Дело № 3а-4/2023 (3а-52/2022)

УИД: 01OS0000-01-2022-000050-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11.01.2023 г. Майкоп

Верховный Суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи Шишева Б.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Макаовым И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, Государственному бюджетному учреждению Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, Государственному бюджетному учреждению Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым №, площадью 39 261 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для производственных целей, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, восточнее <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15.06.2022 кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым №, по состоянию на 01.01.2020 составляет <данные изъяты> рублей.

Полагая кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимого имущества завышенной, а, соответственно, нарушающей права ФИО1 как налогоплательщика по неправомерному начислению земельного налога, административный истец обратился к независимому оценщику для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке от 29.06.2022 №, выполненному оценщиком ФИО3, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 39 261 кв.м., расположенного относительно ориентира по адресу: <адрес>, восточнее <адрес>, по состоянию на 01.01.2020 составляет <данные изъяты> рубль.

Просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 01:04:5612003:187, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере <данные изъяты> рубль.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2 уточнил заявленные административные исковые требования, просил с учетом выводов, сделанных в заключении судебной оценочной экспертизы от 27.11.2022 №-ЭЗ, составленной экспертом ООО «Центр проектного управления» ФИО7, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 39 261 кв.м., расположенного относительно ориентира по адресу: <адрес>, восточнее <адрес>, по состоянию на 01.01.2020 в размере <данные изъяты> рублей.

Представитель административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения уточненных административных исковых требований на основании заключения эксперта ООО «Центр проектного управления» ФИО7 от 27.11.2022 №-ЭЗ в связи с допущенными экспертом нарушениями требований федеральных стандартов оценки, приведшими к существенному снижению рыночной стоимости спорного земельного участка.

Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения административных исковых требований, ввиду того, что представленное заключение эксперта ООО «Центр проектного управления» от 27.11.2022 №-ЭЗ не может считаться допустимым доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного земельного участка.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея и заинтересованные лица филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Адыгея и администрация МО «Абадзехское сельское поселение», будучи извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание своих представителей не направили, ходатайство об отложении разбирательства дела и замечаний, относительно заключения судебной оценочной экспертизы от 27.11.2022 №-ЭЗ не заявляли. От представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея поступило ходатайство о рассмотрении настоящего дела в ее отсутствие. Ранее от администрации МО «Абадзехское сельское поселение» в суд поступило заявление о рассмотрении настоящего дела в отсутствие их представителя, при разрешении административных исковых требований полагались на усмотрение суда.

С учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), согласно которым суд рассматривает административное дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о дате, времени и месте судебного заседания, не представивших доказательств уважительности причин отсутствия и не просивших об отложении разбирательства дела, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд считает, что уточненное административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, утвержденная в установленном порядке и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Исходя из того, что административный истец является собственником земельного участка и плательщиком земельного налога, суд считает, что последний вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в рыночном размере на дату, по состоянию на которую утверждена кадастровая стоимость.

Как следует из материалов административного дела, административному истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым №, площадью 39 261 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для производственных целей, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, восточнее <адрес>, кадастровая стоимость которого установлена по состоянию 01.01.2020 в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН от 15.06.2022 (том 1 л.д. 7, 8-9).

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец в подтверждение своих доводов представил отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости от 29.06.2022 №, составленный оценщиком ФИО3, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 01.01.2020 составляет <данные изъяты> рубль (том 1 л.д. 15-73).

В ходе рассмотрения административного дела от административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» поступили письменные возражения на административное исковое заявление ФИО1, в которых указывалось, что оформление и содержание отчета об оценке объекта недвижимости от 29.06.2022 № не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к содержанию, описанию информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Полагал, что изложенные в письменных возражениях факторы свидетельствуют о необоснованном искажении рыночной стоимости объекта оценки и не подтверждает достоверность представленной в отчете оценщика информации.

В связи с поступившими возражениями представителей административных ответчиков ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям на отчет об оценке объекта недвижимости, в целях установления и устранения противоречий, допущенных в вышеназванном отчете об оценке, и определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в размере на дату, по состоянию на которую утверждена кадастровая стоимость, определением суда от 01.09.2022 назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертной организации ООО «Центр проектного управления».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 27.11.2022 №-ЭЗ в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимости от 29.06.2022 №, подготовленном оценщиком ФИО3 выявлены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке объекта недвижимости, а именно в части использования аналогов и применения/не применения соответствующих корректировок, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 39 261 кв.м., расположенного относительно ориентира по адресу: <адрес>, восточнее <адрес>, по состоянию на 01.01.2020 составляет <данные изъяты> рублей (том 1 л.д. 109-237).

Представитель административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» по доверенности ФИО4 не согласилась с выводами экспертного заключения от 27.11.2022 №-ЭЗ полагала, что в основу принимаемого решения не может быть положено названное экспертное заключение, в связи с допущенными экспертом нарушениями федеральных стандартов оценки, которые основаны на доводах, изложенных в письменных возражениях на заключение эксперта и комментарии эксперта ФИО7.

В опровержение представленных представителем административного ответчика письменных возражений на заключение судебной оценочной экспертизы экспертом ФИО7 даны подробные письменные пояснения (поименованные как комментарии от 15.11.2022).

