УИД 31RS0002-01-2025-002822-14 Дело 2-2535/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород

1 ноября 2025 г.

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Крюковой Н.А.,

при секретаре Пилипенко Е.В.,

с участием истца ФИО1, третьего лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на недвижимое имущество, взыскании судебных расходов,

установил:

4 октября 2024 г. между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес обезличен).

Свои обязательства по договору ФИО1 исполнил в полном объеме, передав ФИО3 в собственность указанное имущество.

Свои обязательства по договору ФИО3 исполняет ненадлежащим образом.

Предложение о расторжении вышеуказанного договора ответчик оставил без удовлетворения.

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3, в котором просит, с учетом уточнений, расторгнуть договор купли-продажи нежилого здания (здания ПТО) площадью (номер обезличен) кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен) и земельного участка площадью (номер обезличен) кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования ? для сельскохозяйственного производства (гараж тракторной бригады), расположенных по адресу: (адрес обезличен), заключенный с ФИО3, 4 октября 2024 г.; прекратить право собственности ответчика на вышеуказанное недвижимое имущество; признать за ФИО1 право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество; взыскать с ФИО3 судебные расходы по уплате государственной пошлины в суд при подаче иска в размере 87 000 руб.

В обоснование требований сослался на то, что указанный договор купли-продажи составлен с рассрочкой платежа. Согласно условиям ответчик вносит сумму аванса в размере 500 000 руб., а затем ежемесячно выплачивать не позднее 19 числа каждого месяца, начиная с 19 октября 2024 г. по 19 марта 2026 г., денежную сумму в безналичном порядке, согласно установленному в п. 2.2.2 договора. 7 октября 2024 г. в ЕГРН внесены записи о регистрации прав ответчика. В ноябре 2024 г. ФИО3 прекратил оплату по договору, ссылаясь на различные обстоятельства. Истец заявил ответчику о расторжении договора, о чем указал в претензии от 5 июня 2025 г., направив ее заказным письмом с уведомлением по адресу ответчика, в которой просил ответчика явится 20 июня 2025 г. к нотариусу для подписания прилагаемого соглашения о расторжении договора с переходом права собственности на объекты недвижимости обратно к истцу. К нотариусу ответчик не явился, имущество истцу не вернул. В связи с тем, что Договор заключен с условием рассрочки в соответствии с графиком платежей, права ФИО3 на объекты обременены залогом в пользу истца - ипотека в силу закона, о чем в ЕГРН сделаны записи регистрации (номер обезличен), (номер обезличен). Стоимость имущества определена в размере 10 000 000 руб. На сегодняшний день ответчиком оплачено 500 000 руб. аванса и 500 000 руб. согласно графику. Таким образом, ФИО3 не исполнена обязанность по оплате стоимости отчужденного имущества в размере 9 500 000 руб., что является существенным нарушением условий договора. Кроме того, в отношении спорного имущества наложены аресты, запреты на распоряжение по исполнительным производствам, возбужденным УФССП России по Белгородской области в отношении ФИО3

Определением судьи от 9 сентября 2025 г. по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Белгородский РОСП УФССП России по Белгородской области, ФИО2, ПАО «Совкомбанк», ООО «МКК «Центрофинанс Групп», УФНС России по Белгородской области, ОМВД России по Белореченскому району, ИП ФИО4, являющиеся взыскателями по исполнительным производствам в отношении ФИО3

Определением судьи от 21 октября 2025 г. по ходатайству истца Белгородский РОСП УФССП России по Белгородской области, ФИО2, ПАО «Совкомбанк», ООО «МКК «Центрофинанс Групп», УФНС России по Белгородской области, ОМВД России по Белореченскому району, ИП ФИО4 исключены из числа соответчиков и привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные требования в полном объеме.

Третье лицо ФИО2 считал, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В судебное заседание не явились ответчик ФИО3, третьи лица Белгородский РОСП УФССП России по Белгородской области, ПАО «Совкомбанк», ООО «МКК «Центрофинанс Групп», УФНС России по Белгородской области, ОМВД России по Белореченскому району, ИП ФИО4, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, информация о движении дела своевременно размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», ходатайств об отложении не заявили, явку представителей не обеспечили, в связи с чем суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения явившихся лиц, изучив обстоятельствам дела по представленным доказательствам, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом, что установлено ст. 12 ГК РФ.

