К делу <№> (2-3788/2024;) УИД: 23RS0<№>-72
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Новороссийск 12 декабря 2025 г.
Приморский районный суд г. Новороссийск Краснодарского края в составе председательствующего судьи Васильева А.В.
при секретаре Жидковой А.Ю.,
с участием:
представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности ФИО2,
представителя ответчика ФИО3, действующей на основании доверенности ФИО5,
ответчика ФИО6 действующего в своих интересах и в интересах ответчика ФИО7 по доверенности,
третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Серой Н.М. и ее представителя, действующего на основании доверенности ФИО8,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО7, ФИО6 о признании договора купли-продажи недействительным,
установил:
Истец ФИО1 через представителя, действующую на основании ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО9, ФИО7, ФИО6 о признании договора купли-продажи недействительным, в котором просит признать договор купли-продажи земельного участка категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства с размещением индивидуального жилого дома усадебного типа, площадью 500 кв.м., с кадастровым номером <№>, расположенного в <адрес> заключенный <ДД.ММ.ГГГГ> между <ФИО11 и ФИО7, недействительным; применить последствия недействительности сделки в виде внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО7 на этот земельный участок и истребования земельного участка из чужого незаконного владения; признать <ФИО4 недобросовестным приобретателем индивидуального жилого дома общей площадью 585,2 кв.м, с кадастровым номером <№>, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> и истребовать из чужого незаконного владения ФИО7 спорный индивидуальный жилой дом; признать ничтожными и все последующие сделки, совершенные <ФИО4 с недвижимым имуществом, расположенным по адресу: <адрес>, ул. им. Петра Плотянского, 21; признать совместным имуществом супругов ФИО1 и ФИО3 индивидуальный жилой дом общей площадью 585,2 кв.м, с кадастровым номером <№>, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, возведенный на основании разрешения на строительство <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>; признать за ФИО1 и ФИО3 по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом общей площадью 585,2 кв.м, с кадастровым номером <№>, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>; запретить ФИО7 совершать отключение индивидуального жилого дома с кадастровым номером <№> от сетей водо- и электроснабжения до даты вступления в силу окончательного судебного акта по настоящему иску.
В обосновании исковых требований указано, что ФИО1, <ДД.ММ.ГГГГ> года рождения, с <ДД.ММ.ГГГГ> состоит в зарегистрированном браке с ФИО3, на имя которой был оформлен в собственность купленный в браке земельный участок категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства с размещением индивидуального жилого дома усадебного типа, с кадастровым номером <№>, площадью 500 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, на котором в период с <ДД.ММ.ГГГГ> г. по <ДД.ММ.ГГГГ> г. он на свои средства и своими силами возвел жилой дом и с семьей живет в нем, обеспечивает его сохранность, несет бремя содержания, производит в нем ремонтные работы. В период с <ДД.ММ.ГГГГ> по <ДД.ММ.ГГГГ> годы жилой дом на основании технических условий и соответствующих договоров присоединен к электро- и водоснабжению, инициирована газификация дома. Постановлением от администрации МО <адрес> <ДД.ММ.ГГГГ> <№> утвержден градостроительный план земельного участка в <адрес>, с кадастровым номером <№>, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, с размещением индивидуального жилого дома усадебного типа. Разрешение на строительство <№> получено <ДД.ММ.ГГГГ>. Постановлением администрации муниципального образования <адрес> от <ДД.ММ.ГГГГ> <№> земельному участку с кадастровым номером <№> был присвоен почтовый адрес: <адрес> Постановлением администрации МО <адрес> <№> от <ДД.ММ.ГГГГ> назначена дата проведения публичных слушаний по вопросу предоставления ФИО3 разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного в <адрес>. Постановлением администрации МО <адрес> от <ДД.ММ.ГГГГ> <№> гр. ФИО9 разрешено отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного в <адрес>, ул. им. Петра Плотянского, 21. <ДД.ММ.ГГГГ>, с его согласия между ФИО3 и её матерью ФИО9 был заключен договор дарения земельного участка с КН <№>. Недостроенный на дату подписания этого договора дом предметом сделки не являлся, поскольку теща не претендовала на него. Договор дарения был инициирован по требованию ФИО9, так как в действительности на покупку на имя жены земельного участка были израсходованы в основном тещины деньги, которые она выручила с продажи недвижимости в <адрес>. Для оформления права собственности на их дом ФИО9 дала доверенность его жене, чтобы та самостоятельно занималась всеми формальностями. Спорный жилой дом для него и его семьи является единственным местом, пригодным для проживания. Земельным участком он тоже пользуется для отдыха, а также в целях обеспечения прохода, проезда, пользования, содержания, строительства и ремонта жилого дома. В <ДД.ММ.