Дело № 3а-229/2025
УИД 26OS0000-04-2024-000355-36
Решение
Именем Российской Федерации
5 июня 2025 года г. Ставрополь
Ставропольский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Черниговской И.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,
с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности,
представителя заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО3, действующего на основании доверенности,
представителя заинтересованного лица – администрации г. Ставрополя Ставропольского края – ФИО4, действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
установил:
ФИО1 обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, в котором просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 и … по состоянию на 01.01.2023 в размере их рыночной стоимости.
В обоснование иска административным истцом указано, что ФИО1 является пользователем на праве аренды объекта недвижимости с кадастровым номером … (единое землепользование), площадью … +/- …, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: под прудами, другими искусственными водоемами, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир в границах муниципального образования Сергиевского сельсовета. Почтовый адрес ориентира: ….
Кроме того ФИО1 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером …, площадью …, вид объекта недвижимости: помещение, вид разрешенного использования: нежилое (нежилое помещение), расположенное по адресу: <...>.
Из выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12.11.2024 и об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12.11.2024 и 13.11.2024 следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 21 561 984 руб., а кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 46 101873,04 руб.
Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей и арендной платы, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов, первоначально просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 3 956 000 рублей, и кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 2 992 600 рублей, определенной в отчете об определении рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «КонсалтИнвестГрупп» от 22.11.2024 № КС 131/2024 (т. 1 л.д. 5-9). В дальнейшем уточнил свои требования и просил установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере рыночной стоимости, определенной по результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы (т. 2 л.д. 53-57)
В судебное заседание административный истец, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» и администрации Грачевского муниципального округа Ставропольского края не явились, извещены о дате судебного заседания надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.
Представителем Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО5 представлено возражение с просьбой изменить процессуальное положение Управления и привлечь к участию в деле в качестве заинтересованного лица, рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя Управления (т. 1 л.д. 111-115).
Иные лица о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении дела от них не поступало.
В соответствии с требованиями ст. 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.
Представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании поддержала уточненные административные исковые требования об установлении рыночной стоимости указанных в административном иске объектов недвижимости по результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.
В судебном заседании представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО3 просил отказать в иске, поддержав доводы письменных возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество» на заключение эксперта по настоящему административному делу, в котором указано следующее (т. 2 л.д. 58-60). По объекту с кадастровым номером …. в нарушение пп. «б» п. 22 ФСО № 7 экспертом выбраны объекты- аналоги, которые имеют значительно меньшую площадь (объект-аналог №2 - … кв.м., объект-аналог № 3 - … кв.м.) по сравнению с площадью объекта оценки - 1 321 200 кв.м. На необоснованность выбора таких аналогов также указано в «Справочнике оценщика недвижимости-2018 «Земельные участки сельскохозяйственного назначения» под редакцией ФИО6, в соответствии с которым применялись корректировки экспертом, поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может рассматриваться как объект-аналог». Кроме того в нарушение приведенных норм ФСО № 7 экспертом выбраны объекты-аналоги, являющиеся паями, иная информация в объявлениях отсутствует, т. е. установить физические характеристики земельных участков не представляется возможным, а соответственно, и правильность вносимых корректировок.
Экспертом учтены не все ценообразующие факторы.
По объекту оценки с кадастровым номером … экспертом необоснованно в отношении объекта-аналога № 3 на «Состав передаваемых прав» принята корректировка 0,00%, в то время как информацию о праве в отношении объекта недвижимости в объявлении отсутствует.
При производстве данной экспертизы были использованы справочники под редакцией ФИО6 При этом экспертом необоснованно использованы при расчете корректировки на «физическое состояние объекта» данные СтатРиэлт, хотя эти корректировки есть в использованном при производстве экспертизы справочнике под редакцией ФИО6 Использование другого источника повлекло существенное занижение рыночной стоимости объекта оценки в сравнении со Справочником под редакцией ФИО6 – 48%.
