Решение по делу № 2-1619/2023 от 13.09.2023

Дело № 2-1619/2023

УИД: 42RS0008-01-2023-001630-55

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Кемерово 13 сентября 2023 года

Рудничный районный суд города Кемерово

в составе председательствующего судьи Лозгачевой С.В.,

при секретаре Семеновой А.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств.

С учетом уточнения оснований иска, требования мотивированы тем, что между ФИО3 (далее – истец) ФИО2 (далее – ответчик) ДД.ММ.ГГГГ было подписано соглашение о задатке в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, с последующим заключением договора купли-продажи недвижимого имущества:

- нежилое помещение площадью 203,5 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу: <адрес>;

- нежилое помещение площадью 97,6 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу: <адрес>;

- земельный участок общей площадью 995 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Истец считает, что договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости не был заключен по вине Продавца в связи с тем, что имеются факты, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничения права собственности Покупателя на объекты недвижимости, которые не были доведены до покупателя на момент заключения соглашения.

Согласно сведениям из публично-кадастровой компании «Роскадастр» и выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> полностью расположен в границах зоны «красной линии» (KJI) с реестровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, имеются ограничения использовании земельного участка, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса РФ, наложенные ОАО «Северо-Кузбасская энергетическая компания» с ДД.ММ.ГГГГ

После заключения соглашения о задатке истцу стало известно, что земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости (магазины) обременен сервитутом ОАО «Северо-Кузбасская энергетическая компания» с ДД.ММ.ГГГГ и находится в границах «красной линии», и может быть изъят для государственных нужд.

Установление границ территорий общего пользования осуществляется при подготовке проектов планировки территории, в которых отображаются границы существующих и планируемых зон размещения объектов. Соответственно красные линии могут быть как существующими, так и проектируемыми. То есть фактически попадание участка в границы красных линий означает его нахождение либо в существующей территории общего пользования, либо на планируемой в будущем территории общего пользования.

Спорный земельный участок полностью расположен в четвертой подзоне приаэродромной территории аэродрома Кемерово.

В силу статьи 47 Воздушного Кодекса РФ приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территорий.

На основании ч.2 п.4 ст. 47 Воздушного Кодекса РФ, в четвертой подзоне, на которой расположен земельный участок, запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны.

Исходя из этого, на данном земельном участке может быть запрещено или ограничено в режиме «самолет» использование средств мобильной связи в сети Интернет, т.к. персональные электронные устройства могут излучать сигнал на той же частоте, что и системы связи и навигации самолета, создавая электромагнитные помехи.

О том, что земельный участок является четвертой зоной приаэродромной территории и об ограничениях, связанных с особыми условиями ее использования, ответчик истца не уведомил.

Здание находящиеся на спорном земельном участке, является ветхим (1971 года постройки) и пристроенное в 1993 году здание нуждаются в капитальной реконструкции.

В связи с тем, что земельный участок по <адрес> находится в территории зоны с особыми условиями использования, его использование регулируется правилами, установленными в статьях 105-106 главы 19 Земельного Кодекса РФ, поэтому при реконструкции зданий капитального строительства на этом участке требуется получение документов, подтверждающих отсутствие их влияния на безопасность полетов и на работу средств радиотехнического обеспечения полетов и авиационной электросвязи.

Пункт 13. ст. 106 ЗК РФ предусматривает, что в случае реконструкции объекта капитального строительства, находящегося в зоне с особыми условиями использования территории, застройщик обязан получить разрешение на строительство или реконструкцию зданий.

В соответствии с данными правилами, также необходимо согласовывать и получать разрешение у СКЭК для проведения любых действий, связанные с земляными работами, работы ударными механизмами, размещением детских площадок и многое другое.

В силу п.4 статьи 36 Градостроительного Кодекса РФ, капитальное строительство либо капитальная реконструкция зданий на данный участок не распространяется.

