственно, для государственной регистрации прав могут быть истребованы и иные (дополнительные) документы, предусмотренные и, соответственно, необходимые в силу законодательства Российской Федерации для государственной регистрации. При этом перечень видов иных документов, указанных в пункте 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ, определяется в каждом конкретном случае на основании положений соответствующих нормативных правовых актов Российской Федерации.
Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя в том числе и проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных указанным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 утвержден Административный регламент Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (далее – Административный регламент).
Согласно подпункту 2 пункта 59 Административного регламента документами-основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу пункта 223 Административного регламента в случае если правоустанавливающим документом является договор или односторонняя сделка, государственный регистратор прав при проверке его законности (в случае государственной регистрации как самой сделки, так и перехода, ограничения права, обременения объекта недвижимости на ее основании) в том числе устанавливает:
1) право- и дееспособность сторон;
2) наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями;
3) наличие существенных условий сделки;
4) указание в ней на наличие ограничения права, обременения объекта недвижимости (в том числе проверяет, имеются ли в ЕГРН актуальные (непогашенные) записи, свидетельствующие о наличии ограничений права, обременений объекта недвижимости);
5) соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон;
6) принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лица, не являющегося собственником имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником;
7) соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных федеральным законом случаях.
Судом установлено, что 01.10.2018 М. заключила с ООО «<данные изъяты>» Инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, и дополнительное соглашение к нему (л.д. 15-17, 18). Согласно пункту 3.1 Инвестиционного договора заказчик-инвестор, которым являлась М.., обязуется обеспечивать своевременное и в полном объеме финансирование производимых работ в соответствии с условиями договора.
01.10.2019 М.. заключила с ООО «<данные изъяты>» договор об ипотеке (залоге имущества), согласно пункту 5.3 которого на залогодержателя возложена единственная обязанность – после исполнения обязательства в полном объеме выдать залогодателю документы, необходимые для погашения регистрационной записи об ипотеке (л.д. 19-21).
<дата> М. умерла (л.д. 94).
17.04.2024 заведено наследственное дело № №, согласно которому единственным наследником, принявшим наследство, является племянница М.О. (л.д. 62).
26.04.2024 О. нотариусом выдана справка № 193 в том, что на основании поданного О. заявления о принятии наследства и выдаче свидетельств о праве на наследство 17.04.2024 заведено наследственное дело № № к имуществу умершей 29.02.2024 М. (л.д. 93).
Административному истцу выданы свидетельства о праве на наследство по закону (л.д. 69-78).
Согласно информационному письму нотариуса от 18.10.2024 № 497 выдать свидетельство о праве на наследство на имущественные права и обязанности по инвестиционному договору на строительство жилого дома по адерсу: <адрес>, заключенному между М. и ООО «<данные изъяты>» 01.10.2018, и по договору об ипотеке (залоге недвижимости), заключенному между М. и ООО «<данные изъяты>» 01.10.2019, в бесспорном порядке не представляется возможным в связи с тем, что:
- согласно полученной информации из Единого государственного реестра недвижимости инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома не был предъявлен наследодателем при жизни в регистрирующий орган для регистрации;
- к наследственному делу не предъявлено дополнительное соглашение к инвестиционному договору на строительство многоквартирного жилого дома (в отношении срока ввода дома в эксплуатацию); так как по инвестиционному договору застройщик обязуется полностью завершить создание Объекта в срок до 31.12.2019 для ввода в эксплуатацию, что отображено в пункте 5.3 указанного договора;
- в наследственном деле отсутствуют документы, подтверждающие исполнение М. обязательств в полном объеме по инвестиционному договору на строительство многоквартирного жилого дома и договору об ипотеке (залоге недвижимости) (л.д. 22, 105).
11.11.2024 О. заключила с ООО «<данные изъяты>» договор о замене стороны в Инвестиционном договоре и соглашение о замене стороны по договору об ипотеке (залоге недвижимости) (л.д. 23-25, 88-89, 102-104).
18.11.2024 ООО «<данные изъяты>» в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области подано заявление о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества ЕГРН от 18.11.2024 № № с приложением Устава общества от 28.07.2017 (л.д. 95-97).
27.11.2024 О. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области подано аналогичное заявление с приложением заявления о предоставлении дополнительных документов от 27.11.2024 № №, договора о замене стороны в Инвестиционном договоре от 11.11.2024 № б/н и информационного письма от 18.10.2024 № 497 (л.д. 99-101).
29.11.2024 Отделом государственной регистрации недвижимости было принято решение о приостановлении, начиная с 29.11.2024 до 26.02.2025, осуществления государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с тем, что с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо, форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, а именно: свидетельство о праве на наследство либо вступившее в силу решение суда (л.д. 13, 106).
Уведомлением от 14.01.2025 административному истцу сообщено о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав (л.д. 108).
26.02.2025 Отделом государственной регистрации недвижимости вынесено уведомление об отказе в государственной регистрации прав № на основании статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации и не устранением приведенных в уведомлении № № причин (л.д. 110).
Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.
Право- и дееспособность сторон, наличие полномочий у представителя ООО «<данные изъяты>», как по договору о замене стороны в Инвестиционном договоре, так и по соглашению о замене стороны по договору об ипотеке (залоге недвижимости) участниками судебного процесса не оспаривались.
