31RS0002-01-2022-005332-02 №2-391/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 12 мая 2023 года

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

-председательствующего судьи………………………Заполацкой Е.А.

-при секретаре……………………………………….. ФИО1

с участием:

-представителя истца ПАО Сбербанк ФИО2 (по доверенности),

-представителя ответчика ФИО3 – ФИО4 (по доверенности),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО Сбербанк в лице филиала – Белгородского отделения №8592 ПАО Сбербанк к ФИО3 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

ПАО Сбербанк в лице филиала – Белгородского отделения №8592 ПАО Сбербанк обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, ссылаясь на нарушение заемщиком условий договора в части своевременного возврата кредита просит расторгнуть кредитный договор №(номер обезличен) от 18.06.2020 года; взыскать в пользу ПАО Сбербанк с ФИО3 задолженность по кредитному договору №(номер обезличен) от 18.06.2020 года за период с 20.01.2022 года по 17.10.2022 года в размере 6 134 961 рубль 08 копеек, в том числе: просроченные проценты – 344 069 рублей 31 копейка, просроченный основной долг – 5 790 891 рубль 77 копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 874 рубля 81 копейка; обратить взыскание на заложенные объекты недвижимости: земельный участок площадью 1 551 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), и жилой дом площадью 271 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), расположенные по адресу: (адрес обезличен), принадлежащие на праве собственности ФИО3, установив их начальную продажную цену в размере 8 126 100 рублей, из которой – жилого дома в размере 7 051 500 рублей, земельного участка – 1 074 600 рублей; заложенное имущество реализовать путем продажи с публичных торгов.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 заявленные требования поддержал и просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом и своевременно судебной повесткой, которая вручена 18.04.2023 года, что подтверждается сведениями с официального сайта «Почта России», о причинах неявки суду не сообщила, обеспечила явку своего представителя ФИО4.

Представитель ответчика ФИО4 исковые требования признал частично, не оспаривая размер задолженности по кредитному договору №(номер обезличен) от 18.06.2020 года, просил установить начальную продажную цену земельного участка и жилого дома в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы и с учетом стоимости надворных строений.

Представитель органа опеки и попечительства УСЗН администрации Белгородского района в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом и своевременно судебной повесткой, которая вручена 14.04.2023 года, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствии их представителя.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, суд признает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа (ст. 809 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (ст. 811 ГК РФ).

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что 18.06.2020 года между ПАО Сбербанк и ФИО3 заключен кредитный договор №(номер обезличен) по условиям которого банк предоставил заемщику кредит по продукту «Приобретение готового жилья» в размере 6 300 000 рублей сроком на 360 месяцев, с взиманием за пользование кредитом процентов в размере 8,8%, с условием погашения и уплаты начисленных процентов путем внесения ежемесячных аннуитетных платежей.

Исполнение заемщиком обязательств по кредитному договору обеспечено залогом приобретенных заемщиком ФИО3 земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: (адрес обезличен) (п.11, 12 договора).

Факт нарушения договорных обязательств заемщиком подтверждается представленным истцом движением основного долга и срочных процентов по состоянию на 17.10.2022 года, историей погашений по договору, где отражены все фактические операции по кредиту, из которого видно, что ответчиком обязательства по своевременному погашению кредита и процентов по нему исполнялись ненадлежащим образом, за период с 20.01.2022 года по 17.10.2022 года (включительно) образовалась просроченная задолженность.

С учетом представленного расчета, содержащего сведения о внесенных ответчиком суммах, по состоянию на 17.10.2022 года задолженность по кредитному договору №(номер обезличен) от 18.06.2020 года за период с 20.01.2022 года по 17.10.2022 года составила в размере 6 134 961 рубль 08 копеек, в том числе: просроченные проценты – 344 069 рублей 31 копейка, просроченный основной долг – 5 790 891 рубль 77 копеек

Расчет задолженности проверен судом, соответствует условиям кредитного договора и требованиям Гражданского Кодекса Российской Федерации, и стороной ответчика не оспорен.