Истец считает, что поскольку ответчик не давал разъяснения обо всех ограничениях и обременениях земельного участка, которые в силу закона препятствуют использованию земельного участка для ведения предпринимательской деятельности, основной договор купли-продажи не может быть заключен по вине ответчика.

Предварительного договора с задатком между сторонами не заключалось. Соглашение о задатке не обязывает стороны заключать основной договор на условиях соглашения о задатке.

При таких условиях покупка земельного участка, расположенного в зоне с особыми условиями использования территории, и использование расположенных на нем объектов капитального строительства будет связано со значительными усилиями по получению разрешений на реконструкцию, ремонт здания, проведению благоустройства территории и многого другого.

Данное обстоятельство являете существенным основанием для расторжения соглашения о задатке и заключения в будущем основного договора купли-продажи земельного участка.

Цена договора является значительной для истца, поскольку составляет-13 000 000 (тринадцать миллионов) рублей.

При заключении соглашения о задатке покупатель передает продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 100 000 рублей в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта, о чем составляется расписка (п. 1.4 соглашения).

При заключении сторонами основного договора задаток, переданный покупателем в соответствии с п. 1.4. настоящего соглашения, засчитывается в счет оплаты стоимости объекта (п. 1.5 соглашения).

На момент заключения соглашения продавец гарантирует истинность следующих сведений, которые сохраняются на момент заключения основного договора (п. 2.1 соглашения):

- объект арендой, коммерческим наймом, возмездным или безвозмездным пользованием, в споре и под арестом/запрещением не состоит (в частности, нет лиц, признанных безвестно отсутствующими или объявленных умершими в судебном порядке; находящихся в армии или в местах лишения свободы; выбывших в интернаты, дома инвалидов и иные учреждения социальной защиты) (п. 2.1.1 соглашения);

- сделка, на основании которой собственник приобрел право собственности на объект, была совершена по достоверным, надлежаще оформленным документам (п. 2.1.2 соглашения).

Продавец обязуется при подписании настоящего соглашения предоставить покупателю для ознакомления необходимые для заключения настоящего соглашения документы из перечисленных ниже: паспорта собственников; правоустанавливающие и право подтверждающие документы (к правоустанавливающим документам относятся: договор купли-продажи/мены/дарения/долевого участия/свидетельство о праве на наследство/решение суда и др.), к право подтверждающим документам относятся: свидетельство о праве собственности или удостоверяющая выписка из ЕГРН) (п. 2.2.1 соглашения).

Факт передачи денежных средств по соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 000 рублей подтверждается распиской между ФИО3 и ФИО2

Об обстоятельствах, препятствующих заключению договора купли-продажи, истец устно сообщал ответчику и ее риелтору, однако ответчик прислал истцу уведомление о совершении сделки и намерении заключить основной договор купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ истец пытался вручить ее Ответчице о невозможности заключить основной договор в связи с имеющими существенными вышеизложенными обстоятельствами, в которой просил вернуть однократную сумму задатка 100 000 рублей, Однако от получения претензии ФИО2 отказалась, заявив, что сумму задатка уже истратила.

Заказное письмо с досудебной претензией было отправлено почтой и получено ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. В течение трех дней с момента получения претензии, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ ответчик не возвратила задаток, в связи с чем она несет ответственность за незаконное удержание денежных средств.

Основной договор купли-продажи объектов недвижимости не был заключен в срок, установленный соглашением, по вине продавца в связи с обнаружением покупателем после заключения соглашения обстоятельств, которые являются существенными для сделки и которые были скрыты продавцом на момент заключения соглашения.

При таких обстоятельствах ФИО2 нарушила установленную п. 2.1.1 соглашения о задатке свою обязанность по продаже объектов недвижимости свободной от каких-либо ограничений, в связи с чем на нее должна быть возложена ответственность, предусмотренная п. 3.2 соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, в виде возвращения задатка в двойном размере.