Так, относительно довода представителя административного ответчика о не проведении анализа рынка и не отражении влияния обшей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе на рынок оцениваемого объекта, эксперт ФИО7 пояснила, что на страницах 56-66 заключения эксперта приводится анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. На странице 67 заключения приводятся выводы относительно анализа влияния обстановки в стране и регионе на рынок оцениваемого объекта.

Отклоняя довод административного ответчика о том, что в заключении некорректно проведен анализ рынка, а также отобраны аналоги для расчета стоимости объекта-экспертизы, что оказывает непосредственное влияние на рыночную стоимость объекта экспертизы, а именно, применение в расчетах объекта-аналога № 1, расположенного в г. Адыгейск, привело к снижению скорректированной цены предложения после применении соответствующей корректировки для объекта-аналога № 1 на 29,2 % (таблица 23 страница 111), эксперт исходил из того, что в соответствии с пунктом 11 «б» ФСО № 7 территории должны быть схожими, а не идентичными. Аналог № 1, как и объект экспертизы, расположен на территории Республики Адыгея. Рынок объекта экспертизы неактивный, экспертом проводился поиск аналогов по всей Республике Адыгея и к расчетам были приняты аналоги, информация по которым была наиболее полной и подтвержденной. Расхождения по статусу населенного пункта были скорректированы. Само наличие данных корректировок в справочнике ФИО6 подтверждает тот факт, что использование таких аналогов является стандартной практикой при оценке. Снижение цены предложения аналога № 1 на 29,2% как раз устраняет различия (различия в статусе населенного пункта). Данная корректировка является обоснованной и подтвержденной. Кроме того, экспертом указывается, что на странице 74 таблице № 20 имеется техническая опечатка по аналогу № 9, не оказывающая влияния ни на рыночную стоимость объекта экспертизы (так как в расчетах использовался аналог № 1, данные по которому верны и подтверждены), ни на анализ рынка, так как при исключении аналога № 9 из таблицы № 20 выводы по анализу рынка не изменятся, интервал значений цен земельных участков промышленного назначения в Республике Адыгея находится в пределах от 100 до 500 рублей/кв.м. в зависимости от местоположения (близости к автомагистралям), площади, транспортной доступности и др. факторов, как об этом и сказано на странице 83 заключения эксперта в разделе «Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для экспертизы объекта».

Несостоятельными являются также возражения представителя административного ответчика относительно того, что при расчетах рыночной стоимости объекта оценки экспертом установлены весовые коэффициенты к объекту-аналогу № 1 - 37,6%, к объекту-аналогу № 2 - 25,9%, к объекту-аналогу № 3 - 36,5% (таблица № 23 страница 112), при этом на странице 109 экспертного заключения отсутствует формула для расчета весовых коэффициентов, использованная экспертом, что лишает возможности проверить правильность проведенных расчетов на странице 112 в таблице № 23, поскольку на странице 106 заключения в действительности имеется формула для расчета весовых коэффициентов.

При изложенных обстоятельствах, суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы от 27.11.2022 №-ЭЗ, подготовленное экспертом ООО «Центр проектного управления» ФИО7, соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Вопреки доводам представителя административного ответчика о допущенных экспертом нарушениях федеральных стандартов оценки, а именно использования или не использования значения некоторых корректировок (поправок) при расчете стоимости объекта исследования, а также неполном использовании при анализе рынка, имеющихся на рынке объектов-аналогов, приведенные в заключении судебной оценочной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Позиция представителя административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости земельного участка в рамках экспертного исследования, по мнению суда основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Заключение судебной оценочной экспертизы от 27.11.2022 №-ЭЗ отвечает требованиям относимости, допустимости и с учетом письменных пояснений (поименованных комментариями) эксперта не вызывает сомнений в достоверности.

Экспертиза назначалась непосредственно судом, и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Достоверных данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости сторонами в суд не представлено.

Таким образом выводы о величине рыночной стоимости спорного земельного участка, содержащиеся в отчете об оценке рыночной стоимости от 29.06.2022 №, опровергаются заключением судебной экспертизы, в связи с чем суд относится критически к названному отчету.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение судебной оценочной экспертизы от 27.11.2022 №-ЭЗ в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2020 и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 39 261 кв.м. по состоянию на 01.01.2020 в размере его рыночной стоимости - <данные изъяты> рублей.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в порядке статьи 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения ФИО1 с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, необходимо считать дату его обращения в суд – 04.08.2022.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174-181, 248, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

уточненное административное исковое заявление ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, Государственному бюджетному учреждению Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 39 261 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, восточнее <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2020 в размере <данные изъяты> рублей.

Датой подачи административного искового заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости считать 04.08.2022, что является основанием для внесения указанных сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Настоящее решение суда с момента вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части указания кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, площадью 39 261 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, восточнее <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2020 в размере <данные изъяты> рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (354 000, <...>) через Верховный Суд Республики Адыгея в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 19.01.2023.

Судья Верховного Суда

Республики Адыгея подпись Б.А. Шишев

Копия верна:

судья Верховного Суда

Республики Адыгея Б.А. Шишев