Решение по делу № 2-214/2026 от 30.01.2026 - о признании частично недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру.

Дело № 2-214/2026

УИД 23RS0037-01-2025-004557-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новороссийск 16 января 2026г.

Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Толстенко Н.С.,

с участием представителя истца ФИО5,

ответчика ФИО2, участвующего в судебном заседании с использованием видеоконференцсвязи на базе Советского районного суда г. Челябинска,

при секретаре Глуховой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО9 ФИО1 к ФИО2 о признании частично недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании частично недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут брак между в ФИО1 и ФИО2 Несмотря на то, что официальные брачные отношения между сторонами были расторгнуты, они поддерживали хорошие, доброжелательные и доверительные отношения, в том числе в связи с тем, что у них имелись общие несовершеннолетние дети. После расторжения брачных отношений с ФИО2 в 2018 году истец на свои личные сбережения приобрела земельный участок, расположенный в <адрес>, на котором начала возводить домовладение, занималась проектом данного дома, контролировала строительство, закупала строительные материалы. Спустя непродолжительное время мы с ФИО2 приняли решение возобновить отношения, стали проживать совместно, однако официально наши отношения не регистрировали. При этом, совместного семейного бюджета не вели, общих расходов на содержание имущества для совместного пользования не имели, в каких-либо финансовых обязательствах друг перед другом не находились. В связи с плотной занятостью по работе, большим количеством семейных забот, необходимостью уделить внимание малолетним детям, которым на тот момент было 6 лет и 4 года, у истца фактически не оставалось ни сил, ни времени на то, чтобы заниматься оформлением документов на возведенный на принадлежащем ей земельном участке дом. В связи с этим ФИО2, введя её в заблуждение относительно своих истинных намерений, убедил оформить на него доверенность, она согласилась на указанное предложение. ФИО2 имел официальную доверенность, удостоверенную нотариусом, на представление её интересов и совершение от её имени сделок.

13.05.2020г. мать истца - ФИО7 подарила ей по договору дарения квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В 2021 году по семейным обстоятельствам истцом с ФИО2 было принято решение переехать на постоянное место жительства в <адрес>, в связи с чем, в августе 2021 года она с детьми переехала в <адрес>. Между истцом и ФИО8 был заключён договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, в соответствии с которым она продала ей квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за 7900000 рублей. После переезда в <адрес> она решила приобрести квартиру в <адрес>.

Так как она проходила службу в государственных структурах, то в связи с переездом возникла необходимость в оформлении большого количества документов, поездках в отдел кадров и к руководству для согласования и подписания ряда документов, которые занимали большое количество времени и сил. Начинался новый учебный год, ей приходилось заниматься оформлением детей в образовательные учреждения (в том числе и проходить с ними соответствующие медицинские комиссии для поступления в данные учреждения). Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, а также учитывая, что у ФИО2 имелась доверенность на представление её интересов, он предложил ей помочь в приобретении квартиры и оформлении соответствующих документов. Истец считала ответчика своей семьей, слепо и безоговорочно доверяла ему, планировала и дальше продолжать их совместные отношения, каких-либо сомнений в искренности его предложения и порядочности последующих действий у нее не возникло. В начале сентября 2021 года ФИО2 сообщил истцу, что нашел для покупки однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, д. ДД.ММ.ГГГГ000 рублей. Она приняла решение о покупке вышеуказанной квартиры, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ передала ФИО2 наличные денежные средства в размере 2800000 рублей, которые являлись её личными денежными средствами, полученными от продажи квартиры в <адрес>, а также личными накоплениями. У ответчика своих накоплений в указанном размере не имелось, каких-либо собственных денежных средств в приобретение данной квартиры он не вкладывал.

08.09.2021г. по договору купли-продажи у гражданки ФИО3 была приобретена квартира, расположенная по адресу: <адрес>, за 2800000 рублей. После заключения сделки купли-продажи ФИО2 заверил ФИО1, что сделка прошла успешно, она является собственником приобретенной квартиры, в связи с чем она была уверена, что данная квартира приобретена ФИО2 на её имя по ранее выданной ему доверенности. Каких-либо поводов усомниться в его словах и самостоятельно осуществлять проверку всех документов у нее не имелось.

