Решение по делу № 3А-11/2025 от 17.02.2025

дело № 3а-11/2025 (3а-692/2024)

УИД 26OS0000-04-2024-000584-28

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 17 февраля 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Суховой В.И.,

с участием представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО3, представителя административного ответчика министерства имущественных отношений СК по доверенности ФИО4;

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Росреестра по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости, указывая, что ему на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

- нежилое помещение с КН №, площадью 109,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <...>;

- нежилое здание с КН №, площадью 4639,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

- нежилое помещение с КН №, площадью 143,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилое здание с КН №, площадью 147,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилое здание с КН №, площадью 150,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилое здание с КН №, площадью 288,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилое здание с КН №, площадью 155,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилое здание с КН №, площадью 1659,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- земельный участок с КН №, площадью 6161 +/-27 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- земельный участок с КН №, площадью 588 +/- 8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилое здание с КН №, площадью 44,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилое здание с КН №, площадью 782,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилое помещение с КН №, площадью 139,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилое здание с КН №, площадью 232,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилое помещение с КН №, площадью 66,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилое помещение с КН №, площадью 234,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилое помещение с КН №, площадью 347,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- земельный участок с КН №, площадью 1219 +/- 12 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости:

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 259 980,07 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 31 224 553,82 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 2 087 006,55 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 4 957 971,88 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 3 907 778,66 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 9 557 555,51 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 30 846 650,84 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 1 883 535,26 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 28 870 016,85 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 7 637 317,97 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 17 517 091,9 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 3 947 915,7 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 12 872 017,92 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 11 261 780 руб.

На основании акта ГБУ СК «Ставкрайимущество» от 19.03.2024 № АОКС-26/2024/000111 была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № на ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 577 328,13 руб.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15.11.2022 № 1215 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости:

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 10 159 304,17 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 4 455 899,28 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 5 536 271,35 руб.

Административный истец полагает, что данная стоимость завышена, что нарушает его права как плательщика налогов, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим административным иском, в связи с чем просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2023 в отчетов об оценке ЧПО ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № для объектов:

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 504 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 5 264 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 411 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 994 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 1 740 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 1 828 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 1 840 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 12 843 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 919 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 12 914 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 3 340 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 1 438 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 1 965 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 5 131 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 5 693 000 руб.

Также просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2022 в отчетов об оценке ЧПО ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № для объектов:

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 4 281 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 1 716 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 2 736 000 руб.

Административный истец ФИО1 в лице его представителя по доверенности ФИО2 в судебном заседании уточнил исковые требования с учетом выводов судебной экспертизы, просил удовлетворить уточненные требования в полном объеме.

Представитель административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований по доводам, изложенным в возражениях, полагая выводы эксперта необоснованными, принятыми с учетом нарушений действующего законодательства и стандартов оценки.

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений СК по доверенности ФИО4 возражала против удовлетворения требования, поддержала доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество» на выводы эксперта.

Представитель по доверенности ФИО6 направила в суд возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствии представителя, а также об исключении Росреестра из числа ответчиков.

Представитель заинтересованного лица администрации Ипатовского муниципального округа СК по доверенности ФИО7 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть административное дело в отсутствии представителя администрации, указывая на необоснованность требований в части занижения стоимости оценщиком относительно реальной рыночной стоимости, просила отказать в удовлетворении требований.

Представитель администрации Советского муниципального округа СК в лице главы округа ФИО8 просил в удовлетворении требований отказать, поскольку налоги и арендная плата является одним из основных источников дохода бюджета муниципалитета, следовательно занижение кадастровой стоимости отрицательно отразится на бюджете округа. Также просил рассмотреть настоящее дело в отсутствии представителя.

Представители административного ответчика управления Росреестра по СК, заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Ставрополя, администрации Изобильненского муниципального округа СК, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, письменных возражений в суд не направляли.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно п. 1 ст. 402 НК РФ, действующей до 01.01.2021, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05.11.2015 № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 01.01.2016 установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Закона № 237-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Материалами дела установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежат:

- нежилое помещение с КН №, площадью 109,9 кв.м, расположенного по адресу: Российская <адрес>. Право собственности подтверждается на основании выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 24-27);

- нежилое здание с КН №, площадью 4639,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности подтверждается на основании выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 86-89);

- нежилое помещение с КН №, площадью 143,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности подтверждается на основании выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 2 л.д. 2-4);

- нежилое здание с КН №, площадью 147,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности подтверждается на основании выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 2 л.д. 54-57);

- нежилое здание с КН №, площадью 150,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности подтверждается на основании выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 2 л.д. 124-127);

- нежилое здание с КН №, площадью 288,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности подтверждается на основании выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 3 л.д. 2-5);

- нежилое здание с КН №, площадью 155,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности подтверждается на основании выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 3 л.д. 72-76);

