УИД 77RS0016-02-2024-019565-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 сентября 2025 года адрес

Мещанский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Данильчик Ю.С.,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2426/2025 по иску ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» к ФИО1 о взыскании задолженности, неустойки, процентов, расходов на оплату государственной пошлины и по встречному иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» о взыскании денежных средств, процентов, компенсации морального вреда, расходов на оплату государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве № РЕЖ-3/5-15-724-1/АН от 03.12.2021 в размере 2 140 838,80 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 29.05.2024 по 23.07.2024 в размере 52 409,61 руб., а также с 24.07.2024 по дату фактического исполнения обязательств, неустойки за просрочку исполнения обязательства по оплате цены договора за период с 01.09.2023 по 30.01.2024 и с 22.02.2024 по 21.03.2024 в размере 903 731,18 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 23 684,90 руб., в обоснование заявленных требований ссылаясь на то, что 03.12.2021 между ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № РЕЖ-3/5-15-724-1/АН, по условиям которого застройщик обязался построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с подземной автостоянкой по строительному адресу: адрес, Ростокино, адрес, влд. 3, стр. 1-8 (в составе жилых корпусов 1,2,3 и подземной автостоянки), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать ответчику жилое помещение: однокомнатную квартиру номером 4 на площадке (считая слева на право по часовой стрелке от входа из лифтового холла), расположенную в жилом корпусе 3, секции 5, на 15 этаже, условный номер квартиры в соответствии с проектной декларацией 724, общей площадью 39,5 кв.адрес договора определена сторонами в размере 23 438 104 руб. (депонируемая сумма), однако в срок до 31.08.2023 ФИО1 денежные средства в размере, в порядке и в сроки установленные договором не внес. Дополнительным соглашением к договору от 18.01.2024 стороны изменили цену договора и срок возврата денежных средств до 21.02.2024. Воспользовавшись своим правом на односторонний отказ от исполнения договора, застройщик направил в адрес ответчика отказ от исполнения договора в одностороннем порядке от 16.04.2024. Как указывает истец, п. 7.1.1 договора предусмотрены последствия расторжения договора, в том числе в случае прекращения договора по любым основаниям в любом порядке и в отсутствие вины застройщика, участник долевого строительства обязуется компенсировать (выплатить) застройщику понесенные застройщиком расходы, связанные с исполнением застройщиком обязательств по настоящему договору. В целях досудебного урегулирования возникшего спора истцом в адрес ответчика направлена претензия об оплате денежных средств в размере 3 044 569,88 руб., из которых 2 140 838,80 руб. расходы застройщика по 7.1.1 договора, а 903 731,18 руб. – неустойка за просрочку оплату цены договора, однако ответчиком не были предприняты меры по оплате задолженности, что послужило основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

Не согласившись с предъявленными требованиями, ФИО1, уточнив заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился в суд со встречным исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» о взыскании денежной суммы, уплаченной по договору, в размере 2 140 838,80 руб., процентов в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 25.03.2024 по 17.06.2025 в размере 645 904,13 руб., компенсации морального вреда в размере 100 000 руб., расходов на оплату государственной пошлины в размере 16 955 руб. Требования встречного иска мотивированы тем, что застройщик направил участнику долевого строительства уведомление о расторжении договора, указанный договор расторгнут, в связи с чем на ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» лежит обязанность по возврату ФИО1 размещенных на эскроу-счете денежных средств в размере 3 140 941 руб.; в добровольном порядке общество перечислило участнику денежную сумму в размере 1 000 102,20 руб., остаток денежных средств в размере 2 140 838,80 руб. не возвращен.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) фио в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме, просила отказать в удовлетворении встречных исковых требований. Ранее представила дополнительные документы в подтверждение несения истцом дополнительных расходов в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве.

Ответчик (истец по встречному иск) ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя фио, который в удовлетворении исковых требований ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» просил отказать, удовлетворить встречный иск.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Частью 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно частям 1 и 2 ст. 860.7 ГК РФ по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.

Обязательства по договору счета эскроу могут содержаться наряду с договором счета эскроу в ином договоре, по которому эскроу-агентом является банк.

В соответствии с ч. 1 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона.

Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа) (ч. 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» является застройщиком многоквартирного дома, имеет разрешение на строительство и привлекает для его осуществления денежные средства участников долевого строительства, в связи с этим несет обязанность по соблюдению требований Закона № 214-ФЗ.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 03.12.2021 между ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор о долевом строительстве № РЕЖ-3/5-15-724-1/АН.

Согласно п. 2.7. Договора он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор зарегистрирован в Росреестре 13.12.2021, о чем сделана регистрационная запись.

По условиям договора застройщик обязался построить построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с подземной автостоянкой по строительному адресу: адрес, Ростокино, адрес, влд. 3, стр. 1-8 (в составе жилых корпусов 1,2,3 и подземной автостоянки), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать ответчику жилое помещение: однокомнатную квартиру номером 4 на площадке (считая слева на право по часовой стрелке от входа из лифтового холла), расположенную в жилом корпусе 3, секции 5, на 15 этаже, условный номер квартиры в соответствии с проектной декларацией 724, общей площадью 39,5 кв.м.

На дату подписания настоящего договора цена договора определена сторонами в размере 23 438 104 руб. (депонируемая сумма) (п.4.2 Договора).

Денежные средства должны быть внесены участником (Депонент) застройщику (Бенефицар) до ввода в эксплуатацию Многоквартирного дома путем внесения денежных средств, на счет эскроу, открытый в Уполномоченном банке (Эскроу-агент) - ПАО «Сбербанк России» в срок до 30.08.2023 включительно (п.4.4 договора).

В срок до 12.12.2021 ФИО1 открыл безотзывный покрытый (депонированный) аккредитив на сумму 3 140 941 руб.

Дополнительным соглашением к договору от 18.01.2024 стороны изменили цену договора на 21 408 388 руб. и срок возврата денежных средств по 21.02.2024

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что ФИО1 денежные средства в размере, в порядке и в сроки установленные договором не внес, в связи с чем истец воспользовался своим правом на односторонний отказ от исполнения договора, в связи с чем понес расходы, подлежащие возмещению ответчиком в порядке п. 7.1.1 договора.

16.04.2024 застройщик направил в адрес ответчика отказ от исполнения договора в одностороннем порядке и возмещении понесенных расходов по договору на основании п. 7.1.1 договора.

Согласно указанному п. 7.1.1 договора в случае прекращения договора по любым основаниям в любом порядке и в отсутствие вины застройщика, участник долевого строительства обязуется компенсировать (выплатить) застройщику понесенные застройщиком расходы, связанные с исполнением застройщиком обязательств по настоящему договору. Стороны настоящим согласны, что застройщик несет указанные расходы с момента получения разрешения на строительство многоквартирного дома.

Возмещению участником долевого строительства подлежат следующие расходы, которые несет застройщик в связи с исполнением настоящего договора, включая, но не ограничиваясь: расходы, связанные с имущественным страхованием; расходы, понесенные застройщиком в связи с реализацией объекта долевого строительства, включая расходы на рекламу; расходы, связанные с осуществлением технической инвентаризации многоквартирного дома; расходы по организации мероприятий по приему-передачи многоквартирного дома в управление управляющей компании; расходы застройщика, связанные с привлечением денежных средств для возврата денежных средств участнику долевого строительства (в том числе расходов, связанных с выплатой процентов по займу и/или банковскому кредиту, привлеченному для возврата денежных средств Участнику долевого строительства, за весь период уплаты процентов по такому займу/кредиту) и прочие расходы, в том числе, не включенные в цену настоящего договора.

Размер таких расходов застройщика, подлежащих возмещению участником долевого строительства, определяется по данным бухгалтерского учета застройщика и составляет не более 10% (десять процентов) от цены настоящего договора. Стороны настоящего договора установили, что подтверждением несения застройщиком расходов, связанных с исполнением настоящего договора, являются данные бухгалтерского учета, оформляемые в виде справок, выписок.