Требование о досрочном истребовании задолженности по кредитному договору и его расторжении было направлено истцом ответчику 14.09.2022 года.

Пунктом п. 4.3.4 Общих условий кредитования, кредитор имеет право потребовать от заемщика досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом и неустойку, предусмотренные условиями договора, предъявить аналогичные требования поручителю(ям) и обратить взыскание на заложенное имущество в случаях: 1) неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) заемщиком его обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору общей продолжительностью более чем 60 календарных дней в течение последних 180 календарных дней.

В связи с нарушением ответчиком обязательств по возврату суммы выданного кредита и уплате начисленных процентов, истец воспользовался своим правом и направил требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору. Указанное требование ответчиком не исполнено.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями ст. ст. 310, 334, 361, 363, 323, 337, 339 348, 450, 819 ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями заключенного сторонами кредитного договора, установив факт нарушения ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов, суд приходит к выводу о расторжении заключенного сторонами кредитного договора и взыскании с ответчика задолженности по кредиту за период с 20.01.2022 года по 17.10.2022 года в размере 6 134 961 рубль 08 копеек.

Требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество - земельный участок площадью 1 551 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен) и жилой дом площадью 271 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), расположенные по адресу: (адрес обезличен), является обоснованным.

Согласно статье 1 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Как следует из ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор, по обеспеченному залогом обязательству, имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями установленными законом.

Статьей 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно части 1 статьи 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 ГК РФ.

Исходя из положений статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при обращении взыскания на заложенные объекты недвижимого имущества в судебном порядке решаются вопросы, в том числе связанные со способом и порядком реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, с установлением начальной продажной цены такого имущества при его реализации, с определением особых условий проведения публичных торгов, с предоставлением отсрочки исполнения решения суда на срок до одного года.

На основании п. 4. ч. 2 ст. 54 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Данное положение закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что указанная норма Закона об ипотеке направлена на обеспечение баланса интересов участников гражданского оборота, и указал, что цель обеспечения баланса интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предопределяет необходимость обеспечения возможности согласования начальной продажной цены такого имущества с его рыночной стоимостью, поскольку это способствует получению максимальной суммы, вырученной при реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, из которой происходит удовлетворение требований кредиторов (определение от 04.02.2014 года N 221-О).

Из пункта 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.05.2013 года, следует, что непринятие судом при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной стоимости заложенного имущества во внимание значительного промежутка времени с момента заключения сделки по ипотеке до момента обращения взыскания может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Таким образом, в случае спора начальная продажная цена заложенного имущества для цели его реализации независимо от соглашения сторон относительно стоимости предмета залога устанавливается судом.

Обосновывая свои требования в части определения начальной продажной цены объектов недвижимости, находящихся в залоге, стороной истца представлен отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества №(номер обезличен) от 27.05.2020 года, составленный ООО «Финанс-Профи», согласно которому стоимость рыночная стоимость жилого дома составила 7 835 000 рублей, стоимость земельного участка – 1 194 000 рублей, всего по состоянию на 27.05.2020 года – 9 029 000 рублей.

При рассмотрении дела сторона ответчика выражала несогласие с начальной продажной ценой залогового имущества, указанной в кредитном договоре (п.11) и отчете об оценке от 27.05.2020 года.

В связи с чем, в судебном заседании по ходатайству ответчика судом была назначена судебная оценочная экспертиза об определении рыночной стоимости недвижимого имущества.

Согласно заключению эксперта ФИО5 ООО «Оценка Экспертиза Право» от 03.04.2023 года №(номер обезличен), на момент проведения экспертизы рыночная стоимость земельного участка площадью 1 551 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), и жилой дом площадью 271 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), расположенных по адресу: (адрес обезличен) составляет соответственно 2 059 000 рублей и 11 915 400 рублей, всего 13 974 400 рублей.

Рыночная стоимость надворных строений, расположенных на территории земельного участка домовладения по адресу: (адрес обезличен), составляет 2 269 600 рублей.