В силу пункта 2 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 указанной статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
На основании пункта 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Пунктом 1 статьи 6 ГК РФ установлено, что в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
На основании пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).
В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» судам разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункта 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Как следует из материалов дела, между наследодателем и ООО «Новый адрес» был заключен инвестиционный договор, который не является договором, предусмотренным действующим законодательством, и квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Законом не предусмотрена государственная регистрация инвестиционного договора на строительство многоквартирного жилого дома. Вкладывая деньги в строящийся объект недвижимости, инвестор может стать его собственником лишь после прохождения соответствующей процедуры регистрации права собственности вновь возведенного объекта недвижимости. До этого момента собственником он не является.
В обеспечение исполнения обязательства по инвестиционному договору между сторонами был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости), что явилось основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области записи в ЕГРН. Отсутствие в законе инвестиционного договора как отдельного вида договора не привело к отказу в регистрации обременения.
При этом действующим законодательством не предусмотрен и договор либо соглашение о замене стороны, который может быть заключен между должником и новым кредитором без участия первоначального кредитора.
Однако императивных норм на запрет заключения такого договора закон или иные правовые акты не содержат.
Исходя из буквального толкования условий договора о замене стороны в Инвестиционном договоре и соглашения о замене стороны по договору об ипотеке (залогу недвижимости), воля сторон направлена на передачу О., принявшей наследство после смерти М.., инвестиционного договора и договора об ипотеке (залогу недвижимости) в связи со смертью первоначального заказчика-инвестора/залогодержателя.
Сторонами были согласованы все существенные условия такой сделки.
В соглашении о замене стороны по договору об ипотеке (залоге недвижимости) указано на наличие уже существующего обременения объекта недвижимости.
Пунктом 6 Соглашения о замене стороны по договору об ипотеке (залоге недвижимости) установлено, что настоящее Соглашение подлежит регистрации в установленном порядке и считается вступившим в законную силу с момента регистрации.
Согласно статье 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
На основании пункта 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (статья 389 ГК РФ).
Таким образом, исходя из аналогии закона, суд приходит к выводу о соблюдении сторонами формы сделки, поскольку Соглашение о замене стороны по договору об ипотеке (залоге недвижимости) основано на Договоре об ипотеке (залоге недвижимости), зарегистрированного Управлением Росреестра по Псковской области. Следовательно, Соглашение о замене стороны по договору об ипотеке (залоге недвижимости) также подлежит регистрации.
Предметом договора об ипотеке (залоге имущества), заключенного между М.. и ООО «<данные изъяты>», является объект незавершенного строительства, принадлежащий ООО «<данные изъяты>» на праве собственности, который остается во владении и пользовании залогодателя.
Об отсутствии права собственности наследодателя на строящийся объект указывает сам факт наличия договора об ипотеке (залоге имущества), поскольку собственник не может являться залогодержателем своего же собственного имущества.
Более того, принадлежность объекта незавершенного строительства ООО «<данные изъяты>» на праве собственности сторонами не оспаривается.
Как разъяснено в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии нарушений прав и законных интересов третьих лиц либо публично-правовых интересов представленным административному ответчику Соглашением о замене стороны по договору об ипотеке (залоге недвижимости).
В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
На основании статей 1110 и 1112 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент. В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Административный истец является наследницей М. и вступила в наследство.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что административным ответчиком не соблюдены нормы пункта 223 Административного регламента, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278, что привело к нарушению права наследования административного истца, гарантированного частью 4 статьи 35 Конституцией Российской Федерации.
Суд не соглашается с доводами административного ответчика о том, что административному истцу необходимо обратиться в суд с требованием о переводе прав кредитора на другое лицо, поскольку согласно материалам дела между административным истом и ООО «<данные изъяты>» отсутствует спор о праве.
Сроки обращения в суд административным истцом соблюдены.
В связи с изложенным уведомления Управления Росреестра по Псковской области по приостановлению рассмотрения заявления от 18.11.2024 № № и об отказе в государственной регистрации права от 26.02.2025 № № нельзя признать законными.
В соответствии с требованиями пункта 1 части 2 и части 3 статьи 227 КАС РФ, в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», суд вправе указать наделенному публичными полномочиями органу на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах заявителя только в случае, если судом при рассмотрении дела установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений.
В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.
Частью 1 статьи 103 КАС РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Таким образом, с административного ответчика подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000,00 рублей, подтвержденные чеком по операции от 18.01.2025 (л.д. 40).
Учитывая изложенное, заявленные требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями175-180 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление О. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области о признании незаконными и отмене решения от 29.11.2024 № № по приостановлению рассмотрения заявления О. от 18.11.2024, решения от 26.02.2025 № № об отказе в государственной регистрации права, обязании повторно рассмотреть заявление и внести изменения в запись Единого государственного реестра недвижимости об ипотеке – удовлетворить.
Признать незаконными уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области от 29.11.2024 № № по приостановлению рассмотрения заявления О. от 18.11.2024 и об отказе в государственной регистрации права от 26.02.2025 № №
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области повторно рассмотреть заявление О. от 18.11.2024 № № и внести изменения в запись Единого государственного реестра недвижимости об ипотеке от 17.10.2019 № № о залогодержателе О..
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области в пользу О., <дата> года рождения, место рождения: <адрес> (паспорт <данные изъяты>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 (Три тысячи) рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Псковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 26 августа 2025 г.
Судья В.В. Булочникова