Таким образом, результаты оценки, т.е. рыночная стоимость объектов оценки является недостоверной. В связи с этим в отсутствие достоверных и достаточных доказательств несоответствия кадастровой стоимости объектов оценки их рыночной стоимости, остается недоказанным факт нарушения прав административного истца установленной кадастровой стоимостью, несмотря на пояснения эксперта в данной части. Просят отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В судебном заседании представитель заинтересованного лица – администрации г. Ставрополя Ставропольского края – ФИО4 просила отказать в иске в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:022613:374 по состоянию на 01.01.2023, поддержав доводы своих письменных возражений на заключение эксперта по настоящему административному делу, в котором указано, что на стр. 85 экспертного заключения экспертом сделан вывод, что вышеуказанный объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости. Между тем согласно скриншоту объявления о продаже (стр. 113 заключения), аналог № 3 (ул. Объездная, 20) является производственно-складским зданием с офисными помещениями. Таким образом, аналог № 3 является несопоставимым с объектом оценки по виду разрешенного использования. Однако повышающая корректировка на вид разрешенного использования к данному аналогу не применена, что привело к занижению рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Кроме того объектом оценки является встроенное помещение. В качестве всех трех аналогов использованы отдельно стоящие здания, что привело к применению понижающей корректировки на тип объекта в размере -12,00% и могло исказить итоговый результата. Полагают, что вышеуказанное экспертное заключение не соответствует требованиям закона и Федеральных стандартов оценки (т. 2 л.д. 8-11, 14-17).
Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные доказательства по делу, допросив в судебном заседании эксперта ФИО7, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных уточненных требований об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Кроме того, объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здания, строения, сооружения, помещения.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).
Абзацем вторым пункта 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 26 марта 2022 года N 67-ФЗ) предусмотрено, что налоговая база в отношении объекта налогообложения за налоговый период 2023 года определяется как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января 2022 года с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, в случае, если кадастровая стоимость такого объекта налогообложения, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января 2023 года, превышает кадастровую стоимость такого объекта налогообложения, внесенную в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащую применению с 1 января 2022 года, за исключением случаев, если кадастровая стоимость соответствующего объекта налогообложения увеличилась вследствие изменения его характеристик.
Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.
В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).
Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Исходя из того, что принадлежащее административному истцу помещение относится к объектам недвижимости, в отношении которых налогооблагаемая база определяется исходя из кадастровой стоимости, величина которой может применяться в течение нескольких налоговых периодов до установления новой кадастровой стоимости, оспариваемая кадастровая стоимость затрагивает права и интересы административного истца Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных объектов.
Суд находит, что обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями, поскольку административный истец, являясь арендатором земельного участка и собственником спорного помещения, а соответственно плательщиком арендной платы и налогов, платежи по которым исчисляются исходя из кадастровой стоимости вышеперечисленных объектов недвижимости, вправе оспорить их кадастровую стоимость.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 на основании договора аренды № 34-10 от 01.07.2010 (т. 1 л.д. 21-26) и соглашений о передаче прав и обязанностей по данному договору от 21.01.2013 (т. 1 л.д. 27-28) и 23.03.2018 (т. 1 л.д. 29-30), является пользователем объекта недвижимости с кадастровым номером … (единое землепользование), площадью …, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: под прудами, другими искусственными водоемами, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир в границах муниципального образования Сергиевского сельсовета. Почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Грачевский, с. Сергиевское, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 12.11.2024 № КУВИ-001/2024-275862415 (т. 1 л.д. 13-17).
При этом из расчетов арендной платы, являющихся приложением к вышеуказанным договору аренды и соглашениям, расчет арендной платы производится, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 26).
Кроме того, ФИО1 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером …, площадью …, вид объекта недвижимости: помещение, вид разрешенного использования: нежилое (нежилое помещение), расположенное по адресу: <...>, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 13.11.2024 № КУВИ-001/2024-275859032 (т. 1 л.д. 18-20).
По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 21 561 984 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12.11.2024 №КУВИ-001/2024-276293020 (т. 1 л.д. 12). Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …. по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 46 101 873,04 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12.11.2024 №КУВИ-001/2024-276295425 (т. 1 л.д. 11).
Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «КонсалтИнвестГрупп» от 22.11.2024 № КС 131/2024, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … определена в размере 3 956 000 руб., а рыночная стоимость объекта с кадастровым номером … определена в размере 2 992 600 руб. (л.д. 31-99)
Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости.
В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 7 февраля 2025 года по делу по ходатайству представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с заключением эксперта автономной некоммерческой организации (далее – АНО) «Бюро судебных экспертиз Ставропольского края» № 12/2025-Э от 30 апреля 2025 года ФИО7 итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 6 104 000 руб., … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 6 747 000 руб. (т. 1 л.д. 145-299).