ГГГГ> года ему стало известно, что члены его семьи, ФИО9 и действующая по доверенности от нее ФИО3, вместо того, чтобы оформить право собственности на жилой дом, без его ведома заложили земельный участок, на котором он расположен, по договору займа денег в сумме 2 000 000 рублей, обеспеченному залогом недвижимого имущества от <ДД.ММ.ГГГГ>, заключенному с <ФИО12 В последствии, ввиду неуплаты суммы долга по договору займа в сроки, установленные договором, ФИО9 оформила договор купли-продажи земельного участка <ДД.ММ.ГГГГ> с мужем <ФИО12 - ответчиком ФИО7, который <ДД.ММ.ГГГГ> зарегистрировал в упрощенном порядке право собственности на его жилой дом, общей площадью 585,2 кв.м, с кадастровым номером <№>, расположенный на указанном земельном участке, предоставив технический план постановления и разрешение на строительство, оформленные его супругой. Таким образом, ФИО9, ФИО3 и ФИО7 лишили его права преимущественной покупки участка земли под правомерно возведенным в браке жилым строением, находящимся на чужом земельном участке, а также построенный им жилой дом выбыл из его владения помимо его воли. После его вмешательства в неправомерные взаимоотношения ответчиков и третьего лица, ФИО7 уверил его, что переоформит на имя любого из членов его семьи все недвижимое имущество, расположенное в <адрес> как только сумма займа будет погашена с учетом неустойки. Затребовал на этом основании деньги в сумме 9 000 000 рублей и ограничил в сроках до <ДД.ММ.ГГГГ>, но он не сумел собрать истребуемую огромную для него и его семьи сумму в установленный им срок, что послужило ФИО7 поводом для шантажа и в <ДД.ММ.ГГГГ> года он стал понуждать его и его жену к заключению договора аренды жилого дома на сумму 30 000 рублей ежемесячно. Стал открыто издеваться над их неплатежеспособностью и называть дом своим. Получив от него отказ в подписании навязываемого договора аренды, ФИО7 потребовал немедленного выселения, угрожая отключением электроэнергии и связями в суде, которые приведут его к невозможности дальнейшего проживания в городе Новороссийске. Присвоив его жилой дом, ответчик неосновательно обогатился на сумму 39 390 000 рублей, согласно отчету <№> от <ДД.ММ.ГГГГ> ООО «Синтез» об определении рыночной стоимости жилого дома по указанному адресу. Кадастровая стоимость жилого дома на дату предъявления иска составляет 12 759 205 рублей. Более того, ответчик продолжает обогащаться за его счет: согласно записи в Росреестре об ипотеке <№> от <ДД.ММ.ГГГГ> он недобросовестно заложил его дом неизвестному ему лицу, а ему заявил, что и его кредитору он теперь должен 15 000 000 рублей, которые, очевидно, занял под залог его дома. Наличие на проданном ФИО9 ФИО7 земельном участке с кадастровым номером <№> на момент заключения договора объекта жилищного строительства подтверждается заключением специалиста <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>, подготовленным на основании космоснимков за период с начала строительства и до настоящего времени. Обстоятельства, что этот объект выстроен силами и на средства его семьи, подтверждаются приложенной к иску разрешительной документацией, платежными документами на покупку строительных материалов и ведение ремонтно-строительных работ. Исходя из того, что возведенный им дом не являлся предметом сделки при отчуждении земельного участка ФИО7, спорное имущество выбыло из его владения противоправно, помимо его воли, а действия ответчика ФИО7, не проявившего должной степени осмотрительности и не предпринявшего всех необходимых мер для выяснений правомочий продавца ФИО9 на отчуждение земельного участка с находящимся на нем строением без указания на это в договоре купли-продажи, - недобросовестными. С учетом изложенного у ФИО7 отсутствовали законные основания для регистрации права собственности на спорный жилой дом. ФИО7, приобретая по договору купли-продажи земельный участок без расположенного на нем жилого дома, который потенциально может быть продан другому лицу, нарушает принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), создает правовую неопределенность в использовании земельного участка и сооружения, при таких обстоятельствах договор купли-продажи является ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ), поскольку он противоречит императивным нормам земельного законодательства. Его супруга ФИО3, действуя по доверенности от ФИО9, по непонятной причине скрыла от него факт заключения договора купли-продажи земельного участка <ДД.ММ.ГГГГ> между ФИО9 и ФИО7, и только когда поняла, что ФИО7 присвоил себе их общий дом, рассказала ему о возникшей проблеме. По факту ФИО3, утаив от супруга об этой сделке, без его согласия, в одностороннем порядке распорядилась совместно нажитым в браке имуществом.
Определением суда от <ДД.ММ.ГГГГ> к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора была привлечена ФИО10.
Определением суда от <ДД.ММ.ГГГГ> к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора был привлечен финансовый управляющий должника ФИО1 - ФИО13
В ходе рассмотрения дела в связи со смертью ответчика ФИО9, приходящейся матерью ответчику ФИО3, в порядке процессуального правопреемства в соответствии со ст. 44 ГПК РФ, определением суда от <ДД.ММ.ГГГГ> была произведена замена ответчика ФИО9 на ее правопреемника ФИО3, в связи с принятием ею наследства.