Возмещение указанных расходов застройщика осуществляется участником по письменному требованию застройщика, направленному участнику по адресу, указанному в договоре, путем перечисления денежных средств, в размере, указанном в письменном требовании застройщика на банковские реквизиты застройщика, указанные в данном требовании, в срок не позднее 10 (десяти) рабочих дней с даты направления указанного требования участнику.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Разрешая настоящий спор, на основании установленных по делу обстоятельств, с учетом собранных по делу письменных доказательств, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» о возмещении расходов, понесенных застройщиком в целях реализации объекта строительства в рамках договора от 03.12.2021 в реакции дополнительного соглашения от 18.01.2024, заключенного с ФИО1, поскольку из материалов дела не следует, что истцом понесены реальные расходы в размере 2 140 838,80 руб. и что такие расходы вызваны виновными действиями ответчика, факт понесенных убытков, причинно-следственная связь между расходами и действиями ответчика не доказаны.

При этом суд исходит из того, что истец воспользовался своим правом на одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве в связи с неисполнением участником долевого строительства обязательств по внесению остатка денежных средств в счет цены договора, расходы на рекламу, оплату труда третьих лиц, риэлтерские расходы, которые несет застройщик, связаны с его профессиональной деятельностью в области привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, и являются профессиональными рисками хозяйствующего субъекта при заключении договора участия долевого строительства с гражданином-потребителем, в связи с чем бремя их возмещения не может быть возложено на гражданина, являющегося экономически слабой стороной в сделке по приобретению объекта долевого строительства.

Доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, подтверждающих ущерб (убытки) истца в связи с виновными действиями ФИО1, суду не представлено.

Также суд не находит правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца процентов в порядке ст. 395 ГК РФ, поскольку из разъяснений, содержащихся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что по общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (п.4 ст. 329 ГК РФ).

Разрешая требования истца о взыскании неустойки за просрочку оплаты цены договора, суд не находит правовых оснований для ее взыскания, поскольку дополнительным соглашением от 18.01.2024 срок оплаты цены договора был изменен на дату 21.02.2024, в связи с чем оснований для предъявления требований за период с 01.09.2023 по 30.01.2024 у истца не имеется.

11.03.2024 от ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» последовала претензия об оплате задолженности, а 16.04.2024 договор в одностороннем порядке был расторгнут со дня направления участнику долевого строительства уведомления.

В соответствии с п. 2 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

При таких обстоятельствах, поскольку обязательства сторон прекращены, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании заявленной неустойки, учитывая также действие моратория.

Рассматривая встречные исковые требования, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 5 ст. 9 Закона № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Уведомление о расторжении договора было направлено ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» в адрес ФИО1 16.04.2024.

09.01.2025 года на расчетный счет ответчика (истца по встречному иску) от истца (ответчика по встречному иску) поступили денежные средства в размере 1 000 102,20 руб., что подтверждается платежным поручением от 09.01.2025 № 10.

Остаток денежных средств в размере 2 140 838,80 руб. до настоящего времени застройщиком не возвращен.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 2 140 838,80 руб.

При этом суд не находит оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку в спорный период действует Постановление Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326, устанавливающее мораторий на начисление неустойки (пени) с 21.03.2024.

В силу ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

С учетом степени нравственных страданий ответчика (истца по встречному иску), вызванных нарушением его прав, как потребителя, в связи с несвоевременным исполнением обязательств, суд определяет подлежащую взысканию в пользу ФИО1 денежную компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к числу которых относятся и расходы по уплате госпошлины.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 955 руб. подтверждены документально и подлежат взысканию с ответчика по встречному иску в пользу истца по встречному иску ФИО1

Поскольку оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований не имеется, следовательно, расходы по уплате государственной пошлины не подлежат возмещению обществу по первоначальному иску.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» к ФИО1 о взыскании задолженности, неустойки, процентов, расходов на оплату государственной пошлины – оставить без удовлетворения.

Встречный иск – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Север Столицы» (ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные) денежные средства в размере 2 140 838,80 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 16 955 руб.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Мещанский районный суд адрес в течение одного месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03 декабря 2025 года.

Судья Ю.С. Данильчик