В соответствии со ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Из положений ст. ст. 420, 421, 424, 425, 432, 434 ГК РФ следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ, если иное не установлено ГК РФ. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из положений ст. 451 ГК РФ следует, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

В силу п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из положений ст. 550 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ и п. 1 ст. 556 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Из положений ст. 558 ГК РФ следует, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как разъяснено пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ (абзацы 3 и 4).

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является недоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд исходит из установленного судом обстоятельства о том, что продавец не получил большую часть определенной условиями договора денежной суммы за проданное имущество в размере 9 500 000 руб., а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов гражданского дела следует, что 4 октября 2024 г. между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа нежилого здания (здания ПТО) площадью (номер обезличен) кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен) и земельного участка площадью (номер обезличен) кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования ? для сельскохозяйственного производства (гараж тракторной бригады), расположенных по адресу: (адрес обезличен).

По условиям договора в соответствии со ст.ст. 488,489 ГК РФ, с момента передачи объектов недвижимости, указанных в п.1.1. договора, покупателю и до их оплаты указанные объекты признаются находящимися в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате в рамках настоящего договора (ипотека в силу закона).

По условиям договора стоимость объектов составляет 10 000 000 руб. (п. 2.1. Договора). Размер аванса - 500 000 руб., оставшуюся сумму 9 500 000 руб. ФИО3 должен выплачивать в безналичном порядке по указанному истцом счету в соответствии с графиком платежей начиная с 19 октября 2024 г. по 19 марта 2026 г. (п. 2.2.2. договора).

Согласно п. 3.2. Договора право собственности на объекты возникает у покупателя с момента регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

7 октября 2024 г. в ЕГРН внесены записи о регистрации прав ответчика и об ипотеке в силу закона, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В связи с тем, что Договор заключен с условием рассрочки в соответствии с графиком платежей, права ФИО3 на объекты обременены залогом в пользу истца - ипотека в силу закона, о чем в ЕГРН сделаны записи регистрации (номер обезличен), (номер обезличен). Из указанной в договоре суммы в настоящее время оплачено 500 000 руб.

В ноябре 2024 г. ФИО3 прекратил оплату по договору, ссылаясь на различные обстоятельства, истец заявил ответчику о расторжении договора, о чем указал в претензии от 5 июня 2025 г., направив ее заказным письмом с уведомлением по адресу ответчика, в которой просил ответчика явится 20 июня 2025 г. к нотариусу для подписания прилагаемого соглашения о расторжении договора с переходом права собственности на объекты недвижимости обратно к истцу. К нотариусу ответчик не явился, имущество истцу не вернул.

В ЕГРН в отношении объектов недвижимости имеются следующие записи об ограничении прав и обременениях:

- 18 апреля 2025 г. на основании постановления судебного пристава- исполнителя Белгородского РОСП УФССП по Белгородской области от 15 апреля 2025 г. № 161264935/3102 внесена запись об ограничении прав и обременениях в виде запрещения регистрации;

- 13 марта 2025 г. на основании постановления судебного пристава- исполнителя Белгородского РОСП УФССП по Белгородской области от 28 февраля 2025 г. № 157454112/3102 внесена запись об ограничении прав и обременениях в виде запрещения регистрации;

- 12 марта 2025 г. на основании постановления судебного пристава- исполнителя Белгородского РОСП УФССП по Белгородской области от 21 февраля 2025 г. № 156883576/3102 внесена запись об ограничении прав и обременениях в виде запрещения регистрации;

- 27 февраля 2025 г. на основании постановления судебного пристава- исполнителя Белгородского РОСП УФССП по Белгородской области от 26 февраля 2025 г. № 157158815/3102 внесена запись об ограничении прав и обременениях в виде запрещения регистрации;

- 7 октября 2024 г. на основании договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка с рассрочкой платежа от 4 октября 2024 г. внесена запись об ограничении прав и обременениях - ипотека в силу закона;

- 18 апреля 2025 г. на основании постановления судебного пристава- исполнителя Белгородского РОСП УФССП по Белгородской области от 15 апреля 2025 г. № 161264935/3102 внесена запись об ограничении прав и обременениях в виде запрещения регистрации;