В ходе рассмотрения дела истец ФИО1 уточнил исковые требования, просил признать договор купли-продажи земельного участка категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства с размещением индивидуального жилого дома усадебного типа, площадью 500 кв.м, с кадастровым номером <№>, расположенного в <адрес> заключенный <ДД.ММ.ГГГГ> между ФИО9 и ФИО7, недействительным; применить последствия недействительности сделки в виде внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО7 на этот земельный участок и истребования земельного участка из чужого незаконного владения; признать ответчика ФИО7 недобросовестным приобретателем индивидуального жилого дома общей площадью 585,2 кв.м, с кадастровым номером <№>, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> и истребовать из чужого незаконного владения ФИО7 спорный индивидуальный жилой дом; признать ничтожным договор займа, обеспеченный залогом недвижимого имущества от <ДД.ММ.ГГГГ>, заключенного между ФИО6 и ФИО7 в части обеспечения залогом недвижимого имущества; признать совместным имуществом супругов ФИО1 и ФИО3 индивидуальный жилой дом общей площадью 585,2 кв.м. с кадастровым номером <№>, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, возведенный на основании разрешения на строительство <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>; признать за ФИО1 и ФИО3 по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом общей площадью 585,2 кв.м, с кадастровым номером <№>, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, ул. им. Петра Плотянского, 21; запретить ФИО7 совершать отключение индивидуального жилого дома с кадастровым номером <№> от сетей водо- и электроснабжения до даты вступления в силу окончательного судебного акта по настоящему иску.
В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности ФИО2 поддержала доводы указанные в исковом заявлении и в ходатайстве об уточнении исковых требований, просила исковые требования ФИО1 удовлетворить в полном объеме. При этом пояснила, что дом строился на деньги и силами ФИО1, что подтверждается представленными суду документами. О сделках он ничего не знал. Его супруга ФИО3 и теща ФИО9 не рассказывали, что продали земельный участок. ФИО7 в строительстве дома участие не принимал. Жилой дом, находящийся на земельном участке, при продаже земельного участка ФИО7 в договоре не был указан, ввиду чего сделка является ничтожной. Его права нарушены тем, что дом является совместно нажитым имуществом. В доме он проживает с семьей, платит за коммунальные ресурсы. Залог жилого дома также является недействительной сделкой.
Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности ФИО5 в судебном заседании уточненные исковые требования ФИО1 признала в полном объеме.
В судебном заседании ответчик ФИО6 действующий в своих интересах и в интересах ответчика ФИО7 по доверенности, уточненные исковые требования ФИО1 не признал, пояснив, что имуществом ФИО1 находясь в браке, распорядился добровольно, выдав своей супруге нотариальное согласие в <ДД.ММ.ГГГГ> году на дарение земельного участка ФИО9 В дальнейшем знал, что строит дом не на своем земельном участке. Договор дарения, совершенный в пользу тещи ФИО9, не оспорил, тогда как именно эта сделка повлекла переход права собственности от его супруги ФИО3 в пользу его тещи ФИО9, а не последующий договор купли-продажи ФИО9 с ФИО7. Факт строительства дома ФИО7 не оспаривается, так как в <ДД.ММ.ГГГГ> году решением суда дом был признан самовольной постройкой, в связи с чем не мог быть предметом сделки. Из-за этого продавался только земельный участок, так как объект самовольной постройки имел лишь отрицательную стоимость. После устранения причин, переустройства дома, и устранения признаков самовольной постройки ФИО7 зарегистрировал за собой право собственности на жилой дом с большей площадью и в других параметрах. ФИО1 со своей семьей знали о купле-продаже земельного участка и оформлении дома, так как их интерес заключался в дальнейшем проживании в доме, пока ФИО7 занимался вопросом сохранения постройки в переустроенном виде и устранении обстоятельств, повлекших признание ее самовольной, что заняло несколько лет– до <ДД.ММ.ГГГГ> В <ДД.ММ.ГГГГ> г. ФИО3 подписала с ФИО7 договор аренды дома для своего проживания и проживания супруга ФИО1 В счет аренды они выполняли мелкий косметический ремонт в доме, оплачивали за свое проживание коммунальные ресурсы. У них сохранялся интерес делать ремонт в доме, поскольку при появлении финансовой возможности они планировали купить у ФИО7 земельный участок с домом, что так и не случилось. Поведение истца является недобросовестным, так как он знал о совершении сделок, а после того, как ФИО7 смог добиться сохранения постройки, начал оспаривать его право собственности и отказался выселяться из дома. Просил в удовлетворении иска отказать. По поводу договора займа и залога пояснил, что займ является предметом внутренних отношений займодавца и заемщика, а что касается залога, то он совершен собственником недвижимого имущества – ФИО7, препятствий для этого не имелось, сам залог был открыто зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРН. Залог сохраняется за залогодержателем даже при признании недействительным права собственности залогодателя на объект недвижимости. Просил в удовлетворении требований в этой части также отказать.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО10 в судебном заседании пояснила, что она является кредитором ФИО9, ФИО1 и ФИО3, с которых ранее решением <адрес> было взыскано более 7 млн. рублей, которые до настоящего времени ей не выплачены. Знает, что ФИО9 и ФИО20 занималась риэлторской деятельностью, занимали с ФИО3 у многих деньги, строили на эти деньги детский лагерь. С людьми, как и с ней не рассчиталась. Поддержала позицию ответчика ФИО7 Просила в иске отказать, так как знает истца с его супругой как недобросовестных людей.