Истец просит суд взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 двойную сумму задатка по соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в размере 200 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 288 руб., госпошлину в размере 5 023 рублей, почтовые расходы в размере 274 рубля.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 проценты в размере ключевой ставки ЦБ РФ с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического оплаты двойной суммы задатка в размере 200 000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО3 заявленные требования поддержал, просил суд их удовлетворить. Пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2, в присутствии её представителя ФИО8, было подписано соглашение о задатке. При подписании соглашения о задатке ему сообщили, что весь город Кемерово находится в приаэродномной зоне. Про то, что имеются и другие ограничения ему не сообщали. В представленных онлайн-выписках из ЕГРН, при подписании соглашения, отсутствовали данные об ограничениях на земельный участок. Получил расширенную выписку только ДД.ММ.ГГГГ, где были указаны все ограничения. Предлагал ответчице вернуть ему сумму задатка в сумме 100 000 рублей, но та отказалась.

Представитель ФИО3 – ФИО4, действующая на основании устного ходатайства, требования поддержала. Считала, что сумма задатка должна быть возвращена в двойном размере. В день заключения соглашения о задатке предварительного договора с условием внесения задатка подписано не было. В момент подписания соглашения на бумажном носителе выписок из ЕГРН представлено не было. О том, что на участке имеются ограничения, истцу никто не сообщил. При реконструкции зданий на данном земельном участке требуется получение соответствующих разрешений и несение дополнительных расходов, что является существенным условием при покупке земельного участка. Настаивала на удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании ответчик ФИО2 требования не признала. Пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и истцом было подписано соглашение о задатке. Выписку из ЕГРН на здания площадью 203,5 кв.м и 97,6 кв.м, она предоставила до подписания соглашения, выписку на земельный участок она смогла предоставить истцу только вечером, так как у неё сел телефон. Она отправила выписки из ЕГРН на телефон своего представителя ФИО8, он ознакомил истца с данными выписками, которые не содержали сведения об ограничениях на земельный участок.

Представитель ФИО2 – ФИО5, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, требования не признала. Пояснила, что соглашение о задатке содержало в себе информацию об имеющихся ограничениях предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса РФ. Истец до подписания соглашения и в период подписания соглашения о задатке вопросов по поводу имеющихся ограничений не задавал. Законом не предусмотрено раскрывать последствия ограничений. В градостроительном плане на 8 странице указано, что можно на данном участке строить девятиэтажное здание, предназначенное под магазины. Соглашение о задатке содержит в себе все условия, в соответствии с которыми его можно отнести к предварительному договору. В соглашении о задатке имеются обязанности, как покупателя, так и продавца. Считала, что продавец все свои обязательства выполнил.

Представитель третьего лица ООО «Рикон-Панацея» - ФИО6, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, считала, что исковые требования удовлетворению не подлежат по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Пояснила, что информацию по объектам можно проверить на сайте Росреестра по адресу или кадастровому номеру объекта. Компанией ООО «Рикон-Панацея» информация по объектам была проверена. У продавца на момент подписания соглашения о задатке были выписки из ЕГРН. При подписании соглашения о задатке, они расширенную выписку не предоставляли, так как истец ее не просил. Была представлена только онлайн выписка, в которой имеются сведения о собственнике земельного участка без указания на ограничения. В соглашение о задатке ими прописывается только статья закона, без расшифровки имеющихся ограничений. ФИО7 при подписании соглашения о задатке вопросов по поводу ограничений не задавал. Предварительный договор ООО «Рикон-Панацея» не готовился, было подготовлено только соглашение о задатке.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетеля, приходит к следующим выводам.

В силу ст. 12 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ каждое лицо имеет право на защиту своих гражданских прав способами, предусмотренными законом, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основание своих требований и возражений.

