Решение по делу № 2-1402/2023 от 25.12.2023 - о признании договора купли-продажи действительным, сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, признании права собственности на часть жилого дома.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 декабря 2023 года г. Богородицк Тульской области

Богородицкий межрайонный суд Тульской области в составе:

председательствующего Бандуриной О.А.,

при секретаре Освальд Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело №2-1402/2023 по иску ФИО3 к администрации МО Богородицкий район, ФИО4 о признании договора купли-продажи действительным, сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, признании права собственности на часть жилого дома,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском, впоследствии уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к администрации МО Богородицкий район, ФИО4 о признании договора купли-продажи действительным, сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, признании права собственности на часть жилого дома.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи приобрел в собственность у ФИО1 жилой дом № (соответствующий квартире №) площадью <данные изъяты>. м в <адрес> сл. <адрес>. После совершения сделки продавец передал истцу ключи и документы на дом. Однако договор не был надлежащим образом зарегистрирован. Позже нумерация была изменена и указанному дому был присвоен №. Собственником жилого дома № № (соответствующего квартире № № являлся ФИО5 На основании решения Богородицкого районного суда Тульской области от 19.11.2012 за ФИО5 было признано право собственности в порядке наследования на часть жилого дома № №, что соответствует квартире № №, площадью <данные изъяты> кв. м.

ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем нет возможности зарегистрировать договор надлежащим образом в настоящее время.

После смерти ФИО1 ее дочь в наследство не вступила, так как понимала, о том, что дом продан матерью при жизни, иного имущества ФИО1 не имела. В настоящее время ФИО4 также не претендует на проданным дом (часть дома).

Истец с момента подписания договора купли-продажи выполняет все обязанности его собственника, содержит дом в надлежащем состоянии, оплачивает коммунальные услуги. Смежным по отношению к данному дому является дом под №, который также принадлежит истцу на праве собственности. В настоящее время в спорном доме фактически проживает сын истца – ФИО2.

За время проживания в указанном доме истцом была выполнена реконструкция. После реконструкции (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) в состав жилого помещения входят: помещение 1 на поэтажном плане лит. <данные изъяты> пристройка лит. <данные изъяты> пристройка лит. <данные изъяты>. В процессе реконструкции части жилого дома выполнено: строительство пристройки лит. <данные изъяты> на месте ранее снесенной пристройки лит<данные изъяты> с увеличением в размерах.

Самовольно построенная пристройкой лит. а4 расположена в габаритах пристройки дома лит. <данные изъяты> по границе со смежным земельным участком. Ранее (до реконструкции) пристройка также не соответствовал требованиям СП 30-102-99 СП 42.1330.2016.

Занимаемое истцом жилое помещение имеет отдельный выход на земельный участок, является изолированным жилым помещением в лит. <данные изъяты> лит. <данные изъяты> и лит. <данные изъяты> предназначенным для проживания одной семьи, состоит из одной жилой комнаты и помещений вспомогательного использования. Таким образом, жилое помещение, в котором проживает и пользуется ФИО3 фактически представляет собой дом блокированной застройки и состоит из следующих помещений: жилой комнаты площадью <данные изъяты> кв. м (на поэтажном плане помещ. 1, лит. <данные изъяты>); пристройки площадью <данные изъяты> кв. м (на поэтажном плане помещ. 1, лит. <данные изъяты>); пристройки площадью <данные изъяты> кв. м (на поэтажном плане помещ. 1, лит. <данные изъяты>). Итого общая площадь дома блокированной застройки - <данные изъяты>. м.

Дом блокированной застройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других граждан, архитектурные и экологические нормы и правила, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании изложенного истец просит суд:

признать договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО1, действительным;

признать жилой дом №№ (в настоящее время №), расположенный по адресу: <адрес>, ранее принадлежащий ФИО1, частью жилого дома (соответствующей квартире №);

сохранить в реконструированном состоянии часть жилого дома №№ (соответствующую квартире № общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную по адресу: <адрес>

признать за ФИО3 правособственности на часть жилого дома № (соответствующую квартире № общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную по адресу: <адрес> состоящую из помещений: жилой комнаты площадью <данные изъяты> кв. м (на поэтажном плане помещ. 1, лит<данные изъяты> пристройки площадью <данные изъяты> кв. м (на поэтажном плане помещ. 1, лит. <данные изъяты> пристройки площадью <данные изъяты> кв. м (на поэтажном плане помещ. 1, лит. <данные изъяты>

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет имущественных и земельных отношений администрации МО Богородицкий район, ФИО5

Истец ФИО3, представитель ответчика администрации МО Богородицкий район, ответчик ФИО4, представитель третьего лица комитета имущественных и земельных отношений администрации МО Богородицкий район, третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в их отсутствие. Возражения на исковое заявление не поступили.