В судебное заседание истец ФИО1, ответчик ФИО3, ответчик ФИО7, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора финансовый управляющий должника ФИО1 - ФИО13, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Новороссийского отдела Управления Росреестра по <адрес> не явились, уведомлены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд находит, что уточненное исковое заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В силу статей 1, 8 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В судебном заседании установлено, что ответчик ФИО3, находясь в браке с истцом ФИО1 приобрела в собственность на основании акта приема-передачи земельного участка от <ДД.ММ.ГГГГ>, соглашения о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности от <ДД.ММ.ГГГГ>, и договора купли-продажи от <ДД.ММ.ГГГГ> земельный участок с КН <№>, по адресу: <адрес>, оформив его на свое имя, что подтверждается материалами дела.
<ДД.ММ.ГГГГ> ответчик ФИО3 подарила данный земельный участок своей матери ФИО9, заключив с ней договор дарения. Переход права собственности к ФИО9 был зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке.
Из материалов дела следует, что <ДД.ММ.ГГГГ> истец ФИО1 выдал ответчику ФИО3 нотариальное согласие на распоряжение/дарение земельного участка с кадастровым номером <№>, по адресу: <адрес>
Переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером <№> на основании договора дарения от <ДД.ММ.ГГГГ> был зарегистрирован в ЕГРН <ДД.ММ.ГГГГ>, запись регистрации <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>
В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (часть 1).
К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (часть 2).
Согласно статьи 35 Семейного кодекса РФ, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов (часть 1).
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (часть 2).
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (часть 3).
В соответствии со статьей 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (часть 1).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (часть 2).
Таким образом, истец ФИО1, предоставив нотариально удостоверенное согласие своей супруге ФИО3 на распоряжение земельным участком с кадастровым номером <№>, в том числе на заключение договора дарения с ФИО9, распорядился своей долей в праве общей совместной собственности супругов на указанный земельный участок.
Согласно части 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со статьей 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (часть 1).
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (часть 2).
Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что право совместной собственности супругов ФИО1 и ФИО3 на земельный участок, с кадастровым номером <№> было прекращено с даты регистрации перехода права собственности на него в ЕГРН к ФИО9, то есть <ДД.ММ.ГГГГ>
При этом требований об оспаривании договора дарения земельного участка от <ДД.ММ.ГГГГ>, заключенного между своей тещей ФИО9 и супругой ФИО3, то есть сделки, повлекшей прекращение права совместной собственности супругов на спорный земельный участок, истец не заявлял.
Тем самым, ответчик ФИО9 с <ДД.ММ.ГГГГ> стала единоличным собственником земельного участка, и имела правоединолично и без получения какого-либо нотариального согласия распоряжаться земельным участком по своему усмотрению.
<ДД.ММ.ГГГГ> между ответчиками <ФИО11 и <ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <№>, по адресу: <адрес>.
В соответствии с частью 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Факт передачи денежных средств по договору купли-продажи от <ДД.ММ.ГГГГ> ответчиком ФИО7 в пользу продавца ФИО9 подтверждён пунктом 3 договора купли-продажи земельного участка, согласно которому ФИО7 передал ФИО9 денежные средства в полном объеме в размере 3 840 000 рублей до подписания договора купли-продажи, путем передачи наличных денежных средств. Факт оплаты по договору истцом и ответчиком ФИО3 не оспаривался.
Стороны согласовали в договоре все существенные условия, договор составлен в установленной законом форме, переход права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи от <ДД.ММ.ГГГГ> был зарегистрирован за ФИО7 в ЕГРН в установленном законом порядке, запись регистрации <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>.
Согласие ФИО1 на продажу ФИО9 указанного земельного участка ФИО7 не требовалось, так как ФИО1 не состоял в брачных отношениях с ФИО9, имевшей правомочия распоряжаться им по своему усмотрению без получения какого-либо согласия третьих лиц, в том числе истца.
Оценивая довод ФИО1 о необходимости включения в договор купли-продажи земельного участка от <ДД.ММ.ГГГГ> капитального строения (жилого дома), отсутствие его согласия на отчуждение этого объекта и ничтожности договора купли-продажи, суд исходит из следующего.
Согласно абз. 3 подп. 4 п. 4 ст. 35 Земельного Кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Вместе с тем, решением <адрес> от <ДД.ММ.ГГГГ> по гражданскому делу <№> был удовлетворен иск администрации муниципального образования <адрес> к ФИО9 о признании двухэтажного объекта капитального строительства, площадью 343 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером <№>, <адрес> самовольным строением и его сносе в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Решение суда вступило в законную силу <ДД.ММ.ГГГГ>.