В последующем из-за конфликтов с ответчиком, их отношения были расторгнуты, и ФИО2 вернулся в <адрес> для дальнейшего проживания. 05.08.2025г. истец при проверке всех документов в домовладении по адресу: <адрес> обнаружила, что договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от 3ДД.ММ.ГГГГ, заключен ФИО2 с ФИО3 не от её имени, а от имени ответчика. В настоящее время именно ФИО2 является собственником вышеуказанной квартиры, которая приобретена исключительно за личные денежные средства истца. Фактически стороной договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является именно она, поскольку она в полном объеме выполнила обязательство покупателя по внесению оплаты за приобретаемое недвижимое имущество. На её неоднократные просьбы с требованием переоформить квартиру получала от ответчика отказ. В связи с чем, обратилась в суд с настоящим иском.

Полагает, что сделка купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной (ничтожной), поскольку в период ее совершения ответчиком она была введена последним в заблуждение. При заключении сделки ФИО2 отрицал наличие интереса к жилому помещению, поскольку осознавал, что квартира приобретается за счет личных денежных средств истца, какого-либо намерения передать денежные средства ФИО2 в дар и оформить квартиру на его имя у нее не было.

Сделка купли-продажи совершена под влиянием обмана со стороны ФИО2, выразившегося в том, что он, не поставив истца в известность, заключил договор купли-продажи квартиры от своего имени, при этом, воспользовавшись доверительным отношением истца к нему, заверил, что действует исключительно в её интересах и приобретаемая квартира будет оформлена в собственность ФИО1 У ответчика отсутствовали личные денежные средства для приобретения спорной квартиры.

О противоправных действиях ФИО2 ей стало известно в августе 2025 года в рамках проведения УМВД России по <адрес> процессуальной проверки, в связи с чем, полагает, что пропущенный срок на подачу искового заявления подлежит восстановлению.

Просит восстановить срок для обращения в суд с исковым заявлением о признании недействительной сделки от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности ФИО2 на квартиру и признании за ней права собственности на спорную квартиру.

Признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой в части оформления квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на ФИО2

Применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, подтвердил обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, просил его удовлетворить. Пояснил, что ответчик в судебном заседании не предоставил доказательств наличия у него денежных средств на приобретение квартиры, как ФИО2 пояснил, что работал госавтоинспектором, его средняя заработная плата составляла 50000 рублей, с учетом наличия у него двоих детей, на которых он уплачивал алименты, он не мог со своей заработной платы приобрести квартиру.

Ответчик требования истца не признал, пояснил, что квартира приобреталась им после того, когда брак с истцом был расторгнут на его личные сбережения. Истец знала, что он приобрел квартиру в свою собственность. Квартира приобреталась им с целью проживания в ней ФИО1 и детей, у которых не было жилья после приезда в <адрес>. Истец просила у него копию договора купли-продажи квартиры в связи с чем, он передал ФИО1 его копию сразу после приобретения им квартиры. Доверенность, о которой идет речь в исковом заявлении, истец отменила в 2019 году. На денежные средства, полученные от продажи квартиры в <адрес>, истец приобрела 4-комнатную <адрес> в <адрес> им приобреталась спорная квартира, он работал сотрудником ДПС, его средняя заработная плата составляла 60000 рублей.

Третье лицо ФИО3 и представитель третьего лица – Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суд не уведомили, в связи с чем, дело было рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя истца, ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд считает исковое заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с частями 5, 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (пункт 2).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 73 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ», сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ). В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Как следует из пункта 5 ст. 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

В пункте 73 вышеуказанного Постановления Пленума ВС РФ указано, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В пункте 2 ст. 199 ГК РФ предусмотрено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В судебном заседании установлено что, 13.04.2018г. на основании решения судебного участка № <адрес> от 12.03.2018г. прекращен брак между ФИО2 и ФИО1, о чем 08.05.2018г. отделом ЗАГС администрации Варненского муниципального района <адрес> составлена запись акта о расторжении брака №.

03.09.2021г. между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи <адрес>, расположенной в <адрес> в <адрес> стоимостью 2800000 рублей.

В пункте 3 договора купли-продажи квартиры стороны предусмотрели, что стоимость указанной квартиры в размере 2800000 рублей выплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств в день подписания настоящего договора.

На основании договора купли-продажи от 03.09.2021г. за ФИО2 20.09.2021г. зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, номер записи 23:47:0118001:820-23/261/2021-4.

В судебном заседании ответчик пояснил, что у него имеется копия договора купли-продажи <адрес>, расположенной в <адрес> в <адрес> от 08.09.2021г. Наличие в регистрационном деле Управления Росреестра по Краснодарскому краю договора купли-продажи от 03.09.2021г. той же квартиры между теми же сторонами, он объяснить не смог.

Истцом также к исковому заявлению представлена копия договора купли-продажи спорной квартиры от 08.09.2021г.

Судом установлено, что содержащийся в регистрационном деле договор от 03.09.2021г. и копии договора, находящиеся у сторон полностью идентичны по содержанию, за исключением даты заключения (в них указана дата заключения 08.09.2021г).

Таким образом, в копиях договора, имеющихся у сторон, допущена описка в дате его заключения.

Как следует из доводов истца, она передавала денежные средства на покупку <адрес>, расположенной в <адрес> в <адрес> ответчику для оформления квартиры на ее имя по ранее выданной в 2018 году на имя ФИО2 доверенности. Поскольку между сторонами были доверительные отношения, она полагала, что является собственником квартиры, и о том, что квартира оформлена на ответчика узнала в августе 2025 года, обнаружив договор купли-продажи от 08.09.2021г., по которому спорная квартира была приобретена на имя ответчика. Просит восстановить пропущенный процессуальный срок исковой давности.

Также, истец в обоснование своих доводов ссылается на нормы ст. 301 ГК РФ, предусматривающее право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, на которые распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный п. 1 ст. 196 ГК РФ, составляющий три года.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Действия ФИО1 по предъявлению виндикационного иска фактически направлены на преодоление пропущенного срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной, который в соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ составляет один год.

Доводы истца о том, что ей не было известно о приобретении спорной квартиры ответчиком на его имя, и о том, что она полагала, что является собственником данной квартиры, суд отклоняет, так как считает их несостоятельными по следующим основаниям.

Из копии доверенности от 10.10.2018г., выданной ФИО1 на имя ФИО2 следует, что она выдана на представление интересов истца, в том числе в МФЦ, ФГБУ ФКП «Росреестра» по вопросу управления принадлежащим истцу земельным участком, расположенным по адресу: <адрес> народов, <адрес>. Согласно доверенности срок её действия пят лет. Таким образом, из содержания доверенности следует, что у ФИО2 отсутствовали полномочия по приобретению на имя ФИО1 недвижимого имущества, поскольку она была выдана с ограниченными полномочиями. Данная доверенность была подписана ФИО1, в связи с чем, доводы представителя истца в судебном заседании о том, что истец не была ознакомлена с ее содержанием, отклоняются судом.

Кроме того, в обоснование доводов ФИО1 о наличии заблуждения о том, что она являлась собственником квартиры, не предоставлены платежные документы по оплате ею жилищно-коммунальных услуг, поставленных в спорную квартиру, по уплате налога на имущество в отношении данной квартиры.

С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств относительно того, что ответчик не имел полномочий на приобретение недвижимого имущества на имя истца, что ФИО1 не платила коммунальные платежи и налоги за спорное имущество, утверждение ФИО1 в исковом заявлении, подтвержденное в судебном заседании её представителем о том, что она считала спорную квартиру своей собственностью до августа 2025г., свидетельствует о недобросовестном поведении истца, злоупотреблении ею своим правом.

Все вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что о предполагаемом нарушении своих прав ФИО1 узнала в сентябре 2021 года, тогда, как она утверждает, когда передала денежные средства ФИО2 на приобретение квартиры, на ее имя, и течение срока исковой давности по требованию истца окончено в сентябре 2022 года. Также следует отменить, что течение общего срока исковой давности окончено в сентябре 2024 года.

В силу ст. 56 ГПК РФ суду не предоставлено доказательств приостановления течения срока исковой давности.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

При таких обстоятельствах, доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности являются обоснованными, а заявление истца о восстановлении пропущенного срока исковой давности удовлетворению не подлежит.

Пунктом 2 ст. 199 ГК РФ предусмотрено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Частью 4.1 ст. 198 ГПК РФ предусмотрено, что в случае отказа в иске в связи с истечением срока исковой давности или признанием неуважительными причин пропуска срока обращения в суд в мотивировочной части решения суда указывается только на установление судом данных обстоятельств.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании частично недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Как следует из материалов дела, определением суда <адрес> от 29.09.2025г. по данному делу были приняты меры по обеспечению иска в виде:

- запрета ФИО2 заключения сделок по отчуждению в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>;

- запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

На основании ч. 3 ст. 144 ГПК РФ в связи с отказом в иске истцу, меры по обеспечению иска, принятые определением суда от 29.09.2025г., следует отменить.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Отказать ФИО1 (ИНН №) в удовлетворении искового заявления к ФИО2 (ИНН №) о признании частично недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 29.09.2025г. по данному делу в виде:

- запрета ФИО2 заключения сделок по отчуждению в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>;

- запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Новороссийска.

Мотивированное решение составлено 30.01.2026г.

Председательствующий Толстенко Н.С.