УИД - 05RS0007-01-2025-000904-42
Дело № 2-642/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 декабря 2025 г. с. Ботлих
Ботлихский районный суд Республики Дагестан в составе председательствующего судьи Саидова Д.Р., при секретаре Курбановой П.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи жилого дома общей площадью 80 кв.м. с кадастровым номером 05:38:000007:221 и земельного участка общей площадью 79 кв.м. с кадастровым номером 05:38:00000:111, расположенных по адресу: <адрес>,заключенный 28 августа 2023 г. между ФИО3 и ФИО2.
Требования мотивированы тем, что ФИО1 на праве собственности принадлежат, земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>.
Ответчиком ФИО1 28.08.2023 г. в простой письменной форме составлен договор о продаже ФИО1 ФИО2, жилого дома общей площадью 80 кв. м. с кадастровым номером 05:38:000007:221 и земельного участка общей площадью 79 кв. м. с кадастровым номером 05:38:00000:111, расположенных по адресу: <адрес>, за 4 000 000 рублей.
При заключении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома он не присутствовал, договор купли-продажи не подписывал, 4 000 000 руб. ФИО1 за земельный участок и жилой дом не передавал. При изучении договора купли-продажи от 28.08.2023 г. было установлено, что в данном договоре от его имени расписывался посторонний человек. На основании указанного договора купли-продажи внесены изменения в Единый государственный реестр недвижимости, указав его правообладателем земельного участка и жилого дома.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
По своему содержанию договор купли-продажи является, двусторонний договором: каждая сторона имеет права и обязанности. Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, а покупатель обязан принять вещь и уплатить за нее определенную цену.
28 августа 2023 г. в простой письменной форме было составлено дополнительное соглашение к Договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от 28.08.2023 г. о расторжении договора купли-продажи по обоюдному согласию сторон сделки.
28 декабря 2023 г. нотариусом Цумадинского нотариального округа РД было составлено Соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка № 05AA3291444. Соглашение подписано им и ответчиком ФИО1
У него не было реального намерения приобрести право собственности на жилой дом и земельный участок, что свидетельствует о том, что ни одно из предусмотренных п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ условий договора купли-продажи сторонами не исполнялось, и намерений исполнять не было.
Истец – ФИО2, в судебное заседание не явился, от него поступило ходатайство, в котором просит суд рассмотреть дело без его участия, исковые требования поддерживает и просит удовлетворить их в полном объеме.
Ответчик – ФИО1, в судебное заседание не явился, от него поступило ходатайство, в котором просит суд рассмотреть дело без его участия, против удовлетворения исковых требований истца не возражает.
Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Согласно частям 4, 5 статьи 113 ГПК РФ судебное извещение, адресованное лицу, участвующему в деле, направляется по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, или его представителем.
В соответствии со ст. 115 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебные повестки и иные судебные извещения доставляются по почте или лицом, которому судья поручает их доставить. Время их вручения адресату фиксируется установленным в организациях почтовой связи способом или на документе, подлежащем возврату в суд.
В силу положений статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Согласно части 3 статьи 38 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности.
Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве. Поэтому неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующем об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.
В соответствии с пунктами 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, в соответствии с требованиями ч. 5 ст. 167 ГПК РФ стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствии и направления копия решения суда.
Суд с учетом положений ст. 165.1 ГК РФ и ст. 113, 167 ГПК РФ, а также разъяснений данных в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с точки зрения относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.
В силу ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В соответствии с ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы им в судебном заседании.
Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.
В случаях, установленных Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", актами Президента Российской Федерации и актами Правительства Российской Федерации, правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган нормативно-правового регулирования).
В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В силу положений ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
Согласно ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
На основании п. 1 ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
По смыслу подп. 2 п. 2 ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
Как следует из п. 6 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Судом установлено, что ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 28.08.2023 г. заключили договор купли-продажи жилого дома с общей площадью 80 кв.м., количество этажей 2, с кадастровым номером 05:38:000007:221, расположенный по адресу: <адрес>, с земельным участком с площадью 79 кв.м., с кадастровым номером 05:38:000007:111, расположенный по адресу: <адрес>.
Согласно вышеуказанному договору купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан произведена запись в Единый государственный реестр недвижимости на ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Как видно из договора купли-продажи, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: жилого дома с общей площадью 80 кв.м., количество этажей 2, с кадастровым номером 05:38:000007:221, расположенный по адресу: <адрес>, с земельным участком с площадью 79 кв.м., с кадастровым номером 05:38:000007:111, расположенный по адресу: <адрес>.
Продавец обязательства свои надлежащим образом не выполнил, своевременно не передал имущество: жилой дом с общей площадью 80 кв.м., количество этажей 2, с кадастровым номером 05:38:000007:221, расположенный по адресу: <адрес>, с земельным участком с площадью 79 кв.м., с кадастровым номером 05:38:000007:111, расположенный по адресу: <адрес>, тогда как со стороны покупателя обязательства были исполнены, сумма в размере 4 000 000 руб. переданы покупателю на момент заключения договора.
В простой письменной форме было составлено дополнительное соглашение от 28.08.2023 г. к Договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от 28.08.2023 г. о расторжении договора купли-продажи по обоюдному согласию сторон сделки.
28.12.2023 г. нотариусом Цумадинского нотариального округа Республики Дагестан ФИО4 было составлено соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка № 05AA3291444. Соглашение подписано ФИО2 и ФИО1
В соответствии с п. 1, 3 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах, если иное не предусмотрено правилами, настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
На основании п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
На основании ч. 2 и 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Положениями ч. 5 ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Основания для приостановления государственной регистрации прав изложены в ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Так, в п. 1 ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.
Поскольку по условиям заключенного договора следовало, что принятые на себя обязательства по заключенному договору купли-продажи стороны исполнили, постольку у государственного регистратора возникли сомнения о наличии оснований для государственной регистрации вышеназванного Соглашения.
Поскольку договор купли-продажи не был надлежаще исполнен одной из сторон сделки, что не оспаривалось сторонами сделки, следовательно, стороны могли соглашением расторгнуть договор купли-продажи.
Указание государственного регистратора на не возможность расторжения договора после государственной регистрации права собственности, не учитывает, что такие случаи касаются надлежащего исполнения обязательств сторонами сделки, что в данном деле отсутствует.
Каких-либо доказательств, подтверждающих исполнение продавцом обязательств по вышеуказанной сделке, а именно - передачу покупателю недвижимости, не представлено.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
С учетом установленных обстоятельств и указанных норм права суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами договор купли-продажи подлежит расторжению по требованию истца, так как ответчик фактически не передал имущество, в соответствии с условиями договора, что является существенным нарушением ответчиком условий заключенного договора, более того ответчик не имеет возражений относительно расторжения договора купли-продажи, и, в силу ст. 450 ГК РФ основанием для расторжения договора.
В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в ст. 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела І части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 98, 194 - 199 гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка - удовлетворить.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи жилого дома общей площадью 80 кв.м. с кадастровым номером 05:38:000007:221 и земельного участка общей площадью 79 кв.м. с кадастровым номером 05:38:00000:111, расположенных по адресу: <адрес>,заключенный 28 августа 2023 г. между ФИО3 и ФИО2.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ботлихский районный суд Республики Дагестан.
Решение составлено в совещательной комнате, судьей единолично.
Судья Д.Р. Саидов