Руководствуясь ст. ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам.

Согласно ч.1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, составленного в простой письменной форме, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживающий по адресу: <адрес> <адрес>, купил у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживающей по адресу: <адрес>, жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке, за <данные изъяты> рублей, которые продавцом получены в полном объеме.

Согласно справке-выписке из похозяйственной книги, выданной администрацией МО Товарковское Богородицкого района от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 значится владельцем жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

На основании постановления администрации МО Товарковское Богородицкого района от ДД.ММ.ГГГГ № наименование слобод и нумерация домов в населенных пунктах муниципального образования Товарковское Богородицкого района была изменена и указанному дому был присвоен №.

Согласно свидетельству о праве собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, выданному администрацией Товарковского сельского Совета ФИО1 был предоставлен земельный участок мерою <данные изъяты> га в <адрес> для ведения личного подсобного хозяйства.

Таким образом, ФИО1, заключив договор с ФИО3, распорядилась своей личной собственностью.

Как следует из технического паспорта на жилой дом по адресу: <адрес>, составленного Богородицким отделением ГУ ТО «Областное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом (лит. лит<данные изъяты> имеет всего площадь по зданию <данные изъяты> кв. м, общую площадь жилого помещения <данные изъяты> кв. м, в том числе жилую – <данные изъяты> кв. м, подсобную – <данные изъяты>. м, вспомогательную площадь – <данные изъяты> кв. м. Фактически дом состоит из двух обособленных частей: площадью <данные изъяты> кв. м (без отопления), площадью <данные изъяты> кв. м (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно выписке из ЕГРН сведения о зарегистрированных правах на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> отсутствуют.

Согласно выписке из ЕГРН на жилой дом К№ площадью <данные изъяты> кв. м. ДД.ММ.ГГГГ года постройки, по адресу: <адрес>, зарегистрировано право собственности на часть жилого дома К№ жилое помещение площадью <данные изъяты> кв. м.

С учетом изложенных обстоятельств, в судебном заседании установлено, что при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - жилого дома между ФИО1 и ФИО3 условия, предусмотренные ст. ст. 549, 550 ГК РФ относительно совершения сделки по отчуждению данного недвижимого имущества, были соблюдены. Передача недвижимого имущества покупателю ФИО3 произведена, требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения никем не заявлялось, в том числе и наследниками ФИО1

Данный договор заключен в простой письменной форме, подписан сторонами, условие по оплате в размере <данные изъяты> руб. ФИО3 выполнено (согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно справке АО «ТНС энерго Тула» от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес> договор на снабжение электрической энергии заключен тс ФИО3, л/с №

При таких обстоятельствах действительность данного договора у суда сомнений не вызывает.

Как установлено судом, ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией записи акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельством о смерти I-БО № от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из копии материалов наследственного дела № к имуществу ФИО1, ее наследником первой очереди по закону, принявшим наследство в установленном законом порядке, является ее дочь ФИО4, которой выдано свидетельство о праве на наследство по закону после смерти ФИО1 на земельную долю в СПК «<данные изъяты>».

ФИО4 представила суду письменное заявление об отсутствии возражений на заявленные исковые требования, правопритязаний на спорное имущество и претензий к истцу не выразила.

ФИО3, не зарегистрировал право собственности на указанный жилой дом.

В силу п.5,6 ст.1 ФЗ от 13.07.2015 года №218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу ч. 2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Тем не менее, государственная регистрация вышеуказанного договора купли-продажи не может быть совершена в регистрирующем органе - Управлении Росреестра по Тульской области, поскольку спорное недвижимое имущество раннее принадлежало ФИО1, которая умерла ДД.ММ.ГГГГ.

Однако данные обстоятельства не вправе нарушать право истца ФИО3 на признание права собственности данного лица на спорное недвижимое имущество, который выполнил все условия договора купли-продажи недвижимости.