Экспертом указано, что данные строения (гараж, летняя кухня, погреб, незавершенный строительством объект – баня) улучшают физические характеристики жилого дома и его потребительские свойства, увеличивают его стоимость на рынке.

Заключение эксперта суд признает допустимым доказательством по делу, поскольку заключение составлено квалифицированным специалистом, имеющим специальные познания в данной области, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в заключении судебной экспертизы указан метод определения рыночной стоимости заложенного имущества, содержатся ссылки на источники, которыми эксперт руководствовался при определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Выводы эксперта последовательны, согласуются с исследовательской частью экспертизы, не содержат неясностей и разночтений.

Данное заключение является исчерпывающе полным, подробным, проверяемым и его объективность не вызывает сомнений. Данное заключение выполнено в соответствии с требованиями ФЗ РФ №135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в РФ»

В связи, с чем начальная продажная цена подлежит определению как 80% от установленной при оценке рыночной стоимости жилого дома, земельного участка и надворных построек в размере 12 995 200 рублей (13 974 400+2 269 600)= 16 244 000 х 80%), с учетом положений п.п.4 п. 2 ст. 54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Доводы истца о том, что хозяйственные постройки и надворные сооружения не являются предметом залога, в связи с чем, их стоимость должна была быть исключена при установлении начальной продажной цены заложенного имущества, судом не могут быть приняты во внимание, как основанные на ошибочном толковании норм действующего законодательства.

Так, согласно статье 134 ГК РФ, если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (статья 135 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

При разрешении спора, судом установлено, что на земельном участке, являющемся предметом залога, помимо жилого дома также расположены хозяйственные постройки и вспомогательные сооружения: гараж, летняя кухня, погреб, незавершенный строительством объект – баня. Все указанные постройки к моменту заключения сторонами кредитного договора находились на данном земельном участке, что подтверждается пояснениями представителя истца, копией технического паспорта спорного домовладения, составленного Белгородским районным филиалом ГУП Белгородской области «Белоблтехинвентаризация» по состоянию на 14.02.2011 года и стороной истца не оспорено.

Данные надворные строения являются вспомогательными сооружениями, то есть принадлежностями жилого дома, имеющими рыночную стоимость, поскольку они предназначены для обслуживания жилого дома и следуют его судьбе.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ суд приходит к выводу о взыскании в пользу Банка с ответчика расходов по уплате государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 50 874 рубля 81 копейка.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск ПАО Сбербанк в лице филиала – Белгородского отделения №8592 ПАО Сбербанк (ИНН (номер обезличен)) к ФИО3 (паспорт серии (номер обезличен)) о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор №(номер обезличен) от 18.06.2020 года, заключенный между ФИО3 (паспорт серии (номер обезличен)) и ПАО Сбербанк (ИНН (номер обезличен)).

Взыскать с ФИО3 (паспорт серии (номер обезличен)) в пользу ПАО Сбербанк (ИНН (номер обезличен)) задолженность по кредитному договору №(номер обезличен) от 18.06.2020 года за период с 20.01.2022 года по 17.10.2022 года в размере 6 134 961 рубль 08 копеек, в том числе: просроченные проценты – 344 069 рублей 31 копейка, просроченный основной долг – 5 790 891 рубль 77 копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 874 рубля 81 копейка.

Обратить взыскание в пределах взысканной суммы по кредитному договору №(номер обезличен) от 18.06.2020 года на принадлежащие ФИО3 (паспорт серии (номер обезличен)) земельный участок площадью 1 551 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), и жилой дом площадью 271 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), расположенные по адресу: (адрес обезличен)

Определить способ реализации заложенного имущества путем реализации на публичных торгах, установив начальную продажную стоимость недвижимого имущества в размере 12 995 200 рублей.

В удовлетворении остальной части иска ПАО Сбербанк в лице филиала – Белгородского отделения №8592 ПАО Сбербанк (ИНН (номер обезличен)) отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд.

Судья Е.А.Заполацкая

Мотивированный текст решения изготовлен 17.05.2023 года