Решение по делу № 3А-11/2023 от 28.04.2023 - об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

Копия

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

28 апреля 2023 года город Салехард

Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи суда ЯНАО Зотиной Е.Г.,

при секретаре судебного заседания Пановой Я.С.,

с участием представителя административных ответчиков Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-86/2022 (3а-11/2023) по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 обратился в суд с административным иском к Департаменту имущественных отношений ЯНАО, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости в размере 14 004 000 рублей по состоянию на 1 января 2021 года.

Требования иска мотивированы тем, что ФИО2 на основании договора купли-продажи от 02-04/20д №б/н является собственником нежилого здания, общей площадью 700 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>. Кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена по состоянию на 1 января 2021 года в размере 29 034 768 рублей, что не соответствует его рыночной стоимости, определенной ООО «Оценочная компания ФИО3.» в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство влечет для истца негативные правовые последствия в виде уплаты налога на имущество в завышенном размере.

В возражениях на административное исковое заявление представитель Департамента имущественных отношений ЯНАО ФИО4 оспаривает представленный административным истцом отчет об оценке, и при назначении по делу судебной экспертизы предлагает поставить перед экспертом вопросы о соответствии отчета, представленного административным истцом, требованиям, предъявляемым к методам расчета рыночной стоимости и об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года.

Определением суда от 28 декабря 2022 года к участию в деле в качестве соответчика привлечены ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по ЯНАО, заинтересованных лиц - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО, Департамент имущественных отношений Администрации города Ноябрьск.

В судебном заседании представитель административных ответчиков Департамента имущественных отношений ЯНАО, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» ФИО1, действующая на основании доверенностей, не возражала относительно установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Административный истец, представители административного соответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по ЯНАО (ныне Публично Правовая Компания «Роскадастр» филиал по ЯНАО), представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО, Департамента имущественных отношений Администрации города Ноябрьск, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч.2 ст.150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя административных ответчиков Департамента имущественных отношений ЯНАО, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» ФИО1, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, административный истец ФИО2 является собственником объекта недвижимости - нежилого здания (учебный корпус) с кадастровым номером №, общей площадью 700 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (том 1 л.д. 123-127).

В соответствии с п.1 ст.399, ст.ст.401, 403 Налогового кодекса РФ налог на имущество физических лиц вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований, объектом налогообложения могут являться здание, строение, сооружение, помещение, налоговая база по общим правилам подлежит определению исходя из кадастровой стоимости данных объектов.

Законом ЯНАО от 27.10.2014 №83-ЗАО с 01 января 2015 года на территории Ямало-Ненецкого автономного округа установлена единая дата начала применения порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения (статья 1).

Из положений ч.1 ст.245, п.2 ч.1 ст.248 КАС РФ следует, что гражданин имеет право на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из указанных законоположений следует, что административный истец как собственник объекта недвижимости и налогоплательщик, обязанный уплачивать налог на имущество физических лиц, исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного объекта.

Доводы административного ответчика Департамента имущественных отношений ЯНАО в письменных возражениях на административное исковое заявление о том, что права и законные интересы собственника ФИО2 не затронуты оспариваемой кадастровой стоимостью ввиду того, что он осуществляет предпринимательскую деятельность, объект недвижимости освобожден от уплаты налога на имущество физического лица, подлежат отклонению по следующим основаниям.

В рассматриваемом случае бесспорных сведений о том, что объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности, материалы дела не содержат. При этом, представленный с возражениями административным ответчиком договор аренды здания, находящегося в собственности арендодателя, с условием о передаче права пользования земельным участком под зданием №03-04/22дПС от 1 марта 2022 года, заключенный между ИП ФИО2 и Региональной корпоративной общественной организацией инвалидов «Центр информационной поддержки «Таганай», имел ограниченный срок действия и по своему характеру не подтверждает об освобождении от уплаты налога на имущество физического лица.

При таких данных результатами определения оспариваемой кадастровой стоимости затронуты права и обязанности административного истца (собственника), и административный иск подлежит рассмотрению по существу.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определялась в соответствии с приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 11.11.2021 № 6-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ямало-Ненецкого автономного округа", по состоянию на 1 января 2021 года и составляет 29 034 768 рублей, что подтверждает выписка из ЕГРН. Указанная кадастровая стоимость объекта недвижимости является актуальной.