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта АНО «Бюро судебных экспертиз Ставропольского края» № 12/2025-Э от 30 апреля 2025 года ФИО7 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.
Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.
Обследование объектов экспертизы проведено экспертом лично10.04.2025 – спорного земельного участка, и 16.04.2025 – спорного помещения.
При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото и схемы.
В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.
Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки: объекта недвижимости с кадастровым номером …. – земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного использования, неактивный рынок, широко распространенный объект, объекта недвижимости с кадастровым номером … – объект капитального строительства, встроенные помещения коммерческой недвижимости, вторичного неактивного рынка готовых объектов.
Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости земельного участка выбраны экспертом из 43 уникальных предложений за период с 01.01.2021 по 01.01.2022 по категории: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного использования. Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости помещения выбраны экспертом из 7 уникальных предложений среди опубликованных объявлений в сегменте за период с 01.01.2022 по 31.12.2022 по категории: коммерческая недвижимость (здания и помещения) по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.
При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Экспертом произведен расчет рыночной стоимости обоих объектов оценки сравнительным подходом – методом сравнения продаж. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки в отношении каждого вида объектов исследования. При расчете рыночной стоимости объектов оценки экспертом описаны примененные корректировки по отношению к каждому из объектов исследования. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.
Вопреки необоснованным и неподтвержденными объективными доказательствами доводам представителей заинтересованных лиц ГБУ СК «Ставкрайимущество» и администрации г. Ставрополя выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.
Вопреки доводам возражения заинтересованных лиц в письменных пояснениях на них (т. 2 л.д. 69-73), с которыми суд соглашается как обоснованными, и при допросе в судебном заседании эксперт ФИО7 на возражения представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество», пояснил, что относительно 1 и 2 пунктов данного возражения обоснование применения/не применения объектов в качестве объектов аналогов представлено экспертом в таблице №22 на стр. 42-48 заключения. В соответствии с п.22. пп «е» Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611. использование экспертом таких ценообразующих факторов как: физические характеристики объекта (площадь) и передаваемые имущественные права является обоснованным. Обоснование определения корректировки на передаваемые имущественные права представлено на стр. 51 заключения, а обоснование определения корректировки на площадь представлено на стр. 53 заключения.
Согласно сложившейся судебной практики, изложенной в апелляционных определениях Судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 25.09.2024 по делу № 66а-1678/2024 и от 03.10.2024 по делу № 66а-1736/2024 процедура выбора объектов аналогов и внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами проведенная экспертом полностью соответствует нормативно-правовым актам Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.
При этом в нормативно-правовых актах Российской Федерации, регулирующих отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности отсутствует обязательное требование применения конкретных ценообразующих факторов, которые оценщик/эксперт обязан применять при определении рыночной стоимости объекта оценки. Выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, относится к прерогативе эксперта, что согласуется с представленной им судебной практикой, а также с официальной позицией Союза саморегулируемых организаций оценщиков (исх. № 10094 от 07.11.2024).
Возражения относительно того, что экспертом необоснованно в отношении объекта аналога №3 на «Состав передаваемых прав» принята корректировка 0,00%, эксперту непонятны, поскольку на стр. 113 заключения представлен скриншот данного объявления о продаже данного объекта. При этом продавать объект можно лишь находящийся в собственности, а не в аренде и применение указанной корректировки здесь невозможно.
Возражения относительно того, что экспертом при производстве данной экспертизы были использованы справочники под редакцией ФИО6 не соответствуют действительности. На стр. 107 заключения экспертом представлен полный перечень использованных нормативно-правовых актов, литературы, и иных источников, где, в том числе указан источник информации: Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт». Также следует обратить внимание, что в своих доводах представитель ГБУ СК «Ставкрайимущество», ссылается на ценообразующий фактор: состояние отделки, который не учитывает техническое состояние конструктивных элементов объекта недвижимости. В справочнике оценщика недвижимости-2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Полная версия, под ред. ФИО6 на стр. 383 представлен элемент сравнения физическое состояние объекта. В данном справочнике техническое состояние привязано к возрасту здания. Возраст здания не всегда отражает фактическое состояние объекта, поэтому экспертом было принято обоснованное решение использовать другой источник информации, более подходящий в данной конкретной ситуации.
На возражения представителя администрации г. Ставрополя о неверном подборе аналогов к оцениваемым объектам может пояснить, что более подходящих аналогов спорного земельного участка, чем отобранные им объявления о продаже земельных долей, не выявлено. В тоже время, оцениваемое встроенное помещение площадью 1336 кв.м. с учетом соотношения общей площади здания, в котором оно находится, - 1369,7 кв.м. (что приведено им на стр. 58 заключения), т.е. при разнице менее, чем 33 кв.м., с учетом иных ценнообразующих факторов, в т.ч. его аварийности и непригодности к эксплуатации в таком состоянии, соотносимо с подобранными им аналогами отдельно стоящих зданий.
Относительно отсутствия при проведении экспертизы технической документации на спорное помещение может пояснить, что необходимость в её получении у него отсутствовала, поскольку здание, в котором оно расположено, как он выяснил, когда-то было правлением колхоза. В настоящее время оно находится в столь аварийном состоянии, что в нём отсутствует часть стен и лестница на 2 и 3 этаж, что делает невозможным не только его эксплуатацию по назначению, но и осмотр с целью сличения с имеющейся в техническом паспорте информацией. При этом, несмотря на расхождения в имеющихся выписках из ЕГРН относительно расположения спорного встроенного помещения (на 2 этаже, как им приведено на стр. 55 заключения, или на трех этажах согласно Выписке из ЕГРН от 12.11.2024 № КУВИ-001/2024-275862415 (т. 1 л.д. 13-17) им учтено соотношение площади всего здания и оцениваемого встроенного помещения, поэтому отсутствие технической документации на достоверность его выводов не повлияло и на полученных выводах отразиться не могло.
Относительно расхождения в адресе объекта-аналога № 3 при оценке им спорного встроенного помещения: <...> (как указано в объявлении) и <...>, как указано им в исим при анализе фотографий из объявления и снимков из ресурса Яндекс Карты с достоверностью установлено, что в объявлении к продаже заявлен объект по адресу ул. Объездная, 20Б, а адрес в объявлении указан некорректно. В подтверждение данного вывода им в заключении на стр. 113 специально приведен скриншот фото из ресурса Яндекс Карты продаваемого здания, являющегося аналогом № 3, которое совпадает с фотографиями выставленного на продажу в объявлении. С учетом ретроспективности оценки, а также отсутствия по прошествии времени номеров телефонов продавцов по давно выгруженным объявлениям о продаже, обязанность проводить осмотр объектов-аналогов у экспертов-оценщиков отсутствует.
Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.
Таким образом, доводы представителей заинтересованных лиц о допущенных, по их мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.
Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено. Само по себе несогласие представителей заинтересованных лиц с выбором аналогов и введенными экспертом корректировками, а также определенной рыночной стоимостью спорных объектов недвижимости основанием для сомнений в достоверности заключения эксперта не является. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.
Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, а сторонами ходатайства об этом не заявлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.
Оснований для установления кадастровой стоимости объектов оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «КонсалтИнвестГрупп» от 22.11.2024 № КС 131/2024, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО7 предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО8 об уголовной ответственности не предупреждалась, исследование проведено ею по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета. При этом самим административным истцом выводы вышеуказанного заключения судебной оценочной экспертизы не оспариваются.
Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.
Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых и арендных платежей.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.
Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 26:07:000000:219, 26:12:022613:374 в размере их рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы эксперта АНО «Бюро судебных экспертиз Ставропольского края» № 12/2025-Э от 30 апреля 2025 года ФИО7 на дату их государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость спорных объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена их кадастровая стоимость – на 1 января 2022 года в отношении земельного участка и на 1 января 2023 года в отношении помещения соответственно.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 27 декабря 2024 года согласно оттиска почтового штампа на конверте (т. 1 л.д.100а).
Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером … (единое землепользование), площадью … +/- 10000, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: под прудами, другими искусственными водоемами, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир в границах муниципального образования Сергиевского сельсовета. Почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, р-н Грачевский, с. Сергиевское, в размере равном его рыночной стоимости 6 104 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером …, площадью 1336, вид объекта недвижимости: помещение, вид разрешенного использования: нежилое (нежилое помещение), расположенное по адресу: <...>, в размере равном его рыночной стоимости 6 747 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: ….
Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 27 декабря 2024 года.
Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.
Решение в окончательной форме изготовлено 6 июня 2025 года.
Судья И.А. Черниговская