В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Согласно ч.1,3 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе

В силу ч.1, 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу ч. 1,4 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с ч.2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником недвижимого имущества, а именно:

- нежилое помещение площадью 203,5 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №;

- нежилое помещение площадью 97,6 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №;

- земельный участок общей площадью 995 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 65-73).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО2 было подписано соглашение о задатке в размере 100 000 рублей, с последующим заключением договора купли-продажи недвижимого имущества:

- нежилое помещение площадью 203,5 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу: <адрес>;

- нежилое помещение площадью 97,6 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу: <адрес>;

- земельный участок общей площадью 995 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № (л.д.9-10).

Согласно условиям договора, при заключении соглашения о задатке покупатель передает продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 100 000 рублей в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта, о чем составляется расписка (п. 1.4 соглашения).

Факт передачи денежных средств по соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 000 рублей подтверждается распиской между ФИО3 и ФИО2 (л.д. 11).

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться задатком.

Согласно п. 1, п. 2, п. 3 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3).

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что после заключения соглашения о задатке истцу стало известно, что земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости (магазины) обременен сервитутом ОАО «Северо-Кузбасская энергетическая компания» с ДД.ММ.ГГГГ и находится в границах «красной линии», в связи с чем впоследствии может быть изъят для государственных нужд (л.д. 12-17).

Согласно сведениям из публично-кадастровой компании «Роскадастр» и выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> имеются ограничения, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса РФ, наложенные ОАО «Северо-Кузбасская энергетическая компания с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23-41).

В соответствии ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

- ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий;

- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

- иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно приказу Министерства транспорта РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-П «Об установлении приаэродромной территории аэродрома Кемерово земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> расположен в четвертой подзоне приаэродромной территории аэродрома Кемерово (л.д. 117-137).

Из положений ст. 47 Воздушного Кодекса Российской Федерации следует, что приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территорий.

Согласно ч.2 п.4 ст. 47 Воздушного Кодекса РФ, в четвертой подзоне, на которой расположен земельный участок, запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны.

О наличии обременений на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> истцу стало известно – ДД.ММ.ГГГГ, т.е. по истечении семи дней после заключения соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ. Данный факт подтверждается, представленными в материалы дела, скриншотами переписки истца и специалиста по недвижимости ООО «Рикон-Панацея» - ФИО8 (л.д. 149-157). И исследованной в судебном заседании информацией содержащейся на телефоне истца ФИО3, подтверждающая подлинность вышеуказанных скриншотов. Данный факт сторонами не оспорен.

Допрошенный в судебном заседании ФИО8 пояснил, что работает специалистом по недвижимости в ООО «Рикон-Панацея» (Этажи). Осуществлял подбор покупателя для ФИО2. ДД.ММ.ГГГГ ему поступило предложение о покупки объектов недвижимости за 13 миллионов рублей. Компания проверила объекты недвижимости, однако результаты проверки покупателю не сообщились, поскольку компания не обязана сообщать данную информацию. До подписания соглашения в адрес покупателя компания ООО «Рикон-Панацея» никаких документов не передавала, кадастровый номер не сообщала. Поскольку ФИО7 ООО «Рикон-Панацея» об этом не спрашивал. Вся информация была отражена в соглашении о задатке. В момент подписания соглашения у ФИО8 с собой был пакет документов на объекты, но покупатель ничего не запросил. ФИО8 устно сообщил, покупателю о том, что имеются ограничения в виде ст. 56 Земельного кодекса РФ в виде аренды, но они будут устранены и о том, что объект находится на приаэродромной зоне. Однако в чем именно выражаются ограничения, до покупателей не доводили. Выписки из ЕГРН, которые ФИО8 предоставлял истцу, были простые, без указания ограничений. Данные выписки истцу были представлены по средствам мобильного телефона, на бумажном носителе выписки из ЕГРН истцу не предоставлялись, сведений об ограничениях они не содержали.

У суда нет оснований не доверять показаниям указанного свидетеля, поскольку его показания последовательны, не противоречат пояснениям сторон и письменным доказательствам по делу, свидетель предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу ложных показаний.

Согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно части 1 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как указано в п. 1.1 соглашения о задатке на земельном участке имеются ограничения, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса РФ. Покупатель обязуется соблюдать особые условия использования земельного участка, предусмотренные для данной зоны.

Согласно п. 2.1 соглашения о задатке на момент заключения соглашения продавец гарантирует истинность следующих сведений, которые сохраняются на момент заключения основного договора:

В соответствии с п. 2.2.1 соглашения продавец обязуется при подписании настоящего соглашения предоставить покупателю для ознакомления необходимые для заключения настоящего соглашения документы из перечисленных ниже: паспорта собственников; правоустанавливающие и право подтверждающие документы (к правоустанавливающим документам относятся: договор купли-продажи/мены/дарения/долевого участия/свидетельство о праве на наследство/решение суда и др.), к право подтверждающим документам относятся: свидетельство о праве собственности или удостоверяющая выписка из ЕГРН).

Таким образом, из представленных по делу доказательств следует, что ФИО2, заключая с ФИО3 соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, до подписания не информировала, что продаваемый земельный участок и объекты недвижимости имеет ограничения, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса РФ, наложенные ОАО «Северо-Кузбасская энергетическая компания с ДД.ММ.ГГГГ, только устно сообщила, что объекты расположены в приаэродромной территории аэродрома Кемерово. Выписки из ЕГРЛ содержащие указанную информацию не представила. Следовательно, при подписании соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком были нарушены положения п. 2.2 соглашения о задатке.

Между тем, суд пришел к выводу, что данные обстоятельства в силу закона являются существенными условиями заключения основного договора купли-продажи, и должны были быть согласованными до подписания соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку влияют на права и обязанности сторон.

В случае, если одна из сторон уклоняется от подписания договора, при соблюдении всех условий, предусмотренных соглашением, то эта сторона считается нарушившей условия договора, что влечет за собой последствия, согласно действующего законодательства (ст. 380-381 ГК РФ).

Доводы представителя ответчика - ФИО5 о том, что об имеющихся ограничениях на земельный участок истец был устно предупрежден ФИО8 в момент заключения соглашения о задатке, а так же указание в соглашении на наличие ограничений, предусмотренных ст. 56 Земельного кодекса РФ, без указания конкретного ограничения, т.к. ст. 56 Земельного кодекса РФ предусматривает перечень возможных ограничений, судом отклоняются, поскольку надлежащих доказательств этому обстоятельству в суд не представлено, а все существенные условия договора должны быть отражены письменно.

Между тем, ФИО2 в своем письме от ДД.ММ.ГГГГ указала, что по имеющимся у ответчика документам отсутствуют сведения, подтверждающие возможное изъятие земельного участка для муниципальных нужд. Также, ответчиком к вышеуказанному письму были приложены выписки из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, то есть ответчик, спустя более чем двадцать дней после заключения соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ представила в полном объеме наличие ограничений на приобретаемый земельный участок.

Согласно п. 3.2 соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, если основной договор не будет заключен по вине продавца, в том числе в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по настоящему соглашению, нарушения продавцом своих обязательств и гарантий по настоящему соглашению или невозможности заключения основного договора по обстоятельствам, связанным с продавцом, продавец возвращает покупателю внесенную в качестве задатка в соответствии с п. 1.4 денежную сумму в двукратном размере в течение 3 дней с момента требования. При этом с момента возврата двукратного размера задатка настоящее соглашение считается расторгнутым в связи с невозможностью исполнения, все обязательства сторон прекращаются.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

При таких обстоятельствах суд считает доказанным, что ФИО2 нарушила установленную п. 2.1.1 соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ свою обязанность по продаже объектов недвижимости свободных от каких-либо ограничений, в связи с чем на неё должна быть возложена ответственность, предусмотренная п. 3.2 соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, в виде возвращения задатка в двойном размере.