Следовательно, исковые требования о том, что дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости - 1 января 2021 года, следует признать обоснованными.

В соответствии с положениями ст.24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В ч.7 ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административный истец представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №221001-ос/1, выполненный 3 ноября 2022 года ООО «Оценочная компания ФИО3.», согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером №, общей площадью 700 кв.м, составила на 1 января 2021 года 14 004 000 рублей (том 1 л.д.14-154).

В силу ст.ст.62, 70, ч.5 ст.247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно ст.3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно п.п.1 и 2 федерального стандарта «Отчет об оценке (ФСО № VI)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200, отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): 1) в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; 2) существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; 3) отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

В федеральном стандарте оценки "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО №1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200, установлено, что оценка стоимости представляет собой определение стоимости объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки; допущение представляет собой предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки, целью оценки, ограничениями оценки, используемой информацией или подходами (методами) к оценке; подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, основанных на общей методологии (п.п.п.6, 10, 11).

В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета, по делу была назначена и проведена судебная экспертиза по проверке достоверности отчета и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» ФИО5 №001-23 от 28 марта 2023 года (заключение судебной экспертизы) в отчете оценщика не приведено полное описание объекта оценки: отсутствует описание состава передаваемых прав на земельный участок, в границах которого расположен объект оценки; правоустанавливающие и право подтверждающие документы на земельный участок, в границах которого расположен объект оценки, отсутствует. Также оценщиком не изложена вся информация, существенная с точки зрения оценщика, для определения стоимости объекта оценки: оценщиком не в полном объеме исследован рынок в тех сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. В разделе 10.2 «Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости» приведены также объявления продажи объектов, реализуемых в ходе проведения торгов по реализации залогового имущества, но в качестве цены предложения принята не начальная цена, а минимальная цена в период понижения цены. Таким образом, при формировании удельной цены предложения, оценщик принял нерыночные цены предложения: срочное снижение цены в процессе торгов залогового имущества. Тем самым, понизив среднюю удельную цену предложения в сегменте объекта оценки. При расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом и затратным подходом были допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. В сравнительном подходе (стр.82-83, 85 отчета, лист 95-96, 98 материалов дела) и доходном подходе (стр.96, 98 отчета, лист 109, 111 материалов дела) неверно определена корректировка на тип объекта. Оценщик определил корректировку на тип объекта на основании аналитических материалов СТАТРИЭЛТ в размере 3%. Коэффициент корректировки для отдельно стоящего здания равен 1. Коэффициент корректировки для встроенно-пристроенного помещения равен 0,97. Таким образом, по данным аналитических материалов СТАТРИЭЛТ, корректировка для аналогов, которые являются встроенно-пристроенными помещениями, должна составлять: ((1/0,97-1)*100)=+3%. В экспертируемом отчете все вносимые корректировки цен аналогов выполнялись на взаимозависимой основе, все корректировки делались последовательно, то есть каждая последующая корректировка цены аналога делалась на базе предыдущей корректировки. Последовательность внесения корректировок в соответствии с Учебным пособием ФИО6 «Оценка стоимости недвижимости». - М.: Маросейка, 2009, 432с.: Корректировка цен аналогов по элементам сравнения выполняется в два этапа. На первом этапе выполняется корректировка цен аналогов по первым пяти элементам сравнения - первой группе элементов сравнения. Эти корректировки делаются последовательно, то есть каждая последующая корректировка цены аналога делается на базе предыдущей корректировки. На втором этапе выполняются корректировки по второй группе - остальным элементам сравнения. Они выполняются на независимой основе, то есть сначала рассчитывается корректировка по каждому элементу сравнения, а итоговое значение корректировки определяется путем алгебраического суммирования корректировок, полученных по каждому элементу сравнения. Цена i-го аналога после выполнения всех корректировок представляет собой показатель стоимости объекта оценки, полученной на основе информации о цене этого аналога. Таким образом, произведение, находящееся в квадратных скобках, представляет собой совокупность корректировок цены аналога по первой группе факторов, характеризующих отличия объекта-аналога от объекта оценки с точки зрения сделки - последовательные (зависимые) корректировки. А сумма, стоящая за произведением в квадратных скобках - совокупность корректировок цены аналога по второй группе факторов, характеризующих отличия объекта оценки по местоположению, физическим и экономическим характеристикам, - независимые корректировки. При этом произведение аjДхj в каждой группе элементов сравнения представляет собой корректировку цены i-го аналога по j-му элементу сравнения в процентах или в долях единицы. Итоговый результат представляет собой показатель стоимости объекта оценки на основе информации о цене объекта-аналога.