Судом установлено, что собственником части жилого дома № № (соответствующего квартире № №) является ФИО5 На основании решения Богородицкого районного суда Тульской области от 19.11.2012 за ФИО5 было признано право собственности на часть жилого дома № № что соответствует квартире №, площадью <данные изъяты>

Как следует из технического паспорта на жилой дом по адресу: <адрес>, составленного Богородицким отделением ГУ ТО «Областное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, фактически дом состоит из двух обособленных частей: площадью <данные изъяты> кв. м (без отопления), площадью <данные изъяты> кв. м (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ). Согласно примечанию к ситуационному плану документы на строительство пристройки лит. а4 не предъявлены.

Данные обстоятельства позволяют отнести указанную пристройку в силу положений ст. 222 ГК Российской Федерации к самовольным.

Указанная самовольная постройка находится в пользовании ФИО3 и возведены к его части дома.

Истцом предприняты меры к легализации самовольной постройки, о чем свидетельствует ответ администрации МО Богородицкий район от ДД.ММ.ГГГГ №, которым отказано в согласовании выполненной в жилом доме реконструкции.

Пунктом 3 ст. 222 ГК Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно представленному в материалы дела техническому заключению, выполненному ГУ ТО «Областное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ № в процессе реконструкции части жилого дома выполнено: строительство пристройки лит. <данные изъяты> на месте ранее снесенной пристройки лит. <данные изъяты> с увеличением в размерах. В результате образовалось помещение пристройки (помещ. 1 на поэтажном плане после реконструкции) площадью <данные изъяты>. м.

Жилое помещение является изолированным помещением, которое состоит из одной жилой комнаты и помещений вспомогательного использования, пригодно для проживания и соответствует Постановлению Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.

Техническое состояние несущих строительных конструкций жилого дома лит. <данные изъяты> и пристройки лит. <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес> <адрес> - ограниченно работоспособное.

Техническое состояние несущих строительных конструкций пристройки лит<данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес> - исправное.

При обследовании Объекта опасность внезапного разрушения отсутствует. Функционирование несущих конструкций возможно при контроле их состояния, продолжительности и условий эксплуатации.

Архитектурно-строительные, объемно-планировочные и конструктивные решения, принятые заказчиком при реконструкции Объекта, выполнены в соответствии требованиями действующих строительных норм и правил и других нормативных документе действующих на территории Российской Федерации.

Объект не нарушает архитектурные и экологические нормы и правила, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, но затрагивает права и охраняемые законом интересы других граждан, а именно смежного земельного участка, поскольку реконструкция не соответствует СП 30-102-99, СП 42.13320.2016, так как не соблюдены отступы от границ земельного участка (от забора, расположенного по границе по смежным земельным участком №) до самовольно построенной пристройки лит. <данные изъяты>.

При этом самовольно построенная пристройкой лит. <данные изъяты> расположена в габаритах пристройки дома лит. <данные изъяты> по границе со смежным земельным участком. Ранее (до реконструкции) пристройка также не соответствовал требованиям СП 30-102-99 СП 42.1330.2016.

Оснований не доверять данному заключению у суда не имеется, так как изложенные в нем выводы сделаны организацией, имеющей соответствующий допуск на осуществление названных работ, технически обоснованы, а поэтому суд считает его соответствующим требованиям относимости, допустимости и достоверности, установленным ст. 67 ГПК РФ.

Данных о том, что произведенные работы (реконструкция) создают угрозу жизни и здоровью граждан, нарушают права и законные интересы других лиц, судом не установлено; эти работы соответствуют требованиям строительных и санитарных норм и правил, не затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности здания, за исключением незначительного отступления от градостроительных регламентов в части отступа от границы со смежным земельным участком, что является незначительным отклонением от градостроительного регламента, учитывая, что собственником смежного земельного участка и жилого дома № является истец, ФИО3

Возражения от уполномоченного органа – администрации МО Богородицкий район, комитета имущественных и земельных отношений администрации МО Богородицкий район на исковое заявление не поступили. Собственником другой части дома ФИО5 представлено заявление об отсутствии возражений на исковое заявление.