В силу ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п.3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

Согласно п. 2 ст. 10 ГК РФ в случае заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребления правом) суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, необходимо исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявленные истцом исковые требования о взыскании с ответчика двойной суммы денежных средств, полученных в качестве задатка, при наличии согласованного и обоюдного волеизъявления обеих сторон в процессе исполнения договора, не направлены на извлечение им необоснованной выгоды, то есть преимущества из своего недобросовестного поведения.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, вышеприведенных положений закона, суд считает, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.

Доводы стороны ответчика о том, что соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ содержит условия, позволяющие определить его как предварительный договор купли-продажи, судом отклоняются. Поскольку данный довод основан на неверном толковании норм действующего законодательства.

Кроме того, факт заключения между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ именно соглашения о задатке подтверждается пояснениями представителя третьего лица ООО «Рикон-Панацея» - ФИО6, из которых следует, что предварительный договор ООО «Рикон-Панацея» не готовился, было подготовлено только соглашение о задатке.

Согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18-19) посредством АО «Почта России» направил ФИО2 претензию с требованием возвратить сумму задатка в двойном размере в течение 3 дней с момента получения требования.

ФИО2 претензию получила ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается ШПИ №(л.д. 20).

ФИО2 в возвращении ФИО3 задатка отказала письмом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21), в том числе по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ она направила ему приглашение на подписание договора с приложением выписки из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

При указанных обстоятельствах с ФИО2 в пользу ФИО3 подлежат взысканию проценты за пользования чужими денежными средствами, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (как заявлено истцом) в размере 288 рублей. А также проценты в размере ключевой ставки ЦБ РФ с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической оплаты двойной суммы задатка в размере 200 000 рублей.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 ГПК РФ).

Из содержания ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела также относятся другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя в размере 36 000 рублей, а также почтовых расходов в размере 274 рубля.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ изложенной в Определении от 17.07.2007г., от 22.03.2011г., обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требований ст. ч. 1 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Таким образом, исходя из буквального толкования положений ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, суд при разрешении вопроса на оплату услуг представителя обязан установить баланс между правами лиц участвующих в деле.

Как следует из материалов дела между ФИО3 и ФИО4 заключен договор об оказании юридических услуг № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 111-112).

Согласно вышеуказанному договору ФИО4 получила денежные средства в сумме 36 000 руб. в счет оплаты услуг по данному договору в полном объеме, что также подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 113-114).

С учетом объема и качества оказанной правовой помощи истцу представителем, фактической занятости представителя при рассмотрении дела, принимая во внимание требования закона о разумности присуждаемых расходов, отсутствия ходатайства ответчика о снижении расходов на представителя до разумных пределов, суд считает, что с ответчика в пользу истца подлежат присуждению расходы на оплату услуг представителя размере 36 000 рублей, а также почтовые расходы в размере 274 рубля, подтвержденные кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 43).

Вместе с тем, ходатайство ФИО2 о взыскании расходов на представителя удовлетворению не подлежит на основании следующего.

В силу ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Таким образом, нормой действующего законодательства РФ не предусмотрено взыскание судебных расходов в пользу стороны, в чью пользу не вынесено решение суда, с истца в пользу ответчика при удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 023 рубля, подтвержденные чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42).

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, удовлетворить.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> (паспорт серии № №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> (паспорт серии № №) двойную сумму задатка по соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в размере 200 000 рублей;

- проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размере 288 рублей;

- расходы по оплате госпошлины в размере 5 023 рубля;

- почтовые расходы в размере 274 рубля;

- проценты в размере ключевой ставки ЦБ РФ с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической оплаты от суммы в размере 200 000 рублей.

- расходы по оплате юридических услуг представился в размере 36 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения, путем подачи апелляционной жалобы через Рудничный районный суд г. Кемерово.

В мотивированной форме решение изготовлено 20.09.2023 года.

Председательствующий: