Решение по делу № 2-6854/2025 от 29.10.2025 - об обязании зарегистрировать договор аренды части земельного участка, признании права собственности на здание, встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО>, администрации Раменского муниципального округа Московской области о признании договора аренды части земельного участка незаключенным, признании договора расторгнутым, признании права собственности на здание.

УИД: 50RS0039-01-2025-011136-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«28» октября 2025 года г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Щербакова Л.В.,

при секретаре: Вдовиной Е.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6854/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании зарегистрировать договор аренды части земельного участка, признании права собственности на здание, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, администрации Раменского муниципального округа Московской области о признании договора аренды части земельного участка незаключенным, признании договора расторгнутым, признании права собственности на здание,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, требованиями которого просит обязать ответчика зарегистрировать договор аренды части земельного участка от <дата> г., заключенный между истцом и ответчиком, признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание, расположенное на части земельного участка с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований в иске ссылается на то, что <дата> г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды части земельного участка <номер>, на основании которого истцу в аренду предоставлена часть земельного участка площадью 1475 кв.м. из состава земельного участка с кадастровым номером <номер>. Срок аренды части земельного участка по договору составляет 24 месяца, и следовательно, подлежал государственной регистрации. По условиям договора аренды, арендодатель обязан после его подписания обязан направить договор в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, осуществляющий государственную регистрацию. Однако ответчик уклоняется от государственной регистрации договора аренды. В соответствии с условиями договора, на предоставленной в аренду части земельного участка с кадастровым номером <номер>, в период действия договора аренды, истицей было возведено здания склада ориентировочной площадью 1000 кв.м. Здание было построено исключительно истицей, за счет ее собственных средств и вложений. Ответчик не возражал против строительства здания истицей в период действия договора аренды части земельного участка и не препятствовали его возведению. Обосновывая свои требования тем, что право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В связи с отсутствием согласия правообладателя земельного участка на строительство склада, иным образом узаконить свои права на возведенное здание истец не может, в связи с чем вынуждена обратиться с иском в суд.

Ответчик ФИО2 по первоначальному иску ФИО1 в ходе судебного разбирательства обратился со встречным исковым заявлением к ФИО1, администрации Раменского муниципального округа Московской области, согласно требованиям которого, просит признать договор аренды части земельного участка <номер> от <дата> с кадастровым номером <номер> между ФИО1 и ФИО2 незаключенным; признать договор аренды части земельного участка <номер> от <дата> с кадастровым номером <номер> расторгнутым с <дата> г.; признать за ФИО2 право собственности на здание общей площадью 945,0 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>

В обоснование встречных требований ответчик ссылается на то, что несмотря на подписание договора аренды, данный договор фактически не исполнялся, земельный участок не был передан ФИО1 по акту приема-передачи, в связи с уклонением ФИО1 от государственной регистрации договора аренды. Невыполнение данного условия, согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, дает ФИО2 право считать договор незаключенным. Собственник земельного участка не передавал его в пользование истицы, а ФИО1 не принимала данный участок, соглашение о внесении платежей за пользование имуществом не исполнялось истцом. В нарушении условий договора арендные платежи, предусмотренные договором, истцом не уплачивались. ФИО1 не представлены доказательства фактического исполнения подписанного договора аренды. При таких обстоятельствах считает договор не заключенным. В нарушении условии договора платеж по арендной плате истицей внесен не был, что свидетельствует о нарушении арендатором установленного договором срока внесения арендной платы. Согласно условиям договора, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае однократного нарушения Арендатором установленного договором срока внесения арендной платы. В связи неисполнением истицей обязательств по внесению арендной платы в установленный договором срок ответчиком вручено истцу уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. Учитывая получение истицей уведомления арендодателя об отказе и расторжении договора, договор аренды считает расторгнутым с момента получения данного уведомления. Условия представленного договора аренды не предполагали для арендатора права возведения капитальных объектов недвижимого имущества. Истец не осуществляла не земельном участке возведение каких-либо строений. Спорное здание, указанное в требованиях ФИО1, было возведено ответчиком.

В судебном заседании истец ФИО1 отсутствовала о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

В судебном заседании ответчик ФИО2 отсутствовал, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представитель ответчика по первоначальному иску по доверенности поддержал исковые требования по встречному иску с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, просил суд об их удовлетворении, в удовлетворении первоначального иска ФИО1 просил отказать.

Ответчик администрация Раменского муниципального округа Московской области о времени, дате и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание представитель не явился.

Третьи лица Министерство жилищной политики Московской области, Управление Росреестра по Московской области, Главное управление государственного строительного надзора Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области о времени месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

Суд, заслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела усматривается, что <дата> г. между истцом по первоначальному иску ФИО1 и ответчиком ФИО2 был подписан договор аренды части земельного участка <номер>, согласно условиям арендодатель ФИО2 обязуется предоставить арендатору ФИО1 за плату во временное владение и пользование часть земельного участка с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, указанного в п. 1.2 Договора, а Арендатор обязуется принять в аренду часть земельного участка, своевременно вносить арендную плату.

Площадь передаваемой в аренду части земельного участка согласно договора составляла 1475 кв.м. Границы арендуемой части земельного участка указаны на Плане участка, являющемся приложением к договору аренды.

Согласно п. 1.5 договора аренды, срок аренды части земельного участка по Договору составляет 24 месяца.

По условиям договора Арендодатель обязан в установленный Договором срок передать Арендатору арендуемую часть земельного участка по Акту приема-передачи (п. 2.1.1 договора).

В соответствии с п. 1.4 договора аренды арендуемая часть земельного участка будет передан Арендатору в течение 10 календарных дней с момента государственной регистрации Договора по акту приема-передачи.

Согласно п.п. 2.2.6, 2.2.7 договора аренды, арендатор обязан после подписания Договора в течение 30 (тридцати) календарных дней направить его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость. Также арендатор обязан в течение 5 календарных дней с момента получения зарегистрированного договора из регистрирующего органа направить арендодателю один экземпляр Договора с отметкой о государственной регистрации (п. 2.2.7).

Истец по первоначальному иску ссылается на то, что на указанной части земельного участка, принадлежащем ответчику на праве собственности, в период действия договора аренды, ей было возведено здание.

Ответчик по первоначальному иску указывает, что истцом указанная обязанность по регистрации договора аренды в нарушение требований договора не была исполнена.

Доказательств, подтверждающих регистрацию договора аренды части земельного участка или направления договора в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, суду не представлено.

В соответствии с п. 7.1. договора аренды, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Течение срока аренды по Договору наступает с момента подписания уполномоченными представителями обеих сторон Акта приема-передачи.

Согласно п.п. 1.1., 2.2.5 договора аренды, арендатор обязан принять часть земельного участка, своевременно вносить арендные платежи и оплачивать расходы, связанные с содержанием участка.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункты 1, 2).

В соответствии с п. 2 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В связи с тем, что срок аренды части земельного участка составляет более года, договор подлежал государственной регистрации, но зарегистрирован не был по причине неисполнения истцом обязанности по его государственной регистрации.

Несмотря на подписание указанного договора аренды, данный договор фактически не исполнялся, часть земельного участка не была передан истцу по акту приема-передачи, в связи с уклонением ФИО1 от государственной регистрации договора аренды. По истечении предусмотренного договором срока истец не зарегистрировала договор, не направила его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость. Доказательств обратного суду не представлено.

Поскольку регистрация договора является его существенным условием, то невыполнение данного условия, согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, дает истцам право считать договор незаключенным.

Собственник земельного участка не передавал его часть в пользование ФИО1, а истец не принимала данный участок, соглашение о внесении платежей за пользование имуществом не исполнялось истцом. В нарушении условий договора арендные платежи, предусмотренные договором, ФИО1 не уплачивались.

Истцом доказательства фактического исполнения подписанного договора аренды суду не представлены.

При таких обстоятельствах, поскольку в нарушение п. 2 ст. 609 ГК РФ указанный договор аренды <номер> от <дата> не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суд считает исковые требования по встречному иску о признании договора аренды незаключенным, подлежащими удовлетворению.

При этом, встречное исковое требование ФИО2 о признании договора аренды части земельного участка <номер> от <дата> с кадастровым номером <номер> между ФИО1 и ФИО2 расторгнутым с «<дата> г., не подлежит удовлетворению, учитывая что незаключенность договора аренды влечет отказ в требовании о признании его расторгнутым.

В соответствии с п. 3.2. договора арендатор вносит арендную плату в наличном порядке ежемесячно до 15-го числа месяца, который предшествует оплачиваемому месяцу. Обязательства Арендатора по внесению платежей, предусмотренных Договором (в том числе арендной платы и обеспечительного платежа), считаются исполненными в момент получения денежных средств Арендодателем (п. 3.3. договора).

Учитывая указанные условия договора, после его подписания сторонами <дата> первоначальный платеж по арендной плате в размере 100 000 рублей должен быть внесен ФИО1 до 15 числа месяца, который предшествует оплачиваемому периоду, то есть до <дата> г.

Однако, в нарушении условии договора указанный первый платеж по арендной плате истицей внесен не был, что свидетельствует о нарушении Арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.

Доказательств обратного истцом не представлено.

Как указано в п. 4.3 договора, арендодатель вправе досрочно расторгнуть Договор аренды в одностороннем порядке в случае однократного нарушения Арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.

В связи неисполнением истицей обязательств по внесению арендной платы в установленный договором срок ответчиком вручено ФИО1 уведомление от <дата> о расторжении договора в одностороннем порядке. Указанное уведомление лично получено истицей <дата>.

Согласно позиции, изложенной в п. 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно доводам встречного иска, учитывая получение истицей уведомления арендодателя об отказе и расторжении договора <дата>, договор аренды от <дата> считается расторгнутым с момента получения данного уведомления, то есть с <дата>.

В соответствии с абз. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из п. 1 ст. 401 ГК РФ следует, что лицо признается виновным в неисполнение обязательства, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, не приняло всех мер для надлежащего исполнения обязательства.

Пунктом 2 ст. 401 ГК РФ установлено, что отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Согласно разъяснениям, указанным в абз. 4 п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума ВС РФ № 7) вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Таким образом, в силу указанных норм односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон или в судебном порядке.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Однако, с учетом вышеизложенного, признание договора аренды фактически незаключенным исключает возможность удовлетворения требования о признании его расторгнутым в одностороннем порядке или расторжении в судебном порядке. Кроме того, установление отсутствия между сторонами по настоящему делу фактических договорных отношений аренды исключает возможность признания договора расторгнутым, в связи с чем оснований для удовлетворения соответствующего требования у суда не имеется.

В соответствии с п.п. 2.3.1, 2.3.2 арендатор вправе устанавливать временные объекты на части земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, не являющиеся недвижимостью (в том числе ограждения, шлагбаумы, въездные ворота, пункты охраны, платежные автоматы и т.д.). Возводить на земельном участке временные строения либо легковозводимые конструкции.

По условиям договора аренды, арендатор вправе производить неотделимые улучшения с согласия арендодателя и за свой счет. Арендатор обязан отправить письменный запрос арендодателю для согласования. В запросе необходимо описать улучшения, указать их стоимость и сроки, в которые будут проведены работы (п. 2.3.3. договора аренды).

Согласно п. 2.3.4 договора, арендатор вправе с письменного разрешения арендодателя и после получения разрешения уполномоченного органа государственной власти на строительство возводить с соблюдением правил застройки строения, сооружения в соответствии с целевым назначением части земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Истец по первоначальному иску указывает что спорное здание было возведен ей в период действия договора аренды.

Однако, условия представленного договора аренды не предполагали для арендатора права возведения капитальных объектов недвижимого имущества.

Ответчик указывает, что спорное здание, указанное в требованиях истца, было возведено ФИО2 исключительно за счет собственных средств.

В абзаце 58 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014) указано, что право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Представленными доказательствами установлено, что собственник земельного участка не предоставлял его истцу в аренду для возведения объекта капитального строительства. Разрешение на строительство объекта капитального строительства на земельном участке фактически не выдавалось. Более того, истец не являлся арендатором земельного участка, на котором расположен спорный объект.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 39, 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, изложенных в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление № 44), самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: - возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; - возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; - возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Кроме того, как указано в абзаце 2 пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

В абзаце 58 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014) указано, что право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, как указано в абзаце 2 пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Согласно ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, лица, которым земельные участки предоставлены на законных основаниях, вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с руководящими разъяснениями Пленума Верховного суда Российской Федерации, изложенных в пункте 24 постановления от 22 июня 2021 года № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при подаче встречного иска не требуется, поскольку встречный иск предъявляется после возбуждения производства по делу и соблюдение такого порядка не будет способствовать достижению целей досудебного урегулирования (статья 138 ГПК РФ, часть 3 статьи 132 АПК РФ).

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольные постройки и (или) для удовлетворения иска об их сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения построек.

Из материалов дела усматривается, что ответчику ФИО2 на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 8940 кв.м. с кадастровым номером <номер>, имеющий категорию земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «производственная деятельность; склад», расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

На основании решения собственника о разделе от <дата> земельный участок с кадастровым номером <номер> был разделен на три земельных участка с кадастровыми номерами: <номер> площадью 1475 кв.м., <номер> площадью 720 кв.м., <номер> площадью 6745 кв.м.

На момент рассмотрения спора ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1475 кв.м. с кадастровым номером <номер>, имеющий категорию земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «производственная деятельность; склад», расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Государственная регистрация права собственности ответчика на земельный участок произведена в установленном законом порядке, право зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Границы земельного участка в установленном законом порядке определены в ЕГРН.

Согласно доводам встречного иска, на указанном земельном участке с кадастровым номером <номер> площадью 1475 кв.м., принадлежащем ответчику на праве собственности, за счет собственных средств и без получения разрешения на строительство в соответствие с целевым назначением земельного участка истцом возведено нежилое здание, общей площадью 945,0 кв.м. Факт осуществления строительства указанного нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером <номер> подтверждается техническим описанием здания, составленным кадастровым инженером. Спорное здание возведены строго в границах принадлежащего истцу земельного участка с кадастровым номером <номер>, расположение постройки не затрагивает границы смежных земельных участков.

Между тем, судом установлено, что при возведении постройки, ответчиком соблюдено целевое назначение принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с видом разрешенного использования: «производственная деятельность; склад».

В ходе рассмотрения дела определением суда была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено государственной судебно-экспертной организации ФГБОУВО «Московский государственный университет геодезии и картографии».

Согласно выводам представленного заключения строительно-технической государственной экспертизы ФГБОУВО «Московский государственный университет геодезии и картографии» <номер>, выходом на место экспертами произведено визуально-инструментальное обследование здания, возведенного на земельном участке с кадастровым номером <номер>

В результате проведенного визуально-инструментального обследования было установлено, что нежилое здание, площадью 945,0 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <номер>, является объектом капитального строительства, его перемещение без несоразмерного ущерба невозможно, и соответствует требованиям Технических регламентов, строительно-технических, градостроительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических и иных норм и правил.

Экспертизой установлено, что нежилое здание, площадью 945,0 кв.м, полностью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером <номер> по ЕГРН; соответствует его виду разрешенного использования; соответствует предельным параметрам застройки, установленным градостроительным регламентом в составе ПЗЗ.

Эксперты указывают, что возведенное здание не расположено в пределах зон с особыми условиями использования территории, что подтверждается ЕГРН, ИСОГД и ПЗЗ. Согласно заключению экспертов, объект не расположен в приаэродромных территориях аэродромов Раменское, Москва (Домодедово).

Согласно выводам экспертизы, нежилое здание, площадью 945,0 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <номер>, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, так как соответствует требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от <дата> <номер>-ФЗ и Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от <дата> <номер>-ФЗ.

В результате проведенного обследования экспертами не выявлено нарушений в отношении исследуемого объекта.

Представленное экспертное заключение соответствует требованиям, предъявляемым ст. 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от <дата> № <номер>-ФЗ.

У суда не имеется оснований не доверять заключению экспертов, так как выводы заключения основаны на визуальном исследовании спорного объекта, научно обоснованы, эксперты имеют соответствующую квалификацию и предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы сторонами не заявлялось.

Кроме того, судом установлено, что ответчиком предприняты меры для легализации спорного объекта. В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение истцом по встречному иску попыток легализовать возведенное строение во внесудебном порядке путем получения разрешительной документации в уполномоченном государственном органе исполнительной власти.

По заявлению ответчика Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области разработан и утвержден Градостроительный план земельного участка, на котором возведено строение. Согласно утверждённого Градостроительного плана земельного участка, земельный участок по Правилам землепользования и застройки территории (части территории) Раменского городского округа Московской области, утвержденным постановлением Администрации Раменского городского округа Московской области от <дата> <номер> «Об утверждении правил землепользования и застройки территории (части территории) Раменского городского округа Московской области», расположен в территориальной зоне: П(НП) – производственная зона (в границах населенного пункта), предусматривающей размещение производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду, а также для размещения объектов управленческой деятельности производственных объектов, складских объектов, объектов оптовой торговли, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов, в границах населенных пунктов.

Земельный участок не включён в перечень особо ценных сельскохозяйственных угодий. расположенных на территории Московской области.

В составе Градостроительного плана земельного участка ответчиком получены сведения о технических условиях на электроснабжение земельного участка, а также сведения о технических условиях на газоснабжение объекта капитального строительства, располагаемого на земельном участке.

АО «Раменская теплосеть» и АО «Раменский водоканал» представлена информация о возможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Согласно справкам Министерства экологии и природопользования Московской области, в соответствии со схемой развития и размещения особо охраняемых природных территорий, земельные участки не входят в границы существующих особо охраняемых природных территорий регионального значения.

На территории земельного участка отсутствуют объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также выявленные объекты культурного наследия. Земельный участок расположен вне защитных зон объектов культурного наследия. Земельные участки расположены вне зон с особыми условиями использования территорий, планируемых зон с особыми условиями использования территорий, связанных с объектами культурного наследия.

В соответствии с представленной справкой Министерства экологии и природопользования Московской области, в соответствии с информацией, размещенной в Государственной информационной системе «Региональная географическая информационная система для обеспечения деятельности центральных исполнительных органов государственной власти Московской области, государственных органов Московской области, органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области» (далее - РГИС МО), по объектам животного и растительного мира, занесенным в Красную книгу Московской области, отсутствуют сведения о зафиксированных в границах земельного участка с кадастровым номером <номер> изысканий местах обитания (произрастания) охраняемых видов, занесенных в Красную книгу Московской области.

Таким образом, на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, здание не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушают прав и охраняемых законом интересов третьих лиц. Сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровою граждан.

Представленными доказательства подтверждены все условия, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Оценив в совокупности представленные доказательства, принимая во внимание, что земельный участок принадлежит ответчику на законных основаниях, возведенный спорный объект соответствует целевому назначению земельного участка, сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, то есть материалами дела подтверждены все условия, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку, суд приходит к выводу о признания за ответчиком по первоначальному иску права собственности на нежилое здание, расположенное по указанному адресу.

Таким образом, требование встречного иска о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.218,222 ГК РФ, ст. 609 ГК РФ, ст.ст.56,194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 - отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1, администрации Раменского муниципального округа Московской области – удовлетворить частично.

Исковые требования ФИО2 о признании договора аренды части земельного участка <номер> от <дата> с кадастровым номером <номер> между ФИО1 и ФИО2 расторгнутым с <дата> – оставить без удовлетворения.

Признать договор аренды части земельного участка <номер> от <дата> с кадастровым номером <номер> между ФИО1 и ФИО2 незаключенным.

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание общей площадью 945,0 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, число этажей надземной части 1, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>, допустимое к эксплуатации.

Решение является основанием для регистрации права собственности ФИО2 на здание в ЕГРН, постановки здания на государственный кадастровый учет и осуществления необходимых регистрационных действий.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 29 октября 2025 года