Дело № 3а-86/2025
УИД 33OS0000-01-2025-000010-92
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Владимир 9 июня 2025 г.
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего Кутровской Е.В.,
при секретаре Шаховой А.Н.,
с участием представителей административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО1, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ахмад Шах Махбуб Шах об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2020 г. в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Ахмад Ш.М.Ш. обратился во Владимирский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением.
В обоснование требований указал, что является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ****, находящегося в ****.
Кадастровая стоимость данного объекта утверждена в размере 37 249 161,96 руб., что не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете частнопрактикующего оценщика ФИО3
Ахмад Ш.М.Ш. полагает, что более высокая кадастровая стоимость здания по сравнению с его рыночной стоимостью ведёт к неправомерному увеличению налога на имущество и нарушает его права, как плательщика налога.
Ахмад Ш.М.Ш., его представитель ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом.
В судебном заседании представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО1, заинтересованного лица ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО2, поддержали позицию, изложенную в письменных отзывах, согласно которой Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта **** №**** от 11 апреля 2025 г. Вместе с тем возражают против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере, определенном в названном заключении эксперта, поскольку оно является ненадлежащим доказательством рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости в связи с тем, что проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости объекта недвижимости. Просили отказать в удовлетворении заявленных требований и вынести решение по имеющимся в материалах дела доказательствам, без назначения повторной экспертизы (т.2, л.д. 158-162, 165-169).
Заинтересованные лица филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация Кольчугинского района Владимирской области своих представителей в судебное заседание не направили, извещены судом о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.
Филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области в ходатайстве, направленном в суд, не ставил под сомнение правильность заключения эксперта **** №**** от 11 апреля 2025 г., его форму и содержание, а также размер рыночной стоимости спорного объекта, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя (т.2, л.д. 173).
Администрация Кольчугинского района Владимирской области в письменном отзыве просит отказать в удовлетворении заявленных требований. Указано на то, что проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов. Заинтересованным лицом заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Иных ходатайств не заявлено (т.2, л.д. 178).
Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату установления кадастровой стоимости - 1 января 2020 г.) налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Исходя из положений статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, подтверждается письменными доказательствами, что административному истцу Ахмад Ш.М.Ш. на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – **** (т.1, л.д. 9-14).
Кадастровая стоимость данного объекта утверждена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 27 ноября 2020 г. №18 по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 37 249 161,96 руб. (т.1, л.д. 161).
Ахмад Ш.М.Ш. при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о превышении упомянутой кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества над его рыночной стоимостью представлен отчёт частнопрактикующего оценщика **** №**** от 17 января 2025 г., согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2020г. составляет 23 947 000 руб.
В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта по состоянию на 1 января 2020 г. и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д. 194-196).
Согласно заключению эксперта **** №**** от 11 апреля 2025 г. рыночная стоимость здания с кадастровым номером **** составляет 21 886 000 руб., по состоянию на 1 января 2020 г. Относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчёте об оценке содержатся сведения, которые не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки. В нарушение требований ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержание отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов (т.2, л.д. 1-147).
В связи возражениями относительно результатов экспертного заключения №**** от 11 апреля 2025 г. экспертом **** даны письменные пояснения, в которых указано на следующее.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. С учетом изложенных обстоятельств, рыночная стоимость, определяемая в заключении эксперта, и кадастровая стоимость, определенная согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета.
В соответствии с требованиями пункта 11в ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект.
В соответствии с требованиями пункта 11г ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
Указанный в возражениях диапазон величин приведен для объектов коммерческого назначения, предназначенных для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения. Средняя величина учитывает ценообразующие факторы, влияющие на цены предложений продажи объектов недвижимости, представленных в рассматриваемой выборке, и может изменяться под влиянием других факторов.
Таким образом, без исследования результатов анализа рынка и влияния ценообразующих факторов на цены объектов недвижимости, формировать выводы по объекту оценки некорректно.
Обращено внимание на то, что коэффициент вариации равен 41%, что существенно выше нормативного значения 33%.
В соответствии с требованиями пункта 11д ФСО №7 «каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки».
Формулировать выводы об итоговой стоимости без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах некорректно.
В приложении к возражениям представлены копии материалов, на основании которых производился расчет кадастровой стоимости. Представленные в таблице данные являются предложениями продажи единых объектов недвижимости, цены предложений учитывают стоимость объекта капитального строительства и земельного участка. С учетом особенностей использования результатов оценки итоговая величина не должна включать стоимость земельного участка; не представляется возможным проверить и подтвердить дату предложений на рынке (требования пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО №11); по всем представленным аналогам необходимо производить корректировки стоимости на торг, на площадь, на местоположение, на земельный участок, на состояние объекта и тд.
Анализ фактических данных рынка предложений продажи во Владимирской области до даты оценки представлен на страницах 33-56 заключения эксперта, проанализировано 11 объектов, рынка предложений аренды во Владимирской области до даты оценки представлен на страницах 57-65 заключения эксперта, проанализировано 9 объектов. Требования пункта 10 ФСО №7, пункта 11в ФСО №7, пункта 22б ФСО №7 выполнены (т.2, л.д. 174-176).
Заключение эксперта №**** от 11 апреля 2025 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральных стандартов оценки, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что экспертиза проведена экспертом ****, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.
Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, о соответствии отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение №43/2025 от 11 апреля 2025 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта №**** от 11 апреля 2025 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость здания с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2020 г.
При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке частнопрактикующего оценщика **** №**** от 17 января 2025 г. суд не принимает в качестве достоверного и относимого доказательства по данному административному делу.
На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2020 г. в размере его рыночной стоимости 21 886 000 руб.
Датой подачи заявления Ахмад Шах Махбуб Шах об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 21 января 2025 г., то есть дату обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд.
С 1 января 2024 г. в отношении спорного объекта применяется кадастровая стоимость в размере 52 145 242 руб., утвержденная постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области №101-н от 11 октября 2023 г. (т.1, л.д. 162).
Таким образом, поскольку на момент рассмотрения дела утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки, суд полагает необходимым определить период действия оспоренной административным истцом архивной кадастровой стоимости с 1 января 2021 г. по 31 декабря 2023 г.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Ахмад Шах Махбуб Шах об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2020 г. в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – ****, по состоянию на 1 января 2020 г., в размере его рыночной стоимости 21 886 000 (двадцать один миллион восемьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей.
Считать датой подачи заявления Ахмад Шах Махбуб Шах об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 21 января 2025 г.
Установленная по состоянию на 1 января 2020 г. кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** подлежит применению с 1 января 2021 г. по 31 декабря 2023 г.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Е.В. Кутровская
Решение в окончательной форме принято 17 июня 2025 г.