Следовательно, по заключению судебной экспертизы содержание отчета оценщика вводит в заблуждение пользователей отчета и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

В указанных обстоятельствах, представленный административным истцом отчет оценщика не может служить допустимым доказательством по делу.

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» ФИО5 №001-23 от 28 марта 2023 года: рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, с кадастровым номером №, общей площадью 700 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, составила 24 249 000 рублей (по состоянию на 1 января 2021 года).

Указанное заключение эксперта содержит описание и результаты исследований с указанием примененных методов и надлежащим образом мотивировано, эксперт отвечает требованиям законодательства в области оценочной деятельности и был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости, которые основаны на результатах анализа материалов дела и рыночной стоимости объектов аналогов, выводы эксперта не содержат противоречий, соответственно заключение является допустимым доказательством по делу.

В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, учитывалось назначение объектов - аналогов и объекта оценки, выполненные поправки приняты корректно. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Использование экспертом общедоступной информации по объектам аналогам и анализ рынка недвижимости в рамках такого метода оценки как сравнительный подход являются в соответствии с п.8 ч.2 ст.82 КАС РФ составной частью исследования.

Само по себе отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости не свидетельствует о недостоверности заключения эксперта.

В соответствии со ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в заключении, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям ст.82 КАС РФ и является допустимым доказательством по делу.

Выводы, приведенные в экспертном заключении, основаны на материалах дела и не содержат какой-либо неполноты либо противоречивости, замечаний их опровергающих лицами, участвующими в деле, не представлено.

В указанных обстоятельствах оснований, предусмотренных ч.ч.1 и 2 ст.83 КАС РФ для назначения дополнительной или повторной экспертизы, не имеется.

Ввиду того, что предъявленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости объекта недвижимости не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости следует признать заключение эксперта ООО «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» ФИО5 №001-23, которое отвечает требованиям ст.11 Закона об оценочной деятельности, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости.

Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная по результатам государственной кадастровой оценки превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Поскольку сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления (п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28).

Дата подачи административного искового заявления в суд - 21 декабря 2022 года (копия почтового конверта том 1 л.д.155).

Поступившее в суд заявление от ООО «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 70 000 рублей, подлежит удовлетворению за счет административного истца, по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года №20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО7 и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр» при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить: укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Сравнительный анализ свидетельствует о том, что разница между оспариваемой кадастровой стоимостью объекта, установленной по состоянию на 1 января 2021 года, в размере 29 034 768 рублей и рыночной стоимостью, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы в размере 24 249 000 рублей составляет 16,4 % (или 1,19 раза), то есть менее половины.

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость объекта, определенная в результате государственной кадастровой оценки, не является кратной размеру определенной судом его рыночной стоимости, разница составляет менее половины, суд полагает, что допущенное при установлении кадастровой стоимости спорного объекта с его рыночной стоимостью расхождение не является существенным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и не свидетельствует об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объекта недвижимости, повлекшей нарушение конституционных прав административного истца как собственника.

При указанных обстоятельствах судебные расходы в полном объеме должны быть отнесены на административного истца, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям ст.111 КАС РФ.

Пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.

Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу. Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.

Таким образом, с административного истца необходимо взыскать подлежащую выплате эксперту денежную сумму в размере 70 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд Ямало-Ненецкого автономного округа

решил:

установить кадастровую стоимость недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 700 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 24 249 000 (двадцать четыре миллиона двести сорок девять тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2021 года.

Дата подачи заявления - 21 декабря 2022 года.

Взыскать с ФИО2 судебные расходы на производство судебной экспертизы в размере 70 000 (семьдесят тысяч) рублей пользу ООО «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» (ОГРН <***>), юридический адрес: <...>, р/с <***>, ФИЛИАЛ «ЕКАТЕРИНБУРГСКИЙ» АО «АЛЬФА-Банк», БИК 046577964, к/с 30101810100000000964 в Уральское ГУ БАНКА РОССИИ.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья (подпись) Е.Г. Зотина

Мотивированное решение изготовлено: 3 мая 2023 года