- 13 марта 2025 г. на основании постановления судебного пристава- исполнителя Белгородского РОСП УФССП по Белгородской области от 28 февраля 2025 г. № 157454112/3102 внесена запись об ограничении прав и обременениях в виде запрещения регистрации;

- 12 марта 2025 г. на основании постановления судебного пристава- исполнителя Белгородского РОСП УФССП по Белгородской области от 21 февраля 2025 г. № 156883576/3102 внесена запись об ограничении прав и обременениях в виде запрещения регистрации;

- 27 февраля 2025 г. на основании постановления судебного пристава- исполнителя Белгородского РОСП УФССП по Белгородской области от 26 февраля 2025 г. № 157158815/3102 внесена запись об ограничении прав и обременениях в виде запрещения регистрации;

- 7 октября 2024 г. на основании договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка с рассрочкой платежа от 4 октября 2024 г. внесена запись об ограничении прав и обременениях - ипотека в силу закона.

Управление Росреестра по Белгородской области приостановило регистрационные действия ввиду указанных ограничений, наложенных судебным приставом в рамках исполнительных производств в отношении ФИО3 № 98555/25/31002-ИП от 26.05.2025, 42212/23/31002-ИП от 17.05.2023, 9381/25/31002-ИП от 06.02.2025, 120444/23/31002-ИП от 06.12.2023 18577/22/31002-ИП от 20.03.2022 18577/22/31002-СД, 150960/24/31002-ИП от 10.12.2024, 150958/24/31002-ИП от 10.12.2024, 7932/23/31014-ИП от 16.03.2023, 21982/23/31014-ИП, в связи с наличием у должника задолженностей перед третьими лицами.

5 июня 2025 г. истец направил в адрес ответчика претензию о расторжении договора в связи с существенным нарушением условий договора, которая оставлена последним без ответа.

Указанные выше обстоятельства данного гражданского дела подтверждены надлежащими письменными доказательствами, как представленными сторонами, так и представленными по запросу суда.

Кроме того, указанные выше обстоятельства данного гражданского дела не опровергнуты сторонами.

До настоящего времени оплата стоимости договора купли-продажи со стороны ФИО3 не произведена, сведений об оплате стоимости указанных объектов недвижимости в большем размере стороной ответчика не представлено.

Учитывая изложенное, суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 4 октября 2024 г., поскольку ответчик существенно нарушил условия указанного договора.

Недоплата покупателем покупной цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества и влечет возникновение у продавца права на расторжение такого договора купли-продажи, в связи с чем, ФИО1 вправе потребовать расторжения договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка с рассрочкой платежа от 4 октября 2024 г., заключенного с ФИО3, и возврата в собственность истца переданного покупателю имущества.

При указанных выше обстоятельствах, суд прекращает право собственности ответчика в отношении нежилого здания (здание ПТО) площадью (номер обезличен) кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен) и земельного участка площадью (номер обезличен) кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования ? для сельскохозяйственного производства (гараж тракторной бригады), расположенных по адресу: (адрес обезличен), с последующим признанием права на указанные объекты за истцом.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 87 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на недвижимое имущество, взыскании судебных расходов удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого здания (здания ПТО) площадью (номер обезличен) кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен) и земельного участка площадью (номер обезличен) кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства (гараж тракторной бригады), расположенных по адресу: (адрес обезличен), заключенный между ФИО1 и ФИО3 4 октября 2024 г.

Прекратить право собственности ФИО3 (паспорт (номер обезличен)) на недвижимое имущество - нежилое здание (здание ПТО) площадью (номер обезличен) кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен) и земельный участок площадью (номер обезличен) кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства (гараж тракторной бригады), расположенные по адресу: (адрес обезличен).

Признать за ФИО1 (паспорт (номер обезличен)) право собственности на недвижимое имущество - нежилое здание (здание ПТО) площадью (номер обезличен) кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен) и земельный участок площадью (номер обезличен) кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства (гараж тракторной бригады), расположенные по адресу: (адрес обезличен).

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в суд при подаче иска в размере 87 000 руб.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прав ФИО1 на указанные объекты недвижимости и внесения в ЕГРН соответствующих сведений.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд Белгородской области.

Мотивированный текст решения изготовлен 5 ноября 2025 г.

Судья-