Из решения следует, что возведенный объект капитального строительства (жилой дом) не был поставлен на государственный кадастровый учет, право собственности на него как на объект завершенного или незавершенного строительства зарегистрировано не было.
В соответствии со статьей 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (часть 1).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (часть 2).
Согласно п. 4 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ).
Согласно пункта 2 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016) по смыслу ст. 128, 129, 222 ГК РФ, самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.
Согласно подп. 7 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).
Предметом государственного кадастрового учета является объект недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.
Согласно п. 12 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2021), (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021г.), в состав совместно нажитого имущества, подлежащего разделу между супругами, не может быть включена самовольная постройка.
Объектом общего имущества супругов может являться лишь имущество, находящееся в свободном обороте. Исходя из того, что возведенное нежилое строение является самовольной постройкой, оно не может быть объектом гражданских правоотношений и не могло быть включено в состав совместно нажитого имущества, подлежащего разделу между супругами, поскольку признание права собственности в отношении самовольно возведенного строения возможно лишь при соблюдении требований, предусмотренных ст. 222 ГК РФ (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.08.2020 № 18-КГ20-34-К4).
Таким образом, учитывая статус объекта капстроительства как самовольной постройки, отсутствие его кадастрового учета и регистрации прав в ЕГРН, на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи данный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <№>, <адрес>, не мог находится в гражданском обороте и быть предметом договора купли-продажи, а ФИО9 и/или ФИО1 были не вправе распоряжаться таким объектом, признанным судом самовольной постройкой, путем совершения с ним сделок, в том числе предоставлением нотариального согласия супруга (что также является односторонней сделкой, ст.153, ч.2 ст. 154 ГК РФ).
Следовательно норма абз. 3 п. 4 ч. 4 ст. 35 Земельного Кодекса РФ, не допускающая отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не подлежит применению к спорным правоотношениям и оспариваемому договору купли-продажи.
Поскольку на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи объект капительного строительства был признан самовольной постройкой, то требования ФИО1, основанные на возникновении у него права общей совместной собственности на такую самовольную постройку, удовлетворению не подлежат.
Согласно статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (часть 1).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (часть 2).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (часть 3).
В соответствии с частью 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
Согласно статьи 173.1 ГК РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность (часть 1).
Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа (часть 2).
Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия (часть 3).
Таким образом, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от <ДД.ММ.ГГГГ>, заключенного между ФИО9 и ФИО7 по основанию отсутствия согласия супруга на отчуждение совместного имущества и на основании ст. 173.1 ГК РФ, поскольку в силу закона для заключение договора купли-продажи земельного участка между ФИО9 и ФИО7 со стороны истца ФИО1 такое согласие не требовалось, в том числе по причине признания объекта самовольной постройкой.
Согласно статьи 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно статьи 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260) (часть 1).
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (часть 2).
В соответствии со статьей 287.1 ГК РФ, прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.
Из определения <адрес> от <ДД.ММ.ГГГГ> по гражданскому делу <№> следует, что Управление архитектуры и градостроительства МО <адрес> <ДД.ММ.ГГГГ> ФИО7 выдано уведомление о соответствии построенного индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <№>. Исполнительное производство <№>-ИП от <ДД.ММ.ГГГГ> о сносе объекта капитального строительства, возбужденное в отношении ФИО9, было прекращено.
Из сведений ЕГРН следует, что ответчик ФИО7 поставил на государственный кадастровый учет и в установленном законом порядке зарегистрировал <ДД.ММ.ГГГГ> за собой право собственности на жилой дом, с кадастровым номером <№> площадью 585,2 кв.м, по адресу: <адрес>
Осуществление ФИО7 правомочий как собственника жилого дома с кадастровым номером <№> подтверждается в том числе техническими условиями АО «Новороссийскгоргаз» от <ДД.ММ.ГГГГ> на газификацию жилого домаи актом технологического присоединения от <ДД.ММ.ГГГГ>, выданным АО «Электросети Кубани».
В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности ФИО2 пояснила, что истец утверждал, что объект капитального строительства (жилой дом), признанный судом впоследствии самовольной постройкой, был возведен им за счет личных денежных средств период с <ДД.ММ.ГГГГ> по <ДД.ММ.ГГГГ> годы.
Допрошенные в качестве свидетелей <ФИО14, <ФИО15 в судебном заседании пояснили, что в период с <ДД.ММ.ГГГГ> по <ДД.ММ.ГГГГ> года строили фундамент дома и делали электромонтаж по адресу: <адрес>. Вопросами строительства занимался ФИО1, деньги платил тоже он.
Допрошенный в качестве свидетеля <ФИО16 в судебном заседании пояснил, что является соседом, видел, что дом в <ДД.ММ.ГГГГ> строил ФИО1, дом в последующем не сносили.