Учитывая изложенное, суд считает возможным сохранить в реконструированном состоянии часть жилого дома №№ (соответствующую квартире №) общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную по адресу: <адрес>

Из представленного суду технического заключения следует, что занимаемое истцом жилое помещение имеет отдельный выход на земельный участок, является изолированным жилым помещением в лит. <данные изъяты>, лит. <данные изъяты> и лит. <данные изъяты> предназначенным для проживания одной семьи, состоит из одной жилой комнаты и помещений вспомогательного использования. Таким образом, жилое помещение, в котором проживает и пользуется ФИО3 фактически представляет собой дом блокированной застройки и состоит из следующих помещений: жилой комнаты площадью <данные изъяты> кв. м (на поэтажном плане помещ. <данные изъяты> лит. <данные изъяты> пристройки площадью <данные изъяты> кв. м (на поэтажном плане помещ. 1, лит. <данные изъяты>); пристройки площадью <данные изъяты> кв. м (на поэтажном плане помещ. 1, лит. <данные изъяты>). Итого общая площадь дома блокированной застройки - <данные изъяты> кв. м.

Вступившим в законную силу решением Богородицкого районного суда Тульской области от 19 ноября 2012 г. по делу № 2-1644/2012, установлено, что ранее владельцами жилого <адрес> являлись ФИО6, ФИО1

Из выписки из похозяйственной книги № от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденной постановлением Тулоблисполкома ДД.ММ.ГГГГ №, усматривается, что владельцами домовладения, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, общеполезной площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты>. м с надворными постройками, расположенного по адресу: <адрес>, являются ФИО6, ФИО1 Запись совершена ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО Товарковское Богородицкого района Тульской области.

Постановлением администрации МО Товарковское Богородицкого района Тульской области № от ДД.ММ.ГГГГ, утверждена выписка из похозяйственней книги № от ДД.ММ.ГГГГ за № в отношении жилого дома по адресу: <адрес>.

Согласно, справке № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной администрацией муниципального образования Товарковское Богородицкого района, на основании постановления Главы Товарковской сельской администрации Богородицкого района от ДД.ММ.ГГГГ № «О регистрации строений принадлежащих гражданам на праве частной собственности; и присвоения нумерации и в соответствии с Постановлением главы МО Товарковское Богородицкого района от ДД.ММ.ГГГГ № «О наименовании слобод и нумерации домов в населенных в населенных пунктах муниципального образования Товарковское Богородицкого района домовладение, находящееся по адресу: <адрес>, <адрес>, принадлежащее ФИО6, имеет адрес: <адрес>.

Соответственно, домовладение, находящееся по адресу: <адрес>, принадлежащее ранее ФИО1 имело адрес: <адрес>, <адрес>.

Учитывая изложенное, на основании пункта 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, СП 54.13330.2011 и СП 55.13330.2011 указанный дом, ранее находившийся в собственности ФИО1, можно отнести к домам блокированной застройки, а жилые помещения (квартиры №), занимаемые собственниками, могут быть квалифицированы как блоки жилого дома блокированной застройки.

При таких обстоятельствах и принимая во внимание отсутствие спора в пользовании частями жилого дома и земельными участками, прилегающими к жилому дому, с целью приведения объекта технического учета (жилого дома) № в соответствие, учитывая, что квартира № принадлежащая ФИО5, признана частью жилого дома на основании вступившего в законную силу решения суда, суд считает, что объект права собственности - квартира № № находящаяся в настоящее время в собственности ФИО3, подлежит изменению на часть жилого дома, что соответствует дому блокированной застройки (зданию) площадью <данные изъяты> кв. м., с признанием права собственности на него за истцом.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО3 основаны на законе, представленных доказательствах, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к администрации МО Богородицкий район, ФИО4 о признании договора купли-продажи действительным, сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, признании права собственности на часть жилого дома удовлетворить.

Признать действительным договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО1 жилого дома № №, расположенного по адресу: <адрес>

Признать жилой дом №№ настоящее время №), расположенный по адресу: <адрес>, ранее принадлежащий ФИО1, частью жилого дома (соответствующей квартире №№

Сохранить в реконструированном состоянии часть жилого дома №№соответствующую квартире №№ общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную по адресу: <адрес>

Признать за ФИО3 правособственности на часть жилого дома №№соответствующую квартире №№) общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из следующих помещений: жилой комнаты площадью <данные изъяты> кв. м (на поэтажном плане помещ. 1, лит. <данные изъяты> пристройки площадью <данные изъяты> кв. м (на поэтажном плане помещ. 1, лит. <данные изъяты> пристройки площадью <данные изъяты> кв. м (на поэтажном плане помещ. 1, лит. <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Богородицкий межрайонный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 28 декабря 2023 г.

Председательствующий