- нежилое здание с КН №, площадью 1659,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности подтверждается на основании выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 3 л.д. 142-145);

- нежилое здание с КН №, площадью 44,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности подтверждается на основании выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 3 л.д. 79-82);

- нежилое здание с КН №, площадью 782,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности подтверждается на основании выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 3 л.д. 130-139);

- нежилое помещение с КН №, площадью 139,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности подтверждается на основании выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 4 л.д. 2-5);

- нежилое здание с КН №, площадью 232,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности подтверждается на основании выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 4 л.д. 59-62);

- нежилое помещение с КН №, площадью 66,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Право собственности подтверждается на основании выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 4 л.д. 119-122);

- нежилое помещение с КН №, площадью 234,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности подтверждается на основании выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 5 л.д. 2-6);

- нежилое помещение с КН №, площадью 347,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности подтверждается на основании выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № №, запись о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 6 л.д. 68-71).

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 259 980,07 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 31 224 553,82 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 2 087 006,55 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 4 957 971,88 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 3 907 778,66 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 9 557 555,51 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 30 846 650,84 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 1 883 535,26 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 28 870 016,85 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 7 637 317,97 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 17 517 091,9 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 3 947 915,7 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 12 872 017,92 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 11 261 780 руб.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлены отчеты об оценке ЧПО ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, на основании которых рыночная стоимость для объектов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет:

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 504 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 5 264 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 411 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 994 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 1 740 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 1 828 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 1 840 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 12 843 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 919 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 12 914 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 3 340 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 1 438 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 1 965 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 5 131 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 5 693 000 руб.

Судом также установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 на праве собственности принадлежат:

- земельный участок с КН №, площадью 6161 +/-27 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности подтверждается на основании выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 4 л.д. 2-5);

- земельный участок с КН №, площадью 588 +/- 8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в квартале 146. Право собственности подтверждается на основании выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 4 л.д. 40-43);

- земельный участок с КН №, площадью 1219 +/- 12 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в квартале 570. Право собственности подтверждается на основании выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 7 л.д. 2-5).

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 10 159 304,17 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 4 455 899,28 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 5 536 271,35 руб.

Таким образом, утвержденные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку он является плательщиком налогов, исчисляемой из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

В подтверждение величины рыночной стоимости земельных участков административный истец представил отчеты об оценке ЧПО ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, которыми определена рыночная стоимость для объектов:

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 4 281 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 1 716 000 руб.;

- с КН № на ДД.ММ.ГГГГ на размере 2 736 000 руб.

С учетом разъяснений, изложенных в п. п. 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению ООО «Юридическое агентство «Аргумент» (эксперт ФИО10) от ДД.ММ.ГГГГ:

№ стоимость объекта оценки - нежилого здания с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 136 000,00 руб.;

№ стоимость объектов оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ:

-для нежилого здания с КН № составляет 1 875 000 руб.;

-для нежилого здания с КН № составляет 1 909 000 руб.;

-для нежилого здания с КН № составляет 2 011 000 руб.;

-для нежилого здания с КН № составляет 3 096 000 руб.

№ стоимость объекта оценки - земельного участка с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 7 100 000 руб.

№ стоимость объекта оценки - нежилого здания с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 10 411 000 руб.

№ стоимость объектов оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ:

-для земельного участка с КН № составляет 3 952 000 руб.;

-для земельного участка с КН № составляет 7 170 000 руб.

№ стоимость объекта оценки - нежилого здания с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 141 000,00 руб.

№ стоимость объектов оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ:

-для нежилого помещения с КН № составляет 4 271 000 руб.;

-для нежилого помещения с КН № составляет 5 074 000 руб.;

-для нежилого помещения с КН № составляет 2 815 000 руб.;

-для нежилого помещения с КН № составляет 5 209 000 руб.;

-для нежилого помещения с КН № составляет 6 458 000 руб.

№ стоимость объекта оценки - нежилого здания с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 28 780 000 руб.

№ стоимость объекта оценки - нежилого здания с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 26 273 000 руб.

№ стоимость объекта оценки - нежилого здания с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 073 000 руб.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключений судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ №, №, №, №, №, №, №, №, №, № в качестве надлежащих доказательств, подтверждающих достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Указанные экспертные заключения подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт осуществил осмотр объектов исследования:

- нежилого здания с КН № – ДД.ММ.ГГГГ;

-нежилых зданий с КН №, КН №, КН №, КН № – ДД.ММ.ГГГГ;

-земельного участка с КН № – ДД.ММ.ГГГГ;

-нежилого здания с КН № – ДД.ММ.ГГГГ;

-земельных участков с КН №, КН № - ДД.ММ.ГГГГ;

-нежилого здания с КН № – ДД.ММ.ГГГГ;

-нежилых помещений с КН №, КН №, КН №, КН №, КН № – ДД.ММ.ГГГГ;

-нежилого здания с КН № – ДД.ММ.ГГГГ;

-нежилого здания с КН № – ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительная идентификация объектов исследования проведена по материалам административного дела, публичной кадастровой карте maps.rosreestr.ru, публичной спутниковой карте https://yandex.ru/maps, публичных данных Росреестра rosreestr.ru и др.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В экспертных заключениях подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования нежилых помещений, нежилых зданий и земельных участков, приведены общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объектов недвижимости, фактических данных о ценах предложений объектов указанного назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Объекты-аналоги, отобранные уникальные объекты для расчета, выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Из экспертных заключений следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайтов https://архифоценщика.рф/ и https://ruads.org/. Были проанализированы объявления, удовлетворяющие следующим параметрам: местоположение – населенные пункты Ставропольского края, периоды размещения объявлений с 01.01.2022 по 01.01.2023 для нежилых зданий и помещений, с 01.01.2021 по 01.01.2022 для земельных участков. Обоснование корректировок на торг, условие финансирования и сделок, фактора времени, передаваемые имущественные права, местоположение объектов, транспортная доступность, расположение относительно красной линии, общая площадь, локальное местоположение объектов, тип объектов, физическое состояние и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки.

При выборе аналогов сопоставимых с оцениваемыми объектами по ценообразующим параметрам были выявлены уникальные предложения объектов установленного при исследовании назначения в Ставропольском крае, сопоставимые с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам, таким как: местоположение, линия расположения, назначение, состояние.

Все рассматриваемые объекты были проанализированы на выявление дубляжей, наличие объявлений о продаже объектов иного назначения, оставлены только те объявления, где указано местоположение объектов, объекты коммерческого назначение, расположенные на участках категории населенных пунктов, ввиду чего экспертом были отобраны объекты-аналоги для установления рыночной цены всех исследуемых объектов оценки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом применялись подходы при определении рыночной стоимости объектов недвижимости следующим образом:

-для нежилого здания с КН № – 30 % доходный и 70 % сравнительный подходы;

-для нежилых зданий с КН №, КН №, КН №, КН № – 50 % доходный и 50 % сравнительный подходы;

-для земельного участка с КН № – 100 % сравнительный подход;

-для нежилого здания с КН № – 100 % сравнительный подход;

-для земельных участков с КН №, КН № – 100 % сравнительный подход;

-для нежилого здания с КН № – 50 % доходный и 50 % сравнительный подходы;

-для нежилых помещений с КН №, КН №, КН №, КН №, КН № – 50 % доходный и 50 % сравнительный подходы;

-для нежилого здания с КН № – 50 % доходный и 50 % сравнительный подходы;

-для нежилого здания с КН № – 50 % доходный и 50 % сравнительный подходы.

-для нежилого здания с КН № – 100% затратный подход.

Кроме того, приведены основания отказа от применения подходов для оценки различных объектов исследования, подробно изложенные в каждом заключении.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки, при этом, само применение корректировок, как и отказ от применения иных корректировок экспертом мотивированы в заключениях.

Заключения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

В связи с поступившими возражениями представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» на экспертное заключение (в которых указано, что экспертом при определении рыночной стоимости объекта с КН № в рамках затратного подхода использованы неверные сроки эксплуатации здания и конструктивных элементов, что привело к ошибочным расчетам процентов износа, при определении стоимости объекта с КН № в расчете стоимости 1 кв.м земельного участка под объектом оценки в нарушении положений подп. Б п. 22 ФСО № 7 экспертом использованы аналоги, имеющие значительно большую площадь по сравнению с площадью объекта оценки, что привело к применению существенных повышающих корректировок, также при расчете рыночной стоимости объекта с КН № необоснованно по фактору на «общее состояние объекта» указано «удовлетворительное», состояние вышеуказанного объекта оценки идентичное состояние объекта-аналога №, т.е. «хорошее», соответственно корректировки по данному фактору нанесены неверно, кроме того, при расчете рыночной стоимости объекта с КН № в рамках доходного подхода необоснованно применена корректировка на физическое состояние здание, так как была применена корректировка на «состояние отделки», а в рамках сравнительного подхода необоснованно применена корректировка на техническое состояние здания, так как была также применена корректировка на «состояние отделки»), судом в судебное заседание вызван эксперт ФИО10 для дачи пояснений.

В судебном заседании эксперт ФИО10 пояснил, что доводы возражений полагает необоснованными. Осмотром объекта с КН № было установлено, что объект находится в разрушенном состоянии, следовательно, использовать при оценке такого объекта средние нормативные сроки эксплуатации некорректно. Также отметил, что из-за специфического состояния (практически разрушенное здание), физический износ рассчитан в соответствии с методикой, изложенной в Ведомственных строительных нормах - ВСН 53-86 (Р) («Правила оценки физического износа зданий», Госгражданстрой, издание официальное), согласно данной методике физический износ рассчитывается исходя из фактического состояния конструктивных элементов.