Из представленного в суд истцом заключения специалиста <№> от <ДД.ММ.ГГГГ> следует, что строительные работы по возведению жилого дома начались между <ДД.ММ.ГГГГ>-<ДД.ММ.ГГГГ>, на дату <ДД.ММ.ГГГГ> в доме велись кровельные работы, по состоянию на <ДД.ММ.ГГГГ> на крыше завершена укладка гидроизоляционного материала, строительные работы по возведению жилого дома <ДД.ММ.ГГГГ> году.
В обоснование несения затрат в период с <ДД.ММ.ГГГГ> г. по <ДД.ММ.ГГГГ> годы, истцом представлены нижеописанные копии документов, которые оцениваются судом критически по следующим причинам.
Так, товарные чеки от <ДД.ММ.ГГГГ> и от <ДД.ММ.ГГГГ>, не содержат данных о плательщике.
Из представленного договора <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>, заключенного между ИП <ФИО17 и ФИО1 следует, что исполнитель должен был изготовить изделия ПВХ на сумму 417 750 рублей, однако, кассового чека, подтверждающего оплату по договору в суд истцом не представлено, в договоре нет указаний на адрес объекта недвижимости, для которого исполнитель обязался изготовить металлопластиковые окна.
При этом, согласно выписке из ОГРИП ОКВЭД у ИП <ФИО17 предусмотрены такие виды экономической деятельности как основные (код <№>): Предоставление прочих персональных услуг, не включенных в другие группировки: - деятельность астрологов и медиумов; социальные услуги, такие как услуги эскорта, бюро знакомств и брачных агентств; услуги по уходу за домашними животными, такие как содержание и дрессировка; деятельность генеалогических организаций; деятельность салонов татуажа и пирсинга; и пр. 82.99: Деятельность по предоставлению прочих вспомогательных услуг для бизнеса, не включенная в другие группировки: деятельность в области стенографирования и расшифровки записанных материалов… и пр. - то есть ни один из ОКВЭД ИП <ФИО17 не подразумевает под собой изготовление металлопластиковых изделий.
Из договоров подряда на производство работ <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>, заключенного между ИП <ФИО18 и ООО «Виктория», следует, что подрядчик обязался выполнить работы для ООО «Виктория» по адресу: <адрес>, в соответствии со спецификациями и приложениями к договору. При этом приложение и спецификации к данному договору в суд не представлены, определить какие работы и в каком объеме были выполнены по данному договору невозможно. Из копии товарной накладной, приложенной истцом к указанному договору, следует, что грузополучатель товара по договору заключенному с ИП <ФИО18 на сумму 364 000 рублей, является ООО Виктория», ДСОЛ «Искра» - детский санаторно-оздоровительный лагерь «Искра», а не ФИО1
Из договора <№> от <ДД.ММ.ГГГГ> следует, что он был заключен на производство гидроизоляционных работ между ИП <ФИО19 и ООО «Виктория». Однако, код ОКВЭД у ИП ФИО21 - 82.99, не подразумевает под собой оказание ремонтных кровельных работ. Оплата по договору также произведена ООО «Виктория» за счет средств юридического лица, а не за счет денежных средств истца.
Из договора поставки <№> от <ДД.ММ.ГГГГ> заключенного между ООО «Кровельный Пирог» и ООО «Виктория» следует, что ООО «Виктория» купило товар, нонакладных и иных документов, подтверждающих поставку товара для возведения жилого дома по адресу: <адрес>, не представлено. Оплата по договору также произведена не истцом, а ООО «Виктория».
Учитывая изложенное, а также оценивая доказательства в совокупности, суд критически относится к описанным документам, представленным истцом в качестве доказательств несения им расходов по возведению жилого дома, по причине их неполноты и неточности.
Свидетельские показания <ФИО14, <ФИО15, и <ФИО16 не соотносятся с предметом доказывания по настоящему спору, так как сам факт строительства объекта (дома) в <ДД.ММ.ГГГГ> г. ответчиком ФИО7 не оспаривался, как и то обстоятельство, что объект самовольного строительства на момент покупки ФИО7 земельного участка находился на нем, но не участвовал в гражданском обороте, ввиду чего обстоятельствами доказывания являлись необходимость включения самовольной постройки в предмет оспариваемого договора купли-продажи, нарушение требований закона при его совершении и чем эта сделка могла нарушать права ФИО1
Сведениями ЕГРН подтверждается, что ФИО9 стала собственником земельного участка с <ДД.ММ.ГГГГ>, а ФИО7 - с <ДД.ММ.ГГГГ>, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что возведение жилого дома осуществлялось, когда ФИО3 уже не являлась собственником земельного участка и истцу ФИО1 было известно об этом, так как он давал свое согласие на распоряжение им от <ДД.ММ.ГГГГ>, ввиду чего право общей совместной собственности у ФИО1 на строящийся объект капитального строительства не могло возникнуть и по этой причине.
Оценивания, каким образом спорная сделка затрагивает права ФИО1, суд принимает во внимание, что в силу положений статей 219, 263, 287.1 ГК РФ, само по себе право собственности на объект капитального строительства могло возникнуть либо у ФИО9, либо у ФИО7, но не у ФИО1, который собственником земельного участка не являлся и право совместной собственности которого было прекращено при совершении дарения его супругой – <ДД.ММ.ГГГГ> г., то есть оспариваемая истцом сделка не могла нарушать прав ФИО1
Поскольку оснований для удовлетворения требований о признании договора купли-продажи земельного участка, заключённого между ФИО7 и ФИО9 нет, то требования истца о применении последствий недействительности сделки, исключении из ЕГРН записи о праве собственности ФИО22 на земельный участок, истребовании земельного участка у ФИО7 в пользу истца и возращении его в совместную собственность истца и его супруги, не имеется.
При этом, в исковом заявлении ФИО1 просит суд признать право совместной собственности на дом с кадастровым номером <№> и земельный участок с кадастровым номером <№> за ним и его супругой ФИО3, а также признать за ними по ? доле в праве собственности на данное имущество, тогда как сама ФИО3 таких требований не заявляла и признать за собой право собственности не просила.
Основание для признания права собственности за истцом и его супругой ФИО1 также не приведено, учитывая, что право собственности к ФИО7 перешло не от ФИО3, а от ФИО9 по договору купли-продажи.
В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности ФИО2 пояснила, что ее доверитель ФИО1 не был осведомлен о совершенных сделках как его супругой ФИО3 в пользу тещи ФИО9, так и в последующем о переходе права собственности от ФИО9 в пользу ФИО7 В отзыве на иск ФИО3 также указала, что не сообщала мужу о совершенной ею сделке.
Учитывая, что сделку по распоряжению общим имуществом (договор дарения от <ДД.ММ.ГГГГ> в пользу ФИО9) в виде земельного участка с расположенным на нем на тот момент объектом незавершенного строительства совершала его супруга ФИО3, то именно ее действия, а не ФИО9 и ФИО7 привели к отчуждению общего имущества в виде земельного участка.
Однако договор дарения от <ДД.ММ.ГГГГ> ФИО1 на протяжении всего времени оспорен не был, раздел совместно нажитого имущества им не производился, вопрос о правах на объект капитального строительства не ставился, что указывает либо на его осведомленность об обстоятельствах перехода прав на земельный участок с объектом капитального строительства, либо на неосмотрительность и безразличие в отношении имущества, которое до <ДД.ММ.ГГГГ> являлось совместным.
Как указано в постановлении Конституционного Суда РФ от 13.07.2021 № 35-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 ГК РФ в связи с жалобой гражданина ФИО24», «Вместе с тем бывший супруг (сособственник общего совместного имущества), сведений о котором не имеется в Едином государственном реестре недвижимости, будучи заинтересованным в сохранении за собой права на общее имущество супругов, должен сам предпринимать меры - в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности - по контролю за ним и в том числе, когда это отвечает его интересам, совершать действия, направленные на своевременный раздел данного имущества. По крайней мере, он вправе предпринять действия, направленные на внесение указания о нем как о сособственнике в запись о регистрации права собственности на входящее в совместную собственность имущество. В отсутствие же таких действий с его стороны недопустимо возложение неблагоприятных последствий сделки, совершенной без его согласия, на добросовестного участника гражданского оборота, полагавшегося на сведения указанного реестра и ставшего собственником имущества».
Неосмотрительность и недобросовестность ответчика ФИО7 при совершении сделки в судебном заседании установлены не были.
Согласно ст. 179 Гражданского Кодекса РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Статьей 301 Гражданского кодекса РФ, установлено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя ст. 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
Таким образом, к числу юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению судом при рассмотрении виндикационного иска, относятся: наличие права собственности истца на истребуемое имущество; незаконность владения ответчиком спорным имуществом;отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества, наличие имущества во владении ответчика.
Для удовлетворения исковых требований необходимо наличие указанных фактов в совокупности, отсутствие или недоказанность одного из них влечет отказ в удовлетворении иска.
Таких обстоятельств для виндикации имущества в пользу истца при рассмотрении настоящего дела установлено судом не было.
Разрешая заявление ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности суд исходит из следующего.
Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Истец ФИО1 просит признать договор купли-продажи, заключенный <ДД.ММ.ГГГГ> ФИО9 и ФИО7, недействительным по основаниям: его продажи без объекта недвижимости, находящегося на нем; и ввиду отсутствия нотариального согласия на его продажу ФИО7
Согласно абз. 3 ст. 35 СК РФ супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 ГК РФ.
Из представленного в материалы дела «договора аренды» жилого дома от <ДД.ММ.ГГГГ> видно, что <ДД.ММ.ГГГГ> между ФИО7 и ФИО3 и ФИО1 был подписан договор аренды (найма) жилого дома по адресу: <адрес>, согласно которому они должны были вносить по 30 000 рублей ежемесячно в счет проживания в доме.
В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 отрицала факт подписания ее доверителем этого договора от <ДД.ММ.ГГГГ>, указывая, что договор подписала только ФИО3, а ФИО1 за себя не расписался.
Вместе с тем, при исследовании материалов дела установлено, что параф подписи ФИО1 проставлен им ниже написания его Ф.И.О. – рядом с ФИО ФИО7 Параф его подписи тождественен его подписи в доверенности, выданной на имя представителя <ФИО23, а также иным многочисленным документам, представленным самим истцом в материалы дела.
Следовательно, подписанный ФИО1 договор аренды жилого дома от <ДД.ММ.ГГГГ> достоверно подтверждает его осведомленность с <ДД.ММ.ГГГГ> о смене собственника дома, о том, что собственник на тот момент являлся <ФИО4 и его согласие с тем, что необходимо вносить плату за проживание в доме его собственнику – ФИО7
Довод истца ФИО1 о том, что об оспариваемом договоре купли-продажи он узнал только в <ДД.ММ.ГГГГ> г., полностью опровергается указанным договором от <ДД.ММ.ГГГГ>.
Соответственно годичный срок исковой давности для признания недействительной оспоримой сделки истек у ФИО1 <ДД.ММ.ГГГГ>, тогда как истец обратился с исковым заявлением в <адрес> <ДД.ММ.ГГГГ>, то есть с пропуском установленного законом срока исковой давности.
Согласно части 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Таким образом, пропуск ФИО1 срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.
Требования истца о признании недействительным договора займа от <ДД.ММ.ГГГГ> в части обеспечения залогом недвижимого имущества суд также находит не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что <ДД.ММ.ГГГГ> между ФИО6 и ФИО7 был заключен договор займа, обеспеченный залогом недвижимого имущества в виде, жилого дома, площадью 585,2 кв.м., с кадастровым номером <№> и земельного участка, площадью 500 кв.м., с кадастровым номером <№>, по адресу: <адрес> представленных ответчиком ФИО22 документов следует, что обременение указанных объектов недвижимости в виде залогав установленном законом порядке зарегистрировано в ЕГРН.
Согласно части 1 статьи 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.
Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.
В соответствии с частью 1 статьи 808 ГК РФ, договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.
Согласно части 1 статьи 339 ГК РФ, в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Согласно ст. 339.1 Гражданского Кодекса РФ, залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях:если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).
В соответствии с частью 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В данном случае <ДД.ММ.ГГГГ> между ФИО7 и ФИО6 был заключён договор займа, обеспеченного залогом, по которому ФИО6 передал под залог недвижимого имущества во временное владение и пользование денежные средства, которые ФИО7 обязался вернуть.
Согласно п. 2.1 договора залога в качестве залога ФИО7 ФИО6 было предано следующее имущество: жилой дом, с КН <№>, и земельный участок, с КН <№>.
Указанные договоры заключены в предусмотренной законом форме, стороны при их заключении согласовали все существенные условия договоров, ФИО7 является собственником указанных объектов недвижимости, потому мог заключить договоры в отношении этого имущества.
В чем состоит ничтожность указанных договоров, истец не указал и доводов тому не привел.
Исходя из общего принципа равенства участников гражданских отношений и необходимости обеспечения стабильности гражданского оборота, залогодержатель вправе использовать способ защиты права залога ссылаясь на собственную добросовестность. В противном случае на добросовестного залогодержателя при отсутствии к тому должных оснований будут возлагаться риски последствий, связанных с нарушением сторонами сделок при отчуждении имущества требований действующего законодательства (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.11.2022 № Ф09-5615/22 по делу № А60-38771/2018).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.07.2011 № 2763/11 по делу № А56-24071/2010, ипотека в отношении добросовестного залогодержателя сохраняется, в том числе, если сделка в отношении залогодателя признана недействительной.
Оснований недобросовестности залогодержателя при заключении соглашения о залоге истцом не приведено и доказательств этому не представлено.
Таким образом, требование истца о признании договора займа в части, обеспеченного залогом от <ДД.ММ.ГГГГ>, ничтожным, удовлетворениюне подлежит.
Поскольку судом в удовлетворении основных требований ФИО1 отказано, суд также считает не подлежащими удовлетворению и производные от него требования о запрете ФИО7 совершать отключение индивидуального жилого дома с кадастровым номером <№> от сетей водо-, и электроснабжение до даты вступления в силу окончательного судебного акта по настоящему иску.
На основании вышеизложенного, суд считает необходимым отказать в удовлетворении уточненных исковых требований ФИО1 в полном объеме.
руководствуясь статьями 194-195 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении уточненных исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО7, ФИО6 о признании договора купли-продажи недействительным, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Приморский районный суд г. Новороссийска в течение одного месяца со дня вынесения.
Решение в окончательной форме изготовлено 22 декабря 2025 г.
Судья Приморского
районного суда г. Новороссийска А.В. Васильев