По второму доводу эксперт пояснил, что действующие нормативные документы в области оценочной деятельности не содержат требований к предельно допустимым соотношениям между сравниваемыми объектами по фактору общей площади, они содержат требование о внесении необходимых корректировок при выявлении существенных расхождений между сравниваемыми объектами по каким-либо факторам. Расхождение по фактору общей площади им учтено путем внесения необходимых корректировок, подробное обоснование которых представлено на стр. 52-53 анализируемого экспертного заключения (экспертное исследование 155/2-Э/11/2024).

По третьему доводу эксперт пояснил, что данная характеристика по объекту исследования была уточнена во время осмотра. Объектом исследования является неэксплуатируемый объект капитального строительства, с отсутствием в части помещений оконных проемов, также, имеются существенные трещины в несущих конструктивных элементах, поэтому характеризовать его как «хорошее состояние», является некорректным. Аналог № данными характеристиками не обладает (информация уточнена по фотографиям из объявления), следовательно, состояние аналога № как «хорошее», определено верно.

По четвертому и пятому доводам возражений экспертом указано, что данные замечания некорректны, поскольку корректировка на «физическое состояние» и «корректировка на состояние отделки» - это разные корректировки, и обе они являются обязательными для применения при расчете рыночной стоимости объектов капитального строительства.

Проанализировав доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество», выводы экспертных заключений ООО «Юридическое агентство «Аргумент» от ДД.ММ.ГГГГ №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, дополнительно представленные устные и письменные пояснения эксперта ФИО10, по доводам поступивших возражений, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключения эксперта как относимые и допустимые доказательства, подтверждающие достоверность указанных в них величины рыночной стоимости оцениваемых объектов с учетом их характеристик.

Заключения эксперта отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, при этом доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество» по существу выводов экспертного заключения не опровергают, содержат общие формулировки, которые в целом сводятся к несогласию с выводами эксперта, однако каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключений от ДД.ММ.ГГГГ №, №, №, №, №, №, №, №, №, № не содержат.

Поскольку противоречия в выводах судебной экспертизы или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключениям судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 15 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ.

Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» от ДД.ММ.ГГГГ №, №, №, №, №, №, №, №, №, № итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ЧПО ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости по сравнению с его рыночной стоимостью составил:

- для объекта с КН № – 49,86 %;

- для объекта с КН № – 66,66 %;

- для объекта с КН № – 35,06 %;

- для объекта с КН № – 10,16 %;

- для объекта с КН № – 61,49 %;

- для объекта с КН № – 49,54 %;

- для объекта с КН № – 67,61 %;

- для объекта с КН № – 14,83 %;

- для объекта с КН № – 30,11 %;

- для объекта с КН № – 11,31 %;

- для объекта с КН № – 39,42 %;

- для объекта с КН № – 0,31 %;

- для объекта с КН № – 33,56 %;

- для объекта с КН № – 93,87 %;

- для объекта с КН № – 28,70 %;

- для объекта с КН № – 59,53 %;

- для объекта с КН № – 42,66 %;

- для объекта с КН № – 29,51 %.

Факт завышения кадастровой стоимости спорных объектов по сравнению с их рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены, и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 для нежилых зданий и помещений, на 01.01.2022 для земельных участков, установленной в соответствии с заключениями эксперта ООО «ЮА «Аргумент».

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 15.08.2024.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с КН №, площадью 109,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 2 136 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с КН №, площадью 4639,4 кв.м, расположенного по адресу: Российская <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 10 411 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с КН №, площадью 143,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 4 271 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с КН №, площадью 147,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 1 875 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с КН №, площадью 150,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 1 909 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с КН №, площадью 288,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 2 011 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с КН №, площадью 155,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 3 096 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с КН №, площадью 1659,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 26 273 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с КН №, площадью 6161 +/- 27 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере – 7 100 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с КН №, площадью 588 +/- 8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере – 3 952 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с КН №, площадью 44,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 1 141 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с КН №, площадью 782,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 28 780 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с КН №, площадью 139,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 5 074 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с КН №, площадью 232,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 1 073 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с КН №, площадью 66,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 2 815 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с КН №, площадью 234,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 5 209 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с КН №, площадью 347,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 6 458 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с КН №, площадью 1219 +/- 12 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в квартале 570, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере – 7 170 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с КН №, КН №, КН №, КН №, КН №, КН №, КН №, КН №, КН №, КН №, КН №, КН №, КН №, КН №, КН №, КН №, КН №, КН №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 15.08.2024.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 03.03.2025.

Судья – подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная